Oui, vous pouvez vendre un appartement marseillais occupé par un locataire de plus de 65 ans. Mais pas n’importe comment : si ce locataire remplit les conditions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 (âge et ressources sous les plafonds réglementaires), vous ne pouvez pas lui délivrer un congé pour vendre sans lui proposer un relogement adapté à proximité. La solution réaliste est donc de vendre le bien occupé, le bail se poursuivant avec l’acquéreur. C’est exactement ce que fait un marchand de biens : il achète en l’état, locataire en place, sans condition suspensive de prêt.
Qu’est-ce qu’un « locataire protégé » au sens de la loi de 1989 ?
Le terme ne figure pas tel quel dans la loi, mais il désigne une situation précise. Un locataire est protégé contre le congé lorsque deux conditions sont réunies au même moment :
- il a plus de 65 ans à la date d’échéance du bail (ou il héberge à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement) ;
- ses ressources annuelles sont inférieures aux plafonds fixés chaque année par arrêté, selon la zone géographique et la composition du foyer.
Nous ne donnons volontairement aucun montant ici : ces plafonds sont révisés chaque année et seul l’arrêté en vigueur à la date du congé compte. Votre notaire ou l’ADIL/ANIL vous confirmera le chiffre applicable. La règle vaut pour la location vide (article 15 III) comme pour la location meublée à titre de résidence principale (article 25-8), et concerne les deux types de congé : pour vendre et pour reprise.
Que se passe-t-il concrètement si le locataire est protégé ?
Le congé n’est pas interdit, il est conditionné. Pour qu’il soit valable, vous devez proposer au locataire un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans le même secteur : même arrondissement, arrondissement limitrophe ou canton, ou dans un rayon de quelques kilomètres selon les textes. À Marseille, cela veut dire trouver un logement équivalent, à un loyer supportable, dans un marché locatif déjà tendu. Autant le dire franchement : pour un bailleur particulier, l’exercice est rarement praticable. Un congé délivré sans offre de relogement sérieuse est nul, et le locataire reste dans les lieux.
Les exceptions qui vous libèrent de l’obligation
La loi prévoit une contre-exception. L’obligation de relogement ne s’applique pas si le bailleur est lui-même une personne physique de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, ou si ses propres ressources sont inférieures aux mêmes plafonds. Autrement dit : un propriétaire âgé et modeste n’est pas tenu de reloger un locataire âgé et modeste.
Point qui surprend souvent : une SCI ne bénéficie pas de cette exception. Même si tous les associés ont plus de 65 ans, la société est une personne morale et reste tenue à l’obligation de relogement. Un cas fréquent sur les immeubles de rapport du 4e ou du 5e arrondissement détenus en SCI familiale.
Vendre occupé : la voie la plus simple, et souvent la plus rapide
Il n’a jamais été nécessaire de donner congé pour vendre. Vous pouvez vendre le logement avec son locataire dedans. Le bail se poursuit automatiquement avec l’acquéreur, aux mêmes conditions : même loyer, même durée restante, même dépôt de garantie (que vous transférez à l’acheteur dans l’acte). Le locataire n’a aucun droit de préemption dans ce cas de figure, puisqu’il n’y a pas de congé pour vendre.
Cette voie évite tout le contentieux potentiel : pas de congé contestable, pas de recherche de relogement, pas de délai de préavis de six mois, pas de risque de nullité. Et pour un locataire âgé installé depuis longtemps, souvent depuis vingt ou trente ans dans le même immeuble du boulevard Chave ou de la rue Consolat, c’est aussi la solution la moins brutale.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h, locataire en place, bail long, loyer inférieur au marché : nous achetons en l’état. Décrivez-nous votre bien en 2 minutes ou appelez-nous au 07 60 66 74 38.
Quelle décote pour un bien occupé par un locataire protégé ?
C’est la vraie question, et nous préférons y répondre sans détour. Un logement occupé se vend moins cher qu’un logement libre. Trois paramètres pèsent :
- l’âge du locataire : plus l’occupation est susceptible de durer, plus la décote augmente ;
- l’écart entre le loyer en place et le loyer de marché : un bail signé en 2004 et révisé à l’IRL a souvent dix à trente pour cent de retard sur le marché marseillais actuel ;
- l’état du bien : on ne visite qu’une fois, on n’entre pas pour faire des devis, et les travaux ne pourront être engagés qu’au départ du locataire.
L’acquéreur particulier, lui, veut habiter ou louer au prix du marché : ces biens ne trouvent pas preneur chez lui. Le marché des logements occupés par un locataire protégé est un marché de professionnels, très étroit.
Pour vous donner un ordre de grandeur de contexte : à Marseille, le prix moyen des appartements tourne autour de 3 300 €/m², avec de très fortes disparités, de l’ordre de 1 600 €/m² dans le 14e à plus de 5 000 €/m² dans le 7e (estimations portails à partir des ventes notariales, 1er septembre 2026 ; marché stabilisé après la baisse 2023-2024, avec une légère reprise en 2026). Une vente occupée se négocie sous ces références. Chez GNE Immobilier, notre décote se situe généralement entre 10 et 25 % du prix « marché rénové et libre », selon l’état, l’occupation et le délai. Elle couvre les travaux à venir, le portage pendant la durée d’occupation, la fiscalité du marchand de biens et notre marge. Nous ne promettons jamais un prix avant d’avoir vu le bien et lu le bail.
Ce que vous obtenez en contrepartie
Une offre ferme sous 48 h après visite. Aucune commission à votre charge : nous achetons en direct, sans mandat, sans agence. Aucune condition suspensive de prêt : nous achetons sur fonds propres ou ligne bancaire dédiée. Une signature chez le notaire en trois à six semaines quand le dossier est prêt. Et le bien part en l’état : ni travaux, ni remise en peinture, ni négociation après diagnostics. Vous restez à la charge des diagnostics obligatoires, c’est tout. Si vous hésitez entre encaisser vite et attendre un meilleur prix, notre comparatif vendre rapidement ou au meilleur prix pose les deux scénarios à plat.
Les erreurs que nous voyons le plus souvent
Délivrer un congé « pour voir ». Un congé pour vendre notifié sans offre de relogement à un locataire protégé est nul. Vous perdez six mois, parfois davantage si l’affaire part au tribunal judiciaire, et la relation se dégrade définitivement.
Oublier de vérifier l’âge à la bonne date. La protection s’apprécie à la date d’échéance du bail, pas à la date d’envoi du congé. Un locataire de 64 ans aujourd’hui peut être protégé au terme du bail.
Ne pas contrôler les ressources. L’âge seul ne suffit pas : un locataire de 70 ans dont les revenus dépassent les plafonds n’est pas protégé. Encore faut-il pouvoir le démontrer, car il n’est pas tenu de vous communiquer ses avis d’imposition.
Confondre protection et impayés. Le congé pour motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles) n’est pas soumis à l’obligation de relogement. Si votre situation relève de ce cas, lisez notre article sur vendre un appartement avec un locataire en impayés.
Sous-estimer le dossier locatif. Bail, avenants, quittances, révisions IRL, régularisations de charges, état des lieux d’entrée, assurance : c’est ce dossier qui fait la valeur du bien occupé. Un dossier incomplet fait chuter le prix ou bloque l’acte.
Comment ça se passe avec GNE Immobilier
Nous rachetons régulièrement des lots occupés dans le centre et l’est marseillais : deux-pièces en immeuble « trois fenêtres » du 1er ou du 4e, T3 en copropriété des années 1960-1970 vers Saint-Barnabé ou Pont-de-Vivaux, immeubles de rapport partiellement loués. Le locataire âgé en place n’est pas un obstacle pour nous : c’est un paramètre que nous savons chiffrer.
Le déroulé est simple. Vous nous envoyez la description du bien, le bail et le dernier avis d’échéance. Nous visitons une fois, sur un créneau convenu avec le locataire, sans défilé d’acquéreurs le samedi matin. Offre ferme sous 48 h, compromis chez le notaire de votre choix, acte en trois à six semaines. Le locataire reçoit une simple notification de changement de bailleur : son quotidien ne change pas. Pour le cadre général de la vente d’un logement loué, consultez notre guide complet de la vente d’un bien loué à Marseille et notre cas concret d’un bien loué dans le 1er arrondissement. Les règles du congé, elles, sont détaillées sur service-public.fr.
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Questions fréquentes
Puis-je vendre sans prévenir mon locataire ?
Si vous vendez occupé, vous n’avez pas d’obligation de lui délivrer un congé ni de lui proposer d’acheter en priorité. En revanche, vous devez organiser la ou les visites en respectant les règles du bail, et l’informer du changement de propriétaire après la signature de l’acte, avec les nouvelles coordonnées pour le paiement du loyer.
Le locataire de plus de 65 ans a-t-il un droit de préemption ?
Uniquement si vous lui délivrez un congé pour vendre : ce congé vaut alors offre de vente à son profit. En vente occupée, il n’y a pas de congé, donc pas de droit de préemption au titre de la loi de 1989. Certaines situations particulières, comme la première vente après division d’un immeuble, obéissent à d’autres règles : vérifiez avec votre notaire.
Ma SCI est-elle vraiment exclue de l’exception ?
Oui. L’exception qui dispense de reloger vise le bailleur personne physique de plus de 65 ans ou aux ressources modestes. Une SCI est une personne morale : elle ne peut pas s’en prévaloir, quel que soit l’âge des associés. Si votre bien est détenu en SCI, la vente occupée est en pratique la voie la plus sûre.
Combien perd-on à vendre occupé plutôt que libre ?
Cela dépend de l’âge du locataire, de l’écart entre le loyer en place et le loyer de marché, et de l’état du logement. Nous raisonnons en décote de 10 à 25 % par rapport au prix d’un bien libre et rénové, ce qui inclut les travaux futurs, le portage et notre marge. Aucun prix n’est annoncé avant la visite et la lecture du bail.
Et si le locataire part de lui-même après la vente ?
C’est un aléa, pour vous comme pour nous. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis réduit à un mois en zone tendue, ce qui est le cas à Marseille. Cette possibilité est intégrée dans notre analyse, mais elle ne peut pas fonder une promesse de prix supplémentaire : nous achetons le bien tel qu’il est, occupé.
Faut-il fournir les mêmes diagnostics qu’en vente libre ?
Oui. Le dossier de diagnostics techniques est identique : DPE, amiante, plomb, électricité et gaz selon l’âge des installations, termites (les Bouches-du-Rhône sont en zone délimitée par arrêté), état des risques, mesurage loi Carrez. Ils sont à votre charge et doivent être remis au plus tard à l’avant-contrat.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
