Marchand de biens 13011 Marseille : prix et rendement 2026

Marchand de biens 13011 Marseille : prix et rendement

Le 11e arrondissement de Marseille est l’un des terrains de jeu favoris des marchands de biens locaux. Couvrant un vaste territoire de l’est marseillais, du Cinq Avenues à Saint-Marcel, du Camas à Saint-Julien, le 13011 concentre une diversité de typologies de biens rare : immeubles XXe, copropriétés des années 60-80, pavillons en lotissement, maisons de village, villas avec piscine. Cette diversité, combinée à des prix encore raisonnables et à une demande locative forte, en fait un arrondissement central pour qui veut faire de l’achat-revente à Marseille. Pour aller plus loin, voir notre guide complet.

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Chez GNE Immobilier, nous y conduisons en moyenne 15 à 20 opérations par an. Cet article synthétise notre vision 2026 du 13011 : prix par quartier, types d’opérations rentables et rendements réellement constatés.

Le 13011 Marseille en chiffres : marché 2026

Le 11e arrondissement compte environ 65 000 habitants et près de 30 000 logements. C’est un arrondissement où la propriété est dominante (environ 55 % de propriétaires, contre 47 % en moyenne marseillaise), ce qui structure le marché : moins de rotation, mais des biens souvent détenus depuis longtemps, donc plus de successions et de divisions familiales quand vient le temps de vendre.

Prix moyen 13011 toutes typologies confondues en 2026 : 3 000 à 3 500 €/m², avec de fortes variations selon les micro-secteurs.

Prix au m² par quartier du 13011

Quartier	Prix moyen 2026	Profil dominant
Saint-Marcel	3 500 à 4 200 €/m²	Maisons familiales, lotissements
Les Trois-Lucs	3 500 à 4 500 €/m²	Villas, lotissements collines
La Pomme	3 000 à 3 800 €/m²	Immeubles XXe, gare SNCF
La Valentine	2 900 à 3 600 €/m²	Copros années 70-80, ZAC
Les Néréides	3 100 à 3 700 €/m²	Mixte pavillonnaire/collectif
Saint-Julien	3 500 à 4 300 €/m²	Maisons individuelles
La Millière	2 800 à 3 300 €/m²	Petits collectifs, mixte
La Barasse	3 200 à 3 800 €/m²	Pavillonnaire récent

Pour le détail quartier par quartier, voir nos guides dédiés :

Rendement marchand de biens dans le 13011 : 6,5 à 7,5 % nets

Sur les 24 derniers mois, le rendement net moyen de nos opérations dans le 13011 se situe entre 6,5 % et 7,5 % du capital engagé, après frais d’acquisition, travaux, frais financiers, fiscalité MdB et frais de revente. C’est cohérent avec le marché marseillais global, et légèrement supérieur à ce que nous observons sur le 13008 ou le 13006, plus tendus à l’achat.

Ce rendement est porté par trois éléments :

Décote à l’achat de 12 à 22 % sur la valeur de marché travaux faits
Maîtrise des travaux grâce à nos équipes habituelles (artisans locaux)
Vitesse de revente : 4 à 8 mois en moyenne entre signature à l’achat et signature à la revente

Les opérations types que nous menons dans le 13011

Opération 1 : T2-T3 à rénover dans copro années 70-80

Cible : La Valentine, La Pomme nord, La Millière

Achat : 110 000 à 180 000 €
Travaux : 18 000 à 30 000 €
Revente : 160 000 à 240 000 €
Durée : 4 à 6 mois
Marge nette : 10 000 à 20 000 €

C’est notre opération la plus fréquente : tickets accessibles, demande locative et primo-accédants nombreux, risque maîtrisé.

Opération 2 : Maison de village à rénover

Cible : Saint-Marcel village, La Treille, La Valentine haut

Achat : 220 000 à 320 000 €
Travaux : 70 000 à 120 000 €
Revente : 380 000 à 500 000 €
Durée : 7 à 10 mois
Marge nette : 35 000 à 60 000 €

Opération à plus forte intensité de travaux, mais marges réelles intéressantes et produit final très recherché par les familles.

Opération 3 : Pavillon en lotissement à moderniser

Cible : Les Trois-Lucs, Saint-Marcel Néréides, La Barasse

Achat : 380 000 à 480 000 €
Travaux : 40 000 à 80 000 €
Revente : 490 000 à 620 000 €
Durée : 5 à 8 mois
Marge nette : 35 000 à 55 000 €

Le segment « pavillon familial à rafraîchir » est l’un des plus liquides de l’arrondissement, et le risque de revente y est très faible.

Opération 4 : Immeuble de rapport XXe à découper

Cible : avenue de La Pomme, abords de Saint-Marcel

Plus rare et plus lourde, l’opération d’achat d’immeuble entier pour découpe en lots et revente individuelle reste un classique marseillais. Nous en menons une à deux par an dans le 13011, avec des marges qui peuvent atteindre 20 à 25 % sur opération.

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Notre proposition de valeur pour un vendeur dans le 13011 :

Estimation gratuite sous 48 h, avec déplacement physique
Offre ferme sous 72 h, basée sur la réalité du marché local
Achat cash, sans condition suspensive de prêt
Signature notaire en 3 à 6 semaines
Reprise en l’état : pas de travaux à faire, locataire en place possible, indivision acceptée, dette ou hypothèque gérée
Discrétion totale : ni visite, ni panneau, ni annonce

Nous achetons studios, appartements, maisons, immeubles et terrains constructibles sur l’ensemble du 13011.

Quels biens nous intéressent particulièrement en 2026

T2-T3 en copropriété des années 70-80 à rafraîchir
Maisons de village 80 à 130 m² à rénover
Pavillons en lotissement avec travaux légers
Successions et indivisions complexes
Immeubles de rapport 4 à 12 lots

Le 13012 voisin : pour aller plus loin

Nous opérons aussi sur le 12e arrondissement, immédiatement voisin. Voir nos guides :

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