Vous souhaitez rester chez vous tout en libérant un capital, ou vendre un bien déjà grevé d’un usufruit ? GNE Immobilier achète en viager occupé, en nue-propriété et les biens avec usufruit en cours, à Marseille, avec un bouquet versé comptant chez le notaire.
Mis à jour le 27 octobre 2026
Vendre en viager ou en nue-propriété : pour qui ?
Ces ventes répondent à des situations précises :
- vous souhaitez rester chez vous et disposer d’un capital, ou d’un complément de revenu (viager occupé) ;
- vous voulez vendre la nue-propriété de votre bien et en garder l’usufruit, pour y vivre ou le louer ;
- vous êtes nu-propriétaire d’un bien dont un parent a l’usufruit ;
- l’usufruitier et le nu-propriétaire veulent vendre ensemble le bien entier.
Le viager est une décision patrimoniale importante, qui concerne souvent aussi vos proches. Vous pouvez être assisté de votre propre notaire : les émoluments sont alors partagés entre les deux notaires, sans surcoût pour vous.
Les formules possibles
- Viager occupé avec bouquet et rente : une partie du prix est versée à la signature (le bouquet), le reste sous forme de rente versée jusqu’à votre décès.
- Vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation : tout le prix est versé à la signature, sans rente, et vous gardez le droit d’habiter le logement à vie. Vous ne pouvez pas le louer.
- Vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit : le prix est versé comptant et vous conservez l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’habiter le bien ou de le louer et d’en percevoir les loyers.
Les règles juridiques et fiscales à connaître
Un contrat aléatoire. La rente viagère est régie par les articles 1968 et suivants du Code civil. Le contrat est sans effet si le vendeur décède dans les vingt jours d’une maladie dont il était atteint à la signature (article 1975). Le prix doit être sérieux : une rente ou un bouquet trop faible au regard de la valeur du bien peut entraîner l’annulation de la vente.
Qui paie quoi ? Avec un droit d’usage et d’habitation, l’acquéreur paie en général la taxe foncière et les gros travaux, le vendeur l’entretien courant et ses charges d’occupant. Avec un usufruit, la loi met la taxe foncière et l’entretien à la charge de l’usufruitier, et les grosses réparations à celle du nu-propriétaire (article 606). Le contrat peut organiser une autre répartition : lisez-le attentivement.
Vos garanties. Le paiement de la rente est garanti par le privilège du vendeur inscrit au service de la publicité foncière et, si l’acte le prévoit, par une clause résolutoire : en cas d’impayé, la vente peut être résolue et le vendeur conserve le bouquet et les rentes déjà perçus. La rente est en général indexée.
La fiscalité. Le bouquet suit les règles des plus-values immobilières, avec l’exonération prévue pour la résidence principale. La rente est imposable sur une fraction qui dépend de l’âge du vendeur au premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans, à laquelle s’appliquent l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
La valeur de l’usufruit. Le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts donne un repère selon l’âge de l’usufruitier, par exemple 40 % de la valeur du bien entre 61 et 70 ans et 30 % entre 71 et 80 ans. En cas de vente du bien entier, le prix se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur de leurs droits (article 621 du Code civil).
Pourquoi vendre à un acheteur professionnel ?
Un acheteur professionnel paie le bouquet comptant, sans emprunt, et la rente est due par une société, avec les garanties inscrites chez le notaire. La vente ne dépend pas d’un prêt. En revanche, comme tout acheteur en viager, nous intégrons une décote d’occupation et l’espérance de vie dans notre calcul : un particulier attaché à votre bien pourrait, dans certains cas, accepter des conditions différentes.
Comment se déroule la vente, étape par étape
- Premier échange, seul ou avec un proche, en toute confidentialité.
- Visite du logement, à l’heure qui vous convient.
- Proposition écrite et ferme, en général sous une semaine, indiquant le montant du bouquet, de la rente éventuelle et le détail du calcul, sans condition de financement.
- Temps de réflexion et d’échange avec votre famille et votre notaire, puis compromis avec les diagnostics obligatoires.
- Acte authentique : le bouquet est versé chez le notaire, la rente à partir de la première échéance prévue.
Avantages et limites
Les avantages :
- rester chez soi tout en disposant d’un capital ;
- un bouquet versé comptant, sans condition de prêt ;
- selon la formule, la taxe foncière et les gros travaux pris en charge par l’acquéreur.
Les limites :
- le prix total tient compte de l’occupation : il est inférieur à celui d’une vente libre ;
- le bien sort de votre patrimoine et de celui de vos héritiers ;
- un viager se défait difficilement : prenez le temps de la réflexion.
Pour situer ce que rapporterait une vente libre, utilisez notre comparateur vente à un marchand de biens ou en agence.
Pour un viager ou une vente de nue-propriété, demandez une étude gratuite ou appelez le 07 60 66 74 38, seul ou avec un proche. Étude confidentielle, offre ferme sous une semaine, sans engagement. GNE Immobilier, 129 rue Paradis, 13006 Marseille.
Pour aller plus loin
- Vendre en viager occupé à Marseille : le guide détaillé
- Vendre la nue-propriété de son bien à Marseille
- Vendre un bien pour financer un EHPAD
- Vendre un bien reçu en succession
Questions fréquentes
Peut-on vendre en viager sans rente, avec seulement un bouquet ?
Oui. On parle alors de vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation : vous recevez tout le prix en une fois chez le notaire et vous gardez le droit d’habiter le logement jusqu’à votre décès. Le prix tient compte de la valeur du bien, de votre âge et de la durée probable d’occupation. C’est la formule la plus simple à suivre.
Que se passe-t-il si je dois partir en maison de retraite ?
Avec un droit d’usage et d’habitation, vous ne pouvez pas louer le logement. Le contrat peut donc prévoir une libération anticipée : vous rendez le logement et recevez en échange une majoration de la rente ou un complément de prix, selon ce qui a été convenu à la signature. Avec un usufruit, vous pouvez aussi louer le bien et percevoir les loyers.
Achetez-vous un bien dont mon parent a l’usufruit ?
Oui. Nous pouvons acheter la nue-propriété seule : votre parent garde l’usufruit et nous devenons plein propriétaire à son décès. Nous pouvons aussi acheter le bien entier si l’usufruitier et le nu-propriétaire sont d’accord. Le prix est alors réparti entre eux selon la valeur respective de leurs droits, souvent à partir du barème fiscal.
Qui fixe le montant du bouquet ?
Il est négocié entre le vendeur et l’acheteur, à partir de la valeur du bien libre, de la décote liée à l’occupation et de l’espérance de vie du vendeur, établie avec des tables de mortalité. Aucun barème légal ne l’impose. Le notaire vérifie que le prix est sérieux, car un bouquet ou une rente dérisoire peut entraîner l’annulation de la vente.
Proposer votre bien
Présentez le logement ci-dessous et dites-nous si vous souhaitez y rester. L’étude est gratuite et sans engagement. Vous pouvez aussi appeler le 07 60 66 74 38.
