Mis à jour le 05/09/2026
Le marchand de biens est un commerçant qui achète des biens immobiliers en son nom, pour son compte, afin de les revendre après travaux ou remise en état. Ce n’est ni un agent immobilier, ni un promoteur, ni un investisseur patrimonial : son activité relève des bénéfices industriels et commerciaux (article 35-I-1° du Code général des impôts), ce qui impose une immatriculation, une comptabilité commerciale et un régime de TVA spécifique. Que vous envisagiez d’exercer ce métier ou que vous vous apprêtiez à vendre votre bien à un opérateur de ce type, voici ce que le statut change concrètement.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens, exactement ?
La définition est d’abord fiscale. Sont imposées dans la catégorie des BIC les personnes qui, à titre habituel, achètent en leur nom des immeubles, des fonds de commerce ou des parts de sociétés immobilières en vue de les revendre. Deux conditions, cumulatives.
La première est l’habitude. Une opération isolée ne suffit pas à caractériser l’activité. Plusieurs achats-reventes rapprochés dans le temps, en revanche, font présumer le caractère habituel.
La seconde est l’intention spéculative au moment de l’achat. Elle ne se présume pas : elle se déduit d’un faisceau d’indices. Durée entre l’acquisition et la revente, ampleur des travaux rapportée au prix d’achat, mode de financement (crédit court terme), absence de mise en location réelle, mise en commercialisation rapide après la signature.
C’est cette intention qui sépare le marchand de biens de l’investisseur. Celui qui achète pour louer quinze ans puis revend n’en a pas. Celui qui achète, rénove en six mois et remet en vente, si.
Quand bascule-t-on dans le statut sans l’avoir voulu ?
C’est le scénario le plus fréquent, et il ne concerne pas que des professionnels. Un particulier achète un appartement ancien à rénover, le revend en plus-value, recommence l’année suivante, puis une troisième fois. Travaux importants, prêts relais, aucune location intermédiaire : les critères de l’activité commerciale sont réunis, même sans immatriculation.
Les conséquences d’une requalification sont lourdes. Les plus-values déclarées en régime des particuliers sont reprises en BIC, l’abattement pour durée de détention disparaît, la TVA non collectée est rappelée, et des pénalités s’ajoutent. Une activité exercée sans immatriculation peut par ailleurs être qualifiée d’activité occulte, ce qui allonge le délai de reprise de l’administration.
La règle pratique que retiennent les professionnels : dès la deuxième opération d’achat-revente avec travaux, il vaut mieux faire chiffrer les deux scénarios par un avocat fiscaliste ou un expert-comptable, et assumer le statut plutôt que le subir. Nous ne délivrons pas de conseil fiscal : ces arbitrages se valident avec votre notaire et votre conseil.
Quelle différence de fiscalité avec un investisseur particulier ?
L’écart est structurel. Le particulier relève des plus-values immobilières privées : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements, avec une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Il bénéficie aussi de forfaits utiles, notamment 15 % de travaux au-delà de cinq ans de détention. Sa fiscalité est lourde sur les ventes courtes, mais elle s’allège avec le temps.
Le marchand de biens, lui, ne connaît aucun abattement de durée. Il est imposé sur sa marge au titre des BIC (impôt sur les sociétés le plus souvent), soumis à la TVA, fréquemment la TVA sur la marge lorsque le bien a été acheté à un particulier, et tenu de porter les immeubles en stock et non en immobilisation : un bien destiné à la revente ne s’amortit pas.
En contrepartie, il achète en général sous l’engagement de revendre prévu à l’article 1115 du CGI, qui réduit ses droits de mutation. Précision utile pour un vendeur : cela ne change strictement rien pour vous, les frais de notaire étant à la charge de l’acquéreur.
Faut-il s’immatriculer, et sous quelle forme juridique ?
L’achat-revente d’immeubles à titre habituel est un acte de commerce. Le marchand de biens est donc commerçant, et doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés avant sa première opération, via le guichet unique des formalités des entreprises. Le code d’activité usuel est le 6810Z, « activités des marchands de biens immobiliers ».
EI, SARL ou SAS : que choisir ?
L’entreprise individuelle reste accessible, avec depuis 2022 une séparation automatique des patrimoines professionnel et personnel. Simple et peu coûteuse, elle plafonne vite : imposition à l’impôt sur le revenu, crédibilité bancaire parfois moindre, pas de place pour un associé.
La SARL ou l’EURL est la forme historique, adaptée aux opérateurs qui enchaînent une à trois opérations par an. La SAS ou la SASU, plus souple statutairement et confortable pour intégrer des associés, s’impose au-delà. Le choix dépend surtout du volume visé, du régime social souhaité pour le dirigeant et de la manière dont les fonds propres sont apportés.
Pourquoi une SCI ne peut-elle pas faire du marchand de biens ?
Sur ce point, aucune nuance : une SCI a un objet civil. Y loger une activité d’achat-revente habituelle la fait basculer à l’impôt sur les sociétés, lui fait perdre sa transparence fiscale et prive ses associés du régime des plus-values privées sur l’ensemble du patrimoine détenu par la société. Beaucoup de contentieux fiscaux immobiliers naissent exactement là. Si vous détenez un bien en SCI et souhaitez le céder, parlez-en à votre notaire avant toute promesse.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h : décrivez votre bien en deux minutes, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38.
Faut-il une carte professionnelle pour acheter et revendre ?
Non, pas pour le marchand de biens « pur ». Celui qui achète et revend en son nom propre, pour son compte, n’agit pour personne d’autre : la loi Hoguet ne lui impose pas de carte T à ce titre, et il ne détient aucun fonds pour le compte de tiers.
La carte T devient nécessaire dès qu’un opérateur intervient pour autrui : prise de mandats, séquestre de fonds clients, activité de transaction. Elle suppose alors une aptitude professionnelle, des conditions d’honorabilité, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle, avec une obligation de formation continue.
Cette distinction a une conséquence directe pour vous. Chez GNE Immobilier, nous achetons pour notre propre compte : il n’y a ni mandat, ni mise en vente, ni commission à votre charge. Vous vendez à un acquéreur, pas à un intermédiaire. C’est aussi ce qui explique que le prix proposé soit un prix net vendeur, comparable tel quel à un prix affiché diminué des honoraires d’agence.
Comment vérifier le sérieux d’un acquéreur professionnel ?
Le statut ne vaut que s’il est réel. Avant de signer une promesse, quelques vérifications simples évitent de perdre plusieurs mois : demandez un extrait Kbis récent, l’attestation d’assurance en cours de validité, et surtout la preuve que l’achat ne dépend d’aucune condition suspensive de prêt. Un opérateur qui achète sur fonds propres ou sur une ligne bancaire déjà accordée transmet ces pièces sans difficulté.
Méfiez-vous à l’inverse d’un interlocuteur qui se présente comme « investisseur » sans structure identifiable, sans immatriculation, et dont l’origine des fonds reste floue. Une rétractation après promesse, c’est un bien qui revient sur le marché avec l’étiquette du dossier qui a échoué. Le sujet est développé dans notre comparatif entre vendre vite et viser le meilleur prix.
Pourquoi un marchand de biens achète-t-il sous le prix du marché ?
Parce qu’il achète un bien en l’état pour en financer la transformation. La décote se situe généralement entre 10 et 25 % du prix « marché rénové », selon l’état du bien, les contraintes juridiques et le délai souhaité. Elle couvre les travaux, le portage, la fiscalité de l’opération et la marge.
À Marseille, cette équation est très concrète. Une rénovation complète se situe couramment entre 700 et 1 200 €/m², davantage si la structure, les réseaux et les cloisons sont repris : sachant que les coûts de travaux y restent inférieurs d’environ un quart à la moyenne nationale (fourchettes usuelles, août 2026). Ajoutez une copropriété ancienne, un diagnostic de performance énergétique en F ou G, un arrêté de mise en sécurité ou un lot occupé, et l’aléa augmente encore. Les prix de référence par arrondissement, eux, s’échelonnent largement, de l’ordre de 1 500 à 5 000 €/m² pour les appartements selon les secteurs (estimations à partir des ventes notariales, 1er septembre 2026) : c’est dire si la valeur d’un bien dépend d’abord de son état réel.
En face, ce que vous obtenez est mesurable : une offre ferme sous 48 h après visite, un acte en 3 à 6 semaines si le dossier est prêt, aucune commission, aucune condition suspensive de prêt, aucun travaux à engager, et une vente en l’état. Si votre bien est dégradé ou lourdement occupé, nos guides sur la vente d’un bien dégradé et sur la vente d’un immeuble à Marseille détaillent les points de blocage habituels. Pour les repères de prix et de rendement du centre-ville, voyez notre page dédiée au 13001.
Questions fréquentes
Quelle différence entre marchand de biens et promoteur immobilier ?
Le promoteur construit, le marchand de biens achète de l’existant pour le revendre après travaux. Le promoteur est tenu de garanties propres à la construction neuve, que le marchand de biens n’a pas. Le traitement de la TVA diffère également : le marchand applique fréquemment la TVA sur la marge lorsqu’il a acheté à un particulier.
Faut-il un diplôme pour devenir marchand de biens ?
Non pour le marchand de biens « pur », qui achète et revend pour son compte sans carte professionnelle. En revanche, exercer une activité de transaction pour le compte de tiers suppose une carte T, donc une aptitude professionnelle justifiée par diplôme ou expérience, et une formation continue régulière.
Un particulier qui revend deux biens en deux ans risque-t-il une requalification ?
Le risque existe dès deux opérations rapprochées avec travaux importants et financement court terme. Tout dépend du faisceau d’indices : intention au moment de l’achat, fréquence, ampleur des travaux, absence de location réelle. Faites analyser votre situation par un fiscaliste avant la deuxième opération.
Une SCI familiale peut-elle acheter pour revendre ?
Non, pas à titre habituel. L’activité commerciale dénature l’objet civil de la SCI, la fait passer à l’impôt sur les sociétés et lui fait perdre sa transparence fiscale, avec des conséquences sur l’ensemble du patrimoine détenu. Une opération d’achat-revente ponctuelle doit être validée en amont avec votre notaire.
Vendre à un marchand de biens coûte-t-il quelque chose au vendeur ?
Aucune commission, puisqu’il n’y a pas de mandat ni d’intermédiaire. Vous restez redevable des diagnostics obligatoires, d’une éventuelle mainlevée d’hypothèque et, en copropriété, de l’état daté. Les frais de notaire sont supportés par l’acquéreur, y compris lorsque celui-ci bénéficie de droits réduits.
Comment savoir si l’acquéreur est bien immatriculé ?
Demandez son extrait Kbis et vérifiez le numéro SIREN sur les registres publics des entreprises. Vérifiez aussi que l’offre ne comporte pas de condition suspensive de prêt : c’est le meilleur indicateur de la capacité réelle à conclure dans les délais annoncés.
Vous détenez un bien à Marseille et souhaitez le céder sans travaux ni commission ? Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38.
Pour les règles fiscales de la plus-value et les formalités de vente, les fiches officielles de service-public.fr et de notaires.fr font référence.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
