Cas concret : immeuble 13005 divisé en 5 lots
Diviser un immeuble ancien pour le revendre à la découpe est un exercice exigeant. Cela suppose un diagnostic technique solide, une compréhension fine du marché local, un montage juridique propre et une trésorerie capable d’absorber 12 à 24 mois de portage. En 2024-2025, nous avons mené ce type d’opération sur un immeuble du quartier Conception, dans le 5e arrondissement de Marseille. Voici, chiffres à l’appui, le déroulé complet du dossier.
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Le contexte : un immeuble bloqué par une succession complexe
L’immeuble est situé à proximité immédiate de la place Sébastopol, dans une rue calme entre l’hôpital de la Conception et le boulevard Baille. Construction haussmannienne tardive (1898), R+4 sur rez-de-chaussée commercial, 580 m² de surface utile répartis sur 6 plateaux d’origine. État général dégradé : toiture vieillissante, façade noircie, parties communes jamais reprises depuis les années 1970.
Les héritiers, trois frères et sœurs résidant à Lyon, Aix et Marseille, étaient en indivision depuis le décès de leur mère en 2021. Désaccord sur le prix de vente, sur le mandat d’agence, sur la stratégie globale. Aucune des sept agences consultées n’avait obtenu de mandat exclusif. Un compromis avec un investisseur particulier avait été signé en 2023 puis dénoncé pour défaut de financement.
Au moment où nous sommes contactés, en mars 2024, les héritiers cherchent une sortie nette, rapide et sans condition suspensive. Le notaire en charge de la succession nous met en relation après plusieurs mois d’observation de nos opérations dans le quartier.
L’acquisition : 1,08 M€ comptant sans condition suspensive
Après deux visites techniques avec notre architecte et notre bureau d’études structure, nous formulons une offre ferme à 1 080 000 € net vendeur, frais de notaire en sus. L’offre est sans condition suspensive de financement (la trésorerie est validée en amont), sans condition d’urbanisme, et propose une signature de l’acte authentique sous 45 jours.
Pour les héritiers, l’équation est limpide. Trois ans de blocage prennent fin. Le prix proposé est inférieur d’environ 8 % à l’estimation haute du notaire (1,17 M€), mais supérieur de 12 % à l’offre la mieux disante reçue jusqu’alors (965 k€, sous conditions). Et surtout, les fonds sont disponibles immédiatement.
Acte signé le 14 mai 2024. Frais de notaire : 78 400 €. Coût total d’acquisition : 1 158 400 €.
« Nous étions épuisés. Trois ans à se déchirer, des dizaines de visites pour rien, et un frère qui changeait d’avis tous les six mois. Quand GNE a posé l’offre ferme sur la table, on a su que c’était fini. Le notaire nous a confirmé que le prix était cohérent avec l’état du bien. On a pu enfin tourner la page. » — Mme C., héritière (témoignage anonymisé recueilli en novembre 2024)
L’analyse de marché qui valide l’opération
Avant même de signer le compromis, nous avons modélisé trois scénarios de sortie : revente en bloc à un investisseur (estimation 1,28 M€, marge faible), location nue après remise en état (rendement brut 4,2 %, faible pour le quartier), et division en lots à la revente (cible 1,80 à 1,90 M€).
C’est cette troisième option qui a été retenue, pour quatre raisons.
D’abord, la typologie du bâti se prête à la division : chaque étage est servi par une cage d’escalier centrale, sans cuisine ouverte sur palier, sans réseaux à reprendre en colonne montante.
Ensuite, le quartier Conception est en pleine recomposition : proximité du métro Baille, des facultés de médecine et de pharmacie, des hôpitaux. La demande locative étudiante et hospitalière est soutenue, ce qui sécurise la revente à des investisseurs particuliers en quête de rendement.
Troisième élément : les prix de vente au m² des T2 rénovés du secteur s’établissaient en 2024 entre 3 400 et 3 900 €/m² selon les chambres notaires (source : indicateurs PERVAL Bouches-du-Rhône, 1er trimestre 2024), avec des pointes à 4 200 €/m² pour les biens avec extérieur ou vue dégagée.
Enfin, la division créait de la valeur par optimisation de surface : transformation du R+1 et du R+2 (140 m² chacun en plateau) en deux T2 + un studio par étage, soit une exploitation plus dense que le découpage d’origine en grands appartements bourgeois.
Le programme de travaux : 320 k€ pour cinq lots livrés
Le découpage final retenu, validé par notre architecte et par le règlement de copropriété établi en cours d’opération :
- Lot 1 (R+1) — T2 de 58 m² avec balcon de 4 m², orienté sud
- Lot 2 (R+1) — T2 de 52 m² traversant, orienté est-ouest
- Lot 3 (R+2) — T3 de 78 m² avec loggia
- Lot 4 (R+3) — T2 de 55 m² avec mezzanine
- Lot 5 (R+4) — Duplex T3 de 92 m² avec terrasse de 18 m² créée en toiture
Le rez-de-chaussée commercial (75 m²) a été conservé en bloc et reloué à un commerçant déjà en place, avec bail commercial révisé.
Les travaux engagés sur 11 mois (juin 2024 à avril 2025) :
- Reprise de toiture et création de la terrasse en zinc : 62 000 €
- Ravalement de façade obligatoire (arrêté municipal Marseille) : 38 000 €
- Mise aux normes électrique et plomberie complète : 54 000 €
- Création de cinq cuisines équipées + cinq salles de bains : 71 000 €
- Menuiseries extérieures bois-aluminium double vitrage : 28 000 €
- Isolation thermique des combles et planchers : 19 000 €
- Sols (parquet massif chêne et carrelage grand format) : 24 000 €
- Parties communes (peinture, éclairage, interphone, boîtes aux lettres) : 11 000 €
- Honoraires architecte + bureau de contrôle + diagnostics : 13 000 €
Total travaux : 320 000 € (553 €/m² rénové, cohérent avec les standards du secteur pour ce niveau de prestation).
Les cinq lots ont été livrés avec un DPE C ou D selon la position dans l’immeuble, conformes aux exigences locatives 2025 et anticipant celles de 2028.
La commercialisation : 18 mois entre l’acquisition et la dernière vente
La mise en vente a démarré en mars 2025, deux mois avant la fin des travaux, sur plans et avec visite des appartements témoins déjà livrés. Stratégie classique du marchand de biens : créer un effet de rareté en lançant la commercialisation sur deux lots seulement, puis ouvrir la vente des suivants au fur et à mesure.
Calendrier réel des cessions :
- Lot 2 (T2 traversant) : compromis le 28 mars 2025, signature le 12 juin 2025, prix 218 000 €
- Lot 1 (T2 balcon) : compromis le 11 avril 2025, signature le 26 juin 2025, prix 232 000 €
- Lot 4 (T2 mezzanine) : compromis le 18 juin 2025, signature le 4 septembre 2025, prix 215 000 €
- Lot 3 (T3 loggia) : compromis le 22 juillet 2025, signature le 10 octobre 2025, prix 348 000 €
- Lot 5 (Duplex terrasse) : compromis le 8 septembre 2025, signature le 24 novembre 2025, prix 432 000 €
- Rez-de-chaussée commercial conservé : valorisé à 375 000 € (vendu en bloc en novembre 2025)
Chiffre d’affaires total : 1 820 000 €.
Acquisition à novembre 2025, soit 18 mois entre la signature de l’acte d’achat et la dernière cession. Un seul mois de portage supplémentaire par rapport au budget initial, dû à un retard de raccordement Enedis sur le duplex de toiture.
Le bilan financier détaillé
| Poste | Montant |
|---|---|
| Acquisition (net vendeur) | 1 080 000 € |
| Frais d’acquisition (notaire) | 78 400 € |
| Travaux tous corps d’état | 320 000 € |
| Honoraires de division + géomètre | 9 500 € |
| Frais de commercialisation (mandats partagés) | 28 200 € |
| Coûts de portage (assurance, taxes, fluides) | 14 800 € |
| Coût de revient total | 1 530 900 € |
| Chiffre d’affaires cessions | 1 820 000 € |
| Marge brute opérationnelle | 289 100 € |
| Taux de marge sur CA | 15,9 % |
Une opération conforme à nos attentes initiales (cible 14 à 17 % de marge brute), avec un risque maîtrisé grâce à une commercialisation à la découpe étalée sur huit mois.
Ce que ce dossier illustre de notre méthode
Trois enseignements méritent d’être mis en lumière, parce qu’ils résument la valeur ajoutée d’un marchand de biens face à un bien complexe.
Premier point : la capacité à débloquer une indivision. Les héritiers ne cherchaient pas un acheteur le plus offrant, ils cherchaient un acheteur capable de signer. La trésorerie disponible, l’absence de condition suspensive et le calendrier serré ont fait la différence. Nous expliquons cette logique en détail dans notre article sur comment vendre rapidement un bien hérité à Marseille.
Deuxième point : la lecture technique du potentiel. L’immeuble avait été visité par une dizaine d’acquéreurs avant nous. Tous l’avaient évalué en logique « bien locatif en bloc ». Notre lecture en division-revente a changé la valeur perçue de 18 %. Notre méthode d’évaluation des immeubles à Marseille décrit ce différentiel.
Troisième point : la maîtrise du chantier. Sur 320 k€ de travaux, le dépassement budgétaire final s’est limité à 4 700 € (1,4 %), grâce à un cahier des charges précis et à des entreprises avec lesquelles nous travaillons depuis plusieurs années. Notre article sur piloter un chantier de rénovation lourde à Marseille revient sur cette discipline.
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Si vous êtes propriétaire ou héritier d’un immeuble entier à Marseille, et que la situation est bloquée (indivision, travaux lourds à anticiper, refus de banque, agences en échec), nous étudions chaque dossier en moins de cinq jours. Réponse ferme sous une semaine, sans condition suspensive lorsque le dossier le permet.
Découvrez également notre approche du marché des immeubles entiers à Marseille et pourquoi vendre à un marchand de biens plutôt qu’à un investisseur particulier.
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Pour approfondir le sujet
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