Devenir marchand de biens : tout comprendre du statut professionnel
Le marchand de biens occupe une place singulière dans le paysage immobilier français. Ni agent immobilier, ni investisseur patrimonial, ni promoteur : c’est un commerçant qui achète des immeubles, des appartements ou des fonds à son propre compte, dans le but de les revendre avec une plus-value à court ou moyen terme. Cette activité, qui peut sembler proche de l’investissement locatif sur le papier, repose en réalité sur un cadre fiscal, juridique et professionnel distinct, codifié principalement à l’article 35-I-1° du Code général des impôts.
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Beaucoup de porteurs de projet abordent ce métier en sous-estimant la rigueur du statut. À Marseille, où le marché intra-muros offre encore des marges intéressantes sur les immeubles à rénover du centre-ville, les redressements pour requalification d’investisseur en marchand de biens se multiplient ces dernières années. Comprendre les contours exacts du statut, choisir la bonne structure, anticiper les obligations professionnelles : tout cela conditionne la viabilité d’une activité que les apparences font passer pour simple.
Chez GNE Immobilier, marchand de biens implanté sur les arrondissements 13001 à 13008 et au-delà, nous exerçons quotidiennement dans ce cadre. Voici un panorama exhaustif et opérationnel du statut, à destination des porteurs de projet, des investisseurs qui envisagent de pivoter, et des vendeurs qui souhaitent vérifier le sérieux de leur acquéreur professionnel.
La définition fiscale : l’article 35-I-1° du CGI comme socle
Le statut de marchand de biens n’est pas défini par un texte unique du Code de commerce. Sa source première reste fiscale. L’article 35-I-1° du Code général des impôts qualifie de bénéfices industriels et commerciaux les profits réalisés par les personnes qui, à titre habituel, achètent en leur nom des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières, en vue de les revendre.
Cette définition tient en quelques lignes, mais elle déclenche tout un régime professionnel. Deux conditions doivent être réunies de façon cumulative.
La première est l’habitude. Une opération isolée ne suffit pas à caractériser l’activité, mais la jurisprudence administrative considère que deux à trois reventes par an, ou plusieurs opérations rapprochées dans le temps, suffisent à présumer le caractère habituel. Le Conseil d’État a confirmé cette grille de lecture dans plusieurs arrêts, notamment CE 9 novembre 2015 n° 370974, où la fréquence et la continuité des opérations ont permis de retenir la qualification commerciale malgré la défense du contribuable.
La seconde condition est l’intention spéculative au moment de l’acquisition. Ce critère est plus subtil. Il ne se présume pas, il se déduit d’un faisceau d’indices : durée séparant l’achat de la revente, ampleur des travaux engagés, mode de financement (crédit court terme, prêt MDB), absence de location intermédiaire, comptes rendus de marketing du bien dès la signature. Le commentaire administratif de référence figure au BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, qui détaille les modalités d’appréciation.
L’intention spéculative est la frontière qui sépare le marchand de biens de l’investisseur patrimonial. Un particulier qui achète pour louer pendant quinze ans avant de revendre n’a pas d’intention spéculative à l’origine ; un opérateur qui achète, rénove en six mois et revend, lui, en a une.
Habitude et intention : pourquoi la requalification frappe si souvent
L’administration fiscale dispose d’un droit de reprise sur trois exercices, étendu à dix ans en cas d’activité occulte. Sur le terrain, le scénario qui revient le plus souvent à Marseille concerne les investisseurs qui basculent sans le savoir dans une activité commerciale.
Prenons un cas vécu. Un cadre marseillais achète en 2022 un appartement rue de la République dans le 13002, le rénove, le revend en plus-value en 2023. Il déclare la plus-value en régime particulier, avec abattement pour durée de détention partielle. En 2024, il recommence sur un T3 à Saint-Vincent-de-Paul, puis sur un studio à Vauban. Trois reventes en deux ans, travaux significatifs, financement par crédit relais, aucune location intermédiaire : l’administration requalifie l’activité en marchand de biens lors du contrôle. Les conséquences sont sévères et nous y reviendrons.
Le critère d’habitude se combine donc avec celui de l’intention. Ensemble, ils dressent une ligne fiscale précise. Un investisseur qui achète pour louer puis revend après vingt ans n’est pas requalifiable. Un opérateur qui achète et revend dans les deux ans suivant la signature, plusieurs fois de suite, l’est presque automatiquement.
La frontière avec l’investisseur particulier
Comprendre cette frontière n’est pas un confort intellectuel : c’est une question de survie financière. Le marchand de biens et l’investisseur particulier ne sont pas soumis aux mêmes règles, et l’écart de pression fiscale est considérable.
L’investisseur particulier est imposé au titre des plus-values privées (article 150 U et suivants du CGI). Il bénéficie d’un abattement pour durée de détention qui exonère l’impôt sur le revenu après vingt-deux ans et les prélèvements sociaux après trente ans. Il échappe à la TVA immobilière, à l’immatriculation au RCS, à la comptabilité commerciale, à la garantie financière. Sa fiscalité est lourde sur les ventes courtes, mais elle s’allège mécaniquement avec le temps.
Le marchand de biens, à l’inverse, est imposé au titre des BIC. Aucun abattement pour durée de détention. Soumission à la TVA (régime de droit commun ou TVA sur la marge selon l’origine du bien). Obligation d’immatriculation au RCS, code APE 6810Z. Comptabilité commerciale conforme au plan comptable général. Garantie financière minimale de 110 000 euros si une carte T est détenue. Responsabilité civile professionnelle obligatoire.
L’enjeu pratique : un investisseur requalifié rétroactivement en MDB perd l’abattement pour durée de détention, voit ses plus-values requalifiées en BIC sur les trois derniers exercices, se voit appliquer la TVA non collectée avec pénalités, et peut subir une majoration de 40 % pour manquement délibéré. Sur un portefeuille de quelques opérations à Marseille, le redressement peut atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros.
L’immatriculation au RCS : une activité commerciale par nature
L’achat-revente d’immeubles à titre habituel est un acte de commerce au sens de l’article L. 110-1 du Code de commerce. Le marchand de biens est donc commerçant. Cette qualification déclenche l’obligation d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés du greffe du tribunal de commerce compétent — à Marseille, celui du Palais de la Bourse.
Les démarches passent désormais par le Guichet unique de l’INPI, accessible sur formalites.entreprises.gouv.fr depuis le 1er janvier 2023. La procédure produit plusieurs effets en cascade : attribution du numéro SIREN puis SIRET, inscription au Kbis, affiliation aux régimes sociaux obligatoires (TNS ou assimilé salarié selon la forme), obligation comptable commerciale.
Le code APE retenu est dans 95 % des cas 6810Z, intitulé « Activités des marchands de biens immobiliers ». Ce code conditionne l’éligibilité à certains régimes (notamment la TVA sur la marge), et il est suivi par l’administration fiscale comme indicateur d’activité commerciale.
Une vigilance : l’immatriculation doit intervenir avant la première opération commerciale, et non après. Une activité exercée sans immatriculation expose à la qualification d’activité occulte, avec extension du délai de reprise à dix ans et pénalités de 80 %.
Choisir sa forme juridique : EI, SARL, SAS, et le piège de la SCI
Le statut MDB ne se confond pas avec une structure. C’est une activité qui peut s’exercer sous plusieurs formes, chacune avec ses logiques propres.
L’entreprise individuelle reste accessible. Depuis la loi du 14 février 2022 entrée en vigueur le 15 mai 2022, le patrimoine professionnel de l’EI est automatiquement séparé du patrimoine personnel, ce qui réduit considérablement le risque. Imposition à l’IR catégorie BIC, régime social TNS. Les avantages sont la simplicité de constitution, l’absence de capital social, le coût initial réduit. Les limites tiennent à la fiscalité personnelle (tranche marginale d’IR à 45 % rapidement atteinte sur les bonnes marges), à la crédibilité bancaire parfois moindre, et à l’absence de souplesse pour intégrer un associé.
La SARL et son équivalent unipersonnel l’EURL constituent la forme historique. Capital social libre fixé à 1 euro minimum, responsabilité limitée aux apports, IS de plein droit (option IR possible cinq ans en SARL de famille). Le gérant majoritaire relève du régime TNS. Cette forme convient bien aux MDB de taille petite à moyenne, sur des opérations unitaires à 500 000-2 000 000 euros.
La SAS et la SASU sont aujourd’hui privilégiées par les opérateurs structurés, notamment ceux qui prévoient une croissance par associés ou des levées de fonds. IS de plein droit, président assimilé salarié au régime général (protection sociale étendue, cotisations plus élevées autour de 75 % du salaire net). La souplesse statutaire est très forte : clauses d’agrément, droits de préemption, sortie négociée. Pour un MDB qui envisage de monter à 5 ou 10 millions d’euros de chiffre d’affaires annuel, la SAS reste le véhicule de référence.
Reste la SCI, et c’est ici qu’il faut être catégorique : une SCI ne peut pas exercer une activité de marchand de biens. La SCI est une société civile, à objet civil par nature. Exercer une activité commerciale dans ce cadre revient à dénaturer son objet, ce qui expose à un risque de nullité, et bascule fiscalement la société à l’IS de plein droit par application de l’article 206-2 du CGI. Plus grave, la SCI perd sa transparence fiscale et ses associés perdent l’accès aux régimes de plus-values privées sur l’ensemble du patrimoine logé. Les redressements de SCI qui font discrètement du marchand de biens représentent une part significative du contentieux fiscal immobilier marseillais. Notre recommandation est absolue : ne jamais loger une activité MDB en SCI.
Formation initiale et carte T : ce que la loi Hoguet impose
Une distinction est essentielle. Le marchand de biens dit « pur », qui achète et revend en son nom propre sans intervenir pour le compte de tiers, n’a pas besoin d’une carte professionnelle. La loi Hoguet du 2 janvier 1970 ne s’applique pas à lui à ce titre.
En revanche, dès lors que le MDB souhaite intervenir sur des mandats de vente pour le compte d’autrui, détenir des fonds clients sous séquestre, ou exercer parallèlement une activité de transaction, il bascule dans le champ de la loi Hoguet et doit obtenir la carte professionnelle T (transactions sur immeubles et fonds de commerce). C’est le cas de figure de nombreux opérateurs marseillais qui couplent leur activité MDB avec un cabinet de transaction.
La carte T s’obtient auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie compétente — à Marseille, la CCI Aix-Marseille-Provence. Elle suppose plusieurs conditions cumulatives.
La formation initiale exigée par la loi ALUR du 24 mars 2014 représente 150 heures pour les candidats qui justifient uniquement d’une expérience professionnelle sans diplôme du secteur. Cette formation couvre le droit immobilier, la fiscalité, la déontologie, les techniques de vente. Elle est dispensée par des organismes agréés. Pour les titulaires d’un diplôme bac+3 juridique, économique ou commercial, la formation initiale n’est pas exigée mais la formation continue de 14 heures par an (42 heures sur 3 ans) s’impose à tous les détenteurs de carte T, conformément au décret n° 2016-173.
S’ajoutent les conditions de moralité, vérifiées par un extrait B3 du casier judiciaire vierge des condamnations prévues à l’article 9 de la loi Hoguet, et l’aptitude professionnelle, qui combine diplôme et expérience (3 ans cadre ou 10 ans non-cadre dans le secteur immobilier comme alternative au diplôme).
Garantie financière et responsabilité civile professionnelle
La détention d’une carte T déclenche deux obligations d’assurance non négociables.
La garantie financière protège les fonds détenus pour le compte des clients (mandants, acquéreurs en attente d’acte authentique, séquestres). Le montant minimum légal est fixé à 110 000 euros, porté à 220 000 euros pour les professionnels qui détiennent régulièrement plus que ce seuil en fonds clients. Cette garantie est délivrée par une banque, une compagnie d’assurance ou un organisme professionnel agréé. Elle peut être réduite à 30 000 euros pendant les deux premières années d’activité, à condition de ne pas recevoir de fonds.
La responsabilité civile professionnelle couvre les fautes commises dans l’exercice de l’activité : mauvais conseil, erreur d’estimation, oubli d’information substantielle. Les montants minimums sont fixés par le décret du 21 octobre 2005 et la pratique de marché impose des couvertures bien supérieures, généralement 1,5 à 3 millions d’euros par sinistre.
Pour les marchands de biens purs, sans carte T, la RCP n’est pas légalement obligatoire mais elle est exigée par la plupart des banques pour accorder un financement, et par les notaires sérieux pour sécuriser les opérations. Chez GNE Immobilier, nous publions nos garanties et notre numéro de RCP dans nos mentions légales, conformément aux critères de transparence professionnelle.
Comptabilité commerciale et obligations déclaratives
Le marchand de biens tient une comptabilité commerciale complète, conforme au plan comptable général (PCG). Les spécificités tiennent au traitement comptable des immeubles, qui ne sont pas immobilisés en classe 2 mais inscrits en stock au compte 30 du PCG. Cette distinction est fondamentale : un immeuble destiné à la revente est un stock, pas une immobilisation. Il ne s’amortit pas, et sa cession ne génère pas de plus-value professionnelle mais un produit de stock.
L’exercice clôture par la liasse fiscale annuelle (formulaire 2065 pour l’IS, 2031 pour l’IR-BIC), les déclarations TVA CA3 mensuelles ou trimestrielles selon le volume, la CFE, la DAS2 pour les honoraires versés, et le cas échéant la DSN si la structure emploie des salariés.
À l’acquisition de chaque bien, le MDB est tenu de déposer une déclaration d’occupation H1 (maisons individuelles) ou H2 (appartements) auprès du service de la publicité foncière. Cette formalité, souvent oubliée, conditionne la mise à jour de la valeur locative cadastrale et l’établissement correct de la taxe foncière. Elle prend une importance particulière après des travaux de rénovation lourde.
Pour aller plus loin sur la dimension comptable, voir notre guide comptabilité marchand de biens : spécificités.
Le contexte marseillais : pourquoi le statut MDB y prend une importance particulière
Le marché de Marseille intra-muros présente des caractéristiques qui rendent le statut MDB particulièrement pertinent. Le parc immobilier ancien représente une part dominante de l’offre, avec des immeubles haussmanniens et de la fin du XIXe siècle nombreux dans le 13001, le 13002, le 13006 et le 13007. Beaucoup de ces biens sont à rénover, parfois en succession ou en indivision, parfois en péril ordinaire ou imminent. Les marges brutes sur des opérations bien sourcées restent supérieures à celles observées dans d’autres grandes métropoles françaises.
Cette configuration attire de nombreux opérateurs, des plus structurés aux plus improvisés. La sélection naturelle joue. Les MDB qui durent à Marseille sont ceux qui ont compris dès le départ la nécessité d’un cadre professionnel solide : statut conforme, financement sécurisé, expert-comptable spécialisé, équipe travaux fiable, réseau notarial établi. Les autres disparaissent en deux à trois ans, après une opération mal calibrée ou un redressement fiscal.
Pour les vendeurs marseillais, ce contexte signifie qu’il est nécessaire de bien distinguer les acquéreurs professionnels sérieux des opportunistes. Un MDB qui présente Kbis, attestations d’assurance et financement bancaire ferme apporte la sécurité d’une transaction qui ira au bout. À l’inverse, un acquéreur improvisé peut faire perdre des mois de procédure et conduire à une rétractation après promesse.
Jurisprudence de requalification : les arrêts à connaître
Plusieurs décisions structurent la matière et méritent d’être citées.
CE 9 novembre 2015 n° 370974 retient la qualification de MDB pour un contribuable ayant effectué trois opérations sur deux ans, avec travaux importants et financement court terme, malgré l’absence d’immatriculation au RCS.
CAA Marseille 5 mars 2019 n° 17MA04188 a confirmé un redressement portant sur un investisseur marseillais ayant acquis et revendu cinq lots en quatre ans, en relevant que la fréquence et la nature des travaux suffisaient à caractériser l’intention spéculative au moment de chaque acquisition.
CE 11 juillet 2018 n° 408175 précise que le seul fait pour un contribuable d’avoir mentionné l’intention de louer le bien ne suffit pas à écarter la qualification de MDB, dès lors que les circonstances de fait démontrent une intention de revente.
Ces arrêts dessinent une jurisprudence stable : l’administration et le juge regardent la réalité économique, pas la déclaration d’intention. Pour un porteur de projet, la leçon est claire : si l’on multiplie les opérations, autant en assumer le cadre dès le départ.
Étapes pratiques pour structurer son activité MDB
Pour le porteur de projet qui souhaite démarrer dans les meilleures conditions, le séquencement suivant fait consensus dans la profession.
Réaliser une étude de marché ciblée. À Marseille, les zones de tension ne se valent pas. Le 13002 autour de la Joliette n’a pas la même dynamique que le 13008 du Prado. Identifier deux ou trois micro-marchés que l’on connaît permet de bâtir une thèse d’investissement crédible.
Construire un business plan à trois ans, intégrant le coût des fonds propres, les hypothèses de marge brute (15 à 25 % selon les opérations), le coût des frais professionnels (assurances, expert-comptable, fiscalité locale).
Choisir la forme juridique adaptée. Pour une première opération sous 1 million d’euros, l’EI ou la SARL suffisent. Au-delà, ou en présence d’associés, la SAS s’impose.
Procéder à la constitution. Rédaction des statuts, dépôt du capital, publication de l’annonce légale dans un journal habilité (à Marseille, La Marseillaise, La Provence, Le Méridional), immatriculation via le Guichet unique INPI.
Ouvrir un compte bancaire dédié, indispensable pour la séparation des flux et pour les financements à venir.
Souscrire les assurances : RCP a minima, garantie financière si carte T, dommage-ouvrage pour les opérations de rénovation lourde.
Mettre en place la comptabilité avec un expert-comptable habitué au métier. La maîtrise du stock immobilier et de la TVA sur la marge ne s’improvise pas.
Lancer la première opération en sécurisant chaque étape : audit juridique du bien, vérification des servitudes, état hypothécaire, urbanisme, diagnostics. Notre méthode d’acquisition détaille les contrôles que nous appliquons systématiquement.
Exemple concret : structurer une SARL MDB à Marseille
Pour illustrer, prenons le parcours typique d’une candidate au métier en 2025.
Aurélie, ancienne cadre bancaire ayant accumulé 250 000 euros d’épargne, décide de se lancer. Elle constitue une SARL au capital de 50 000 euros, dont elle détient 100 % comme gérante majoritaire. Statuts rédigés par un avocat fiscaliste pour 1 800 euros, annonce légale 220 euros, immatriculation INPI 60 euros, expert-comptable 2 400 euros annuels. Régime fiscal IS, régime social TNS.
Première opération sur un T3 dans le 13006 acquis 280 000 euros à un particulier en succession. Travaux de rafraîchissement complet pour 45 000 euros HT. Revente neuf mois plus tard à 395 000 euros TTC. Marge brute 70 000 euros, TVA sur la marge (article 268 CGI) appliquée, IS calculé au taux PME à 15 % sur les 42 500 premiers euros puis 25 % au-delà. Bénéfice net après IS de l’ordre de 50 000 euros pour cette première opération, conforme aux standards d’entrée dans la profession.
Deuxième opération entamée en parallèle sur un studio rue Edmond Rostand. Cette progression méthodique illustre ce qu’attendent les banques et les notaires d’un MDB débutant : structure propre, comptabilité tenue, marges réalistes, opérations sécurisées.
Exemple concret : la requalification d’un investisseur en MDB
Reprenons en détail le cas d’un investisseur marseillais que nous avons accompagné dans la phase post-redressement. Patrick, 52 ans, ingénieur dans le secteur portuaire, dispose d’une épargne de 400 000 euros au début de 2022. Il décide d’investir dans l’immobilier ancien à rénover.
Première opération en mars 2022 : il achète un T2 rue Paradis dans le 13006 pour 215 000 euros, financé par un prêt relais sur 24 mois. Il fait réaliser pour 38 000 euros de travaux entre mai et août 2022, puis met le bien en location en septembre. Le locataire part en juin 2023. Patrick décide de vendre plutôt que de relouer : compromis en septembre 2023, acte en décembre 2023, prix de vente 295 000 euros. Plus-value brute 42 000 euros déclarée en plus-value privée sur la déclaration 2024, avec abattement très limité car détention inférieure à 6 ans.
Deuxième opération en février 2023, en parallèle : T3 boulevard Chave dans le 13005, acheté 248 000 euros avec un nouveau prêt relais, 52 000 euros de travaux, vendu en novembre 2023 à 335 000 euros. Cette fois sans mise en location intermédiaire, le bien restant vacant pendant les travaux et le marketing.
Troisième opération en avril 2024 : studio dans le 13002, acheté 142 000 euros, travaux 22 000 euros, revente en septembre 2024 à 198 000 euros.
Le contrôle fiscal débute en novembre 2024 sur l’exercice 2023. L’administration relève trois opérations rapprochées, des travaux significatifs par rapport au prix d’achat, l’absence de location réelle sur les deuxième et troisième biens, des financements court terme caractéristiques. Application de l’article 35-I-1° du CGI : requalification en marchand de biens. Conséquences chiffrées : requalification des plus-values en BIC sur 2022 et 2023, application de la TVA sur la marge avec rappel pour environ 22 000 euros, pénalités pour manquement délibéré à 40 % sur la base de la TVA non collectée, intérêts de retard à 0,20 % par mois, immatriculation rétroactive au RCS avec amende. Coût total du redressement : environ 89 000 euros sur les trois opérations.
Patrick a régularisé en constituant une SARL en janvier 2025 et en bénéficiant d’une remise partielle des pénalités après procédure contradictoire. L’enseignement est limpide : dès la deuxième opération avec travaux, mieux vaut anticiper le statut plutôt que le subir.
Vendre à un marchand de biens vérifié : la perspective du cédant
Pour le vendeur qui s’apprête à céder son bien à un marchand de biens, la lecture de cet article a un autre intérêt. Vérifier la solidité du statut professionnel de son acquéreur évite les déconvenues. Quelques contrôles élémentaires : extrait Kbis récent, attestation de RCP en cours de validité, justificatif de garantie financière le cas échéant, références sur des opérations passées, présentation d’un financement bancaire ferme ou de fonds propres mobilisables. Un MDB sérieux n’aura aucune difficulté à transmettre ces pièces sous 48 heures.
À l’inverse, un interlocuteur qui se présente comme « investisseur » sans pouvoir justifier d’un statut, sans Kbis, sans assurance, sans cohérence sur l’origine des fonds, mérite la plus grande prudence. C’est précisément pour offrir aux vendeurs marseillais une alternative professionnelle vérifiable que GNE Immobilier a structuré son activité dans le strict respect du cadre détaillé ci-dessus. Nos garanties financière et RCP sont publiques.
Coût total de structuration : ce qu’il faut budgéter
Pour un porteur de projet qui démarre proprement, le budget de structuration se ventile généralement comme suit, hors fonds propres injectés dans la première opération.
Frais juridiques de constitution entre 1 500 et 3 000 euros : rédaction des statuts par avocat ou expert-comptable, dépôt de capital, annonce légale, immatriculation INPI. Sur une SAS plus structurée avec pacte d’associés, compter 4 000 à 6 000 euros.
Honoraires expert-comptable annuels de 2 400 à 4 800 euros pour les premières années, selon le volume d’opérations et la complexité TVA. Un MDB qui réalise une à deux opérations par an aura un budget plus mesuré qu’un opérateur enchaînant cinq à six biens.
Assurances : RCP entre 1 200 et 2 500 euros par an selon le chiffre d’affaires déclaré et les franchises, garantie financière 1 500 à 4 000 euros par an si carte T, dommage-ouvrage de 2 à 5 % du coût des travaux par opération.
Carte T et formation initiale, si l’option est retenue : 1 500 à 3 000 euros pour 150 heures de formation auprès d’un organisme agréé, plus environ 200 euros de droits de délivrance auprès de la CCI Aix-Marseille-Provence.
Frais bancaires : compte professionnel de 25 à 60 euros mensuels, frais de dossier de financement environ 1 % du montant emprunté.
Au total, un MDB qui démarre sereinement à Marseille budgète entre 8 000 et 15 000 euros de frais fixes annuels, hors travaux et hors fiscalité sur la marge réalisée. Ce socle doit être amorti par la première opération pour ne pas grever la rentabilité du projet.
FAQ
Quelle est la différence entre marchand de biens et promoteur immobilier ?
Le promoteur construit, le marchand de biens achète l’existant pour le revendre. Le promoteur est soumis à la garantie financière d’achèvement, le MDB ne l’est pas. La fiscalité TVA diffère également : le promoteur applique la TVA sur le prix total, le MDB applique souvent la TVA sur la marge dans les acquisitions auprès de particuliers.
Faut-il un diplôme pour devenir marchand de biens ?
Pas pour le MDB pur sans carte T. Il faut néanmoins une formation pratique solide, et la plupart des opérateurs cumulent expérience terrain et formation continue. Pour exercer avec une carte T, la loi ALUR impose 150 heures de formation initiale ou un diplôme bac+3 dans une matière compatible.
Un particulier qui revend deux biens en deux ans peut-il être requalifié ?
Le risque existe dès deux opérations rapprochées avec travaux et financement court terme. La requalification dépend du faisceau d’indices : intention au moment de l’achat, fréquence, ampleur des travaux, absence de location intermédiaire. Mieux vaut consulter un fiscaliste avant la deuxième opération.
Peut-on cumuler activité salariée et marchand de biens ?
Oui, sous réserve des clauses de non-concurrence du contrat de travail. Beaucoup de MDB démarrent en parallèle d’une activité salariée. Attention à la séparation des activités et à la cohérence des revenus déclarés.
Quel capital social minimum pour démarrer en SARL MDB ?
Le capital légal minimum est de 1 euro, mais les banques exigent en pratique 10 à 20 % du montant de la première opération en fonds propres logés dans la société. Pour une première opération à 500 000 euros, un capital de 30 000 à 50 000 euros est une base raisonnable.
La SCI familiale peut-elle faire du marchand de biens ?
Non. Une SCI exerçant une activité commerciale est requalifiée à l’IS, perd sa transparence et expose ses associés à un contentieux. La SCI n’est jamais la bonne structure pour le MDB.
Quelle assurance dommage-ouvrage prendre en MDB ?
La dommage-ouvrage devient obligatoire dès lors que le MDB fait réaliser des travaux relevant de la garantie décennale par des entreprises tierces. Voir notre article dédié sur l’assurance dommage-ouvrage MDB.
Combien de temps pour obtenir une carte T à la CCI Aix-Marseille-Provence ?
Le délai d’instruction est de 1 à 3 mois selon la complexité du dossier et la complétude des pièces. La carte est valable 3 ans et se renouvelle sur justificatif de formation continue.
Pour aller plus loin
Approfondissez avec nos guides dédiés.
- Fiscalité marchand de biens : IS, IR, TVA
- Article 1115 CGI : engagement de revente sous 5 ans
- TVA sur la marge : mode d’emploi
- Structurer son activité : SARL, SAS, EI
- Garantie financière marchand de biens
- Comptabilité marchand de biens : stock, marge, liasse
- Risques juridiques de l’achat-revente
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