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Quatre héritiers, un immeuble Joliette et trente jours pour solder la succession
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Le dossier arrive en juin 2024 par un appel passé un mardi matin, à 9h47, depuis un fixe de la banlieue lyonnaise. Au bout du fil, l’aîné d’une fratrie de quatre, voix posée, le ton de quelqu’un qui a trop souvent expliqué la même histoire. Sa mère vient de décéder, l’immeuble familial du quartier de la Joliette repose sur les épaules des héritiers depuis huit mois, et la situation menace de devenir intenable.
Ce qui suit est le déroulé exact de cette opération, anonymisée pour préserver l’identité de la famille comme celle des locataires concernés. Les montants, les délais et la chronologie sont ceux du dossier réel, traité par GNE Immobilier entre l’été 2024 et l’automne 2025.
L’immeuble et la famille : ce qu’il y avait sur la table
Le bien est un immeuble de rapport situé dans une rue secondaire du 13002, à deux pas du boulevard de Dunkerque. Construction années 1900, R+3 sur rez-de-chaussée commercial, six lots d’habitation au total : un T2 au rez-de-chaussée sur cour, un T3 et un T2 au premier étage, deux T2 au deuxième et un T3 au dernier. Surface utile cumulée d’environ 340 m². Pas de cave, une cour intérieure de 28 m² mutualisée, ascenseur absent.
L’état général au moment de la prise de contact est conforme à ce que les marchands de biens marseillais voient régulièrement sur ce secteur : façade à reprendre, parties communes à l’abandon depuis dix ans, électricité d’origine pour quatre lots sur six, plomberie partiellement en plomb, toiture présentant deux foyers d’infiltration repérables depuis la cour. Le diagnostic de performance énergétique réalisé en 2022 pour l’un des lots ressort en F. Sur les cinq autres lots, le calcul théorique laisse penser à un F généralisé, voire un G pour le T2 nord du premier étage.
Côté occupation, deux des six lots sont loués. Un T2 du deuxième étage à une retraitée présente depuis 2003, loyer mensuel de 472 €. Un T3 du premier à un couple installé depuis 2018, loyer de 730 €. Les quatre autres lots sont vides, dont l’un depuis plus de quatre ans après le départ d’un locataire ayant laissé d’importants impayés. La copropriété, mono-personnelle à la transmission, n’a jamais été formellement constituée ; la mère défunte gérait tout en direct, sans syndic, sans appels de fonds, sans budget prévisionnel.
Les héritiers sont quatre : les deux filles de la défunte, 72 et 78 ans, et les deux petits-enfants venus à la succession par représentation de leur père prédécédé, respectivement 48 et 53 ans. La sœur aînée vit à Marseille, la cadette dans le Rhône, les deux petits-enfants à Paris et à Toulouse. Aucun n’envisage de conserver le bien à titre personnel. Tous redoutent les travaux. Aucun ne dispose, seul, de la trésorerie pour assumer un quart des dépenses estimées par leur notaire à 250 000 euros minimum.
À cette équation patrimoniale s’ajoute une dimension générationnelle qui pèse dans toutes les discussions. Les deux filles, retraitées, ne souhaitent pas gérer pendant cinq à sept ans une rénovation, un emprunt collectif et un syndic à créer. Les deux petits-enfants, encore en activité, refusent d’avancer la trésorerie nécessaire pour des travaux dont ils ne récupéreront le fruit qu’à très long terme. Le notaire de la famille, sollicité à plusieurs reprises depuis le décès, a proposé sans succès une médiation amiable autour d’une vente classique en bloc, mais les estimations transmises par deux agences locales (entre 880 000 et 1 020 000 euros, en l’état) n’ont satisfait personne.
J+0 à J+3 : l’appel, le diagnostic à distance, la visite
Le mardi matin, l’échange téléphonique dure cinquante-cinq minutes. L’héritier aîné décrit le bien, l’historique familial, le blocage. Trois éléments ressortent immédiatement : la trésorerie commune est en train de s’éroder (taxe foncière 2024 à payer en octobre, environ 6 800 euros, impossible à régler sans avance personnelle de l’un des héritiers), la sœur cadette commence à parler ouvertement de partage judiciaire si rien ne bouge avant la fin de l’année, et un courrier de la Métropole alerte sur l’état du ravalement de façade côté rue.
Dès le lendemain, les pièces transmises par mail : acte de notoriété, déclaration de succession en cours, deux baux locatifs, factures de fluides, dernier DPE, photos des parties communes et de quatre lots sur six. Le travail de pré-instruction est mené sur 48 heures : recherche cadastrale, vérification de l’absence de servitudes, consultation du PLUi pour les hauteurs autorisées et le coefficient d’emprise, contrôle des transactions DVF récentes dans un rayon de 300 mètres.
La visite a lieu le vendredi de la même semaine, J+3. L’héritier aîné fait le déplacement depuis Lyon, accompagné de son neveu toulousain. La visite dure deux heures et quart, accès aux six lots dont deux nécessitent une seconde visite après prévenance des locataires. L’expert technique mandaté par GNE Immobilier établit son pré-chiffrage sur place, poste par poste, à partir d’une grille de relevés systématique : nature et état des sols, des plafonds, des cloisons, des menuiseries intérieures et extérieures, du tableau électrique, de la production d’eau chaude, des évacuations, de la ventilation. Les parties communes font l’objet d’un relevé séparé incluant la cage d’escalier, la cour intérieure, la toiture accessible depuis le palier du dernier étage, et les deux locaux poubelles.
Au cours de la visite, les deux héritiers présents posent les questions habituelles d’un dossier successoral : que se passe-t-il si l’un d’eux change d’avis avant l’acte authentique, comment sont protégés les locataires en place, quel est le calendrier exact des virements, qui paie quoi en termes de frais, et quels sont les recours si la copropriété refuse plus tard d’homologuer la division. Chaque point fait l’objet d’une réponse écrite consolidée transmise le lendemain matin avec le procès-verbal de visite.
J+4 à J+7 : le chiffrage et l’offre ferme à 1,15 M€
Le chiffrage final consolidé est remis aux héritiers le mardi suivant, sept jours calendaires après le premier appel. Le scénario économique repose sur trois hypothèses validées par le passé sur le même secteur : revente lot par lot après division en copropriété, prix moyen de sortie post-travaux à 5 100 €/m² pour les lots habités, à 5 400 €/m² pour les lots vides totalement rénovés, calendrier global de 14 mois entre acte authentique d’acquisition et dernier acte de revente.
Le budget travaux est estimé à 280 000 euros tout corps d’état, incluant la reprise complète de toiture (62 000 euros), le ravalement de façade rue et cour (58 000 euros), la mise aux normes électrique des six lots (44 000 euros), la réfection plomberie générale (38 000 euros), les menuiseries extérieures (32 000 euros), les sols et finitions (38 000 euros) et le poste mise en copropriété, géomètre et syndic provisoire (8 000 euros).
L’offre ferme transmise par écrit s’établit à 1 150 000 euros net vendeur, sans condition suspensive de financement, avec dépôt de garantie de 5 % séquestré chez le notaire dès la signature du compromis. Délai d’acceptation : sept jours ouvrés. La proposition est accompagnée d’une note pédagogique de quatre pages comparant trois scénarios alternatifs chiffrés : la conservation locative après travaux (rentabilité brute 4,1 %, refus bancaire probable pour trois héritiers sur quatre), la vente classique en bloc (estimation entre 950 000 et 1 050 000 euros, délai 9 à 14 mois, risque d’arrêté de péril sur la façade) et le partage judiciaire avec vente à la barre (fourchette 820 000 à 920 000 euros, délai 18 à 30 mois, frais d’avocat partagés entre 18 000 et 28 000 euros).
La famille demande 48 heures de réflexion. Le vendredi de cette deuxième semaine, le notaire de la succession appelle pour confirmer l’accord unanime. Le compromis est calé pour le mercredi suivant.
J+8 à J+30 : compromis, purge des préemptions, acte authentique
Le compromis est signé le mercredi J+15, à l’étude notariale du 8e arrondissement où la succession est ouverte. Les deux filles signent en présentiel, les deux petits-enfants par procuration notariée transmise depuis Paris et Toulouse. Le dépôt de garantie de 57 500 euros est versé sur le compte CARPA dans la foulée.
Le droit de préemption urbain est purgé en 19 jours, sans préemption de la collectivité. La déclaration d’intention d’aliéner avait été pré-rédigée dès la signature du compromis pour gagner du temps. Aucune condition suspensive de financement n’étant intégrée (GNE Immobilier acquiert sur fonds propres et ligne corporate), aucune attente bancaire ne ralentit le calendrier.
L’acte authentique est signé le lundi J+30, soit exactement trente jours après le premier contact téléphonique. Virement de 1 150 000 euros la veille au matin sur le compte du notaire séquestre. Répartition aux héritiers la semaine suivante selon les quotes-parts : 287 500 euros pour chacune des deux filles, 287 500 euros divisés entre les deux petits-enfants soit 143 750 euros par tête. Les frais notariés d’environ 91 000 euros sont à la charge de l’acquéreur, comme il est d’usage.
Pour les vendeurs, l’opération s’achève là. Trente jours après leur première démarche, ils sortent en cash, soldent la succession, mettent fin à un conflit qui menaçait de durer encore deux à trois ans, et n’ont aucune fiscalité particulière à anticiper (les biens transmis par succession bénéficient d’une fiscalité spécifique qui leur a été expliquée par leur notaire).
Mois 2 à 4 : préparation du chantier et gestion des locataires en place
Côté GNE Immobilier, l’opération démarre. Un permis de construire n’est pas nécessaire (pas de modification de façade au-delà du ravalement à l’identique, pas de surélévation), seules deux déclarations préalables sont déposées pour le ravalement et le remplacement des menuiseries extérieures côté rue.
Les deux locataires en place font l’objet d’un traitement distinct. La retraitée du deuxième étage, présente depuis 21 ans, ne souhaite pas quitter son logement. Aucune procédure n’est engagée contre elle : son lot sera conservé occupé à la revente, vendu à un investisseur acceptant ce profil avec une décote raisonnable de 15 % par rapport à la valeur libre. Le couple du premier étage accepte un protocole de départ amiable contre une indemnité de relogement de 9 000 euros et un préavis allongé à six mois. Il libère son lot au mois 5.
Pendant cette phase, la mise en copropriété est lancée en parallèle. Géomètre-expert mandaté pour l’état descriptif de division, rédaction du règlement de copropriété, calcul des tantièmes pour chacun des six lots, publication au service de publicité foncière. Délai global de la procédure : 4 mois, en parallèle des travaux.
Mois 4 à 14 : chantier, division, revente lot par lot
Le chantier démarre au mois 4 avec une entreprise générale partenaire basée à Marseille 13013, déjà mobilisée par GNE Immobilier sur quatre opérations comparables depuis 2022. Le séquencement retenu privilégie le clos-couvert d’abord (toiture, façade, menuiseries extérieures, mois 4 à 7), puis le second œuvre lot par lot pour permettre une commercialisation glissante des premiers lots achevés (mois 7 à 12). Ce phasage glissant a deux avantages : il limite le pic de trésorerie mobilisée à 60 % du budget travaux et il permet de tester le prix de marché sur les premiers lots avant de finaliser les finitions des suivants, avec arbitrage possible sur le standing intérieur si les premières offres déçoivent.
Le budget travaux final s’établit à 287 000 euros, soit 2,5 % au-dessus du devis initial, essentiellement liés à une mauvaise surprise sur la toiture (charpente bois à reprendre partiellement, non visible avant dépose des tuiles). Aucun retard de planning au-delà de trois semaines cumulées.
La revente démarre au mois 9, dès le premier lot rénové. Six lots, six acquéreurs distincts, six actes étalés entre le mois 9 et le mois 14. Le T2 du rez-de-chaussée part à 218 000 euros à un investisseur en location nue. Le T3 du premier étage libéré atteint 332 000 euros auprès d’un couple primo-accédant éligible au PTZ. Les deux T2 du deuxième étage se vendent respectivement 226 000 euros (lot occupé par la retraitée, vendu à un bailleur patrimonial) et 268 000 euros (lot libre). Le T3 du dernier étage trouve preneur à 358 000 euros, vue dégagée et hauteur sous plafond mises en avant. Le dernier T2 part à 348 000 euros à un investisseur LMNP. Total cumulé des reventes : 1 750 000 euros.
La commercialisation est confiée à deux agences locales partenaires, sélectionnées pour leur connaissance fine du marché Joliette et leur capacité à activer rapidement un fichier d’investisseurs habitués au secteur. Aucune publication n’a été faite sur les portails grand public avant le mois 11 : les trois premiers lots sont sortis exclusivement off-market, par sollicitation directe d’un vivier d’acquéreurs récurrents. Cette discrétion préserve le prix moyen au mètre carré, en évitant le signal négatif d’un immeuble entier mis en vente lot par lot le même jour.
Bilan financier : marge brute 320 000 euros, marge nette 18 %
Le compte d’exploitation final consolidé au quatorzième mois s’établit ainsi : recettes de revente 1 750 000 euros, prix d’acquisition 1 150 000 euros, frais notariés d’acquisition 91 000 euros, travaux 287 000 euros, mise en copropriété et géomètre 8 200 euros, indemnité locataire 9 000 euros, frais de portage sur 14 mois (taxes foncières, charges, intérêts ligne corporate) 64 000 euros, honoraires de commercialisation 41 000 euros.
La marge brute avant impôt société ressort à environ 320 000 euros sur prix de revente, soit 18,3 % de marge brute, conforme aux standards d’opérations de division d’immeubles bien dimensionnées à Marseille intra-muros. Après impôt société à 25 %, la marge nette s’établit autour de 13 %. La rentabilité du capital engagé, calculée sur la durée effective de portage et le pic de trésorerie mobilisée, reste cohérente avec les attentes d’un opérateur indépendant.
Ce que les héritiers ont retiré de l’opération
Au-delà du virement, ce que les quatre héritiers gagnent dans ce dossier tient en trois éléments concrets. D’abord, une sortie en cash sous trente jours, là où une vente classique aurait demandé entre neuf et quatorze mois et où un partage judiciaire engagé en septembre 2024 n’aurait pas abouti avant le printemps 2026.
Ensuite, la fin d’un conflit familial qui commençait à empoisonner les relations entre les deux filles et leurs neveux : la fratrie reprend des fêtes de fin d’année normales dès décembre 2024, ce qu’aucun des héritiers n’imaginait possible au printemps de la même année.
Enfin, une fiscalité simple. Les biens transmis par voie successorale et revendus dans le cadre du règlement de la succession bénéficient d’un traitement clair, géré par le notaire de la famille avec une feuille de route remise dès l’acte authentique. Aucun héritier n’a eu à faire appel à un conseil fiscal externe.
Ce que ce dossier illustre pour d’autres familles
Trois constats valent d’être partagés. Premièrement, la rapidité décisionnelle d’un opérateur marchand de biens régulé reste, pour des héritiers en blocage, l’unique alternative crédible au partage judiciaire. Trente jours contre vingt-quatre mois, sur des montants à six chiffres, ce n’est pas un argument commercial : c’est une réalité opérationnelle.
Deuxièmement, le diagnostic technique sur place, mené par un professionnel du bâtiment et chiffré poste par poste, sert autant l’acquéreur que les vendeurs : il objective une discussion qui, sans données, vire systématiquement à l’affrontement entre intuitions familiales.
Troisièmement, la confidentialité des dossiers de ce type n’est pas une posture marketing mais une condition de réussite. Aucun voisinage, aucun locataire en place, aucun acteur du quartier n’a su que l’immeuble changeait de mains avant la signature de l’acte authentique. Ce point est précisé dans nos engagements de confidentialité signés dès le premier rendez-vous.
Si vous êtes héritier d’un immeuble marseillais et que la succession s’enlise, vous pouvez décrire votre situation via la page rachat rapide. Le premier retour est transmis sous 24 heures ouvrées. Aucune visite, aucune offre, aucun engagement ne vous est demandé tant que vous n’en avez pas formulé la demande explicite.
Pour d’autres dossiers documentés, voir le cas Endoume 13007 ou la page expliquant notre méthode d’acquisition.
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