Cas concret : local commercial Castellane

L’immobilier commercial à Marseille répond à des logiques très différentes du résidentiel : prime d’emplacement plus marquée, sensibilité forte au bail en place, valeur des murs corrélée au loyer et à la solidité du locataire. Sur la place Castellane, en 2024, nous avons mené une opération qui illustre la façon dont un marchand de biens peut transformer un local vide en actif locatif générant une plus-value de 170 000 €. Décryptage chiffré.

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Le contexte : un local commercial vide en succession

Le local est situé en angle de la place Castellane, à l’intersection du Prado et de la rue de Rome, dans le 6e arrondissement de Marseille. Surface commerciale en RDC de 95 m², avec une cave voûtée de 38 m² accessible par escalier intérieur. Vitrine d’angle de 9 mètres linéaires, hauteur sous plafond 3,40 m, sol carrelé d’origine.

Le bien appartenait depuis quarante ans à un couple ayant exploité une bijouterie sur place jusqu’à la fin des années 2010. Après le décès du propriétaire en 2022, la succession s’est ouverte au profit de sa veuve et de deux enfants. L’exploitant en place (une supérette indépendante) avait quitté les lieux en novembre 2023 sans renouveler son bail commercial, laissant le local vacant.

À notre première visite, en mai 2024, le local est dans son jus : carrelage piqué, ancienne devanture en aluminium dorée, faux plafond suspendu vieillissant, électrique non conforme. Aucune cession de fonds n’a été menée. La veuve, 78 ans, souhaitait simplement clôturer le dossier et partager la valeur du bien avec ses enfants.

Quatre agences avaient été consultées, avec des estimations comprises entre 290 000 € et 330 000 €. Aucune n’avait abouti à une offre, le marché des commerces de pied d’immeuble vacants étant traditionnellement long à la revente.

Pourquoi l’emplacement justifiait une offre supérieure

Notre analyse, conduite avec un courtier spécialisé en immobilier commercial avec lequel nous travaillons sur Marseille, a rapidement mis en évidence trois éléments de valeur sous-évalués par les estimations classiques.

La fréquentation piétonne. Selon les comptages réalisés par la Métropole Aix-Marseille-Provence (relevés trimestriels disponibles dans les schémas commerciaux 2023), la place Castellane voit transiter en moyenne 14 200 piétons par jour ouvré, ce qui en fait l’un des cinq emplacements les plus fréquentés de Marseille avec La Canebière, le Vieux-Port, le centre Bourse et la rue Saint-Ferréol.

La connectivité transports. Carrefour de deux lignes de métro (M1 et M2 à la station Castellane, future intersection T3), de plusieurs lignes de bus structurantes, et nœud routier majeur. Cet emplacement bénéficie d’une visibilité unique pour des enseignes nationales.

Le repositionnement commercial du secteur. Depuis 2022, plusieurs enseignes premium ont ouvert dans un rayon de 200 mètres (boulangerie haut de gamme, opticien indépendant national, agence bancaire repositionnée). Cette dynamique tire les loyers à la hausse, avec des références récentes autour de 17 à 20 €/m²/mois pour des cellules bien placées.

Sur la base de ces données, nous avons estimé qu’un local rénové et reloué à 18 €/m²/mois (soit 20 520 €/an, hors charges) pouvait être valorisé en murs commerciaux entre 510 000 € et 540 000 € sur un taux de rendement net de 4 % à 4,2 %, conforme aux standards du marché parisien et provincial pour ce niveau d’emplacement.

L’acquisition : 350 000 € comptant

Offre ferme formulée à 350 000 € net vendeur, frais de notaire en sus, sans condition suspensive de financement. Acte signé le 18 juillet 2024. Frais de notaire et de mutation : 26 800 €. Coût d’acquisition total : 376 800 €.

« Mes enfants vivaient à Paris et à Lyon, je n’avais plus l’énergie de gérer ce dossier. Quatre agences en deux ans, des visites qui ne menaient à rien, et la taxe foncière qui tombait chaque année. Quand GNE a proposé d’acheter directement, sans condition, à un prix supérieur aux estimations qu’on m’avait données, ma décision a été immédiate. Le notaire a confirmé que c’était cohérent et nous avons signé en six semaines. » — Mme T., vendeuse (témoignage anonymisé recueilli en janvier 2025)

Les travaux de rafraîchissement : 42 k€ pour rendre le local exploitable

Notre stratégie n’était pas de livrer un local « clés en main » pour un commerçant, mais de proposer un volume propre et conforme, dans lequel un futur locataire pourrait installer son propre concept. Travaux engagés sur 7 semaines (août-septembre 2024) :

Dépose complète faux plafond + révélation du plafond d’origine (poutres bois apparentes) : 6 400 €
Mise aux normes électrique avec création d’un TGBT moderne et adaptable : 9 800 €
Reprise carrelage par chape lissée prête à être habillée : 7 200 €
Dépose ancienne devanture et installation d’une nouvelle vitrine alu thermolaquée : 11 600 €
Reprise plomberie et création d’un bloc sanitaire conforme PMR : 4 900 €
Peintures et finitions : 2 100 €

Total travaux : 42 000 €.

La cave a été nettoyée, ventilée et sécurisée, sans aménagement supplémentaire, conservant son caractère brut prisé pour le stockage ou la cave à vins.

La commercialisation locative : 18 €/m²/mois en 5 semaines

Le local a été mis en marché locatif via deux cabinets de transactions commerciales marseillais avec lesquels nous avons des accords de partenariat. Loyer demandé : 1 710 € par mois HT/HC, soit 18 €/m²/mois sur la surface commerciale (la cave n’étant pas valorisée dans le calcul), pour un bail commercial 3-6-9 classique avec dépôt de garantie de 3 mois.

Trois candidatures reçues en 5 semaines :

Un fleuriste indépendant en développement (refusée pour insuffisance de garanties)
Une enseigne nationale de cosmétiques bio (refusée pour exigences de travaux à charge bailleur trop lourdes)
Une enseigne nationale d’optique premium, en quête d’un point de vente Castellane depuis 18 mois

C’est cette dernière qui a été retenue. Bail signé le 21 novembre 2024, prise d’effet le 1er décembre 2024. Dépôt de garantie de 5 130 €, caution solidaire du groupe d’exploitation, redevance d’occupation des terrasses non concernée.

Loyer annuel sécurisé : 20 520 € HT/HC.

La revente des murs : 520 000 € en 8 mois

Une fois le bail signé et trois mensualités encaissées, les murs ont été mis en vente début mars 2025. La présence d’un locataire de premier rang (enseigne nationale, signature mère, bail 9 ans ferme) transforme radicalement la valorisation. Le bien n’est plus un local vide à risque, mais un produit d’investissement immédiatement éligible pour des SCPI régionales, des family offices et des investisseurs particuliers patrimoniaux.

Mise en vente à 540 000 €, plusieurs marques d’intérêt en quatre semaines, et offre ferme reçue d’un family office aixois à 520 000 € net vendeur le 11 avril 2025. Compromis le 28 avril, acte authentique le 14 juillet 2025.

Le bilan financier de l’opération

Poste	Montant
Acquisition (net vendeur)	350 000 €
Frais de notaire à l’achat	26 800 €
Travaux de rafraîchissement	42 000 €
Honoraires commercialisation locative	5 100 €
Frais de portage (taxe foncière, assurance, charges)	7 800 €
Frais de commercialisation murs	14 600 €
Coût de revient total	446 300 €
Prix de cession	520 000 €
Loyers encaissés pendant le portage (4 mois)	6 840 €
Marge brute opérationnelle	80 540 €
Taux de marge sur CA	15,3 %

Opération bouclée en 12 mois entre signature de l’acte d’achat (juillet 2024) et signature de l’acte de revente (juillet 2025). Le bail commercial signé avec une enseigne nationale a été le levier déterminant pour la valorisation finale, en sortant le bien du marché des locaux vacants pour le placer sur celui des actifs locatifs sécurisés.

Ce que ce dossier enseigne sur l’immobilier commercial à Marseille

La vacance crée de la valeur quand on sait l’exploiter. Un local vide se vend décoté parce qu’il porte un risque locatif. Un marchand de biens qui maîtrise la relocation transforme cette décote en marge. Nous expliquons cette logique dans notre article sur acheter un local commercial vide à Marseille : risques et opportunités.

Le bail signé pèse plus que la qualité physique du local. Un beau local sans locataire vaut beaucoup moins qu’un local moyen avec une enseigne nationale. La hiérarchie de valeur en immobilier commercial est d’abord juridique, ensuite locative, et seulement enfin physique. Voir notre dossier sur comment se valorisent les murs commerciaux à Marseille.

Castellane reste l’un des emplacements les plus défensifs de Marseille. L’évolution des loyers prime sur la dernière décennie y a été supérieure à celle de la rue Saint-Ferréol et du Vieux-Port, grâce à un mix demande/offre tendu. Notre analyse du marché des commerces de pied d’immeuble dans le 6e arrondissement revient sur ces tendances.

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Découvrez également pourquoi vendre vos murs commerciaux à un marchand de biens plutôt qu’à un investisseur final.

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