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Une bastide des Trois-Lucs débloquée après trois ans d’inertie

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Les Trois-Lucs constituent l’un des derniers secteurs du 11e arrondissement où subsistent, à quelques minutes du métro La Fourragère et de l’A50, de véritables bastides marseillaises sur grands jardins clos. Cernées par les lotissements pavillonnaires des décennies 1980 et 2000, ces propriétés héritées du XIXe siècle racontent l’histoire d’une bourgeoisie marseillaise qui choisissait alors la fraîcheur des collines pour échapper à l’été du centre-ville. Elles changent rarement de mains, le plus souvent à l’occasion d’une succession.

C’est précisément le contexte dans lequel GNE Immobilier est intervenu sur ce dossier, transmis fin 2025 par le notaire de la famille. Récit, anonymisé, d’une succession bloquée depuis trois ans et débloquée en huit mois.

Une bastide de famille devenue un fardeau

La propriété se compose d’une bastide en pierre apparente de 280 m² habitables, organisée sur trois niveaux. Au rez-de-chaussée, une enfilade de pièces de réception aux tomettes anciennes, une grande cuisine ouverte sur une terrasse couverte, et une chambre. À l’étage, quatre chambres et deux salles d’eau, dont une chambre principale avec dressing. Au second, sous les combles aménagés, deux pièces additionnelles utilisées en bureau et en chambre d’appoint. Le tout posé au milieu d’un jardin clos de 800 m² planté de pins parasols, d’oliviers centenaires et d’un vieux figuier qui domine un bassin en pierre désaffecté.

La bastide avait été acquise en 1962 par les grands-parents, professions libérales installées à Marseille, qui en avaient fait leur résidence principale jusqu’à leur décès au début des années 2000. Le père de la fratrie en avait hérité, puis y avait vécu seul après son veuvage, jusqu’à son décès au printemps 2022. La succession s’était alors ouverte avec quatre héritiers : trois enfants vivants et un petit-enfant mineur, représentant son père décédé avant le grand-père.

Sur ces quatre héritiers, trois étaient identifiés sans difficulté. Le mineur, âgé de douze ans au moment de l’ouverture de la succession, était représenté par sa mère, en sa qualité d’administratrice légale, sous contrôle du juge des tutelles. Restait le quatrième : un frère cadet de la fratrie, parti à l’étranger en 2017 après une brouille familiale, et dont personne n’avait plus de nouvelles depuis cinq ans. Plusieurs lettres recommandées, envoyées à sa dernière adresse française connue, étaient revenues.

Pendant trois ans, la situation s’était figée. Le notaire chargé de la succession ne pouvait procéder à aucun acte de disposition sans l’accord du frère manquant ou, à défaut, une décision judiciaire palliative. Les charges courantes continuaient pourtant de courir : taxe foncière de 4 200 €, assurance habitation de 1 800 €, contrôles techniques obligatoires, frais d’entretien minimum du jardin et d’une clôture en partie effondrée, petites réparations urgentes sur la toiture. Le tout cumulant autour de 12 000 € par an, supportés au prorata par les trois héritiers présents, qui voyaient la trésorerie familiale s’éroder pour entretenir un bien dont ils ne pouvaient rien faire.

La désignation d’un mandataire successoral

C’est l’aînée de la fratrie qui a pris l’initiative, début 2025, de saisir le tribunal judiciaire de Marseille d’une requête en désignation d’un mandataire successoral sur le fondement des articles 813-1 et suivants du Code civil. Cette procédure, encore mal connue du grand public, permet à tout héritier de demander au juge la désignation d’un tiers chargé d’administrer provisoirement la succession lorsque l’inertie ou la mésentente entre héritiers compromet la conservation ou la gestion du patrimoine.

Le juge a fait droit à la requête trois mois plus tard, désignant un mandataire successoral choisi parmi les notaires inscrits sur la liste de la cour d’appel. La mission confiée couvrait l’administration courante du bien, la recherche du frère introuvable, l’évaluation immobilière et, le cas échéant, la préparation d’une vente sous contrôle judiciaire.

Le mandataire a immédiatement mandaté un généalogiste successoral habilité, professionnel spécialisé dans la recherche d’héritiers, payé sur le produit de la succession au pourcentage. La recherche s’est appuyée sur les fichiers consulaires français, les bases de données européennes, et les réseaux professionnels de généalogistes auxquels le cabinet appartient.

L’héritier retrouvé en Espagne

Quatre mois après le début des recherches, le frère introuvable a été localisé. Il vivait depuis 2019 sur la Costa Brava, où il avait refait sa vie sans le faire savoir à sa famille française. L’acte d’état civil espagnol attestant de son domicile a été produit, traduit et apostillé. Un premier contact, par lettre puis par téléphone via le généalogiste, a permis d’établir qu’il ne s’opposait pas à la vente et qu’il acceptait de signer une procuration authentique au profit du mandataire pour participer à la liquidation de la succession.

La procuration a été reçue par un notaire espagnol, puis légalisée selon la convention de La Haye, et transmise au notaire marseillais. À ce stade, sept mois après notre première intervention dans le dossier, tous les héritiers étaient identifiés, représentés ou présents, et la voie était ouverte pour préparer la vente.

Le premier contact avec GNE Immobilier

Notre intervention a démarré bien avant que le frère ne soit retrouvé. Le mandataire successoral, avec qui nous travaillons régulièrement sur ce type de dossier complexe, nous a contactés dès sa désignation pour évaluer le bien et préparer une option de cession rapide pour le moment où la succession serait débloquée.

Le premier rendez-vous s’est tenu sur place, un samedi matin, avec le mandataire et l’aînée de la fratrie. La visite a duré 2h30, le temps de parcourir chaque pièce, le jardin, les annexes, et de recenser l’ensemble des points techniques. Le diagnostic était mitigé. La structure en pierre, les charpentes et la toiture en tuiles canal restaient saines, malgré quelques infiltrations ponctuelles à reprendre. Les huisseries en bois étaient d’origine, à remplacer en partie. L’électricité datait de la dernière rénovation des années 1970 et n’était plus aux normes. La plomberie, partiellement reprise dans les années 1990, restait fonctionnelle mais vieillissante. Le DPE, refait en 2024, classait le bien en E, ce qui restait gérable pour un bien de cette superficie chauffé au fioul.

Le jardin, en revanche, était l’atout majeur de la propriété. 800 m² clos, exposition sud, vue dégagée sur les collines, arbres en pleine maturité. Sur ce périmètre du 13011, ce sont des configurations qui se comptent sur les doigts d’une main par an.

L’estimation et la construction de l’offre

L’analyse des comparables s’est révélée délicate. Les transactions de bastides comparables sur le 13011, étendues au 13012 voisin et à la frange est du 13009, restent rares. Sur les trente derniers mois, nous avons recensé sept ventes pertinentes, dont quatre concernaient des bastides en état moyen sur des terrains de 600 à 1 200 m². La fourchette ressortait à 4 800 à 5 800 €/m² habitable, terrain compris dans la valorisation.

Notre estimation interne, après pondération des spécificités du bien (jardin exceptionnel pour le secteur, travaux importants à anticiper, charme intact des volumes anciens), s’est établie à une valeur de revente après travaux de l’ordre de 1,75 à 1,85 M€, sur la base d’un programme de rénovation lourd estimé à 320 000 € hors taxes.

À partir de cette valeur de sortie, et en intégrant les frais notariaux d’acquisition, douze mois de portage, les frais de commercialisation prestige et une marge cible tenant compte du risque chantier, nous avons construit une offre d’acquisition à 1 450 000 € net vendeur. Cette offre a été présentée au mandataire successoral, qui en a accusé réception et l’a conservée dans le dossier en attendant le déblocage de la situation côté héritier manquant.

L’accord des quatre héritiers

Une fois le frère retrouvé et sa procuration reçue, le mandataire a convoqué une réunion plénière des héritiers, à laquelle nous avons été invités à présenter notre proposition. La réunion s’est tenue à l’étude notariale, en présence de l’aînée, de la deuxième sœur, de la mère du mineur en sa qualité d’administratrice légale, et du mandataire représentant le frère espagnol via sa procuration.

L’échange a duré près de trois heures. Nous avons exposé notre estimation, le détail des comparables, le programme de travaux envisagé, le calendrier d’opération et les conditions juridiques de l’acquisition. La discussion s’est concentrée sur deux points sensibles. Le premier portait sur le prix : la mère du mineur, sous contrôle du juge des tutelles, devait pouvoir justifier que l’offre était conforme au marché. Nous avons accepté la communication au juge de notre note d’estimation détaillée, accompagnée d’une contre-expertise indépendante réalisée par un expert immobilier inscrit près la cour d’appel d’Aix-en-Provence, prise en charge par GNE. La contre-expertise est revenue à 1 420 000 € net, validant notre offre.

Le second point concernait le calendrier. Le frère espagnol souhaitait, pour des raisons fiscales personnelles, que l’acte soit signé avant la fin de l’année civile. Le notaire a confirmé que c’était techniquement possible si le compromis était signé sous quinzaine.

L’accord des quatre héritiers a été formalisé par écrit, et le mandataire a sollicité l’autorisation du juge des tutelles pour la part du mineur, obtenue en quatre semaines après dépôt du dossier complet.

J+45 — L’acte authentique signé

L’acte authentique de vente a été signé au quarante-cinquième jour suivant la réception de l’autorisation du juge des tutelles. La séance a réuni à l’étude notariale les trois héritiers présents physiquement, le mandataire signant pour le frère espagnol en vertu de sa procuration, l’administratrice légale signant pour le mineur sur autorisation du juge, et nos représentants pour GNE Immobilier.

Le prix de 1 450 000 € a été versé sur le compte CARPA du notaire la veille de la signature. Au moment de l’acte, le notaire a établi le détail des flux. Aucun prêt n’était à solder, la propriété étant entrée libre de toute inscription dans la succession. La taxe foncière a été régularisée au prorata. Les frais de mandat du mandataire successoral, fixés par le juge, ont été prélevés sur le prix. Les honoraires du généalogiste, calculés sur la part revenant à l’héritier retrouvé, ont également été prélevés au moment du partage.

Le solde net à partager entre les quatre héritiers a été conservé au CARPA dans l’attente du partage successoral notarié.

Huit mois après l’ouverture : le partage notarié

Le partage successoral a été reçu par le notaire huit mois jour pour jour après l’ouverture officielle des opérations de mandat, et plus de trois ans et demi après le décès initial. L’État liquidatif, signé par les quatre héritiers ou leurs représentants, a établi les parts respectives en tenant compte de la représentation du mineur dans la souche de son père prédécédé.

Les fonds ont été virés dans les dix jours ouvrés suivant la signature du partage. Pour la mère du mineur, la part revenant à son enfant a été placée sur un compte bloqué jusqu’à la majorité, conformément aux instructions du juge des tutelles. Pour le frère espagnol, le virement international a été effectué après production des justificatifs fiscaux requis par la convention franco-espagnole.

Ce que la famille a gagné

Le déblocage a mis fin à trois années d’inertie pendant lesquelles les charges s’accumulaient, la propriété se dégradait lentement, et les relations entre héritiers se détérioraient autour d’un dossier qui n’avançait pas.

Le prix obtenu, conforme aux estimations marché validées par une contre-expertise indépendante, a permis à chaque héritier de récupérer une part nette substantielle après prélèvement des frais de mandat, du généalogiste et des droits de succession. Le frère espagnol, qui n’aurait probablement jamais relancé seul la procédure, a touché sa part sans avoir à se déplacer. La mère du mineur a sécurisé pour son enfant un capital placé sous contrôle judiciaire jusqu’à ses dix-huit ans.

L’accompagnement juridique a été constant. Le mandataire successoral est resté le pivot du dossier, GNE Immobilier s’est limité à son rôle d’acquéreur diligent, et le notaire a sécurisé chaque étape. Aucun litige n’est apparu après l’acte, ni avant le partage, ni après.

Trois enseignements de ce dossier

Pour les lecteurs confrontés à une situation comparable, trois points méritent d’être retenus.

Le premier concerne la désignation du mandataire successoral. Cette procédure, prévue par les articles 813-1 et suivants du Code civil, reste sous-utilisée alors qu’elle constitue souvent la seule voie réaliste lorsqu’un héritier est introuvable ou que l’inertie collective bloque toute décision. Le coût du mandataire, fixé par le juge, est proportionné à la valeur du patrimoine administré et reste très inférieur au coût de l’immobilisation prolongée d’un bien.

Le deuxième porte sur le recours au généalogiste successoral. Mandaté par le notaire ou le mandataire, payé sur le produit de la succession au pourcentage validé par le juge, il permet de retrouver des héritiers même après plusieurs années d’absence de contact, en France comme à l’étranger. Sans son intervention, la succession serait probablement restée bloquée plusieurs années supplémentaires.

Le troisième concerne la représentation des héritiers vulnérables ou éloignés. Un mineur représenté par son administrateur légal sous contrôle du juge des tutelles, ou un héritier étranger signant par procuration authentique, sont des situations parfaitement gérables dès lors que le notaire et le mandataire les anticipent et préparent les autorisations nécessaires en parallèle des autres démarches.

Cas concrets liés

Plusieurs autres récits documentés sur ce site éclairent des configurations voisines, à des stades différents du déblocage.

Succession bloquée à Endoume 13007 raconte le déblocage d’un T3 vue mer en trente jours. Divorce contentieux à Périer 13008 revient sur la sortie d’un couple en liquidation matrimoniale. Indivision et article 815-5-1 détaille le mécanisme de la vente forcée à la majorité des deux tiers.

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Les bastides, maisons de maître, immeubles de rapport et grands appartements transmis par succession sont des biens souvent immobilisés pendant plusieurs années, faute d’accord entre les héritiers ou de capacité à traiter la complexité juridique du dossier. GNE Immobilier intervient régulièrement sur ces situations, en lien direct avec le notaire, le mandataire successoral lorsqu’il en a été désigné, et les éventuels conseils des parties.

Notre rôle se limite à offrir un prix juste, ferme, validé le cas échéant par contre-expertise indépendante, et à tenir le calendrier dans le strict respect des contraintes juridiques attachées à la présence d’héritiers mineurs, absents ou éloignés.

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