Bien en indivision bloqué à Marseille, désaccord entre indivisaires, part que vous voulez céder ? GNE Immobilier, marchand de biens, achète les biens en indivision en totalité ou rachète votre quote-part, avec une offre ferme, sans condition de financement et sans honoraires.
Mis à jour le 27 octobre 2026
Vendre un bien en indivision à un marchand de biens : pour qui ?
L’indivision naît d’une succession, d’un achat à plusieurs (couple non marié, famille, amis) ou d’un divorce dont le partage n’est pas réglé. La vente directe à GNE Immobilier répond à trois situations :
- tous les indivisaires veulent vendre, mais le bien est à rénover, occupé ou difficile à financer pour un particulier : nous achetons le bien entier en une seule opération ;
- vous voulez sortir, les autres veulent garder le bien : nous pouvons étudier le rachat de votre seule quote-part ;
- un indivisaire bloque ou ne répond pas : il faut passer par l’une des procédures prévues par le Code civil, décrites ci-dessous, et nous pouvons acheter à leur issue.
Ce que dit la loi sur la vente d’un bien indivis
Le principe : l’unanimité. Les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent décider seuls des actes d’administration (louer le bien, donner un mandat de gestion, vendre des meubles pour payer les dettes). La vente du bien immobilier, elle, demande le consentement de tous (article 815-3 du Code civil).
La vente à la majorité des deux tiers, autorisée par le tribunal. L’article 815-5-1 permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits d’exprimer devant notaire leur intention de vendre. Le notaire fait signifier cette intention aux autres dans le mois. Si l’un d’eux s’oppose ou ne répond pas dans les trois mois, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres. La vente se fait alors aux enchères (licitation). Cette procédure n’est pas possible si la propriété est démembrée (usufruit et nue-propriété) ou si un indivisaire est présumé absent ou hors d’état de manifester sa volonté.
La vente autorisée par le juge en cas d’urgence. Depuis la loi du 7 avril 2026, l’article 815-6 du Code civil prévoit que le juge peut autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d’un bien indivis, à condition de prouver l’urgence et l’intérêt commun. Votre avocat vous dira si votre dossier s’y prête.
La cession de votre seule quote-part. Vous pouvez vendre vos droits à une personne extérieure sans l’accord des autres. Vous devez d’abord leur notifier, par commissaire de justice, le prix, les conditions de la cession et l’identité de l’acquéreur. Chacun dispose alors d’un mois pour exercer son droit de préemption, c’est-à-dire acheter à votre place aux mêmes conditions (article 815-14).
Le partage judiciaire. Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision (article 815). Chaque indivisaire peut demander le partage au tribunal. Si le bien ne peut pas être partagé en nature, il est vendu aux enchères. C’est la voie la plus longue, et rarement la plus favorable au prix.
Comment se passe la vente avec GNE Immobilier, étape par étape
- Premier échange, seul ou avec les autres indivisaires, en toute confidentialité. Vous nous indiquez l’origine de l’indivision et la répartition des droits (titre de propriété ou attestation du notaire).
- Visite du bien et analyse de la situation : occupation, dettes de l’indivision (taxe foncière, charges, crédit), points de désaccord.
- Proposition d’achat écrite et ferme pour le bien entier ou pour votre seule quote-part, en général sous une semaine, sans que la vente dépende d’un prêt.
- Selon le cas : accord de tous et compromis chez le notaire, ou notification de la cession de votre part aux autres indivisaires pour respecter leur droit de préemption.
- Acte authentique chez le notaire, diagnostics obligatoires annexés. Le prix est réparti entre les vendeurs selon leurs droits, après règlement des dettes de l’indivision.
Comment est fixé le prix d’un bien ou d’une quote-part ?
Pour le bien entier, nous partons de sa valeur, de son état et de son occupation, puis nous déduisons le coût des travaux, les frais et notre marge. Pour une quote-part, nous appliquons en plus une décote : l’acheteur d’une part ne dispose pas librement du bien et doit s’entendre avec les autres indivisaires ou engager un partage. Cette décote est importante. Quand tous les indivisaires sont vendeurs, la vente du bien entier rapporte presque toujours plus à chacun. Dans tous les cas, vous recevez le détail du calcul.
Avantages et limites face à une vente classique
Les avantages :
- une issue pour des indivisions que les acheteurs particuliers évitent (bien occupé, dégradé, droits complexes) ;
- un prix ferme, sans condition de prêt ;
- aucun honoraire d’agence, aucune annonce ;
- une offre écrite unique, transmise à tous les indivisaires.
Les limites :
- le prix d’une quote-part est nettement inférieur à la part correspondante de la valeur du bien libre ;
- si un indivisaire bloque, les procédures judiciaires restent nécessaires : nous ne pouvons pas les remplacer ;
- si tous sont d’accord et que le bien est en bon état, une agence obtiendra souvent un meilleur prix.
Faites le calcul pour votre indivision avec notre comparateur vente à un marchand de biens ou en agence.
Faire étudier mon bien indivis gratuitement ou appeler le 07 60 66 74 38 : étude confidentielle, ouverte à un seul indivisaire comme à tous, offre ferme sous une semaine. Nos bureaux : 129 rue Paradis, 13006 Marseille.
Pour aller plus loin
- Simulateur de vente en indivision : la part nette de chaque indivisaire, en vente à un tiers ou en rachat de parts
- Indivision : ce que décident les tribunaux, le guide détaillé
- Vendre un bien en succession à Marseille
- Vendre un bien lors d’un divorce ou d’une séparation
Questions fréquentes
Peut-on vendre sa part d’indivision sans l’accord des autres ?
Oui. Vous pouvez céder votre quote-part à un tiers sans leur accord, mais vous devez d’abord leur notifier par commissaire de justice le prix, les conditions et l’identité de l’acquéreur. Ils disposent d’un mois pour exercer leur droit de préemption et acheter à votre place. Nous préparons cette étape avec le notaire.
Achetez-vous une quote-part minoritaire ?
Oui, nous étudions toute quote-part, même minoritaire. Le prix tient compte de la valeur du bien, de son occupation et des dettes de l’indivision, avec une décote, car l’acheteur d’une part ne dispose pas librement du bien. Si les autres indivisaires sont aussi vendeurs, la vente du bien entier rapporte en général davantage à chacun.
Que faire si un indivisaire est injoignable ?
Si un indivisaire est présumé absent ou hors d’état de manifester sa volonté, la procédure des deux tiers ne s’applique pas. Un autre indivisaire peut demander au juge l’autorisation de le représenter, ou un représentant peut être désigné. Le notaire vous indique la démarche adaptée. Nous achetons une fois la vente autorisée.
Qui paie les frais de notaire ?
L’acquéreur, c’est-à-dire GNE Immobilier, paie les frais d’acquisition : droits de mutation et émoluments du notaire. Le prix proposé est donc net pour les vendeurs. Restent à leur charge les frais liés à leur situation : diagnostics, mainlevée d’une éventuelle hypothèque, impôt sur la plus-value et, si une action en justice est engagée, frais d’avocat.
Proposer votre bien
Présentez le bien indivis ci-dessous, même si tous les indivisaires ne sont pas encore d’accord. L’étude est gratuite et sans engagement. Vous pouvez aussi appeler le 07 60 66 74 38.
