En bref : un particulier qui revend un bien paie l’impôt sur la plus-value (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %), avec des abattements pour durée de détention : exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Un marchand de biens est imposé sur son bénéfice, sans abattement. Pour un bien détenu longtemps, le régime du particulier est presque toujours le plus favorable.
Pour aller plus loin, voir notre guide complet.
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Vendre en marchand vs particulier : fiscalité
Lorsque vous cédez un bien immobilier à Marseille, votre statut fiscal au moment de la vente détermine entièrement votre imposition. Vendre en tant que particulier relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI). Vendre en tant que marchand de biens relève des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou de l’impôt sur les sociétés (IS) si vous opérez en société.
Cet article compare précisément les deux régimes, avec simulations chiffrées pour vous aider à choisir la structure adaptée à votre projet.
Le régime particulier (article 150 U CGI)
Calcul de la plus-value
Plus-value brute = Prix de cession − Prix d’acquisition majoré Pour chiffrer l’écart entre les deux options sur votre bien, utilisez notre comparateur agence ou marchand de biens.
Le prix d’acquisition est majoré :
des frais d’acquisition (notaire, droits) : forfait 7,5 % ou frais réels
des travaux : forfait 15 % si détention > 5 ans, ou frais réels avec justificatifs (devis et factures d’entreprises, pas de travaux personnels)
Abattements pour durée de détention
| Année détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22ᵉ année | 4 % | 1,60 % |
| 23 à 30 ans | 0 % | 9 %/an |
| 22 ans | 100 % (exo IR) | 60 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % (exo totale) |
Taux d’imposition
- Impôt sur le revenu : 19 % de la plus-value après abattement IR
- Prélèvements sociaux : 17,2 % de la plus-value après abattement PS
- Surtaxe sur plus-values > 50 000 € (article 1609 nonies G CGI) : barème progressif 2 à 6 %
Exonérations particulières
- Vente de la résidence principale : exonération totale.
- Première cession d’un logement autre que la résidence principale sous conditions de remploi pour acquisition de la résidence principale dans les 24 mois (article 150 U-II-1° bis).
- Vente < 15 000 € : exonération.
- Cession par un retraité ou invalide modeste : exonération sous conditions.
Le régime marchand de biens (BIC ou IS)
Définition fiscale du marchand de biens
L’article 35 du CGI qualifie de marchand de biens toute personne qui réalise habituellement des opérations d’achat-revente d’immeubles avec intention spéculative. Critères du Conseil d’État :
Habitude : plusieurs opérations en quelques années
Intention spéculative : achat dans le but de revendre avec profit
Court délai entre acquisition et revente
Conséquence : assujettissement au régime BIC (en nom propre) ou IS (si société : SARL, SAS, EURL).
Imposition en BIC (nom propre)
- Bénéfice imposable = chiffre d’affaires − charges − amortissements
- Impôt sur le revenu au barème progressif (jusqu’à 45 %)
- Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus du patrimoine, mais en BIC professionnel : cotisations sociales TNS (~30-40 %)
- TVA sur marge (article 268 CGI)
Imposition en IS (société)
- Bénéfice imposable = produits − charges − amortissements
- IS : 15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà (taux 2025)
- Dividendes : flat tax 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) si vous distribuez
- TVA sur marge : oui
Avantages MDB
- Droits de mutation réduits à 0,715 % à l’achat (article 1115 CGI), contre environ 6,32 % au taux de droit commun dans les Bouches-du-Rhône en 2026.
- Récupération TVA sur travaux et investissements.
- Amortissement comptable des actifs.
- Déduction des charges réelles (frais, intérêts d’emprunt, salaires, marketing).
Inconvénients MDB
- Obligation de revente dans le délai engagé (5 ans depuis loi de finances 2014, parfois 2 ans).
- Comptabilité complète, expert-comptable obligatoire.
- TVA à reverser sur la marge.
- Cotisations sociales lourdes (BIC) ou IS + IR sur dividendes.
Comparatif chiffré : appartement acheté 250 K€, revendu 400 K€
Hypothèses :
Détention 8 ans (régime particulier)
Travaux 50 K€ (justifiés)
Frais d’acquisition 7,5 % forfait
Marge brute MDB après travaux : 150 K€
Scénario A : Particulier après 8 ans
- Prix d’acquisition majoré : 250 K€ + (250 × 7,5 %) + 50 K€ = 318,75 K€
- Plus-value brute : 400 − 318,75 = 81,25 K€
- Abattement durée détention 8 ans : IR -18 %, PS -4,95 %
- Plus-value imposable IR : 81,25 × 82 % = 66,6 K€
- Plus-value imposable PS : 81,25 × 95,05 % = 77,2 K€
- IR (19 %) : 12,7 K€
- PS (17,2 %) : 13,3 K€
- Surtaxe : 0 (sous 50 K€ imposable)
- Impôt total : 26 K€
- Net vendeur : 400 − 26 = 374 K€
Scénario B : MDB en SAS à l’IS
- CA : 400 K€
- Coût acquisition : 250 K€
- Travaux : 50 K€
- Frais divers (notaire, marketing, intérêts) : 20 K€
- Bénéfice imposable : 400 − 250 − 50 − 20 = 80 K€
- IS (15 % jusqu’à 42,5 K€ puis 25 %) : 6,375 K€ + 9,375 K€ = 15,75 K€
- TVA sur marge (à payer si applicable, mais souvent neutre car récupérée sur travaux) : disons 5 K€
- Reste après IS et TVA : 80 − 15,75 − 5 = 59,25 K€ dans la société
- Si dividendes : flat tax 30 % = 17,8 K€
- Net dans poche associé : 59,25 − 17,8 = 41,5 K€ + récupération capital initial 250 K€
- Net global : 291,5 K€… attendez, ce n’est pas comparable directement.
Pour comparer en net poche cash :
A particulier : 374 K€ (récupération capital 250 + plus-value après impôt 124, en réalité 374 inclut le capital)
B MDB IS : 250 K€ capital + 41,5 K€ net = 291,5 K€ si dividendes
Le particulier vendeur ponctuel paye moins d’impôts qu’un MDB en SAS qui distribue les dividendes.
Scénario C : MDB en SAS qui réinvestit
Si vous gardez les 59,25 K€ dans la société pour réinvestir dans une autre opération, vous bénéficiez d’un effet de levier fiscal :
Pas de flat tax tant que pas de distribution
Capacité d’achat augmentée
Capitalisation du résultat
Très avantageux si activité récurrente
Quand le régime particulier est plus avantageux
- Vente ponctuelle (une vente tous les 5 ans ou moins)
- Détention longue (> 10 ans) pour bénéficier des abattements
- Résidence principale
- Vendeur sans activité commerciale immobilière
- Patrimoine personnel, pas de levier sociétaire
Quand le régime MDB est plus avantageux
- Activité récurrente (3+ opérations/an)
- Cycle court (acquisition + travaux + revente < 24 mois)
- TVA récupérable importante (rénovations lourdes)
- Stratégie patrimoniale avec société de capitalisation
- Volonté de transmission à des enfants via démembrement de parts sociales
Le risque de requalification
Voici le piège le plus dangereux : vous vendez en tant que particulier 4-5 biens en quelques années, l’administration requalifie votre activité en MDB.
Conséquences :
Redressement fiscal sur 3 ans (parfois 10 si manœuvres frauduleuses)
Reclassement BIC des plus-values déclarées en 150 U
TVA sur marge rétroactive
Cotisations sociales TNS rétroactives
Majorations 40 % à 80 %
Intérêts de retard 0,2 %/mois
Jurisprudence constante (CE 7 mars 2019, n° 420094 ; CE 26 décembre 2018, n° 408314) : la requalification est automatique au-delà de 4 ventes en 5 ans avec intention spéculative.
Comment éviter ? Créer une structure dédiée (SAS à l’IS ou SARL de famille) dès que vous envisagez une activité récurrente.
Exemple type : héritier vendeur
Situation : héritier reçoit un immeuble de rapport à Marseille (6 lots, valeur 1,2 M€), succession ouverte. Il hésite :
A : vendre directement comme particulier (régime 150 U)
B : créer une SCI ou SAS, apporter l’immeuble, puis vendre
Option A : vente particulier
- Prix de cession : 1,2 M€
- Prix d’acquisition = valeur successorale = 1,2 M€ (réévaluée au décès)
- Plus-value : 0 (ou très faible si vente proche du décès)
- Impôt quasi nul sur la plus-value
- DMTO à payer par l’acheteur (non concerné par le calcul vendeur)
Option B : apport en société puis vente
- Apport en société (immédiatement après succession) : pas d’imposition immédiate (article 151 octies si activité pro)
- Vente par la société à 1,2 M€
- Plus-value comptable nulle (apport à valeur réelle)
- Impôt quasi nul, mais frais de constitution de société (~3-5 K€)
Verdict : l’option A (particulier) est plus simple et tout aussi efficace dans ce cas, sauf si l’héritier veut conserver la structure pour réinvestir.
Pour aller plus loin, lisez Vendre via SCI vs en nom propre, Vendre en bloc vs lot par lot et Vendre rapidement vs au meilleur prix.
Pièges fiscaux les plus fréquents à Marseille
- Vendre sa résidence principale après l’avoir quittée : si vous l’avez quittée > 12 mois, l’exonération tombe (sauf cas particuliers).
- Calculer mal le prix d’acquisition : oublier les frais notariaux et travaux justifiés.
- Oublier la surtaxe sur plus-values > 50 K€.
- Sous-déclarer le prix : risque de redressement et amende, plus difficile depuis publication BDF.
- Confondre LMNP et particulier classique : voir notre article Vendre meublé vs vide.
Notre conseil GNE Immobilier
Pour 90 % des propriétaires marseillais qui vendent un ou deux biens dans leur vie, le régime particulier 150 U est le plus simple et souvent le plus avantageux après quelques années de détention. Pour les vendeurs récurrents, la structure MDB (SAS IS) est obligatoire fiscalement et stratégiquement.
GNE Immobilier opère en société dédiée IS, ce qui nous permet d’optimiser nos opérations et de vous proposer des prix nets vendeur compétitifs grâce à l’exonération DMTO de l’article 1115 CGI.
FAQ
Combien d’opérations avant requalification MDB ? 4-5 ventes en 5 ans avec intention spéculative.
La résidence principale est-elle toujours exonérée ? Oui, à condition de l’occuper réellement jusqu’à la vente (12 mois max de tolérance).
Le forfait travaux 15 % est-il toujours applicable ? Oui, si détention > 5 ans et sans justificatifs réels.
Estimation et conseil fiscal GNE Immobilier
GNE Immobilier vous propose une simulation fiscale gratuite (particulier vs MDB) sous 48h pour votre projet de vente.
