Cas concret : DPE G Saint-Loup 13010
L’interdiction progressive de mise en location des logements classés G, effective depuis le 1er janvier 2025 en France, a piégé des milliers de propriétaires marseillais. Faute de moyens pour rénover, beaucoup se retrouvent avec un bien qui ne génère plus de loyer et qu’aucune banque ne veut financer sans audit énergétique poussé. Nous traitons régulièrement ce type de dossier. Voici comment nous avons accompagné un couple de retraités à Saint-Loup en 2024-2025.
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Le contexte : un couple piégé par la nouvelle réglementation
L’appartement est un T3 de 64 m² au deuxième étage d’une copropriété des années 1965, secteur Saint-Loup (13010), à proximité du parc Borély prolongé et de la gare de la Pomme. Immeuble en R+4 sans ascenseur, sans rénovation collective majeure depuis sa construction. Logement traversant, doté de deux balcons, chauffage électrique d’origine par convecteurs muraux, simple vitrage acier, isolation inexistante.
Diagnostic de performance énergétique réalisé en juin 2024 : classe G, consommation primaire 482 kWh/m²/an, émissions GES 14 kg eqCO2/m²/an. Bien officiellement classé « passoire thermique » et interdit à la mise en location ou à la reconduction tacite de bail à compter du 1er janvier 2025 (article 17 de la loi Climat & Résilience).
Les propriétaires, M. et Mme S., 72 et 69 ans, retraités du secteur paramédical, avaient acquis le bien en 1998 et l’avaient loué continûment pendant 26 ans, percevant en moyenne 720 € de loyer mensuel sur les dernières années. Leur dernier locataire ayant donné congé en mars 2024, ils se sont retrouvés face à un dilemme :
- Continuer à louer après le 1er janvier 2025 était juridiquement impossible
- Engager une rénovation énergétique complète était estimée par les trois entreprises consultées entre 52 000 € et 68 000 €, sans certitude d’obtenir une classe D ou C
- Leur dossier de prêt travaux a été refusé par deux banques en raison de leur âge et de leur revenu de retraite modeste
- La vente « en l’état » était estimée à 105-115 k€ par les agences locales (forte décote sur passoires thermiques observée depuis 2023)
C’est dans cette impasse que nous sommes contactés en septembre 2024, par l’intermédiaire d’un notaire du 8e arrondissement.
L’analyse technique : le DPE G n’est pas une fatalité
Notre audit, mené avec un thermicien partenaire, a permis d’identifier un potentiel de gain énergétique substantiel, malgré l’état de départ très dégradé.
Trois éléments favorables :
La position de l’appartement. Étage intermédiaire, traversant, avec faibles déperditions par les planchers (logement en dessous chauffé) et par le plafond (logement au-dessus chauffé). Les pertes thermiques principales se concentraient sur les façades extérieures et les menuiseries.
La copropriété en mouvement. L’assemblée générale de juin 2024 venait de voter un programme d’isolation thermique par l’extérieur (ITE) de la façade arrière, avec démarrage prévu en mai 2025. Cette ITE allait, à elle seule, faire gagner environ 80 kWh/m²/an sur le DPE.
Le potentiel de bascule chauffage. Le remplacement des convecteurs électriques par une pompe à chaleur air/air (compatible avec la configuration de l’appartement) divisait la consommation chauffage par un facteur 3 environ.
Notre modélisation, basée sur les coefficients officiels du DPE 2021, projetait une consommation finale à 117 kWh/m²/an, soit une classe C confortable, post-travaux.
L’acquisition : 128 000 € comptant
Offre ferme à 128 000 € net vendeur, frais de notaire en sus, sans condition suspensive. Compromis le 14 octobre 2024, acte signé le 28 novembre 2024. Frais de notaire : 10 800 €. Coût d’acquisition : 138 800 €.
« Nous n’avions plus le choix. Les banques refusaient le prêt, les entreprises annonçaient des devis qu’on ne pouvait pas porter, et même en vendant le bien tel quel, le prix annoncé par les agences nous laissait avec un capital divisé par deux par rapport à ce qu’on espérait pour notre retraite. GNE nous a proposé un prix correct, sans condition, avec une signature rapide. On a pris le temps de comparer, mais leur sérieux et le fait qu’ils prenaient tout le risque énergétique sur eux nous a convaincus. » — Mme S., vendeuse (témoignage anonymisé recueilli en juin 2025)
Les travaux : 60 000 € sur 5 mois
Le programme de rénovation énergétique a été conçu pour atteindre la classe C, sans surdimensionnement coûteux. Travaux engagés entre décembre 2024 et mai 2025 :
Volet enveloppe :
– Participation à l’ITE collective déjà votée (quote-part copropriété) : 11 400 €
– Remplacement intégral des menuiseries par double vitrage bois-aluminium classe 4 : 14 200 €
– Isolation thermique intérieure complémentaire des murs nord (4 cm laine de bois + plaques de plâtre) : 4 800 €
Volet équipements :
– Pompe à chaleur air/air bisplit (séjour + chambre principale) : 6 900 €
– Convecteurs électriques à inertie programmables dans les pièces secondaires : 1 600 €
– Ballon thermodynamique 150 L : 3 200 €
– VMC simple flux hygroréglable type B : 2 100 €
Volet finitions et conformité :
– Reprise complète électrique avec mise aux normes : 7 800 €
– Plomberie cuivre/PER : 2 200 €
– Peintures et reprises plâtrerie : 2 800 €
– Sols (parquet stratifié haute densité, carrelage salle de bains) : 3 000 €
Total travaux : 60 000 € (937 €/m², cohérent avec les standards de rénovation énergétique lourde).
DPE post-travaux réalisé le 18 juin 2025 : classe C, consommation primaire 112 kWh/m²/an, émissions GES 6 kg eqCO2/m²/an. Objectif atteint, bien éligible à la location pour les années à venir.
La revente : 235 000 € en 3 mois
Mise en vente début juillet 2025, ciblage double : primo-accédants en quête de leur résidence principale, et investisseurs locatifs séduits par un bien rénové, conforme aux exigences DPE 2028 et 2034.
Six visites en deux semaines, deux offres reçues. L’offre retenue : un investisseur particulier marseillais, à 235 000 € net vendeur, signature le 22 juillet 2025, acte authentique le 8 octobre 2025.
Le bilan financier de l’opération
| Poste | Montant |
|---|---|
| Acquisition (net vendeur) | 128 000 € |
| Frais de notaire à l’achat | 10 800 € |
| Travaux tous corps d’état | 60 000 € |
| Diagnostic énergétique et audit thermique | 1 200 € |
| Frais de portage (taxes, fluides, copropriété) | 4 600 € |
| Honoraires commercialisation | 7 100 € |
| Coût de revient total | 211 700 € |
| Prix de cession | 235 000 € |
| Marge brute opérationnelle | 23 300 € |
| Taux de marge sur CA | 9,9 % |
Marge volontairement contenue, en lien avec le profil social des vendeurs (couple de retraités, dossier transmis par un notaire dans une logique d’aide) et avec le niveau de risque pris sur la rénovation énergétique (l’aléa principal étant l’atteinte effective de la classe C). Opération bouclée en 11 mois entre acquisition et revente.
Les enseignements pour les propriétaires de DPE F et G
Le DPE G a une valeur de marché, mais elle est très basse. Les décotes observées sur le marché marseillais en 2025 vont de 15 % à 30 % par rapport au prix d’un bien équivalent en classe D ou C. Cette décote intègre le coût des travaux à venir, le risque réglementaire, et la difficulté de financement bancaire.
La rénovation énergétique demande une vision globale. Multiplier les devis sans plan thermique cohérent conduit souvent à un dépassement budgétaire et à un résultat décevant. Notre méthode, détaillée dans comment sortir un bien marseillais du DPE F ou G, repose sur un audit thermique préalable et un programme de travaux séquencé.
Les copropriétés en mouvement sont des opportunités. Quand l’AG a déjà voté un programme collectif (ITE, ravalement, fenêtres, chaufferie), le coût marginal pour le lot individuel est très réduit. Voir notre dossier sur comment lire un PV d’assemblée générale avant d’acheter à Marseille.
Le marché de Saint-Loup et du 13010 reste sous-évalué. Bonne desserte par la L2, métro Sainte-Marguerite à 12 minutes en bus, écoles cotées, le secteur retrouve une dynamique acheteur. Notre analyse du marché du 10e arrondissement de Marseille en 2025 revient sur ces tendances.
Lire aussi : vendre un bien DPE G à un marchand de biens : comment ça marche.
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Pour approfondir le sujet
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