Guide complet vendre une succession à Marseille

Vendre un bien immobilier reçu en succession à Marseille demande de maîtriser une chaîne complexe : acceptation de la succession, attestation immobilière notariée, liquidation indivision, calcul des droits, gestion fiscale de la plus-value, et enfin commercialisation du bien. À Marseille intra-muros, les successions concernent en majorité des appartements anciens 13001-13002-13005-13006 transmis par des grands-parents ayant acquis dans les années 1960-1980, fréquemment dégradés et en indivision multi-héritiers.

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Étapes obligatoires avant toute vente

Étape 1 : ouverture de la succession chez le notaire

À effectuer dans les 6 mois du décès (12 mois si décès à l’étranger). Le notaire dresse l’acte de notoriété identifiant les héritiers.

Étape 2 : option successorale

Chaque héritier dispose de 4 mois (puis sommation) pour choisir entre :

Acceptation pure et simple : reçoit actifs ET passifs.
Acceptation à concurrence de l’actif net : protège du surendettement de la succession.
Renonciation : sort de la succession.

Étape 3 : déclaration de succession

À déposer dans les 6 mois au SIE (12 mois si étranger). Pénalités : intérêts de retard 0,20 %/mois + majoration 10 %.

Étape 4 : attestation immobilière

Acte notarié publié au service de la publicité foncière, indispensable pour pouvoir vendre. Coût : 0,1 à 0,3 % de la valeur + émoluments.

Étape 5 : vente

Soit en indivision (accord unanime), soit après partage, soit par licitation judiciaire si désaccord.

Indivision : règles essentielles

Article 815 Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».

Décisions à l’unanimité

Vente du bien indivis.
Donation, baux de plus de 12 ans.

Décisions à la majorité 2/3

Actes de gestion courante (article 815-3).
Vente meubles pour payer dettes succession.
Conclusion bail habitation (< 12 ans).

Sortie forcée

Action en partage (article 815) : tout indivisaire peut la demander.
Licitation judiciaire si bien non partageable : vente aux enchères.
Rachat de parts par un indivisaire : sortie amiable.

Indemnité d’occupation (article 815-9)

L’indivisaire qui occupe seul doit aux autres une indemnité = valeur locative × quote-part des autres.

Cas type : maman décédée, 3 enfants, appartement 13006

Appartement T3 68 m² Préfecture, valeur 2026 : 295 000 €.
3 enfants héritiers à parts égales (1/3 chacun).
Aucun héritier ne souhaite occuper.

Option A : vente en indivision
– Accord unanime requis.
– Prix net après frais notaire vendeur : 285 000 €.
– Part nette par héritier : 95 000 €.

Option B : un héritier rachète les parts
– Soulte 2/3 × 285 000 € = 190 000 € à verser aux 2 autres.
– Nécessite financement.

Option C : vente à marchand de biens
– GNE Immobilier : offre ferme 252 000 € (décote 14 % pour cession 30-60 jours).
– Pas de visites, pas de risque locataire, signature rapide.
– Part nette par héritier : ~84 000 €.

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Fiscalité des successions immobilières

Droits de succession

Abattement : 100 000 € par parent / par enfant.
Tranches (en ligne directe) : 5 % jusqu’à 8 072 €, puis 10, 15, 20 % (segment 15 932 – 552 324 €), 30, 40, 45 %.
Exonération conjoint survivant et partenaire PACS : totale.

Exemple chiffré

Appartement valeur 295 000 €, transmis aux 3 enfants à parts égales :

Part par enfant : 98 333 €.
Après abattement 100 000 € : part taxable 0 €.
Droits de succession dus : 0 €.

Plus-value à la revente

Prix de revient = valeur déclarée à la succession (article 150 V CGI).
Si vente dans les 2-3 ans : PV faible, peu d’imposition.
Si vente après 22 ans : exonération IR. Après 30 ans : exonération PS.

Exemple chiffré PV

Valeur déclarée 2018 : 245 000 €.
Vente 2026 : 295 000 €.
PV brute : 50 000 € (sous le seuil de surtaxe).
Détention 8 ans : abattement IR 18 %, PS 5,5 %.
IR : ~7 800 €. PS : ~8 100 €. Total ~15 900 €, soit 5 300 € par héritier.

Profils acquéreurs typiques

Primo-accédant sur appartements rénovés 13005-13006.
Investisseur sur petites surfaces 13001-13002.
Marchand de biens (GNE Immobilier) sur biens dégradés ou indivisions tendues.
Famille acquéreur sur 3-pièces 13008-13009.

Stratégies pour héritiers

Stratégie 1 : vente classique en indivision

Accord unanime, mandat de vente, délai 4-9 mois. Idéal si héritiers d’accord et bien en bon état.

Stratégie 2 : rachat de parts par un héritier

Évite la vente externe mais nécessite financement et accord sur valeur.

Stratégie 3 : vente à marchand de biens

Idéal si :
– Héritiers éloignés géographiquement (Paris, étranger).
– Bien dégradé nécessitant travaux.
– Indivision tendue avec un héritier bloquant.
– Besoin de trésorerie rapide (droits succession, dettes).

Stratégie 4 : licitation judiciaire

Dernier recours si désaccord total. Délai 12-24 mois, vente aux enchères avec décote 20-35 %.

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Documents à rassembler

Acte de notoriété notarié.
Attestation immobilière publiée.
Déclaration de succession + récépissé SIE.
Titre de propriété du défunt.
Diagnostics (DPE, audit, amiante, plomb, ERP, gaz, électricité, Carrez).
Règlement copropriété + PV AG 3 ans.
Pré-état daté (en copropriété).
Taxe foncière 2 derniers exercices.
Charges copropriété arriérés / soldés.

Pièges à éviter

Vendre avant publication de l’attestation immobilière : impossibilité juridique.
Sous-estimer la valeur succession : redressement fiscal possible (article L.17 LPF).
Ignorer un héritier réservataire : nullité partielle de la vente.
Vendre sans purger les hypothèques ou créances successorales.
Oublier l’occupant en place (locataire, conjoint survivant droit usage habitation art. 764 Code civil).

Pourquoi vendre votre succession à GNE Immobilier

Audit successoral gratuit sous 7 jours.
Offre unique pour tous les héritiers, simplifiant la coordination.
Achat en l’état : pas de travaux, pas de mise en conformité.
Délai 30-60 jours signature notaire.
Encadrement légal : carte T CCI Aix-Marseille-Provence, garantie financière, RCP loi Hoguet.

Pour engager le dossier : https://gneimmobilier.fr/. Voir aussi vendre maison héritage Endoume et 3 façons de vendre vite Marseille.

FAQ : vendre une succession à Marseille

1. Combien de temps après le décès puis-je vendre l’appartement ?
Dès la publication de l’attestation immobilière, soit en général 4-8 mois après le décès.

2. Faut-il l’accord de tous les héritiers pour vendre ?
Oui, vente en indivision = unanimité. Sinon, partage ou licitation judiciaire.

3. Comment se calcule la plus-value sur un bien hérité ?
Prix de cession – valeur déclarée à la succession – frais.

4. Les droits de succession sont-ils dus avant ou après la vente ?
Avant : déclaration dans les 6 mois du décès. La vente peut servir à les payer (paiement fractionné possible si > 50 % d’actif immobilier).

5. Un héritier minoritaire peut-il bloquer la vente ?
Oui en indivision amiable. Mais tout indivisaire peut demander le partage (article 815) ou la licitation.

6. Combien coûte l’attestation immobilière ?
Émoluments notaire + taxe publicité foncière 0,1-0,3 % de la valeur. Pour un bien 295 000 € : ~1 200-2 200 € TTC.

7. GNE Immobilier accompagne-t-il sur les démarches successorales ?
Nous coordonnons avec votre notaire mais ne pratiquons pas l’acte juridique. Nous achetons le bien.

8. Que faire si un héritier vit à l’étranger ?
Procuration notariée + mandat de vente. GNE Immobilier gère régulièrement ce cas.

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