En bref : face à un locataire qui ne paie plus, le bailleur fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, le locataire a six semaines pour régler ; ensuite viennent l’assignation, le jugement, le commandement de quitter les lieux et, si besoin, le concours de la force publique, suspendu pendant la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Le bailleur peut aussi vendre le logement occupé : le bail se poursuit avec l’acquéreur.
Les impayés de loyer font partie des contentieux locatifs les plus courants à Marseille, et les appels sont jugés par la cour d’appel d’Aix-en-Provence. Cet article rappelle la procédure fixée par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par le Code des procédures civiles d’exécution, puis présente deux décisions de la Cour de cassation qui comptent pour un bailleur.
La vente amiable autorisée par le juge et le plan de surendettement sont détaillés sur notre page pour vendre un bien en cas de surendettement à Marseille.
Méthode : chaque décision citée a été vérifiée sur Légifrance (juridiction, date, numéro). Mis à jour le 28 octobre 2026 par L’équipe GNE Immobilier.
Vous avez un bien à vendre à Marseille ? Présentez-le à GNE Immobilier : étude rapide, offre ferme, signature notariée en 30 jours.
Comment se déroule la procédure pour loyers impayés ?
1. Le commandement de payer visant la clause résolutoire
Le bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement. Elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet (article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023). Le commandement, délivré par un commissaire de justice, doit notamment mentionner ce délai, le montant du loyer et des charges et le décompte de la dette, à peine de nullité.
2. L’assignation et l’audience
Si la dette n’est pas réglée, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. L’assignation est notifiée au préfet avant l’audience, ce qui permet de lancer un diagnostic social de la situation du locataire.
3. Les délais de paiement que le juge peut accorder
Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience (article 24, V). Si le locataire respecte ces délais, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ; s’il ne les respecte pas, elle reprend son plein effet.
4. Le commandement de quitter les lieux et la trêve hivernale
Une fois le jugement d’expulsion obtenu, un commandement de quitter les lieux est délivré au locataire. L’expulsion ne peut ensuite être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution), sauf exceptions prévues par ce texte, notamment lorsque le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes. En dernier lieu, l’expulsion suppose le concours de la force publique, accordé par le préfet.
En pratique : la durée totale dépend du calendrier des audiences, des délais accordés et de la trêve hivernale. Elle se compte souvent en mois, parfois en années : agir dès les premiers impayés reste la meilleure protection.
Ce que juge la Cour de cassation : deux décisions vérifiées
Les baux signés avant le 29 juillet 2023 gardent leur délai contractuel
Cass. 3e civ., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002, publié au Bulletin. La loi du 27 juillet 2023 a ramené de deux mois à six semaines le délai minimal laissé au locataire après le commandement de payer. Saisie pour avis, la Cour de cassation estime que cette règle ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours : ils restent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En pratique : pour un bail signé avant le 29 juillet 2023 dont la clause prévoit deux mois, le commandement doit laisser ce délai de deux mois. Vérifiez la date du bail et la rédaction de la clause avant de faire délivrer le commandement.
Le locataire peut demander des délais même après l’expiration du délai du commandement
Cass. 3e civ., 16 février 2011, n° 10-14.945, publié au Bulletin. La Cour de cassation juge que le locataire peut solliciter des délais de paiement, et donc la suspension des effets de la clause résolutoire, même après l’expiration du délai ouvert par le commandement de payer. L’arrêt a été rendu sous l’ancienne rédaction de l’article 24, avec un délai de deux mois.
En pratique : l’expiration du délai du commandement ne ferme pas la porte aux délais judiciaires. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le juge ne peut toutefois les accorder qu’au locataire qui a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Vendre un logement occupé par un locataire en impayé
La vente du logement loué n’interrompt pas le bail : l’acquéreur devient le nouveau bailleur et reprend le contrat aux mêmes conditions (article 1743 du Code civil). Le locataire n’a pas de droit de préemption du seul fait de la vente d’un logement occupé. Il en a un dans deux cas principaux :
- lorsque le bailleur lui délivre un congé pour vendre à l’échéance du bail (article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989) ;
- lors de la première vente d’un logement consécutive à la division ou à la subdivision de l’immeuble par lots (article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975), ainsi que, sous conditions, lors de la vente en bloc d’un immeuble de plus de cinq logements (article 10-1 de la même loi).
Le notaire vérifie ces points avant la promesse. La dette locative déjà échue reste en principe due au vendeur, sauf accord contraire dans l’acte.
Quand vendre plutôt que poursuivre la procédure ?
Un logement occupé par un locataire en impayé se vend moins cher qu’un logement libre, et beaucoup d’acheteurs particuliers ne peuvent pas l’acquérir à crédit. GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille, achète ces biens occupés en l’état : l’offre tient compte de la valeur libre, de l’état du bail et de la procédure en cours, et le contentieux est repris par l’acquéreur après la vente.
Exemple type : un T3 loué, avec un commandement de payer déjà délivré et une audience à venir. Le vendeur peut choisir entre mener la procédure à son terme puis vendre libre, ou vendre tout de suite occupé à un prix qui intègre le temps et le coût de la procédure. Le bon choix dépend de la durée prévisible de la procédure et du besoin de trésorerie du vendeur.
À lire aussi : vendre un bien avec des impayés de loyers en cours, vendre un immeuble occupé à Marseille et le comparateur vente à un marchand de biens ou en agence.
FAQ : loyers impayés et vente du logement
Quel délai le commandement de payer laisse-t-il au locataire ?
Six semaines pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023 (article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989). Pour un bail plus ancien dont la clause résolutoire prévoit deux mois, ce délai contractuel reste applicable : la Cour de cassation l’a indiqué dans un avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002).
Le juge peut-il accorder des délais de paiement au locataire ?
Oui, dans la limite de trois ans, si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience (article 24, V). La demande reste possible après l’expiration du délai du commandement (Cass. 3e civ., 16 février 2011, n° 10-14.945). Si les délais sont respectés, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.
Qu’est-ce que la trêve hivernale ?
C’est la période du 1er novembre au 31 mars pendant laquelle une expulsion ne peut pas être exécutée (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution). Le texte prévoit des exceptions, notamment lorsque le relogement des occupants est assuré dans des conditions suffisantes. La procédure judiciaire, elle, peut continuer pendant cette période.
Peut-on vendre un logement occupé par un locataire qui ne paie plus ?
Oui. Le bail se poursuit avec l’acquéreur, qui devient le nouveau bailleur (article 1743 du Code civil). Le locataire n’a de droit de préemption que dans des cas précis : congé pour vendre délivré par le bailleur, ou première vente après division de l’immeuble par lots. Le notaire vérifie ces points avant la promesse.
GNE Immobilier achète-t-il des logements occupés par un locataire en impayé ?
Oui. GNE Immobilier achète en l’état des logements et des immeubles occupés à Marseille, avec un bail en cours et même une procédure engagée. L’offre tient compte de la valeur libre, du bail et de l’état de la procédure. La vente est signée chez le notaire, sans commission d’agence et sans condition suspensive de prêt.
Libérez-vous d’un locataire en impayé en 30 jours avec GNE Immobilier. Vente bien occupé, offre cash sécurisée, reprise du contentieux. Écrivez-nous via notre formulaire de contact ou au 07 60 66 74 38.
