Avant de vendre un bien locatif, le réflexe du propriétaire averti est de calculer son rendement réel : le rendement net-net, c’est-à-dire net de toutes les charges, vacance, gestion, fiscalité, IFI et frais de copropriété. C’est ce chiffre, et lui seul, qui permet de comparer objectivement la conservation à la cession. À Marseille, les rendements locatifs bruts affichés varient de 4 à 9 % selon les arrondissements, mais les rendements net-net réels chutent souvent à 1,5-3,5 % une fois toutes les charges et frottements pris en compte. Cette analyse, signée par notre équipe de marchands de biens marseillais, vous donne la méthode complète et des exemples par arrondissement pour décider en pleine conscience.
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Le rendement net-net : de quoi parle-t-on ?
Définition
Le rendement net-net = loyers nets perçus, après TOUTES charges, vacance, fiscalité (IR + PS + IFI), divisés par la valeur de marché du bien.
Un bien loué se vend aussi en l’état : voyez comment vendre un immeuble occupé à Marseille.
Il se distingue de :
- rendement brut : loyers annuels / prix d’achat (chiffre marketing trompeur) ;
- rendement net de charges : loyers − charges directes / prix (oublie la fiscalité) ;
- rendement net-net : prend tout en compte, c’est le vrai indicateur de performance.
Pourquoi c’est crucial avant de vendre ?
Si votre rendement net-net est de 1,8 % et que vous pouvez placer le capital de vente à 3,5 % sur des supports plus liquides (assurance-vie, SCPI, immobilier de rendement de meilleure qualité), la vente devient économiquement rationnelle. Inversement, si votre net-net est de 5 %, la conservation est généralement préférable.
La formule détaillée
Rendement net-net = (Loyers annuels − Charges − Vacance − Gestion − Fiscalité IR/PS − IFI) / Valeur de marché
Décomposons chaque ligne.
Loyers annuels
Loyer mensuel × 12 mois. Attention à utiliser le loyer encaissé, et non l’affiché (impayés ramènent le réel à 90-95 % de l’affiché en moyenne).
Charges non récupérables
Travaux d’entretien, fonds travaux ALUR (article 14-2 loi 1965), assurance PNO (propriétaire non occupant), taxe foncière (partie non récupérable), honoraires syndic, fonds propres aux travaux votés. En moyenne, comptez 15 à 25 % des loyers bruts.
Vacance locative
Période sans locataire entre deux baux + temps de relocation + travaux de remise en état. Moyenne nationale : 1 mois sur 12 = 8,33 %. À Marseille, varie selon quartier : 0-3 % en hyper-centre (Préfecture, Castellane), 8-15 % en quartiers défavorisés (3e, 13e, 14e, 15e).
Frais de gestion
Si gestion déléguée à une agence : 6 à 8 % HT des loyers + frais de relocation (8-12 % du loyer annuel). Si gestion en direct : temps personnel à valoriser (3-5 % à minima).
Fiscalité IR + PS sur les revenus fonciers
Selon votre TMI (tranche marginale d’imposition) et le régime choisi (micro-foncier ou réel) :
- Micro-foncier (loyers nus < 15 000 €/an) : abattement 30 %, imposition sur 70 % des loyers à votre TMI + 17,2 % PS.
- Régime réel : imposition sur loyers − charges réelles déductibles.
TMI 30 % : fiscalité totale ≈ 47,2 % des loyers nets imposables.
TMI 41 % : ≈ 58,2 %.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€ au 1er janvier, IFI dû selon barème (de 0,5 % à 1,5 %). Article 974 CGI : la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur. Les biens locatifs entrent à 100 %.
Exemple détaillé n° 1 : Marseille 1er (Belsunce)
Bien. T2 de 38 m², acquis 110 000 € en 2017, valeur actuelle 145 000 €. Loué 580 €/mois.
| Poste | Annuel |
|---|---|
| Loyers bruts (580 × 12) | 6 960 € |
| Vacance (12 %) | − 835 € |
| Loyers encaissés | 6 125 € |
| Charges PNO + taxe foncière + syndic non récupérable | − 1 250 € |
| Travaux moyens (provision) | − 400 € |
| Gestion agence 7 % HT | − 514 € |
| Frais relocation lissés | − 200 € |
| Net avant fiscalité | 3 761 € |
| IR + PS (TMI 30 %, micro-foncier) | − 2 027 € |
| IFI (non applicable ici, patrimoine < 1,3 M€) | 0 € |
| Net-net annuel | 1 734 € |
Rendement net-net = 1 734 / 145 000 = 1,20 %.
Un placement assurance-vie à 3,5 % ferait 5 075 € sur la même somme. Vendre puis replacer fait gagner 3 341 € par an, soit le triple.
Exemple n° 2 : Marseille 6e (Préfecture)
Bien. T3 de 62 m², acquis 250 000 € en 2014, valeur actuelle 370 000 €. Loué 1 250 €/mois.
| Poste | Annuel |
|---|---|
| Loyers bruts | 15 000 € |
| Vacance (4 %) | − 600 € |
| Loyers encaissés | 14 400 € |
| Charges non récupérables | − 2 100 € |
| Travaux provision | − 800 € |
| Gestion 7 % | − 1 008 € |
| Frais relocation lissés | − 320 € |
| Net avant fiscalité | 10 172 € |
| Régime réel, IR TMI 41 % + PS | − 5 920 € |
| IFI (si dans assiette ≥ 1,3 M€, taux moyen 0,7 %) | − 2 590 € |
| Net-net annuel | 1 662 € |
Rendement net-net = 1 662 / 370 000 = 0,45 %.
Si IFI applicable, la rentabilité s’effondre. Vente + placement en assurance-vie à 3 % nets : 11 100 €/an. Différence : + 9 438 €/an.
Exemple n° 3 : Marseille 13e (Saint-Mitre)
Bien. T3 de 60 m², acquis 110 000 € en 2010, valeur actuelle 165 000 €. Loué 720 €/mois (en réalité 650 € car difficile de trouver et garder des locataires de qualité).
| Poste | Annuel |
|---|---|
| Loyers encaissés (650 × 12) − 1 mois vacance | 7 150 € |
| Charges et taxes non récupérables | − 1 400 € |
| Travaux importants (vétusté) | − 1 200 € |
| Gestion 7 % | − 500 € |
| Net avant fiscalité | 4 050 € |
| IR + PS (TMI 30 %, micro-foncier) | − 2 360 € |
| IFI | 0 € |
| Net-net annuel | 1 690 € |
Rendement net-net = 1 690 / 165 000 = 1,02 %.
Quartier à risques (impayés, dégradations, vacance), rentabilité réelle très faible. Vente recommandée si capital re-déployable mieux ailleurs.
Exemple n° 4 : Marseille 7e (Roucas-Blanc)
Bien. T4 de 95 m², acquis 540 000 € en 2012, valeur actuelle 740 000 €. Loué 2 100 €/mois.
| Poste | Annuel |
|---|---|
| Loyers encaissés (vacance 2 %) | 24 696 € |
| Charges non récupérables (copro haut de gamme) | − 4 800 € |
| Travaux provision | − 1 500 € |
| Gestion | − 1 730 € |
| Net avant fiscalité | 16 666 € |
| Régime réel, TMI 41 % + PS | − 9 700 € |
| IFI 0,7 % sur 740 000 € (si dans assiette) | − 5 180 € |
| Net-net annuel | 1 786 € |
Rendement net-net = 1 786 / 740 000 = 0,24 %.
Quartier haut de gamme = forte plus-value latente mais rendement courant écrasé par l’IFI. Vendre pour reconvertir le capital fait souvent sens.
Tableau récapitulatif par arrondissement
| Arrondissement | Rendement brut moyen | Vacance estimée | Charges/loyers | Rendement net-net moyen |
|---|---|---|---|---|
| 1er, 2e (centre) | 5,5-7 % | 5-8 % | 18-25 % | 1,5-2,5 % |
| 5e, 6e | 4,5-6 % | 3-6 % | 15-22 % | 1,2-2,2 % |
| 7e, 8e (résidentiel haut) | 3,5-4,5 % | 2-4 % | 18-25 % | 0,5-1,5 % (IFI souvent) |
| 9e, 10e, 11e | 4-5 % | 5-8 % | 17-22 % | 1,5-2,5 % |
| 13e, 14e, 15e, 16e | 6-9 % | 10-15 % | 20-30 % | 0,5-2 % |
| Marseille | 4-5,5 % | 4-7 % | 16-22 % | 1,8-2,8 % |
Sources : observatoire des loyers AdiL 13, retours terrain GNE Immobilier 2022-2025.
Pourquoi le rendement réel est-il si bas ?
1. La fiscalité française
Les revenus fonciers sont parmi les plus taxés (jusqu’à 58,2 % cumulés IR+PS dans les hautes TMI). Le régime micro-foncier (abattement 30 %) ne suffit pas à compenser.
2. L’IFI
Pour les patrimoines > 1,3 M€, l’IFI ajoute 0,5 à 1,5 % de prélèvement annuel sur la valeur du bien, soit autant de “rendement négatif” structurel.
3. La vacance et les dégradations
À Marseille, certains quartiers cumulent vacance, impayés et dégradations. Le coût réel de gestion est sous-estimé par 60 % des propriétaires (étude AdiL 13).
4. Les charges de copropriété
Les copropriétés des années 60-80 (Marseille en compte beaucoup) ont des budgets en hausse constante (énergie, ravalement, ascenseur). Fonds travaux ALUR cumulé : 1 à 3 mois de loyers/an.
Quand vendre ? Le test décisionnel
Vendez si :
- Rendement net-net < 2 % ;
- Capital re-déployable sur supports rapportant > 3 % nets ;
- Plus-value latente significative à purger (donation, conversion en RP) ;
- Bien dégradé ou copropriété en difficulté ;
- Vous êtes au-delà du seuil IFI (1,3 M€) avec un bien locatif lourd ;
- Vous approchez la retraite et voulez simplifier votre gestion.
Conservez si :
- Rendement net-net > 4 % ;
- Bien dans un quartier en mutation positive (Joliette, Euroméditerranée) ;
- Volonté de transmettre intact à vos enfants ;
- Emprunt en cours avec effet de levier favorable.
Notre approche
GNE Immobilier (carte T, garantie financière, RCP, conformité loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970) propose une estimation gratuite et confidentielle sous 72 heures intégrant un audit du rendement net-net actuel. Vous saurez précisément si la conservation ou la vente est rationnelle pour vous, et nous pouvons vendre en direct en 4-8 semaines si vous choisissez de céder.
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Conclusion : sortir du mythe du rendement brut
Le rendement brut affiché est trompeur. Seul le rendement net-net donne la vérité économique de votre placement immobilier. À Marseille, beaucoup de propriétaires conservent des biens à 1-2 % net-net alors que la vente leur procurerait un cash librement re-déployable. Faites le calcul. GNE Immobilier vous aide gratuitement.
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