Divorce contentieux à Périer : un appartement 130 m² cédé en 32 jours

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Périer est un quartier discret. On y croise plus de notaires et de médecins que de panneaux d’agence. Les immeubles bourgeois de la rue Edmond Rostand, du boulevard Périer ou de la rue Paradis, dans leur dernière portion 13008, abritent des appartements transmis de génération en génération, parfois revendus à la faveur d’une succession ou, comme ici, d’une séparation. Le cas qui suit raconte la sortie d’un couple bloqué depuis dix-huit mois dans un divorce contentieux, avec un bien commun devenu un terrain d’affrontement plutôt qu’un patrimoine.

Le récit a été anonymisé. Les chiffres, le calendrier et la procédure sont rigoureusement ceux du dossier, traité par GNE Immobilier au premier trimestre 2026.

Un couple à bout, un appartement à l’arrêt

Madame et Monsieur s’étaient mariés en 2004 sous le régime de la communauté légale, puis avaient acquis ensemble en 2011 un quatre-pièces de 130 m² au troisième étage d’un immeuble pierre de taille de Périer. Hauteur sous plafond de 3,40 m, parquet point de Hongrie, balcon filant côté est, place de parking en sous-sol, cave voûtée. Le genre de bien qui ne reste pas longtemps sur le marché lorsqu’il est correctement présenté.

La procédure de divorce avait été engagée fin 2024. Contentieuse dès l’origine, elle s’enlisait sur la liquidation du régime matrimonial. Monsieur avait quitté le domicile conjugal mais continuait d’honorer la moitié des mensualités du prêt en cours, soit un encours de 218 000 € restant à amortir auprès du Crédit Agricole. Madame, restée dans l’appartement avec leurs deux enfants, souhaitait racheter la part de son ex-conjoint pour ne pas déraciner les adolescents inscrits au lycée Périer.

Le projet s’est heurté à un mur bancaire. Trois établissements consultés ont refusé la désolidarisation du prêt au profit de Madame, dont les revenus seuls ne permettaient pas d’absorber la totalité de la mensualité augmentée du rachat de la soulte. Le quatrième a proposé un montage à taux dégradé, conditionné à un apport extérieur dont elle ne disposait pas. Pour aller plus loin, voir notre guide complet.

Une agence du quartier avait été mandatée en parallèle, en septembre 2024, pour mettre le bien en vente à 795 000 €. Huit mois plus tard, aucune offre sérieuse n’était parvenue. Deux propositions à 680 000 € avaient été instrumentalisées par chacun des époux pour accuser l’autre de saboter la procédure : Monsieur reprochait à Madame de refuser une vente nécessaire, Madame reprochait à Monsieur de laisser filer les acheteurs en exigeant des conditions impossibles.

J0 — Le premier contact, par l’avocat de Madame

Le téléphone sonne un mardi matin. Au bout du fil, l’avocat de Madame, un confrère bien connu du barreau de Marseille spécialisé en droit de la famille. Il nous a déjà adressé deux dossiers sur les deux dernières années. Sa demande est claire : le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Marseille a fixé une audience de mise en état dans six semaines, avec la perspective explicite de désigner un notaire-liquidateur judiciaire si la liquidation n’a pas progressé d’ici là. Pour ses clients, c’est la pire des issues : honoraires de plusieurs dizaines de milliers d’euros, procédure de partage qui peut s’étirer sur deux ans, et bien probablement vendu sur licitation à un prix décoté.

L’avocat a sollicité l’accord écrit de son confrère, qui assiste Monsieur. Les deux conseils se sont entendus sur un point : tester une solution de rachat rapide, sans engagement, pour voir si une voie de sortie négociée existait.

L’échange initial dure vingt minutes. Nous demandons les pièces du dossier, la date prévisionnelle du JAF, le détail du prêt restant dû, et l’identité du notaire qui devra recevoir l’acte. La conversation se termine par l’envoi d’un accord de confidentialité tripartite, signé en retour le jour même par Madame, Monsieur et leurs conseils respectifs.

J+5 — L’instruction du dossier

Les pièces arrivent en quatre jours. Acte d’acquisition de 2011, tableau d’amortissement à jour du prêt CA, derniers diagnostics réalisés en mars 2025 pour la mise en vente agence, trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété, taxe foncière 2025 à 2 980 €, charges courantes à 410 € par mois.

Deux points appellent une vérification approfondie. D’abord, la clause d’indemnité de remboursement anticipé du prêt, qui s’élèvera à environ 3 100 € au moment de l’acte. Ensuite, le statut de la désolidarisation : nous confirmons auprès du notaire pressenti que la signature de l’acte authentique de vente, accompagnée du remboursement intégral du capital restant dû par le séquestre, entraîne automatiquement la désolidarisation des deux co-emprunteurs, sans démarche supplémentaire à effectuer auprès de la banque. C’est un point que nous prenons soin d’écrire noir sur blanc dans le dossier d’offre, parce qu’il dénoue à lui seul l’angoisse de Madame.

J+10 — La visite et la rencontre

La visite est organisée un samedi matin à 10h, en présence des deux ex-conjoints, accompagnés chacun de leur avocat. Cette configuration n’est pas anodine : elle exige neutralité, courtoisie et précision dans les échanges. Nous arrivons à deux, le dirigeant de GNE et notre responsable technique.

L’appartement est entretenu mais marqué par dix-huit mois de tension. Quelques peintures à reprendre dans le séjour, deux salles de bains qui datent de 2008 et mériteraient une remise au goût du jour, une cuisine refaite en 2018 et parfaitement conservée, des sols en très bon état. Notre estimation des travaux de remise en état pour une revente fluide s’établit à 41 000 € : reprise de l’ensemble des peintures, rénovation complète d’une salle de bains, rafraîchissement de la seconde, climatisation réversible posée dans les pièces principales, électricité partiellement reprise.

Pendant la visite, nous échangeons peu sur le couple lui-même et beaucoup sur le bien. C’est, dans ce type de dossier, la meilleure façon d’apaiser la pièce. À aucun moment nous ne commentons les tensions visibles. La visite dure 1h15.

J+12 — La construction de l’offre

Le travail d’estimation s’appuie sur six comparables de transactions notariales 2024-2025 sur le périmètre strict de Périer : appartements de 110 à 145 m², avec parking et ascenseur, sur des étages élevés. La fourchette ressort à 5 800 à 6 400 €/m² une fois les biens remis au goût du jour. Pour notre bien, après travaux et avec ses atouts (étage, parquet d’origine, balcon filant, parking, cave), nous retenons une valeur de revente cible à 6 250 €/m², soit 812 500 € arrondis.

À partir de cette valeur, nous redescendons : 41 000 € de travaux, 6 mois de portage charges et taxe foncière comprises, frais notariaux d’acquisition, frais de commercialisation et marge cible nette. Le prix d’acquisition que nous pouvons offrir, sans entamer la viabilité de l’opération, s’établit à 720 000 € net vendeurs.

C’est précisément la somme qui, une fois le prêt remboursé et les frais déduits, laisse à chaque ex-conjoint un capital net comparable à ce qu’aurait produit la vente agence à 795 000 € après commission, négociation et délai. Avec, en plus, deux différences décisives : la certitude du calendrier et la désolidarisation automatique du prêt.

J+15 — L’offre formelle et son acceptation

L’offre est transmise par écrit le quinzième jour après le premier contact. Elle est adressée simultanément aux deux ex-conjoints, à leurs avocats et au notaire choisi pour recevoir l’acte. Elle est ferme, sans condition suspensive de financement, valable trente jours, avec un calendrier détaillé jusqu’à l’acte authentique.

Le dossier comprend une note comparative qui chiffre objectivement les trois scénarios : vente classique poursuivie via l’agence, vente forcée par notaire-liquidateur judiciaire après désignation par le JAF, vente immédiate à GNE Immobilier. La note conclut, sans plaidoyer, que la troisième option laisse à chacun la part nette la plus élevée tout en supprimant le risque temporel.

L’acceptation arrive en cinq jours. Madame demande, et obtient, un délai de libération de 45 jours après l’acte pour organiser le déménagement avec les enfants, qui terminent leur année scolaire. Aucune contrepartie financière n’est demandée pour cette occupation temporaire.

J+22 — Le compromis chez le notaire

Le compromis est signé chez le notaire de Madame, étude installée boulevard Michelet. Dépôt de garantie de 72 000 €, soit 10 %, séquestré sur compte CARPA. Aucune condition suspensive de financement, GNE achetant sur fonds propres. Délai à l’acte authentique : dix jours.

Le notaire instruit en parallèle la liquidation du régime matrimonial, qui sera signée le même jour que l’acte de vente. Les deux opérations seront imbriquées dans un acte unique d’État liquidatif et de vente, économisant à la fois du temps et un acte distinct.

J+32 — L’acte authentique, la soulte versée, le prêt désolidarisé

L’acte est signé un vendredi en fin de matinée. Le notaire reçoit successivement Madame, Monsieur, leurs conseils et nous-mêmes. La séance dure 1h40.

Au moment du paiement du prix, le notaire orchestre les flux suivants. Sur les 720 000 € versés par GNE, 218 400 € partent au Crédit Agricole pour solder intégralement le capital restant dû. 3 100 € couvrent l’indemnité de remboursement anticipé. 2 950 € régularisent au prorata la taxe foncière. La copropriété est arrêtée au jour de la signature. Restent 495 550 € à partager.

L’État liquidatif, signé dans la foulée, prévoit le partage suivant. Une soulte compensatoire de 12 000 € est versée à Monsieur, au titre de l’indemnité d’occupation que Madame doit pour les seize derniers mois pendant lesquels elle a occupé seule le bien. Le solde, 483 550 €, est partagé strictement par moitié, soit 241 775 € versés à chacun des ex-conjoints.

La fiscalité appliquée à ce partage est celle, favorable, du droit de partage à 1,1 %, soit 5 319 € à la charge des deux ex-conjoints à parts égales. Ce taux réduit, applicable depuis 2022 aux partages consécutifs à un divorce, représente une économie significative par rapport à l’ancien régime à 2,5 %.

La désolidarisation du prêt prend effet automatiquement au remboursement intégral. La banque, prévenue par le notaire dix jours plus tôt, envoie en retour une attestation libératoire qui sera produite au juge aux affaires familiales lors de l’audience suivante.

L’audience de mise en état initialement programmée est levée. L’avocat de Madame dépose au tribunal une note constatant la liquidation effective, et l’instance se poursuit sur les seuls points de prestation compensatoire et d’exercice de l’autorité parentale, désormais déconnectés du patrimoine immobilier.

La suite : revente après travaux, six mois plus tard

GNE Immobilier a engagé les travaux dès la libération du bien, le 45e jour suivant l’acte. Reprise complète des peintures, rénovation de la salle de bains principale, rafraîchissement de la seconde, pose d’une climatisation réversible dans le séjour et les chambres, remplacement du tableau électrique. Sept semaines de chantier, pour un budget réel de 43 200 € incluant un dépassement modeste sur la salle de bains.

Le bien a été remis en vente off-market via notre réseau d’apporteurs sur le 13008. Visite confidentielle d’un premier candidat, un couple de praticiens hospitaliers, qui a déposé une offre à 808 000 € acceptée immédiatement. Compromis signé deux semaines après la fin des travaux, acte authentique six mois jour pour jour après notre acquisition.

Le bilan financier de l’opération s’établit, hors fiscalité, à une marge brute d’environ 95 000 € : revente 815 000 € après une légère négociation à la signature, acquisition 720 000 €, travaux 43 200 €, frais notariaux d’acquisition 54 000 €, frais de portage 11 600 €, frais de commercialisation et honoraires d’apporteurs 9 000 €. Une opération équilibrée, conforme aux standards de marge interne sur un dossier de cette nature.

Ce que ce dossier nous a appris

Trois enseignements pratiques se dégagent de cette opération, utiles à tout couple confronté à une situation comparable.

Le premier tient à la désolidarisation du prêt, mal comprise par la plupart des ex-conjoints. Lorsque la banque refuse de désolidariser au profit de celui qui veut conserver le bien, la vente à un tiers solvable solde mécaniquement le prêt et désolidarise les deux co-emprunteurs à la date de l’acte. Aucune négociation supplémentaire avec l’établissement bancaire n’est nécessaire.

Le deuxième concerne la fiscalité du partage. Le droit de partage à 1,1 % applicable aux ex-époux représente une économie qui peut atteindre plusieurs milliers d’euros par rapport à un partage classique. Encore faut-il que le partage soit formalisé chez un notaire et qualifié de partage consécutif à divorce dans l’acte.

Le troisième porte sur le calendrier judiciaire. Anticiper l’audience de mise en état du JAF en proposant au juge une liquidation déjà effectuée transforme une audience à risque en formalité. Le magistrat ne désigne pas de notaire-liquidateur, l’instance avance sur les autres volets, et le climat se détend mécaniquement.

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Vous traversez un divorce avec un bien commun à liquider ?

Le scénario décrit ici n’a rien d’isolé. Chaque semaine, GNE Immobilier reçoit deux à trois sollicitations émanant d’avocats en droit de la famille, de notaires liquidateurs ou directement de couples qui n’arrivent plus à avancer. Lorsque la voie classique est obstruée par un refus de désolidarisation, une agence stagnante, un calendrier judiciaire qui se resserre ou simplement une tension qui rend toute décision conjointe impossible, le rachat marchand de biens constitue souvent la solution la plus sobre.

Notre intervention s’inscrit dans le strict respect des règles de la liquidation du régime matrimonial. Le notaire reste maître du processus, les avocats restent les conseils des parties, et notre rôle se limite à offrir un prix juste, ferme et tenu dans le calendrier annoncé.

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