VEFA inversée à Marseille

La VEFA inversée à Marseille désigne une configuration rare et juridiquement périlleuse : un particulier, non professionnel de la promotion immobilière, entend livrer à un acquéreur un bien encore à construire ou en cours d’achèvement. Le terme « inversée » renvoie à l’idée que la vente sur plan, traditionnellement réservée aux promoteurs, serait portée par un vendeur non aguerri aux contraintes du Livre II, titre VI, du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

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En tant que marchand de biens marseillais titulaire de la carte professionnelle T (loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970), GNE Immobilier accompagne régulièrement des propriétaires confrontés à cette question : « j’ai obtenu un permis de construire, mon chantier est lancé, puis-je vendre en VEFA ? ». La réponse, nuancée, mérite un examen attentif des articles L. 261-1 et suivants du CCH et des pratiques marseillaises.

Comprendre la VEFA : un régime d’ordre public protecteur

Définition et fondements légaux

L’article L. 261-3 du CCH définit la vente en l’état futur d’achèvement comme « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux ».

Le régime, codifié aux articles L. 261-1 à L. 261-22 et R. 261-1 à R. 261-33 du CCH, est d’ordre public dès lors que la vente porte sur un immeuble à usage d’habitation ou mixte (habitation/professionnel) situé en secteur protégé (article L. 261-10 CCH).

Les obligations cardinales du vendeur en VEFA

Tout vendeur en VEFA, quel que soit son statut, doit :

• Fournir une garantie financière d’achèvement (GFA) ou de remboursement (article L. 261-10-1 CCH), délivrée par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance ;
• Respecter un échelonnement réglementé des paiements (article R. 261-14 CCH) : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement, 5 % à la livraison ;
• Délivrer les garanties de parfait achèvement (1 an), de bon fonctionnement (2 ans) et décennale (10 ans) au titre des articles 1792 et suivants du Code civil ;
• Souscrire une assurance dommages-ouvrage (article L. 242-1 du Code des assurances).

Un particulier peut-il vendre en VEFA ?

Le principe : aucune exclusion expresse

Le CCH n’interdit pas formellement à un particulier de vendre en VEFA. L’article L. 261-1 ne réserve pas le régime aux professionnels. Toutefois, l’ensemble des obligations énoncées ci-dessus est extraordinairement lourd pour un non-professionnel.

Les obstacles pratiques majeurs

1. La garantie financière d’achèvement. Les banques et assureurs ne délivrent quasiment jamais de GFA à un particulier. La GFA suppose une analyse de la solidité financière du vendeur, des fonds propres mobilisables, d’une expérience de maîtrise d’ouvrage. À Marseille, des établissements comme la Caisse d’Épargne, le Crédit Agricole Provence Côte d’Azur ou des assureurs spécialisés (CGI Bâtiment, CEGC) acceptent quasi exclusivement des promoteurs immatriculés.

2. La responsabilité décennale. Le particulier qui construit puis vend devient « constructeur » au sens de l’article 1792-1 du Code civil. Sa responsabilité décennale est engagée, ce qui implique une assurance constructeur non-réalisateur (CNR), elle aussi difficile à obtenir.

3. L’assurance dommages-ouvrage. Sans DO, la vente reste possible mais la mention obligatoire (article L. 243-2 du Code des assurances) signale l’absence de couverture, ce qui dévalorise mécaniquement le bien et inquiète les acquéreurs.

Le risque de requalification en activité de marchand de biens

Un particulier qui réalise plusieurs opérations de construction-revente s’expose à une requalification fiscale en marchand de biens (article 35 I 1° du CGI), avec assujettissement à la TVA sur la marge et à l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les critères retenus, comme la répétition des opérations, l’intention de revendre et la brièveté de la détention, sont appréciés au cas par cas.

Les alternatives praticables à Marseille

1. La vente d’un bien achevé (vente classique)

La voie la plus sûre : terminer le chantier, obtenir le certificat de non-contestation de conformité (article L. 462-1 du Code de l’urbanisme), puis vendre en pleine propriété. Le vendeur reste toutefois tenu de la garantie décennale (10 ans à compter de la réception) puisqu’il a construit.

Exemple chiffré, 13008 (Bonneveine) : un propriétaire achève une villa de 150 m² qu’il a fait bâtir. Prix de revient (terrain 280 000 € + construction 420 000 € = 700 000 €). Vente 18 mois après réception à 880 000 €. Plus-value brute 180 000 €, soumise au régime des plus-values des particuliers (article 150 U CGI) avec abattements pour durée de détention.

2. La vente d’un terrain à bâtir avec contrat de construction (CCMI)

Le particulier vend le terrain nu, l’acquéreur signe un contrat de construction de maison individuelle (loi du 19 décembre 1990, articles L. 231-1 et suivants CCH) avec un constructeur professionnel. Le vendeur sort du circuit constructif.

Exemple chiffré, 13013 (Saint-Mitre) : terrain de 600 m² viabilisé vendu 220 000 €. L’acquéreur fait construire une maison de 110 m² par un constructeur agréé pour 280 000 € avec GFA. Le vendeur initial échappe à toute responsabilité de construction.

3. La cession à un marchand de biens ou promoteur

Cession du foncier (avec ou sans permis purgé) à un opérateur professionnel qui portera la VEFA. Cette voie, fréquente à Marseille dans les quartiers en restructuration (13002 Joliette, 13002 Saint-Mauront, 13002 Saint-Antoine), permet au particulier de monétiser son terrain sans assumer le risque chantier.

Exemple chiffré, 13002 : parcelle de 350 m² en zone UAa du PLUi-MPM, permis purgé pour 8 logements collectifs. Cession à un opérateur 540 000 €. Le particulier encaisse, l’opérateur porte GFA, DO, décennale.

4. La vente d’immeuble à rénover (VIR)

Régime distinct codifié aux articles L. 262-1 à L. 262-11 CCH, la VIR concerne les travaux sur immeuble existant. Elle suppose également une garantie d’achèvement spécifique. Pour un particulier, mêmes difficultés que la VEFA.

Le cadre marseillais : spécificités locales

Plans d’urbanisme et secteurs protégés

Marseille relève du PLUi de la Métropole Aix-Marseille-Provence (approuvé le 19 décembre 2019, modifié depuis). De larges secteurs centraux (1er, 2e, 6e, 7e arrondissements) sont en zone urbaine dense, ce qui multiplie les opérations de division parcellaire et de surélévation, terrain d’élection théorique d’une VEFA inversée.

Le poids des copropriétés anciennes

Plus de 60 % du parc résidentiel marseillais est en copropriété, dont une part significative d’immeubles haussmanniens et bourgeois (loi du 10 juillet 1965). La VEFA y est marginale ; la vente en l’état d’achèvement partiel d’un appartement après travaux nécessite une attention particulière au règlement de copropriété et aux votes en assemblée générale (articles 25 et 26 de la loi de 1965).

L’écosystème professionnel local

Marseille concentre une importante communauté de promoteurs et marchands de biens. Travailler avec un opérateur titulaire de la carte T, disposant d’une garantie financière (généralement Galian ou SOCAF) et d’une RCP (Responsabilité Civile Professionnelle) sécurise toute opération.

Comment GNE Immobilier accompagne les particuliers concernés

GNE Immobilier intervient en marchand de biens à Marseille avec :

• Carte professionnelle T délivrée par la CCI Aix-Marseille-Provence ;
• Garantie financière conforme à l’article 3 de la loi Hoguet ;
• Responsabilité civile professionnelle souscrite auprès d’un assureur spécialisé ;
• Une parfaite maîtrise des contraintes du CCH en matière de vente sur plan.

Notre rôle, face à un particulier tenté par la VEFA inversée, consiste à proposer l’alternative la plus sécurisante : acquisition du foncier ou du bien en cours de chantier, portage du risque promotion, libération du vendeur des contraintes de la vente sur plan.

Foire aux questions

Un particulier peut-il signer un compromis de VEFA ?

Juridiquement oui, mais sans GFA ni DO, le notaire pourra refuser d’authentifier l’acte, et l’acquéreur disposera d’arguments solides pour faire annuler la vente sur le fondement de la nullité d’ordre public.

Quelle différence entre VEFA et vente à terme ?

La vente à terme (article L. 261-2 CCH) transfère la propriété à l’achèvement, alors que la VEFA transfère la propriété au fur et à mesure de l’avancement. Les deux régimes relèvent du même corps de règles protectrices.

Combien coûte une GFA pour un particulier ?

Elle est rarement accordée à un particulier. Quand elle l’est, le garant (banque ou assureur) fixe son prix au cas par cas, en général en pourcentage du prix de vente, et demande souvent des contre-garanties. Seule une offre écrite du garant donne un chiffre fiable.

Ressources complémentaires GNE Immobilier

Pour approfondir vos options, consultez nos guides :

• Vendre un terrain à bâtir avec permis de construire à Marseille
• Vente d’immeuble à rénover (VIR) : régime juridique
• Vendre un bien en cours de travaux à Marseille
• Marchand de biens à Marseille : ce que vous devez savoir
• Vendre un immeuble en bloc à Marseille : process et fiscalité
• Vente après surélévation à Marseille

Conclusion : privilégier la sécurité juridique

La VEFA inversée à Marseille reste un montage théorique plus que praticable. Les exigences de garantie financière, d’assurance et de responsabilité décennale rendent la voie quasiment fermée aux particuliers. Avant de vous engager, faites évaluer votre projet par un opérateur expérimenté.

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