Quand un bien hérité ou indivis est vendu, chaque indivisaire touche sa part du prix, moins sa part des frais et l’impôt sur sa propre plus-value, le tout corrigé de ce qu’il doit à l’indivision ou de ce qu’elle lui doit. Ce simulateur gratuit le calcule pour 1 à 8 indivisaires, en cas de vente à un acheteur extérieur ou de rachat des parts par l’un d’eux.
Mis à jour le 30 octobre 2026
En bref
- Vente à un tiers : pas de droit de partage quand l’acte de vente répartit le prix.
- Rachat par un indivisaire : droit de partage de 2,50 % sur la valeur nette du bien, sans impôt sur la plus-value.
- Plus-value : calculée par héritier, depuis la valeur déclarée dans la succession et la date du décès.
- Exonérations : après 30 ans, pour une quote-part de 15 000 € ou moins, pour l’héritier qui y a sa résidence principale.
Les règles appliquées par le simulateur
Le partage du prix et le droit de partage
Le prix revient à chacun selon ses droits. La vente du bien entier exige l'accord de tous : la majorité des deux tiers (article 815-3 du Code civil) ne vaut que pour l'administration.
Le droit de partage de 2,50 % (article 746 du CGI) frappe les actes de partage. Si l'acte de vente à un tiers répartit le prix entre les vendeurs, l'administration renonce à le percevoir (BOI-ENR-PTG-10-10). Le rachat des parts par un indivisaire est une licitation taxée à 2,50 % (article 750 II du CGI) ; comme il met fin à l'indivision, le droit porte sur la valeur nette de tout le bien, dettes déduites (BOI-ENR-PTG-20-10). Le taux de 1,10 % vaut pour les partages après divorce, séparation de corps ou rupture de pacs, mais pas pour les licitations, selon une réponse ministérielle de décembre 2022 citée par le Congrès des notaires.
La plus-value d'un bien hérité
Chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part. Le prix d'acquisition est la valeur déclarée dans la succession, plus les frais payés : sa part des droits de succession afférents au bien et les frais de notaire. Le forfait de 7,5 % est réservé aux achats (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20). Après 5 ans, les travaux d'un bien bâti peuvent être retenus pour 15 % (article 150 VB du CGI), forfait que le texte ne réserve pas aux achats : faites-le confirmer par le notaire.
La détention court depuis le décès. L'impôt de 19 % bénéficie d'un abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e. Pour les prélèvements sociaux, maintenus à 17,2 % en 2026 sur l'immobilier : 1,65 %, puis 1,60 % la 22e année et 9 % par an jusqu'à la 30e. La surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable par indivisaire (BOI-RFPI-TPVIE-20). Sont exonérées la quote-part de 15 000 € ou moins (BOI-RFPI-PVI-10-40-70) et la part de l'héritier dont c'est la résidence principale au jour de la vente (article 150 U II du CGI).
Les frais et les comptes entre indivisaires
Diagnostics, honoraires d'agence et mainlevée d'hypothèque diminuent la plus-value (BOI-RFPI-PVI-20-10-10), pas le remboursement d'un prêt. L'occupant doit une indemnité d'occupation (article 815-9 du Code civil) et celui qui a payé seul des dépenses de conservation ou d'amélioration est indemnisé (article 815-13).
Usufruit et nue-propriété
Si le conjoint survivant a l'usufruit, le prix se répartit selon la valeur de chaque droit (article 621 du Code civil). L'administration admet le barème de l'article 669 du CGI, selon l'âge de l'usufruitier au jour de la vente : 30 % entre 71 et 80 ans, par exemple. Le report de l'usufruit sur le prix n'est pas simulé.
Vendre un bien en succession à Marseille : les étapes
- Le notaire établit l'acte de notoriété et dépose la déclaration de succession, due dans les 6 mois d'un décès survenu en France métropolitaine (article 641 du CGI).
- L'attestation de propriété immobilière, nécessaire pour vendre, constate la transmission du bien.
- L'accord des indivisaires sur le prix et l'acheteur. Vendre vaut acceptation de la succession : vérifiez d'abord les dettes du défunt.
- Les diagnostics : DPE, état des risques et, selon le bien, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, surface en copropriété.
- La signature : le notaire répartit le prix et reverse l'impôt sur la plus-value de chacun.
Que faire si un héritier bloque la vente ?
Montrez-lui d'abord le résultat du simulateur : le désaccord vient souvent d'une idée fausse sur sa part. Sinon, trois voies existent.
- Les deux tiers devant notaire : les titulaires de deux tiers des droits y expriment leur intention de vendre, signifiée aux autres dans le mois ; faute d'accord dans les trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente par licitation (article 815-5-1 du Code civil). Impossible si le bien est démembré ou si un indivisaire est présumé absent ou hors d'état de manifester sa volonté.
- Le président du tribunal, au titre des mesures urgentes que requiert l'intérêt commun, peut autoriser un indivisaire à signer seul la vente (article 815-6, modifié par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026).
- Le partage ou la cession de sa part : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision (article 815) ; chacun peut aussi vendre sa quote-part, sous réserve du droit de préemption des autres (article 815-14).
Vendre à un marchand de biens : quand c'est utile, et ses limites
Un marchand de biens achète le bien entier, en l'état et sans commission. C'est utile si le bien demande des travaux que personne ne veut financer, si l'indivision est conflictuelle ou si un héritier a besoin de liquidités.
Ses limites sont réelles : son prix est inférieur à celui d'un bien rénové vendu au prix du marché (il intègre les travaux, les frais et sa marge) et il ne peut acheter qu'avec l'accord de tous ou une autorisation du juge. Pour un bien en bon état, une vente classique rapporte souvent plus. Comparez avec le comparateur vente classique ou marchand de biens, puis reportez son prix ici.
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Pour aller plus loin
- Vendre un bien en succession à Marseille
- Vendre un bien en indivision : les solutions quand un indivisaire bloque
- Vente en agence ou à un marchand de biens : le comparateur du net vendeur
- Le guide complet pour vendre une succession à Marseille
Questions fréquentes
Faut-il payer le droit de partage quand on vend un bien hérité ?
Non, si le bien est vendu à un acheteur extérieur et que l'acte de vente répartit le prix entre les héritiers : l'administration renonce à le percevoir. Il est dû, au taux de 2,50 %, si un héritier rachète les parts des autres ou si le prix reste indivis puis est partagé par un acte séparé.
Comment est calculée la plus-value d'un bien reçu en héritage ?
Chaque héritier calcule la sienne : sa part du prix, moins les frais de vente, la valeur de sa part dans la déclaration de succession et les frais qu'il a payés. Les abattements courent depuis le décès. L'impôt disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans.
Un héritier peut-il empêcher la vente du bien ?
Pas indéfiniment. Les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent passer par un notaire, puis demander au tribunal judiciaire d'autoriser la vente par licitation (article 815-5-1 du Code civil). Chacun peut aussi demander le partage, car nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision.
L'héritier qui habite le logement doit-il payer quelque chose aux autres ?
En principe, oui. L'indivisaire qui occupe seul un bien indivis doit une indemnité d'occupation, sauf convention contraire (article 815-9 du Code civil). Elle est partagée entre tous selon leurs parts, lui compris. À l'inverse, les dépenses qu'il a payées seul pour conserver le bien lui sont remboursées (article 815-13).
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