Lorsqu’un marchand de biens engage des travaux de rénovation lourde sur un immeuble destiné à la revente, il endosse, en sa qualité de maître d’ouvrage et parfois de constructeur au sens de l’article 1792 du Code civil, des responsabilités décennales d’une intensité comparable à celle d’un promoteur. Cette dimension assurantielle est souvent sous-estimée, alors qu’elle conditionne la pérennité économique du marchand de biens et la sécurité de ses acquéreurs. Si c’est votre situation, voyez aussi comment vendre un bien à rénover avec GNE Immobilier.
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Cet article analyse en profondeur le régime de la garantie décennale appliqué au marchand de biens, l’articulation avec la dommages-ouvrage (article L.242-1 du Code des assurances), les pièges fréquents, la jurisprudence récente, et les bonnes pratiques mises en oeuvre par GNE Immobilier à Marseille.
Le cadre légal de la garantie décennale
Article 1792 du Code civil
L’article 1792 CC dispose : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »
Qui est constructeur au sens de l’article 1792-1 CC ?
L’article 1792-1 CC répute constructeur de l’ouvrage :
1. Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage
2. Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire (marchand de biens promoteur)
3. Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage
Le marchand de biens qui réalise des travaux de rénovation lourde et revend l’immeuble entre dans cette qualification (Cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n° 15-24.379, voir plus bas).
Durée et nature de la garantie
- Garantie de parfait achèvement : 1 an à compter de la réception (article 1792-6 CC)
- Garantie biennale (équipements dissociables) : 2 ans (article 1792-3 CC)
- Garantie décennale : 10 ans à compter de la réception (article 1792-4-1 CC)
La dommages-ouvrage : assurance obligatoire
Article L.242-1 du Code des assurances
L’article L.242-1 du Code des assurances impose à toute personne qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, fait réaliser des travaux de bâtiment, de souscrire avant l’ouverture du chantier une assurance dommages-ouvrage.
Cette assurance garantit le préfinancement des réparations en cas de désordre relevant de la garantie décennale, sans attendre la décision sur les responsabilités. C’est une assurance « de chose » : elle indemnise puis se retourne contre les responsables.
Sanctions du défaut de DO
- Sanction pénale : jusqu’à six mois d’emprisonnement et 75 000 € d’amende (article L.243-3 du Code des assurances)
- Sanction civile : engagement personnel du maître d’ouvrage non assuré pour tous les désordres décennaux
- Difficulté de revente : l’acquéreur d’un bien rénové sans DO peut refuser ou exiger une décote substantielle
Exemptions
La sanction pénale ne s’applique pas à la personne physique qui fait construire un logement pour l’occuper elle-même ou y loger sa famille (article L.243-3). Le marchand de biens, qui fait réaliser des travaux pour revendre, ne bénéficie pas de cette exception : dès que les travaux relèvent de la décennale, la DO doit être souscrite avant l’ouverture du chantier.
Distinction rénovation lourde vs travaux d’entretien
Travaux soumis à la décennale
- Démolition-reconstruction
- Surélévation
- Modification structurelle (planchers, refends, charpente)
- Réfection complète de la couverture
- Reprise en sous-oeuvre des fondations
- Création de nouvelles ouvertures en façade porteuse
- Installation d’éléments d’équipement indissociables (chauffage central, plomberie encastrée)
Travaux hors décennale
- Peinture, papier peint, revêtements
- Remplacement de sanitaires sans modification de la plomberie
- Pose de mobilier
- Travaux d’aménagement intérieur non structurels
- Éléments dissociables et démontables sans dommage
Pour un marchand de biens opérant à Marseille, les opérations typiques décennales incluent : restructuration d’immeubles haussmanniens du 13001/13006, réfection complète de toitures-terrasses dans Bonneveine (13008), reprises en sous-oeuvre dans le Panier (13002), création de mezzanines avec modification de planchers.
Jurisprudence décennale appliquée au marchand de biens
Décisions vérifiées sur Légifrance, mis à jour le 28/10/2026 par L’équipe GNE Immobilier.
Cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n° 15-24.379 (publiée au Bulletin)
Un particulier achète une maison, y réalise une extension et refait entièrement la toiture, puis la revend un an plus tard. Les acquéreurs constatent des infiltrations. La Cour juge que ce vendeur est réputé constructeur (article 1792-1, 2° du Code civil) et que le caractère apparent ou caché des désordres s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage, au jour de l’achèvement des travaux, et non au jour de la vente. Elle rappelle aussi qu’un élément d’équipement défaillant (ici une VMC) peut relever de la décennale s’il rend l’ouvrage impropre à sa destination.
En pratique : celui qui rénove lourdement puis revend répond des désordres décennaux pendant dix ans, même si l’acquéreur les avait repérés avant de signer. C’est la situation du marchand de biens qui revend après travaux.
Cass. com., 5 juillet 2023, n° 22-11.621 (publiée au Bulletin)
Le vendeur professionnel est présumé, de manière irréfragable, connaître les vices de la chose vendue, et cette présomption est conforme à l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme.
En pratique : en plus de la décennale, le marchand de biens ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés par une clause du contrat.
Architecture assurantielle d’une opération de rénovation lourde
Schéma type GNE Immobilier
| Niveau | Assurance | Souscripteur |
|---|---|---|
| Maître d’ouvrage | Dommages-ouvrage | GNE Immobilier |
| Maître d’ouvrage | TRC (tous risques chantier) | GNE Immobilier |
| Entreprises | RC décennale | Chaque entreprise (attestation exigée) |
| Architecte / BET | RC professionnelle décennale | Architecte / BET |
| Acquéreur final | Multirisque habitation | Acquéreur |
Vérifications avant ouverture de chantier
- Attestations RC décennale des entreprises datant de moins de 3 mois, mentionnant explicitement les travaux concernés
- Souscription DO auprès d’un assureur reconnu (typiquement compagnies traditionnelles + DO mutuelle pour MDB)
- TRC chantier couvrant les dommages au chantier en cours
- Notification à l’assureur de chaque modification substantielle du projet
Exemple type : rénovation lourde d’un petit immeuble
Exemple hypothétique, à visée pédagogique. Un marchand de biens achète un immeuble ancien vacant et prévoit de refaire la charpente et la toiture, de créer une mezzanine en modifiant un plancher et de refaire la plomberie et le chauffage. Ces postes relèvent de la décennale ; les cuisines, salles de bains et peintures, non.
- La DO est souscrite avant l’ouverture du chantier, sur la base du montant des travaux décennaux.
- Chaque entreprise fournit une attestation de RC décennale qui vise précisément les travaux qu’elle réalise.
- Une assurance tous risques chantier couvre les dommages pendant les travaux.
- À la revente, l’acquéreur reçoit le procès-verbal de réception, les attestations et le contrat de DO.
Le coût de la DO varie selon l’assureur, la nature des travaux et l’historique du maître d’ouvrage : seul un devis d’assureur donne un chiffre fiable. Il reste sans commune mesure avec le coût d’un sinistre décennal non couvert.
Bonnes pratiques opérationnelles GNE Immobilier
En amont du chantier
- Étude de sol (mission G2 ou G3 selon norme NF P 94-500) systématique en cas de modification structurelle
- Diagnostic structurel par bureau d’études techniques
- Permis de construire ou déclaration préalable respectueusement obtenu
- Coordinateur SPS désigné dès la phase conception (loi du 31 décembre 1993)
Pendant le chantier
- Réunions de chantier hebdomadaires documentées par compte-rendu
- Photo-reportage des points sensibles (réseaux encastrés, fondations)
- Validation par phases (réception partielle si pertinent)
- Tenue d’un cahier de chantier
À la réception
- Procès-verbal de réception circonstancié, mentionnant réserves éventuelles
- Levée des réserves documentée
- Remise du dossier d’ouvrages exécutés (DOE) à l’acquéreur lors de la revente
- Communication des attestations RC décennale et DO
L’approche de GNE Immobilier en rénovation lourde
Sur ses opérations de rénovation à Marseille, GNE Immobilier applique les règles décrites ci-dessus :
- DO souscrite avant l’ouverture du chantier lorsque les travaux relèvent de la décennale
- Attestations de RC décennale vérifiées pour chaque entreprise
- Bureau d’études consulté dès qu’une modification de structure est prévue
- Réception des travaux formalisée par procès-verbal
Garanties professionnelles globales :
Carte T CCI Aix-Marseille-Provence (loi Hoguet)
Garantie financière Galian
RCP marchand de biens plafond plusieurs M€
DO et TRC systématiques
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FAQ Garantie décennale rénovation lourde
Le marchand de biens est-il tenu à la garantie décennale ?
Oui, dès lors qu’il fait réaliser des travaux assimilables à une construction sur un immeuble qu’il revend (article 1792-1 2° CC ; voir Cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n° 15-24.379).
La dommages-ouvrage est-elle obligatoire ?
Oui, l’article L.242-1 du Code des assurances impose la souscription avant l’ouverture du chantier pour toute rénovation lourde. Sanction pénale 75 000 € (article L.243-3).
Quels travaux relèvent de la garantie décennale ?
Démolition-reconstruction, surélévation, modifications structurelles, réfection de toiture, reprise en sous-oeuvre, équipements indissociables (chauffage central, plomberie encastrée).
Quels travaux échappent à la décennale ?
Peinture, mobilier, équipements dissociables (lavabo, robinetterie démontable), aménagements non structurels.
Combien coûte une dommages-ouvrage ?
Le prix dépend de l’assureur, du montant et de la nature des travaux et de l’historique du maître d’ouvrage. Demandez plusieurs devis avant l’ouverture du chantier : la prime se calcule sur le coût des travaux couverts.
Que se passe-t-il en cas de désordre décennal sans DO ?
Le marchand de biens, réputé constructeur, reste tenu envers l’acquéreur pendant dix ans. Il ne peut s’exonérer qu’en prouvant une cause étrangère (article 1792 CC). Sans DO, l’acquéreur ne bénéficie pas du préfinancement rapide des réparations, et le défaut d’assurance est pénalement sanctionné.
Les attestations RC décennale des entreprises suffisent-elles ?
Non. L’article L.242-1 du Code des assurances impose la DO au maître d’ouvrage, en plus des assurances décennales que chaque entreprise doit souscrire. Les deux sont cumulatives : la DO préfinance les réparations, puis l’assureur se retourne contre les entreprises responsables.
Comment GNE Immobilier sécurise-t-il ses rénovations lourdes ?
DO souscrite avant chantier pour les travaux décennaux, attestations de RC décennale vérifiées pour chaque entreprise, bureau d’études consulté en cas de modification de structure, et réception des travaux formalisée par procès-verbal remis à l’acquéreur.
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