Mis à jour le 05/09/2026
Vendre un bien reçu en succession à Marseille est possible dès que l’attestation immobilière a été publiée par le notaire, et suppose l’accord de tous les héritiers tant que l’indivision n’est pas partagée. Dans les faits, comptez plusieurs mois entre le décès et la mise en vente effective : ouverture de la succession, option des héritiers, déclaration fiscale, puis attestation. Si vous voulez sortir vite d’un appartement hérité, souvent ancien et resté vide, GNE Immobilier l’achète pour son compte, comptant, sans commission ni condition suspensive de prêt : offre ferme sous 48 h après visite, acte en 3 à 6 semaines. Nous avons réuni sur une page les points clés pour vendre un bien en succession à Marseille.
À partir de quand peut-on vendre un bien hérité ?
La vente n’est juridiquement possible qu’une fois le bien inscrit au nom des héritiers au service de la publicité foncière. C’est le rôle de l’attestation immobilière, acte notarié qui constate la transmission. Tant qu’elle n’est pas publiée, aucun acte de vente ne peut être signé, même si un acquéreur est prêt.
La chaîne se déroule dans cet ordre :
- Ouverture de la succession chez le notaire, qui établit l’acte de notoriété et identifie les héritiers.
- Option successorale : acceptation pure et simple, acceptation à concurrence de l’actif net (protection contre un passif inconnu) ou renonciation.
- Déclaration de succession, dans les six mois du décès en France métropolitaine.
- Attestation immobilière notariée, publiée au fichier immobilier.
- Vente : en indivision avec l’accord de tous, ou après partage.
Les délais réels dépendent du nombre d’héritiers, de leur dispersion et de la disponibilité des pièces : un dossier avec deux ou trois enfants avance vite, une succession avec héritiers à l’étranger, testament contesté ou hypothèque à purger prend bien plus de temps. Les coûts et délais précis, c’est votre notaire qui les chiffre : la documentation officielle du notariat détaille chaque étape.
Faut-il l’accord de tous les héritiers pour vendre ?
Oui. La vente d’un bien indivis est un acte de disposition : elle exige l’unanimité des indivisaires. Un seul héritier opposé suffit à bloquer une vente amiable, quelle que soit sa quote-part.
Le Code civil prévoit toutefois des issues. Les actes de gestion courante se décident à la majorité des deux tiers des droits indivis. Surtout, nul n’est tenu de rester dans l’indivision : tout indivisaire peut demander le partage et, si le bien n’est pas partageable en nature, le cas d’un appartement, le juge peut ordonner sa licitation aux enchères. C’est long, coûteux, et le prix obtenu reste presque toujours inférieur au marché : à réserver aux blocages définitifs.
Deux points reviennent souvent. L’indemnité d’occupation d’abord : l’héritier qui habite seul le bien indivis en doit une aux autres, calculée sur la valeur locative et leur quote-part. Les droits du conjoint survivant ensuite, qui peut disposer d’un droit d’usage et d’habitation : la vente reste possible, mais le bien se transmet avec ce droit. Voir notre cas concret d’indivision à Saint-Marcel et notre article sur la vente après le décès du conjoint.
Combien vaut un appartement hérité à Marseille en 2026 ?
Les repères utiles sont ceux de l’arrondissement, estimés à partir des ventes notariales DVF au 1er septembre 2026. Pour les appartements : environ 3 220 €/m² dans le 13001, 3 490 € dans le 13005, 3 870 € dans le 13006, 5 050 € dans le 13007, 4 310 € dans le 13008, 2 720 € dans le 13010, 3 390 € dans le 13012, contre une moyenne de ville autour de 3 300 €/m². Le marché s’est stabilisé après la baisse de 2023-2024, avec une légère reprise en 2026.
Ces moyennes ne disent rien de votre bien. Un T3 hérité dans un immeuble à trois fenêtres du boulevard Chave ou du Camas, planchers bois d’origine, électricité d’avant-guerre et façade à reprendre, se vend nettement sous la moyenne de son arrondissement : comme un lot de copropriété des années 1960-1970 aux réseaux vieillissants. À l’inverse, un traversant rénové près du Prado ou de Castellane tient le haut de la fourchette.
Trois éléments pèsent sur un bien de succession : le DPE, souvent F ou G sur ces logements jamais rénovés, un G n’est plus louable depuis le 1er janvier 2025, un F ne le sera plus au 1er janvier 2028 ; l’état de la copropriété, avec parfois un arrêté de mise en sécurité qui suit le bien ; la vacance prolongée enfin, qui expose à la taxe sur les logements vacants, l’indivision bloquée restant un cas d’exonération à faire valoir.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h sur le bien de la succession, sans commission ni visite à répétition : décrivez-nous le bien en deux minutes, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38.
Quelle fiscalité s’applique quand on vend un bien hérité ?
Deux impôts distincts, à ne pas confondre.
Les droits de succession se calculent sur la valeur transmise, après un abattement par héritier, 100 000 € par parent et par enfant en ligne directe, puis selon un barème progressif ; le conjoint survivant et le partenaire de PACS en sont exonérés. Beaucoup de successions portant sur un seul appartement ne génèrent aucun droit entre parent et enfant. Le calcul exact revient au notaire, et le service public en publie les règles à jour.
La plus-value de cession est un autre sujet. Le prix de revient retenu est la valeur déclarée dans la succession, pas le prix payé autrefois par le défunt. Si vous vendez peu après le décès, la plus-value est donc faible, voire nulle. Sinon, elle est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Ceux-ci se comptent à partir du décès : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans, avec une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
Attention à la valeur déclarée : la sous-évaluer expose à un redressement et augmente mécaniquement la plus-value taxable à la revente.
Pour chiffrer ce que chaque héritier touchera après l’impôt sur la plus-value, les frais et l’éventuelle indemnité d’occupation, utilisez notre simulateur de vente en succession ou en indivision.
Vendre en agence, entre héritiers ou à un marchand de biens ?
La vente classique reste la plus rémunératrice si les héritiers sont d’accord, le bien en état correct et personne pressé. Elle suppose des visites, un acquéreur qui obtient son prêt, et des mois de coordination.
Le rachat des parts par un héritier évite la vente externe, mais exige un financement et un accord sur la valeur : c’est souvent là que le dossier se grippe. Ce montage familial a ses propres règles, que nous détaillons pour la vente à un membre de sa famille.
La vente à un marchand de biens répond à d’autres priorités : un bien dégradé que personne ne veut financer, des héritiers éloignés ou fâchés, un besoin de trésorerie pour solder les droits et les charges. GNE Immobilier achète pour son compte, en l’état, sans travaux ni mise en conformité préalable, avec une offre unique adressée à tous les indivisaires : chacun signe le même acte chez le notaire.
La contrepartie doit être dite clairement : le prix proposé est décoté, généralement de 10 à 25 % par rapport à un prix de marché rénové, selon l’état et le délai. Cette décote couvre les travaux, le portage, la fiscalité de revente et la marge. En face : ni commission, ni condition suspensive de prêt, ni visites, ni vente qui s’effondre au bout de trois mois. C’est l’arbitrage détaillé dans notre comparatif vendre rapidement ou au meilleur prix, illustré sur une succession du 7e arrondissement.
Quels documents réunir avant la vente ?
- Acte de notoriété et attestation immobilière publiée.
- Titre de propriété du défunt et déclaration de succession déposée.
- Diagnostics : DPE, amiante (permis avant le 1er juillet 1997), plomb (avant 1949), électricité et gaz au-delà de quinze ans, termites, les Bouches-du-Rhône sont en zone délimitée par arrêté, état des risques et pollutions, loi Carrez en copropriété, audit énergétique si le bien est classé E, F ou G en monopropriété.
- Règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblée des trois dernières années, pré-état daté, situation des charges et des travaux votés.
- Taxes foncières des deux derniers exercices.
- Situation hypothécaire et éventuelles créances successorales à purger.
Un diagnostic manquant fait perdre l’exonération de garantie des vices cachés sur le point concerné. Même si nous achetons en l’état, ces pièces restent obligatoires et à la charge du vendeur. Les biens très abîmés relèvent d’une logique à part, décrite dans notre guide de la vente d’un bien dégradé.
Quelles erreurs coûtent le plus cher aux héritiers ?
La première est d’attendre : un appartement vide se dégrade, les charges courent, la taxe foncière tombe chaque année et la vacance prolongée peut déclencher une taxation. La deuxième est d’engager des travaux « pour mieux vendre » sans chiffrage sérieux, à Marseille, une rénovation complète se situe entre 700 et 1 200 €/m², une rénovation lourde touchant structure et réseaux entre 1 200 et 2 000 €/m² : rares sont les héritiers qui récupèrent cette mise dans le prix.
La troisième est de négliger un héritier réservataire ou un occupant en place, ce qui fragilise la vente. La quatrième est d’afficher le prix du neuf rénové puis de baisser trois fois en huit mois : un bien qui traîne devient suspect. Mieux vaut un prix réaliste dès le départ, ou une vente rapide assumée.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h : nous achetons en l’état, sans commission, avec un acte chez votre notaire en 3 à 6 semaines. Présentez-nous le bien de la succession, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38.
Questions fréquentes
Combien de temps après le décès peut-on vendre l’appartement ?
Dès que l’attestation immobilière est publiée au service de la publicité foncière. Ce délai dépend de la rapidité de l’ouverture de la succession, de l’option des héritiers et de la déclaration fiscale, à déposer dans les six mois du décès. Un compromis peut se préparer en amont, mais l’acte définitif attend la publication.
Un seul héritier peut-il bloquer la vente ?
Oui, tant que le bien est indivis : la vente exige l’unanimité. Mais personne ne peut être contraint de rester dans l’indivision. Tout indivisaire peut demander le partage judiciaire et, si le bien n’est pas partageable, sa licitation aux enchères. La procédure est longue et le prix obtenu généralement inférieur à celui d’une vente amiable.
Comment se calcule la plus-value sur un bien hérité ?
Le prix de revient est la valeur déclarée dans la succession, pas le prix d’achat du défunt. La plus-value correspond au prix de vente diminué de cette valeur et des frais admis. Elle est taxée à 36,2 % avant abattements pour durée de détention, comptés depuis le décès, avec exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans.
Faut-il payer les droits de succession avant de vendre ?
La déclaration de succession se dépose dans les six mois du décès, indépendamment de la vente. Le produit de la vente sert fréquemment à régler les droits, et un paiement différé ou fractionné peut être demandé à l’administration lorsque la succession est essentiellement immobilière. Votre notaire monte cette demande.
Un héritier vit à l’étranger : est-ce bloquant ?
Non. Une procuration notariée permet de signer sans être présent, et la signature électronique à distance est possible chez le notaire. C’est même l’un des cas où une vente à un acheteur unique, avec une seule offre adressée à tous les indivisaires, simplifie beaucoup la coordination.
Achetez-vous un appartement de succession en mauvais état ?
Oui, c’est même notre cœur d’activité : logements jamais rénovés, DPE F ou G, copropriétés anciennes, lots concernés par un arrêté de mise en sécurité. Nous achetons en l’état, sans demander de travaux ni de mise en conformité, et nous ne facturons aucune commission au vendeur.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
