En bref : un marchand de biens engage sa responsabilité comme vendeur professionnel : il est présumé connaître les vices du bien, il doit une information complète à l’acheteur et, s’il fait réaliser des travaux, il répond de la garantie décennale. Il s’assure donc en responsabilité civile professionnelle et, pour les rénovations lourdes, en dommages-ouvrage. Pour vous, vendeur, c’est la garantie d’un acheteur solvable et couvert.
L’activité de marchand de biens (achat-revente d’immeubles à titre habituel) génère une exposition aux risques juridiques particulièrement élevée. Entre la responsabilité contractuelle au titre de la vente, la garantie des vices cachés du vendeur professionnel, la responsabilité décennale en cas de rénovation lourde, et l’obligation d’information précontractuelle, le marchand de biens doit s’assurer pour des montants substantiels.
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Cet article analyse en détail la responsabilité civile professionnelle (RCP) applicable au marchand de biens, les garanties offertes par les contrats du marché, les principales exclusions, des exemples de sinistres jurisprudentiels, et les obligations propres à GNE Immobilier opérant à Marseille intra-muros.
Le cadre légal de la responsabilité du marchand de biens
Cumul de régimes de responsabilité
Le marchand de biens cumule plusieurs régimes :
- Responsabilité contractuelle envers son acquéreur (article 1217 CC)
- Garantie des vices cachés avec présomption irréfragable de connaissance (article 1641 CC ; Cass. com., 5 juillet 2023, n° 22-11.621)
- Garantie décennale en cas de rénovation lourde (article 1792 CC) : voir notre analyse garantie décennale rénovation lourde
- Responsabilité délictuelle envers les tiers (article 1240 CC)
- Obligations sectorielles : diagnostics et informations à fournir à l’acquéreur, assurance dommages-ouvrage en cas de travaux
Loi Hoguet : à qui s’applique-t-elle ?
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) vise les personnes qui, de manière habituelle, interviennent dans des opérations portant sur les biens d’autrui (article 1er) : agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics. Elles doivent détenir une carte professionnelle, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle. Exercer sans carte est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende (article 14).
Le marchand de biens qui achète et revend pour son propre compte n’entre pas, à ce titre, dans ce champ. Il n’a besoin d’une carte que s’il exerce aussi une activité d’intermédiaire pour des tiers. Il reste soumis au droit commun de la vente, à la garantie des vices cachés du vendeur professionnel et, s’il fait des travaux, au régime des constructeurs.
La RCP du marchand de biens : architecture des garanties
Garanties couvertes en règle générale
Les contrats RCP marchand de biens du marché (Allianz, AXA, MMA, Galian, etc.) couvrent typiquement :
- Responsabilité civile exploitation : dommages causés aux tiers dans le cadre de l’activité
- Responsabilité civile professionnelle stricto sensu : erreurs, omissions, manquements dans la conduite des opérations
- Responsabilité après livraison : dommages révélés après remise du bien
- Frais de défense : honoraires d’avocat et d’expert en cas de mise en cause
- Garantie pénale : conseils juridiques en cas de poursuite pénale
Montants de garantie
Pour l’achat-revente pour son propre compte, la loi n’impose pas de plafond minimum de RCP au marchand de biens : le montant est fixé par le contrat. Il doit être adapté à la valeur des biens revendus et à l’ampleur des travaux, car un sinistre sur un immeuble entier peut dépasser plusieurs centaines de milliers d’euros. Vérifiez aussi le plafond par année d’assurance et la franchise.
Exclusions usuelles en RCP marchand de biens
Les contrats RCP comportent des exclusions quasi-systématiques qu’il convient de connaître :
Exclusions générales
- Faute intentionnelle ou dolosive du marchand de biens (article L.113-1 du Code des assurances)
- Amendes pénales et fiscales
- Pertes d’exploitation du marchand de biens lui-même
- Garantie des dettes échues
- Litiges entre associés
Exclusions sectorielles spécifiques
- Travaux de gros oeuvre : couvert par la décennale, pas par la RCP
- Pollution chronique des sols
- Risques nucléaires, terrorisme, guerre
- Dépassement intentionnel des règles d’urbanisme (PLU, permis de construire)
- Travaux réalisés sans autorisation administrative
Périmètre géographique et temporel
- Activité limitée au territoire français métropolitain (extension possible)
- Garantie subséquente : couverture des sinistres révélés dans les 5 ans suivant la cessation du contrat (article L.124-5 du Code des assurances)
Sinistres types et jurisprudence
Les scénarios ci-dessous sont des exemples types, hypothétiques. Les décisions citées ont été vérifiées sur Légifrance, mis à jour le 28/10/2026 par L’équipe GNE Immobilier.
Scénario 1 : désordres après une rénovation
Un marchand de biens rénove une maison (toiture, extension) et la revend. Des infiltrations apparaissent. Il est réputé constructeur et répond de la décennale ; le caractère apparent des désordres s’apprécie à l’achèvement des travaux, pas à la vente (Cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n° 15-24.379, publiée au Bulletin). Ce risque relève de l’assurance décennale et de la dommages-ouvrage, pas de la RCP.
Scénario 2 : vice caché sur un bien revendu sans travaux
Le marchand de biens revend un appartement en l’état. Un vice caché apparaît. Vendeur professionnel, il est présumé connaître le vice et ne peut pas opposer la clause de non-garantie (Cass. com., 5 juillet 2023, n° 22-11.621, publiée au Bulletin). La prise en charge par la RCP dépend des clauses du contrat.
Scénario 3 : défaut d’information sur l’urbanisme
Le marchand de biens ne signale pas qu’une terrasse n’a jamais été autorisée. Si le silence est volontaire, c’est une réticence dolosive (article 1137 alinéa 2 du Code civil), qui peut entraîner la nullité de la vente. La faute intentionnelle est exclue de toute assurance (article L.113-1 du Code des assurances).
Scénario 4 : promesse sur un changement de destination
Le marchand de biens affirme qu’un local commercial pourra être transformé en logement, puis la mairie refuse. L’acquéreur peut invoquer le manquement à l’obligation d’information (article 1112-1 du Code civil). La RCP peut intervenir si l’erreur n’est pas intentionnelle.
Coût d’une RCP marchand de biens
La prime dépend du chiffre d’affaires, du nombre et du type d’opérations (revente simple ou rénovation lourde), de la sinistralité passée et de la franchise choisie. Seul un devis d’assureur donne un chiffre fiable.
Coordination avec les autres assurances
Garantie décennale (article 1792 CC)
Indispensable pour les opérations de rénovation lourde. Distincte de la RCP. Souscrite soit en garantie décennale propre (rare pour MDB), soit transférée aux entreprises intervenantes (attestation RC décennale exigée). Voir notre analyse garantie décennale marchand de biens en rénovation lourde.
Dommages-ouvrage (article L.242-1 Code des assurances)
Obligation pour le maître d’ouvrage de rénovation lourde. Permet préfinancement des réparations en cas de désordre décennal. GNE Immobilier souscrit systématiquement la DO pour ses opérations de rénovation.
Garantie financière
Elle garantit la restitution des fonds détenus pour le compte de tiers. Elle est obligatoire pour les professionnels soumis à la loi Hoguet qui reçoivent des fonds ; un marchand de biens qui ne détient pas de fonds pour autrui n’y est pas tenu à ce titre.
Multirisque immeuble pendant la détention
Couvre les dommages au bien pendant la période de détention par le MDB (incendie, dégât des eaux, vandalisme), y compris lorsque le bien est vacant pendant les travaux.
La conformité GNE Immobilier
Assurances et garanties de GNE Immobilier :
| Obligation | GNE Immobilier |
|---|---|
| Carte professionnelle T | CCI Aix-Marseille-Provence, à jour |
| Garantie financière | Galian, montant supérieur au minimum légal |
| RCP marchand de biens | Plafond adapté aux opérations |
| Dommages-ouvrage | Souscrite systématiquement sur rénovations lourdes |
| Multirisque immeuble | Souscrite dès l’acquisition |
| Inscription RCS | Marseille |
| Régularité fiscale | Attestation URSSAF, DGFiP à jour |
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FAQ Responsabilité civile marchand de biens
La RCP marchand de biens est-elle obligatoire ?
Pas au titre de la loi Hoguet lorsque le marchand de biens achète et revend pour son propre compte : cette loi vise les opérations sur les biens d’autrui. La RCP reste fortement recommandée, car le vendeur professionnel répond des vices cachés et de l’information due à l’acquéreur. Elle devient obligatoire s’il exerce aussi une activité d’intermédiaire.
Quel montant de RCP doit souscrire un marchand de biens ?
Aucun minimum légal ne s’applique à l’achat-revente pour son propre compte. Le plafond doit être adapté à la valeur des biens revendus et à l’ampleur des travaux. Vérifiez le plafond par sinistre, le plafond annuel et la franchise.
Quelles sont les principales exclusions d’une RCP MDB ?
Faute intentionnelle, amendes, garantie décennale (couverte séparément), pollution chronique, dépassement intentionnel des règles d’urbanisme, travaux sans autorisation, risques nucléaires et de guerre.
La RCP couvre-t-elle les vices cachés ?
Cela dépend des clauses du contrat, à lire attentivement. Le sujet est central : le vendeur professionnel est présumé de manière irréfragable connaître les vices (Cass. com., 5 juillet 2023, n° 22-11.621) et ne peut pas les exclure par une clause de non-garantie.
Quelle différence entre RCP et garantie décennale ?
La RCP couvre les manquements professionnels (conseil, information, vices, etc.). La garantie décennale (article 1792 CC) couvre les désordres affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, pour 10 ans après réception. Voir notre article garantie décennale rénovation lourde.
Combien coûte une RCP marchand de biens ?
La prime dépend du chiffre d’affaires, du type d’opérations, de la sinistralité passée et de la franchise. Seul un devis d’assureur donne un chiffre fiable.
Un acquéreur peut-il vérifier l’existence de la RCP ?
Oui. L’acquéreur peut demander une attestation d’assurance en cours de validité et, en cas de travaux, l’attestation de dommages-ouvrage et les attestations décennales des entreprises, à annexer à l’acte.
Comment GNE Immobilier sécurise-t-il ses opérations ?
Par des assurances adaptées à chaque opération : responsabilité civile, dommages-ouvrage avant tout chantier relevant de la décennale, multirisque immeuble pendant la détention, et vérification des attestations décennales des entreprises.
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