Vendre votre bien en l’état à un marchand de biens, ou faire les travaux et passer par une agence ? Le prix proposé par un marchand de biens est plus bas que le prix du marché, mais il n’y a ni travaux à avancer, ni honoraires, ni mois d’attente. Ce comparateur met les deux options côte à côte avec vos propres chiffres, pour décider en connaissance de cause.
Comparaison indicative. Elle ne tient pas compte de l’impôt sur la plus-value, identique dans les deux cas pour un même prix, ni du risque qu’un acquéreur se rétracte ou n’obtienne pas son prêt en vente classique. Une offre de marchand de biens se discute : demandez toujours le détail de son calcul.
Comment un marchand de biens calcule son offre
Une offre sérieuse ne se fixe pas au hasard : elle part du prix auquel le bien pourra être revendu une fois rénové, et retire tout ce que coûte l'opération. Voici le calcul que nous faisons pour chaque bien, et que nous vous détaillons avec notre offre.
| Étape | Ce que l'on retire | Exemple type : T3 de 75 m² à rénover dans le 8e |
|---|---|---|
| 1. Prix de revente | Prix probable du bien rénové, d'après les ventes signées comparables (base DVF) | 360 000 € |
| 2. Travaux | Chiffrage des travaux par nos entreprises, poste par poste | - 55 000 € |
| 3. Aléas de chantier | Réserve pour les mauvaises surprises (réseaux, structure, amiante) | - 2 750 € |
| 4. Frais d'achat | Droits d'enregistrement réduits du marchand de biens et frais de notaire | - 4 232 € |
| 5. Portage | Financement, taxe foncière, charges et assurance pendant les travaux et la revente | - 14 400 € |
| 6. Frais de revente | Diagnostics, commercialisation | - 7 200 € |
| 7. Marge et fiscalité | Rémunération du risque et impôts sur l'opération | - 64 800 € |
| Offre | Ce qui reste pour le prix d'achat | environ 211 600 € |
Dans cet exemple illustratif, l'offre représente environ 59 % du prix de revente du bien rénové, mais une part plus élevée de sa valeur actuelle en l'état. Plus les travaux sont lourds, plus l'écart se creuse. À l'inverse, pour un bien en bon état, un marchand de biens n'a pas de valeur à créer et son offre n'a pas d'intérêt pour vous : une vente classique sera meilleure.
Quand la vente à un marchand de biens est le bon choix
Elle est pertinente quand le bien demande de gros travaux que vous ne pouvez pas ou ne voulez pas financer, quand le délai compte plus que le dernier euro (succession à régler, divorce, dettes, mutation), quand le bien est occupé ou en indivision, ou quand les acheteurs particuliers n'obtiennent pas de prêt pour ce type de bien. Dans les autres cas, nous vous le disons franchement et vous orientons vers une vente classique.
Chaque situation a ses règles propres. Elles sont détaillées sur nos pages : vendre un bien en succession, vendre en indivision, vendre lors d'un divorce, vendre avec des dettes ou une saisie, vendre un bien à rénover et vendre un immeuble occupé.
Questions fréquentes
Pourquoi un marchand de biens propose-t-il moins que le prix du marché ?
Parce qu'il achète le bien en l'état et prend à sa charge les travaux, les frais de portage, les risques de chantier et de revente, ainsi que les impôts sur l'opération. Son offre correspond au prix de revente diminué de ces coûts et de sa marge. L'écart avec le prix du marché est donc d'autant plus grand que les travaux sont lourds. Pour un bien en bon état, il n'a pas de raison d'être intéressant pour vous.
Combien de temps faut-il pour vendre à un marchand de biens ?
En général un à deux mois entre l'offre et la signature chez le notaire, sans condition de prêt quand l'achat est financé sur fonds propres.
L'offre d'un marchand de biens est-elle négociable ?
Oui. Demandez le détail du calcul : prix de revente retenu, montant des travaux, frais et marge. Si l'un de ces postes vous paraît surestimé, c'est là que se discute le prix. Apportez des éléments concrets : devis d'entreprise, diagnostics récents, ventes comparables relevées dans la base DVF. Un marchand de biens sérieux révise son offre quand ces éléments changent le calcul.
Faut-il quand même faire estimer son bien ?
Oui, c'est indispensable pour comparer. Une estimation d'agence ou de notaire, et les prix de vente signés dans votre rue sur la base DVF, vous donnent la valeur du bien. Le comparateur ci-dessus vous aide ensuite à voir à partir de quelle offre la vente directe devient intéressante, une fois les travaux, les honoraires et l'attente déduits.
Le bien vient d'une succession ou d'une indivision ? Reportez le prix retenu dans notre simulateur de vente en succession ou en indivision : il calcule ce que touche chaque héritier, après plus-value, frais et indemnité d'occupation.
Recevez une offre détaillée pour votre bien. Présentez-nous votre bien ou appelez le 07 60 66 74 38 : nous vous remettons une offre ferme avec le détail du calcul. GNE Immobilier, 129 rue Paradis, 13006 Marseille.
Proposer votre bien
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