Immeuble de rapport occupé, loyers impayés, locataires en place, copropriété ou monopropriété ? GNE Immobilier achète les immeubles occupés à Marseille en bloc, loués ou partiellement vacants, avec une offre ferme sous une semaine et sans condition de prêt.
Mis à jour le 27 octobre 2026
Vendre un immeuble occupé à un marchand de biens : pour qui ?
La vente directe s’adresse aux propriétaires d’un immeuble de rapport, ou de plusieurs lots loués dans une copropriété, qui veulent céder l’ensemble en une fois. Elle est particulièrement adaptée si :
- les loyers sont bas par rapport au marché, ou les baux anciens, et le rendement ne justifie plus de garder l’immeuble ;
- un ou plusieurs locataires ne paient plus, avec ou sans procédure engagée ;
- des travaux lourds approchent : toiture, façade, mise en sécurité, rénovation énergétique ;
- vous ne voulez ni vendre lot par lot, ni donner congé à vos locataires.
Un immeuble libre et en bon état, vendu lot par lot, rapportera en général davantage. Mais cela suppose de libérer les logements, ce que la loi encadre strictement et qui prend du temps.
Les règles de la vente d’un immeuble loué
Les baux continuent. La vente ne met pas fin aux locations : l’acquéreur reprend les baux en cours aux mêmes conditions (article 1743 du Code civil), et la restitution des dépôts de garantie lui incombe ensuite. Les locataires n’ont pas à donner leur accord pour que l’immeuble soit vendu.
Le droit de préemption des locataires. Il existe dans trois cas : le congé pour vendre un logement libre (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), la première vente d’un logement après la division de l’immeuble en lots (article 10 de la loi du 31 décembre 1975), et la vente en une seule fois d’un immeuble de plus de cinq logements (article 10-1 de la même loi). Dans ce dernier cas, les locataires peuvent acheter leur logement, sauf si l’acquéreur s’engage à prolonger leur bail pour au moins six ans. En dehors de ces cas, la vente d’un immeuble occupé avec reprise des baux ne leur ouvre en principe pas ce droit. Le notaire vérifie la situation de chaque lot.
Le droit de préemption de la commune. Si l’immeuble est situé dans une zone de droit de préemption urbain, le notaire adresse une déclaration d’intention d’aliéner à la collectivité, qui dispose de deux mois pour se prononcer.
Les diagnostics. Chaque logement doit avoir son dossier : DPE, amiante, plomb pour les immeubles construits avant 1949, électricité et gaz pour les installations de plus de 15 ans, état des risques. Pour un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, un audit énergétique est aussi obligatoire. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne sont plus considérés comme décents pour un nouveau bail : cela pèse sur la valeur locative.
Les impayés et procédures. Une procédure de recouvrement ou d’expulsion engagée par le vendeur ne se transfère pas toute seule. L’acte de vente précise qui la poursuit et à qui reviennent les loyers impayés antérieurs à la vente.
Comment se déroule la vente, étape par étape
- Premier échange : vous nous transmettez l’état locatif (lots, loyers, dates des baux, impayés), le dernier avis de taxe foncière et, en copropriété, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
- Visite de l’immeuble, des parties communes et des logements accessibles, organisée avec les locataires pour limiter la gêne.
- Offre écrite sur l’immeuble tel qu’il est loué, ferme, en général sous une semaine, sans condition de financement, accompagnée du détail de notre calcul.
- Compromis chez le notaire : diagnostics par lot, vérification des droits de préemption (locataires, commune), liste des baux et des dépôts de garantie repris.
- Acte authentique : transfert des baux, des dépôts de garantie et, selon ce qui a été convenu, des procédures en cours. Les locataires sont informés du changement de propriétaire.
Comment nous fixons le prix d’un immeuble occupé
Nous partons de la valeur de l’immeuble une fois rénové et reloué, ou revendu par lots, puis nous déduisons les travaux, le temps nécessaire pour libérer ou renégocier les baux, les frais et notre marge. Les loyers en place comptent : un immeuble loué à des loyers de marché, avec des locataires à jour, vaut davantage qu’un immeuble aux loyers bloqués ou aux impayés. Vous recevez ce calcul avec l’offre et pouvez le vérifier ligne par ligne.
Avantages et limites face à une vente classique
Les avantages :
- une vente en bloc, sans congé ni libération des logements ;
- la reprise des baux, des impayés et des travaux à venir ;
- un prix ferme, sans condition de prêt, et aucun honoraire d’agence.
Les limites :
- le prix intègre une décote d’occupation ;
- si vous pouvez attendre et libérer les logements dans les règles, la vente libre lot par lot rapporte plus ;
- une vente en bloc de plus de cinq logements impose de respecter le droit des locataires (préemption ou prolongation des baux).
Pour mesurer l’écart avec une vente classique, entrez vos propres chiffres dans le comparateur vente à un marchand de biens ou en agence.
Propriétaire d’un immeuble loué ? Appelez le 07 60 66 74 38 ou faites étudier votre immeuble gratuitement. Offre ferme sous une semaine, signature chez le notaire, sans congé à délivrer à vos locataires. GNE Immobilier, 129 rue Paradis, 13006 Marseille.
Pour aller plus loin
- Vendre un bien loué à Marseille : le guide détaillé
- Diviser un immeuble à Marseille : règles et étapes
- Vendre un lot avec charges de copropriété impayées
- Vendre un immeuble à rénover en l’état
Questions fréquentes
Achetez-vous un immeuble entièrement loué ?
Oui, loué en totalité, partiellement ou vacant. Les baux en cours continuent avec nous aux mêmes conditions et la restitution des dépôts de garantie nous revient ensuite. Les locataires n’ont pas à donner leur accord : ils sont informés du changement de propriétaire et de la nouvelle adresse de paiement de leur loyer.
Et s’il y a des impayés ou un squat ?
Nous achetons aussi dans ces situations, et le prix en tient compte. L’acte de vente précise qui poursuit les procédures en cours (recouvrement, expulsion) et à qui reviennent les loyers impayés antérieurs. Pour une occupation sans droit ni titre, l’expulsion reste une procédure judiciaire : selon le dossier, nous pouvons la reprendre ou l’engager après l’achat.
Les locataires ont-ils un droit de préemption ?
En principe non, lorsque l’immeuble est vendu occupé et que l’acquéreur reprend les baux. Ce droit existe en revanche en cas de congé pour vendre un logement libre, lors de la première vente d’un lot après division de l’immeuble, et pour la vente en bloc de plus de cinq logements si l’acquéreur ne s’engage pas à prolonger les baux six ans.
Dans quels secteurs ?
Nous achetons des immeubles occupés dans tous les arrondissements de Marseille, ainsi qu’à Aix-en-Provence, Aubagne, La Ciotat et dans le reste des Bouches-du-Rhône. Nous étudions les immeubles en monopropriété comme les lots isolés ou groupés en copropriété, qu’ils soient loués, partiellement vacants ou vides.
Proposer votre bien
Présentez l’immeuble ou l’appartement loué ci-dessous, avec l’état locatif si vous l’avez. L’étude est gratuite et sans engagement. Vous pouvez aussi appeler le 07 60 66 74 38.
