Cas concret : bien loué difficile 13001
Quand un bien locatif se grippe — impayés, dégradations, locataire en place hostile à toute visite — son propriétaire se retrouve dans une zone d’inconfort que peu d’opérateurs savent absorber. Banques frileuses, agences réticentes à prendre le mandat, investisseurs particuliers qui fuient. C’est ce type de dossier que nous avons traité fin 2023 à Noailles, dans le 1er arrondissement de Marseille. Récit complet.
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Le contexte : un propriétaire âgé épuisé
L’appartement est un T3 de 62 m² au troisième étage sans ascenseur d’un immeuble du XIXe siècle, rue d’Aubagne (proche du marché Noailles). Bien bourgeois en pierre de taille, avec moulures d’origine, double exposition, cuisine séparée, deux chambres et un salon de 22 m². Sur le papier, un produit recherché par les jeunes actifs et les investisseurs.
Le propriétaire, M. F., 81 ans, retraité de l’Éducation nationale, avait acquis le bien en 1992 et l’avait loué presque continûment depuis. En 2021, il avait signé un nouveau bail avec un couple sans enfant. Les six premiers mois s’étaient bien déroulés, puis les difficultés financières du locataire avaient commencé : retards d’un mois, puis impayés partiels, puis arrêt complet à compter de juillet 2022.
Au moment où nous sommes contactés, en octobre 2023, le compteur affiche 14 mois d’impayés, soit 11 480 € de loyers non versés (loyer mensuel 820 € + 120 € de provisions sur charges). Une procédure de commandement de payer avait été engagée par le propriétaire en mai 2023, suivie d’une assignation en résiliation de bail. Le jugement d’expulsion avait été obtenu en septembre 2023, mais le concours de la force publique pour l’expulsion effective restait à demander.
Surtout, M. F. était à bout. Veuf depuis cinq ans, sans enfant, en difficulté de santé, il ne voulait plus du tout entendre parler de ce dossier. Aucune des trois agences contactées n’avait accepté la mise en vente « occupée » du bien, jugée invendable en l’état.
Notre analyse : un dossier traitable malgré les apparences
Notre première démarche a été une lecture juridique précise de la situation, accompagnée par notre avocat partenaire spécialisé en droit locatif.
Trois éléments rassurants ressortaient :
D’abord, la procédure était bien menée. Le jugement d’expulsion était définitif, sans appel, et le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux était purgé. Il ne restait qu’à mobiliser le concours de la force publique, démarche que nous pouvions reprendre à notre compte après acquisition.
Ensuite, le bien lui-même était en état correct. Les visites réalisées (en présence d’un huissier mandaté par le propriétaire pour la procédure) montraient un appartement habité mais sans dégradation grave. Pas de mur défoncé, pas de plomberie sabotée, simplement un entretien sommaire et beaucoup d’objets accumulés.
Enfin, le marché de Noailles, en pleine recomposition après les drames de la rue d’Aubagne de 2018, voyait revenir une demande forte sur les biens rénovés des immeubles en bon état structurel. Les prix au m² rénové avaient retrouvé en 2023 leur niveau de 2017, autour de 3 800-4 100 €/m² pour les biens haut de gamme.
Notre modélisation : acquisition à 165 k€ occupé, 4 à 6 mois pour libérer les lieux via force publique (en évitant la trêve hivernale qui courait jusqu’au 31 mars), 50 k€ de travaux complets, revente cible autour de 245 k€.
L’acquisition : 165 000 € avec locataire et procédure en cours
Offre ferme formulée à 165 000 € net vendeur, frais de notaire en sus, avec acquisition du bien occupé et reprise à notre charge de la procédure d’expulsion et du recouvrement éventuel des arriérés. Le propriétaire conserve les arriérés contractuellement dus jusqu’à la date de l’acte, nous reprenons la procédure pour les loyers postérieurs.
Acte signé le 8 décembre 2023. Frais de notaire : 13 600 €. Coût d’acquisition : 178 600 €.
« Je n’en pouvais plus. Cette histoire me rongeait, je n’arrivais plus à dormir, j’avais l’impression d’être complice de ma propre ruine. Ma nièce m’a parlé de GNE, et leur représentant est venu me voir chez moi. En une heure, il avait compris la situation, lu les pièces du dossier et fait une proposition. Six semaines plus tard, l’acte était signé et je n’avais plus à m’en préoccuper. Je sais que j’ai perdu de l’argent par rapport à un prix de marché classique, mais j’ai retrouvé ma tranquillité, et ça n’a pas de prix. » — M. F., vendeur (témoignage anonymisé recueilli en juin 2024)
La gestion de l’expulsion : 4 mois
Dès la signature, notre avocat a redéposé une demande de concours de la force publique auprès de la préfecture des Bouches-du-Rhône, en signalant les éléments aggravants (impayés cumulés, refus systématique de toute proposition de relogement, mauvaise foi caractérisée). La trêve hivernale courait jusqu’au 31 mars 2024.
Premier rendez-vous avec l’huissier de justice fixé pour le 9 avril 2024. Le locataire n’était pas présent, l’huissier a constaté l’occupation continue. Concours accordé par la préfecture le 22 avril 2024. L’expulsion effective a été menée le 14 mai 2024, en présence de l’huissier, d’un serrurier et d’une équipe de manutention. Le locataire avait, in fine, libéré les lieux la veille de l’opération, en laissant les clés sur la porte et en abandonnant une partie de ses meubles.
État des lieux de sortie réalisé le 15 mai 2024 : appartement vide, sale, avec dégradations modérées (peintures abîmées, plomberie à reprendre, électrique vieillissant). Coût total de la procédure d’expulsion : 4 800 € (huissier, avocat, frais préfectoraux).
Les travaux : 48 000 € en 9 semaines
Travaux engagés entre fin mai et début août 2024 :
- Nettoyage et débarras complet : 2 400 €
- Démolition cloisons existantes et création d’un séjour traversant : 4 600 €
- Cuisine ouverte équipée (meubles + plan de travail + électroménager) : 11 800 €
- Salle de bains complète (douche italienne, vasque sur meuble, WC suspendu) : 7 400 €
- Mise aux normes électrique complète : 8 200 €
- Reprise plomberie cuivre/PER : 3 600 €
- Sols parquet stratifié haute densité dans pièces sèches, carrelage grand format dans pièces humides : 4 200 €
- Peintures et finitions : 3 800 €
- Menuiseries (volets roulants, portes intérieures) : 2 000 €
Total travaux : 48 000 €.
Bien livré avec un DPE D (poêle à granulés conservé, isolation des combles déjà réalisée par le précédent propriétaire en 2018), conforme aux exigences locatives.
La revente : 245 000 € en 3 mois
Mise en vente début septembre 2024, avec photos pro et home staging. Visites organisées par notre équipe en relation avec deux agences locales en mandats partagés. Sept visites en trois semaines, deux offres reçues.
L’offre retenue : un couple de jeunes actifs marseillais en quête de leur premier achat, à 245 000 € net vendeur, signature le 24 septembre 2024. Acte authentique le 12 novembre 2024.
Le bilan financier de l’opération
| Poste | Montant |
|---|---|
| Acquisition (net vendeur) | 165 000 € |
| Frais de notaire à l’achat | 13 600 € |
| Frais de procédure d’expulsion | 4 800 € |
| Travaux tous corps d’état | 48 000 € |
| Frais de portage (taxes, fluides, assurance) | 3 200 € |
| Honoraires commercialisation | 7 400 € |
| Home staging et photos | 1 800 € |
| Coût de revient total | 243 800 € |
| Prix de cession | 245 000 € |
| Marge brute opérationnelle | 1 200 € |
Le résultat brut comptable est presque à l’équilibre. Mais c’est une vue partielle. À cela s’ajoute la récupération partielle des arriérés locatifs menée par notre cabinet de recouvrement après l’expulsion : 4 350 € effectivement recouvrés sur les six premiers mois post-expulsion, qui viennent compléter la marge.
Marge brute consolidée : 5 550 €.
Une opération volontairement à faible marge, conduite parce qu’elle s’inscrivait dans un cycle d’opérations plus large sur Noailles, et parce qu’elle permettait à un vendeur âgé en détresse de sortir proprement. Toutes nos opérations ne dégagent pas 15 % de marge : certaines, comme celle-ci, sont menées sur des considérations relationnelles et patrimoniales de plus long terme, notamment pour entretenir notre réseau d’apporteurs (notaires, avocats, services sociaux) qui nous orientent ce type de dossier difficile.
Ce que ce cas démontre
Un propriétaire en détresse n’est pas un propriétaire à exploiter. Le rôle du marchand de biens, dans ce type de dossier, est d’offrir une sortie nette, à un prix juste — même quand cela conduit à une opération à marge réduite. C’est ce qui construit, sur la durée, la relation de confiance avec les notaires, les avocats et les travailleurs sociaux qui nous transmettent ces situations.
Un bien loué difficile reste un bien. La procédure juridique est lourde mais maîtrisable, à condition d’avoir le bon avocat et la capacité à porter financièrement les délais. Notre article sur vendre un bien avec impayés à Marseille détaille notre méthode.
Noailles redevient un marché porteur. La requalification du quartier post-2018 a relancé une dynamique forte sur les biens rénovés des immeubles structurellement sains. Voir notre état des lieux du marché immobilier de Noailles en 2025.
Lire aussi : vendre un bien occupé à Marseille : ce qu’il faut savoir et vendre un bien avec procédure d’expulsion en cours.
Vous êtes dans une situation comparable ?
Si vous êtes propriétaire d’un bien loué qui devient ingérable (impayés, dégradations, locataire hostile, procédure en cours), nous étudions chaque dossier sous angle juridique, technique et financier. Réponse ferme sous deux semaines, reprise à notre charge de la procédure en cours lorsque c’est possible.
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Pour approfondir le sujet
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