Vendre la nue-propriété de son bien à Marseille

Vendre la nue-propriété de son logement tout en conservant l’usufruit (et donc le droit d’y vivre ou de le louer) est une solution patrimoniale puissante mais encore méconnue. Le mécanisme, souvent comparé au viager occupé, permet à un propriétaire âgé ou en besoin de liquidités de monétiser entre 50 et 65 % de la valeur de son bien tout en continuant à l’occuper, et sans aucune rente à percevoir. À Marseille, où le marché des seniors propriétaires est important (37 % des plus de 60 ans détiennent leur résidence principale sans charge d’emprunt), cette voie séduit de plus en plus de vendeurs. Notre équipe vous explique le régime juridique, les méthodes de calcul, les opérateurs spécialisés (Perl, Monetivia, FIDEXI) et l’alternative directe par un marchand de biens.

Pour garder l’usage de votre logement tout en le vendant, voyez comment vendre en viager à Marseille ou en nue-propriété.

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Démembrement : nue-propriété et usufruit, qui détient quoi ?

L’article 578 du Code civil définit l’usufruit comme “le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance”. Symétriquement, la nue-propriété (article 544 et suivants) est ce qu’il reste de la pleine propriété lorsqu’on a retiré l’usufruit : le droit de disposer du bien, mais sans pouvoir le gérer ni en jouir.

Le vendeur usufruitier conserve :

• le droit d’habiter le logement (ou de le louer et d’en percevoir les loyers) ;
• la charge des réparations d’entretien (article 605 Code civil) ;
• la taxe d’habitation (encore due pour les résidences secondaires) ;
• le paiement des charges courantes de copropriété.

L’acquéreur nu-propriétaire :

• détient le bien dans son patrimoine sans en jouir ;
• supporte les grosses réparations (article 606 Code civil : gros murs, toitures, couvertures, voûtes…) ;
• paie la taxe foncière (sauf accord contraire) ;
• récupère automatiquement la pleine propriété au décès de l’usufruitier ou à l’échéance prévue, sans aucun droit ni fiscalité supplémentaires (article 1133 CGI).

La vente de nue-propriété avec réserve d’usufruit : régime juridique

Le mécanisme juridique est encadré par les articles 1582 et suivants du Code civil (régime général de la vente) et l’article 595 (usufruit). Le contrat de vente acte simultanément :

• la cession de la nue-propriété ;
• la réserve d’usufruit au profit du vendeur (viager, jusqu’au décès, ou temporaire : durée fixe).

Différences avec le viager occupé

Critère	Vente nue-propriété	Viager occupé
Paiement	Bouquet unique en cash	Bouquet + rente mensuelle viagère
Risque acquéreur	Nul (pas de rente)	Élevé (rente versée à vie)
Décote	Plus faible (50-60 %)	Plus forte (40-50 %)
Cible vendeurs	Couple, jeunes seniors	Seniors seuls, recherche revenu

La nue-propriété est en pratique privilégiée par ceux qui n’ont pas besoin d’un complément de revenu mensuel mais d’un capital immédiat (donation aux enfants, projet, investissement, désendettement).

Comment calcule-t-on la valeur de la nue-propriété ?

Méthode fiscale (article 669 CGI)

Référence officielle pour les actes notariés. La nue-propriété vaut, selon l’âge de l’usufruitier au jour de la vente :

Âge usufruitier	Valeur usufruit	Valeur nue-propriété
< 21 ans	90 %	10 %
21-30 ans	80 %	20 %
31-40 ans	70 %	30 %
41-50 ans	60 %	40 %
51-60 ans	50 %	50 %
61-70 ans	40 %	60 %
71-80 ans	30 %	70 %
81-90 ans	20 %	80 %
> 91 ans	10 %	90 %

Méthode économique (calcul actuariel)

Privilégiée par les opérateurs professionnels (Perl, Monetivia, FIDEXI), elle intègre :

• la valeur de marché actuelle de la pleine propriété ;
• l’espérance de vie statistique de l’usufruitier (tables INSEE) ;
• le rendement locatif théorique du bien (valeur de l’occupation économisée à l’acquéreur) ;
• un taux d’actualisation représentatif (3 à 5 %).

Cette méthode aboutit généralement à une valeur de nue-propriété de 50 à 65 % pour un usufruitier de 65-70 ans, soit légèrement moins que la méthode fiscale (qui surévalue la nue-propriété au profit du Trésor public lors des donations).

Exemple chiffré complet à Marseille

Mme C., 68 ans, veuve, T3 de 72 m² au Roucas-Blanc (Marseille 7e).

• Valeur pleine propriété : 410 000 € ;
• Valeur usufruit (méthode économique) : 165 000 € ;
• Valeur nue-propriété cédée : 245 000 € (60 % de la pleine propriété, conforme à l’article 669 CGI pour son âge).

Mme C. perçoit 245 000 € au jour de l’acte authentique, conserve la jouissance de son appartement jusqu’à son décès (ou tant qu’elle souhaite y vivre), et n’a plus de droit ni de devoir vis-à-vis du nu-propriétaire au-delà des charges légales d’entretien courant.

Variante : M. et Mme D., 72 ans tous deux, T4 au Prado (Marseille 8e).

• Valeur pleine propriété : 580 000 € ;
• Réserve d’usufruit en commun (extinction au second décès) ;
• Valeur usufruit “à deux têtes” : 230 000 € ;
• Valeur nue-propriété : 350 000 €.

Les époux D. ont utilisé ces 350 000 € pour réaliser des donations à leurs trois enfants et constituer un bouclier patrimonial.

Les opérateurs spécialisés en nue-propriété

Perl (groupe Nexity) : leader historique

Créé en 2001, Perl est le pionnier français de la nue-propriété et de l’usufruit locatif social (ULS). Ses programmes en VEFA démembrée (vente en l’état futur d’achèvement avec démembrement) sont très présents à Marseille (Euroméditerranée, 8e, 9e, 12e). Perl achète aussi de l’ancien dans le cadre de sa gamme nue-propriété résidence principale.

Monetivia

Acteur indépendant spécialisé dans les viagers et ventes en nue-propriété temporaires, Monetivia propose des durées de 15 à 20 ans (et non viagères), avec garantie de versement intégral du bouquet et calculs actuariels transparents.

FIDEXI (groupe Eiffage)

FIDEXI structure des fonds d’investissement résidentiels achetant la nue-propriété, principalement sur du neuf et sur l’usufruit locatif intermédiaire (LLI).

IMMOSPHERE

Opérateur spécialisé en démembrement avec une approche “sur-mesure”.

Caisse des Dépôts (CDC) et bailleurs sociaux

Pour les usufruits locatifs sociaux (ULS) sur 15-20 ans, la CDC et plusieurs bailleurs (13 Habitat, Erilia, Logirem) sont structurellement acquéreurs.

La fiscalité côté vendeur

Plus-value immobilière

Le vendeur réalise une cession de nue-propriété : la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de cession (245 000 € dans l’exemple Mme C.) et la fraction du prix d’origine correspondant à la nue-propriété au jour de l’acquisition.

Exonération de la résidence principale (article 150 U II 1° CGI) : si le bien était la résidence principale du vendeur jusqu’à la vente, plus-value exonérée. C’est très souvent le cas.

Pas d’imposition de l’usufruit conservé

La conservation de l’usufruit ne génère aucune imposition au moment de la vente. À l’extinction, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires (article 1133 CGI).

IFI

L’usufruitier reste redevable de l’IFI sur la pleine valeur du bien (article 968 CGI), sauf usufruit légal du conjoint survivant.

L’alternative GNE Immobilier : achat direct ou intermédiation

GNE Immobilier intervient sur ce marché de deux manières :

1. Acquéreur direct : pour des biens haut de gamme à Marseille (8e, 9e, 7e, 12e, Marseille) sur lesquels nous portons la nue-propriété en patrimoine.
2. Intermédiation : nous identifions le bon opérateur (Perl, Monetivia, FIDEXI, bailleurs sociaux) selon le profil du bien et du vendeur, et négocions la meilleure valorisation.

Exemple : Marseille 6e (Préfecture). Veuve de 74 ans, T2 de 48 m² rénové. GNE Immobilier a structuré la vente de nue-propriété à un investisseur particulier (notre réseau de clients démembrement) à 145 000 € pour une pleine propriété estimée à 215 000 €. Délai 9 semaines.

Exemple : Marseille 13e (Saint-Just). Couple 70 ans, maison de 100 m². Vente de nue-propriété à FIDEXI à 280 000 € (pleine propriété 480 000 €).

Les pièges à éviter

• Sous-estimer la valeur réelle de la pleine propriété : faire faire deux estimations indépendantes avant toute négociation.
• Confondre nue-propriété et viager : pas de rente, pas de fiscalité de rentes (article 158 CGI inapplicable).
• Oublier le pacte adjoint : l’acte doit prévoir clairement la clause d’abandon d’usufruit en cas d’EHPAD ou de changement de vie.
• Négliger les héritiers : informer en amont les enfants évite les contestations ultérieures.
• Croire que l’on ne peut plus vendre : l’usufruitier peut, après la vente de nue-propriété, céder son usufruit ou y renoncer (article 622 Code civil).

Pourquoi choisir GNE Immobilier ?

• Carte professionnelle T délivrée par la CCI Aix-Marseille-Provence, garantie financière Galian, RCP MMA, conformité loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970.
• Connaissance fine du marché de la nue-propriété marseillaise : nous suivons les programmes Perl, Monetivia, FIDEXI ainsi que les ventes intra-familiales.
• Réseau d’investisseurs en démembrement que nous sollicitons en direct.
• Notaires partenaires spécialisés en démembrement à Marseille, Aix, Marseille.

Pour aller plus loin

• Vendre en viager occupé à Marseille : guide complet
• Vendre en viager libre à Marseille
• Vendre un bien en démembrement temporaire
• Vendre un bien quand un parent entre en EHPAD
• Vendre un bien en tontine immobilière
• Partenariat CGP et family office
• Marchand de biens à Marseille

Conclusion : un capital immédiat, sans déménagement

Vendre la nue-propriété de son logement permet d’obtenir un capital significatif tout en restant chez soi. C’est une solution particulièrement adaptée aux propriétaires de 60 à 80 ans qui souhaitent transmettre, financer un projet ou améliorer leur quotidien sans bouleverser leur cadre de vie.

Demandez votre estimation gratuite et confidentielle sous 72 heures via notre formulaire de contact ou au 07 60 66 74 38. Notre équipe vous rappelle dans la journée pour étudier la vente en nue-propriété de votre bien à Marseille.

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Pour aller plus loin

• Guide complet vendre immeuble marseille
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Questions fréquentes