Local commercial vide, ancien atelier, bureaux obsolètes, rez-de-chaussée sans preneur ? GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille, achète les locaux et bâtiments à reconvertir en logements, avec une offre ferme, et peut prendre à sa charge les études d’urbanisme et les travaux selon le dossier.
Mis à jour le 27 octobre 2026
Vendre un local commercial à un marchand de biens : pour qui ?
La vente directe à GNE Immobilier concerne les propriétaires de surfaces qui ne trouvent plus preneur sous leur forme actuelle :
- un local en pied d’immeuble vide depuis des mois, dans une rue devenue résidentielle ;
- un ancien atelier, un entrepôt ou un garage en fond de cour ;
- des bureaux anciens, difficiles à mettre aux normes d’accessibilité ;
- un bâtiment mixte, commerce et logements, à céder en une fois ;
- un local encore loué dont vous voulez vous séparer.
Notre métier est de transformer ces surfaces en logements quand l’urbanisme et la copropriété le permettent. C’est ce projet qui nous permet d’acheter un local que les commerçants et les investisseurs classiques ne recherchent plus. En revanche, si votre local est loué à un commerçant solide dans une rue active, un investisseur en murs commerciaux paiera souvent plus que nous.
Les règles à connaître avant de vendre un local commercial
Le droit de préférence du locataire. Si le local est loué avec un bail commercial, le propriétaire qui veut le vendre doit en informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé, en indiquant le prix et les conditions. Cette notification vaut offre de vente (article L145-46-1 du Code de commerce). Le locataire a un mois pour accepter. S’il accepte, la vente doit être conclue dans les deux mois, ou quatre s’il emprunte. Si vous acceptez ensuite un prix plus bas, il doit être informé à nouveau. La loi prévoit des exceptions, notamment la vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou la vente unique de plusieurs locaux distincts.
Le bail commercial continue. Vendu occupé, le local est acquis avec son bail : l’acquéreur reprend le loyer, la durée restante et les obligations du bailleur, y compris l’indemnité d’éviction due en cas de refus de renouvellement.
Le changement de destination. Transformer un commerce, des bureaux ou un entrepôt en logement est un changement de destination au sens du Code de l’urbanisme. Il demande une déclaration préalable, ou un permis de construire si les travaux touchent aux structures porteuses ou à la façade. Le projet doit respecter le PLUi de la Métropole Aix-Marseille-Provence, qui peut, dans certaines rues, imposer le maintien d’une activité en rez-de-chaussée.
La copropriété. Le règlement de copropriété peut limiter l’usage des lots. Modifier les parties communes (façade, réseaux, ouvertures) demande en général un vote de l’assemblée générale.
Les diagnostics. Pour un local, le dossier comprend notamment le DPE, l’état d’amiante si le permis de construire date d’avant juillet 1997 et l’état des risques.
Ce que nous étudions avant de faire une offre
- le zonage et les règles du PLUi applicables à l’adresse ;
- la faisabilité d’un logement : lumière naturelle, hauteur sous plafond, ouvertures, accès ;
- le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
- les réseaux (eau, évacuations, électricité) et l’état du bâtiment ;
- le bail en cours : loyer, échéance, activité autorisée.
Cette étude est gratuite et ne vous engage à rien.
Comment se déroule la vente, étape par étape
- Premier échange : vous nous transmettez le titre de propriété, le bail s’il y en a un, le règlement de copropriété et le dernier avis de taxe foncière.
- Visite technique du local et de l’immeuble.
- Offre écrite et ferme sur le local, en général sous une semaine, sans condition de prêt ni d’autorisation d’urbanisme à obtenir.
- Si le local est loué, notification de la vente au locataire pour purger son droit de préférence, puis compromis chez le notaire.
- Acte authentique chez le notaire. Selon le dossier, nous pouvons ensuite mener nous-mêmes les démarches d’urbanisme et les travaux.
Avantages et limites face à une vente classique
Les avantages :
- selon le dossier, une offre sans condition liée à l’urbanisme : le risque d’un refus d’autorisation est alors pour nous ;
- la fin des charges, de la taxe foncière et de l’assurance d’un local qui ne rapporte rien ;
- aucun honoraire d’agence, et des études techniques que nous pouvons prendre à notre charge selon le dossier.
Les limites :
- notre prix est calculé à partir du projet de transformation, après déduction des travaux, du risque et de notre marge ;
- un local bien loué dans une rue commerçante active se vend souvent mieux à un investisseur ;
- le droit de préférence peut conduire à vendre au locataire plutôt qu’à nous.
Comparez les deux options, chiffres à l’appui, dans notre comparateur vente à un marchand de biens ou en agence.
Faire étudier mon local gratuitement, ou appeler le 07 60 66 74 38 pour en parler. L’étude d’urbanisme est confidentielle et gratuite ; offre ferme sous une semaine. GNE Immobilier, marchand de biens, 129 rue Paradis, 13006 Marseille.
Pour aller plus loin
- Vendre un local commercial à Marseille : le guide détaillé
- Vendre un immeuble occupé à Marseille
- Vendre un bâtiment à rénover en l’état
Questions fréquentes
Faut-il que le changement de destination soit déjà autorisé ?
Non. Selon le dossier, nous pouvons acheter le local tel quel, sans condition d’obtention d’une déclaration préalable ou d’un permis. Avant l’offre, nous vérifions que le projet est réaliste au regard du PLUi et du règlement de copropriété. Après l’achat, nous pouvons déposer les demandes nous-mêmes : le risque d’un refus est alors pour nous, pas pour vous.
Achetez-vous un local encore loué ?
Oui, avec le bail commercial en cours, que nous reprenons aux mêmes conditions. Avant la vente, vous devez notifier au locataire le prix et les conditions, car il bénéficie en principe d’un droit de préférence d’un mois (article L145-46-1 du Code de commerce). Notre prix tient compte du loyer, de la durée restante du bail et du coût d’une éventuelle éviction.
Quels types de bâtiments ?
Locaux commerciaux en rez-de-chaussée, bureaux, ateliers, entrepôts, garages, anciens hangars et bâtiments mixtes mêlant commerce et logements, à Marseille et dans les Bouches-du-Rhône. Nous étudions aussi les locaux en fond de cour, sans vitrine, dès lors que la lumière, l’accès et les réseaux permettent d’y créer des logements.
Quel délai ?
Étude sous 10 jours, offre ferme, acte chez le notaire 6 à 8 semaines après.
Proposer votre bien
Présentez le local ou le bâtiment ci-dessous : adresse, surface et usage actuel. L’étude est gratuite et sans engagement. Vous pouvez aussi appeler le 07 60 66 74 38.
