Terrain constructible, grand jardin divisible, fond de parcelle, assiette foncière à Marseille ou dans les Bouches-du-Rhône ? GNE Immobilier achète les terrains et les parcelles à diviser en direct, avec une offre ferme et sans condition d’obtention de permis.
Mis à jour le 27 octobre 2026
Vendre un terrain à un marchand de biens : pour qui ?
La vente directe à GNE Immobilier concerne :
- les propriétaires d’un terrain constructible nu, viabilisé ou non ;
- les propriétaires d’une maison sur un grand terrain qui veulent en détacher une partie (fond de parcelle, jardin) et garder leur maison ;
- les propriétaires d’une parcelle voisine d’un terrain constructible ou d’un projet, trop petite ou mal desservie pour être construite seule ;
- les héritiers d’un terrain qui ne veulent pas porter eux-mêmes un projet de construction.
Promoteur ou marchand de biens ? Les promoteurs achètent en général sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours. La vente ne devient définitive qu’après l’instruction du permis et l’expiration des recours, et elle tombe si le projet est refusé. GNE Immobilier achète ferme, sans condition de permis, et porte ce risque. En contrepartie, un promoteur qui a un projet précis sur un grand terrain bien placé peut payer plus cher.
Les règles à connaître avant de vendre un terrain
La constructibilité. Elle dépend du zonage du PLUi : les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) sont constructibles selon leurs règles, les zones agricoles (A) et naturelles (N) ne le sont en principe pas. Le certificat d’urbanisme, demandé gratuitement en mairie, indique les règles applicables à la parcelle et les fige pendant 18 mois.
La division. Détacher un ou plusieurs lots à bâtir d’une propriété constitue en principe un lotissement. Il faut une déclaration préalable, ou un permis d’aménager si la division crée des voies ou des espaces communs ou se situe dans un site protégé. Un géomètre-expert établit le plan de division et le bornage.
L’étude géotechnique. Depuis le 1er octobre 2020, le vendeur d’un terrain non bâti constructible situé dans une zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles doit fournir une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse de vente. La carte d’exposition se consulte sur Géorisques.
Les servitudes et les risques. L’accès à la voie publique, les servitudes de passage et de réseaux, les plans de prévention des risques (inondation, feux de forêt, mouvements de terrain) et les obligations de débroussaillement peuvent réduire ce qui est réellement constructible.
La fiscalité. La plus-value réalisée par un particulier est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention, jusqu’à l’exonération totale : au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Selon la commune, une taxe sur la cession de terrains nus devenus constructibles peut s’ajouter (article 1529 du Code général des impôts). Le notaire calcule et prélève ces sommes sur le prix.
Ce que nous vérifions avant de faire une offre
- le zonage du PLUi, l’emprise au sol, la hauteur et les reculs autorisés ;
- la desserte par les réseaux (eau, assainissement, électricité) ;
- les servitudes, les risques naturels et l’exposition aux argiles ;
- l’accès, la largeur du passage et les possibilités de stationnement.
Cette étude est gratuite et ne vous engage à rien.
Comment se déroule la vente d’un terrain, étape par étape
- Premier échange : vous nous transmettez la référence cadastrale et, si vous l’avez, le titre de propriété.
- Visite du terrain et étude d’urbanisme.
- Offre ferme et écrite sur le terrain, en général sous une semaine, qui ne dépend ni d’un financement ni d’un permis de construire.
- En cas de division : géomètre-expert, bornage et déclaration préalable, que nous pouvons prendre à notre charge selon le dossier. Puis compromis chez le notaire, avec l’étude géotechnique si elle est requise.
- Acte authentique chez le notaire et paiement du prix.
Avantages et limites face à une vente à un promoteur ou à un particulier
Les avantages :
- un achat ferme : pas de vente suspendue à un permis ni à des recours ;
- la division, le bornage et les études, que nous pouvons prendre en charge selon le dossier ;
- la possibilité de vendre une partie seulement et de garder votre maison ;
- aucun honoraire d’agence.
Les limites :
- notre prix intègre le risque d’urbanisme que nous portons ;
- pour un grand terrain constructible très bien placé, un promoteur peut proposer davantage, sous conditions ;
- un terrain inconstructible seul n’a de valeur pour nous que s’il complète un projet voisin.
Pour un terrain aussi, le comparateur vente à un marchand de biens ou en agence vous aide à situer une offre face à une vente classique.
Pour savoir ce que vaut votre terrain : demander une étude gratuite ou appeler le 07 60 66 74 38. Étude confidentielle, offre ferme sous une semaine, acte signé chez le notaire. Bureau : 129 rue Paradis, 13006 Marseille.
Pour aller plus loin
- Vendre un terrain à Marseille : le guide détaillé
- Vendre un foncier bâtissable à un promoteur
- Vendre un foncier à un bailleur social
- Vendre un bien reçu en succession
Questions fréquentes
Mon terrain est-il constructible ?
Nous le vérifions gratuitement à partir du PLUi et du cadastre, en 48 h. Vous pouvez aussi demander en mairie un certificat d’urbanisme, gratuit, qui indique les règles applicables à votre parcelle et les fige pendant 18 mois. Un terrain qui n’est pas constructible seul peut néanmoins intéresser un projet voisin.
Achetez-vous un terrain non viabilisé ?
Oui, viabilisé ou non. Selon le dossier, nous pouvons prendre à notre charge les raccordements à l’eau, à l’assainissement et à l’électricité, en les intégrant au calcul du prix. Avant l’offre, nous vérifions la distance aux réseaux publics et, si le terrain n’est pas desservi par le tout-à-l’égout, la possibilité d’un assainissement individuel.
Et un terrain en zone agricole ou naturelle ?
Un terrain classé en zone agricole (A) ou naturelle (N) du PLUi n’est en principe pas constructible, et nous ne l’achetons pas pour y construire. Nous l’étudions toutefois s’il jouxte un terrain constructible ou un projet : il peut servir d’accès, de jardin ou d’espace vert, dans le cadre d’un rachat d’assiette foncière.
Qui paie le géomètre et la division ?
Selon le dossier, GNE Immobilier peut prendre en charge le géomètre-expert, le bornage, le dossier de déclaration préalable de division et les études techniques nécessaires. Ces frais sont alors intégrés à notre calcul : vous n’avez rien à avancer. Seuls les documents qui incombent légalement au vendeur, comme l’étude géotechnique en zone argileuse, restent à prévoir.
Proposer votre bien
Présentez le terrain ci-dessous : adresse, surface et références cadastrales si vous les avez. L’étude est gratuite et sans engagement. Vous pouvez aussi appeler le 07 60 66 74 38.
