Cas concret

Cas concret : succession 13007 Endoume débloquée

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Endoume, l’un des quartiers les plus prisés du 7e arrondissement de Marseille, entre Catalans et Vallon des Auffes. Vue mer, immeubles haussmanniens, marché immobilier tendu, prix au m² compris entre 5 500 et 7 500 €/m². Ce cas illustre la complexité d’une succession bloquée pendant 4 ans entre 5 héritiers — et la manière dont GNE Immobilier a permis de la dénouer en 30 jours.

Toutes les informations sont anonymisées pour respecter nos engagements de confidentialité.

Le bien

Localisation : rue d’Endoume, 13007 Marseille.
Typologie : T3 de 78 m² loi Carrez.
Étage : 4e avec ascenseur.
Exposition : double exposition est/ouest, vue mer dégagée sur le Frioul.
Caractéristiques : balcon 8 m², parquet d’origine, hauteur sous plafond 3,10 m, cheminée en marbre.
État : bien entretenu mais cuisine et salle de bains à rafraîchir (années 1990).
DPE : D.
Charges de copropriété : 2 100 €/an.
Taxe foncière : 1 850 €/an.

La situation : 5 héritiers, 4 ans de blocage

Composition de la succession

Le défunt, célibataire sans enfant, a laissé son appartement à 5 héritiers collatéraux :
– Sa sœur (1/2 en quote-part).
– Les 4 enfants de son frère prédécédé (1/8 chacun, par représentation).

Le blocage

Pendant 4 ans, la succession n’a pas avancé pour plusieurs raisons cumulées :

Désaccord sur la stratégie : la sœur souhaitait conserver l’appartement (souvenir familial), 2 neveux voulaient vendre, 2 neveux étaient indécis.
Géographie complexe : 1 neveu vit à Bordeaux, 1 à Lyon, 1 à Genève (Suisse), 1 à Marseille. Réunir 5 personnes pour signer un acte est devenu impossible.
Mésentente familiale : un conflit ancien entre la sœur et l’une de ses nièces empêchait toute communication directe.
Frais en cours : charges, taxe foncière et entretien à régler chaque année par avance, créant des tensions sur la trésorerie commune.
Aucun mandataire désigné : pas de notaire-pilote, pas de représentant unique pour la fratrie.

L’élément déclencheur

L’un des neveux, vivant à Genève, a connu une séparation difficile et avait besoin de mobiliser sa quote-part de l’héritage rapidement pour financer un déménagement et un rachat de soulte sur son propre logement.

Il a contacté GNE Immobilier via notre site en demandant explicitement : « Pouvez-vous me vendre ma seule quote-part ? »

Notre analyse : la quote-part isolée n’est pas la bonne solution

Pourquoi acheter une quote-part ne fonctionne pas

Vendre la quote-part d’un seul indivisaire est juridiquement possible (article 815-14 du Code civil) mais commercialement inintéressant pour les deux parties :

Pour l’héritier : la quote-part isolée se vend avec une décote de 30 à 50 % par rapport à sa valeur théorique, parce que l’acquéreur entre dans une indivision figée.
Pour le marchand de biens : il devient lui-même indivisaire, sans pouvoir de décision, et doit ensuite engager une procédure de partage judiciaire (article 815 du Code civil) qui prend 2 à 4 ans.

Nous avons donc proposé une alternative : vendre la totalité du bien, en débloquant les 5 héritiers d’un coup.

Notre méthode : médiation et offre globale

Étape 1 — Réunion préparatoire avec le mandataire informel

Avec l’accord du neveu de Genève, nous avons identifié le notaire en charge de la succession (étude marseillaise 8e arrondissement) et organisé une conférence téléphonique avec lui et la sœur du défunt (héritière majoritaire à 1/2).

Étape 2 — Visite du bien

Visite organisée à J+12 après le premier contact, en présence de la sœur et d’un neveu marseillais. Diagnostic technique :
– Structure et clos-couvert : bon état.
– Cuisine : à rénover (devis 18 K€).
– Salle de bains : à refaire (devis 12 K€).
– Peintures et sols : rafraîchissement léger (devis 8 K€).
– Mise aux normes électriques partielles : 4 K€.
– Total travaux estimés : 42 K€.

Étape 3 — Estimation et offre

Comparables sur Endoume (transactions DVF 2023-2024) :
– Prix moyen post-travaux : 7 200 €/m² × 78 m² = 561 600 €.
– Prix avec vue mer dégagée : majoration 10 % = 617 000 €.
– Estimation post-travaux retenue : 620 000 €.

Calcul du prix d’acquisition :
– Prix de revente cible : 620 000 €
– Travaux : 42 000 €
– Frais de portage (8 mois) : 12 000 €
– Frais notariaux acquisition : 49 000 €
– Frais commercialisation : 18 000 €
– Marge cible nette : 10 %
– Prix d’acquisition proposé : 580 000 €.

Étape 4 — Présentation aux 5 héritiers

Cœur de la réussite du dossier : présenter l’offre aux 5 héritiers d’une manière qui débloque l’inertie.

Nous avons rédigé un dossier de présentation complet :
– Méthode d’estimation détaillée.
– Comparables récents anonymisés.
– Scénario alternatif « conservation et location » (rentabilité brute 2,8 %, refus probable des banques pour rachat de quote-part).
– Scénario alternatif « vente classique » (durée prévisible 8 à 12 mois, prix probable 550 à 590 K€ avant négociation, soit identique ou inférieur à notre offre, mais avec un délai 10× supérieur).
– Scénario alternatif « partage judiciaire » (1 à 3 ans de procédure, frais d’avocat estimés à 25 K€, vente aux enchères probable à 480-520 K€).

Le dossier a été transmis au notaire de la succession, qui l’a présenté lors d’une réunion familiale en visioconférence organisée 8 jours plus tard.

Étape 5 — Décision collective

Lors de la visioconférence (1h45 d’échanges) :
– La sœur a finalement accepté, à condition de pouvoir récupérer le mobilier d’époque (cheminée mobile, miroirs, lustres) — accord donné par GNE Immobilier.
– Les 4 neveux ont voté oui à l’unanimité.
– Décision actée par procès-verbal de réunion familiale signé par les 5 héritiers (envoi numérique avec signature électronique conforme eIDAS).

Le compromis et l’acte

Compromis à J+22

Compromis signé chez le notaire de la succession à J+22 après le premier contact. Les 5 héritiers ont signé soit en présentiel (sœur et neveu marseillais), soit par procuration notariée (les 3 autres).

Acte authentique à J+30

L’acte authentique a été signé à J+30 (record du dossier), grâce à la pré-purge anticipée du DPU et à la préparation parallèle de toutes les pièces.

Virement de 580 000 € au compte CARPA du notaire la veille.
Répartition immédiate aux héritiers selon les quotes-parts : – Sœur : 290 000 € (1/2). – Chaque neveu : 72 500 € (1/8).

Ce que les vendeurs ont gagné

Déblocage immédiat d’une situation figée depuis 4 ans.
Apaisement familial : un médiateur informel (notre équipe juridique) a permis aux héritiers en conflit de communiquer via un tiers neutre.
Liquidité immédiate : le neveu de Genève a pu financer son projet personnel, la sœur a pu participer financièrement à l’aide d’un de ses petits-enfants.
Évitement des frais de procédure (25 K€ d’avocats économisés).
Évitement de la décote d’une vente aux enchères judiciaires (50 à 100 K€ économisés sur le prix global).

La suite : revente après travaux

Après acquisition, nous avons réalisé les travaux de rénovation (cuisine, salle de bains, peintures, électricité) en 9 semaines, avec une entreprise partenaire basée à Marseille 13008.

Le bien a été remis en vente à 638 000 €, vendu à un couple primo-accédant (cadre supérieur dans la pharma + médecin libéral) en 4 semaines pour 620 000 € net vendeur.

Marge brute opération : environ 38 000 €, soit 6 % du prix de revente. Une marge modeste, mais cohérente avec une opération courte (8 mois total) et à risque faible.

Enseignements

Ce cas met en lumière trois enseignements clés :

La rapidité décisionnelle d’un marchand de biens régulé est un atout pour les héritiers : 30 jours du premier contact au virement, là où une vente classique prend 8 à 12 mois.
Le rôle de médiation : un acquéreur extérieur, neutre, équipé d’un argumentaire chiffré, débloque souvent ce que des années de discussions familiales n’ont pas réussi à dénouer.
La sécurité juridique : aucune condition suspensive, garanties professionnelles complètes, notaire commun pour les 5 héritiers, conformément à notre méthode.

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