Pour vendre un appartement à Menpenti (Marseille 10e), la référence de marché tourne autour de 2 720 €/m² en bon état, les maisons de l’arrondissement se situant vers 4 550 €/m² (estimations à partir des ventes notariales, 1er septembre 2026). Le secteur, longtemps discret entre le boulevard Baille et le boulevard Rabatau, se valorise depuis l’arrivée du tramway. Mais un T3 loué, un lot à rénover ou un immeuble de rapport familial immobilisent souvent une vente classique six mois ou plus. GNE Immobilier, marchand de biens marseillais, achète directement : offre ferme sous 48 h après visite, sans commission ni condition de prêt, en contrepartie d’une décote assumée.
Quel est le prix au m² à Menpenti en 2026 ?
Menpenti n’est pas coté séparément par les bases publiques : on raisonne à l’échelle du 10e, puis on corrige rue par rue.
- Marseille 13010 : appartements ~2 720 €/m², maisons ~4 550 €/m² (ventes notariales DVF, 1er septembre 2026).
- Marseille toutes surfaces : ~3 350 à 3 500 €/m², appartements ~3 300 €/m².
- Arrondissements voisins (appartements) : 13005 ~3 490 €/m², 13006 ~3 870 €/m², 13008 ~4 310 €/m².
Menpenti se paie donc environ 20 % de moins que la moyenne marseillaise, et bien moins que le 6e ou le 8e voisins. C’est ce différentiel qui attire les primo-accédants repoussés de Castellane et du Prado.
Les règles de majorité et la procédure devant le tribunal sont expliquées sur notre page pour vendre un bien en indivision à Marseille. Le logement de la famille, le partage et le droit de partage sont expliqués sur notre page pour vendre un bien lors d’un divorce à Marseille.
Sur la tendance, les sources divergent : environ +2,8 % sur douze mois selon les portails, mais −3,3 % sur deux ans en données notariales glissantes. Retenez un marché stabilisé après la baisse de 2023-2024, avec une légère reprise en 2026. Les volumes suivent : 12 584 ventes à Marseille en 2023, 10 850 en 2024.
Ce qui fait vraiment la valeur d’un bien à Menpenti
L’emplacement, rue par rue
Le quartier s’étire entre le boulevard Baille au nord, l’avenue de Toulon à l’ouest et le boulevard Rabatau au sud-est. Ses abords nord profitent de la proximité du 5e et du 6e : commerces, écoles, hôpital de la Timone à quelques minutes. La rue de Menpenti et les voies transversales sont plus résidentielles, avec un bâti qui change d’un côté de rue à l’autre.
Vers la place de Pologne et la Capelette, le tissu devient plus mixte, avec d’anciennes emprises artisanales reconverties. Le long du boulevard Rabatau, la circulation pèse sur les étages bas ; un dernier étage calme sur cour se négocie à l’inverse très au-dessus de la moyenne du 10e. Entre les deux, l’écart dépasse couramment 40 %.
Les transports, moteur de la revalorisation
Menpenti est encadré par deux lignes de métro : le M1 à Baille au nord, le M2 vers Sainte-Marguerite-Dromel au sud. Le tramway a changé la donne : la phase 1 du T3 nord-sud, entre Gèze et La Gaye, inaugurée le 7 janvier 2026 (6 km, 11 stations), améliore les liaisons vers le centre. Un acheteur qui travaille au centre ou à la Timone regarde aujourd’hui Menpenti là où il se limitait au 5e il y a cinq ans.
Le type d’immeuble
Deux familles de bâti dominent, aux logiques opposées.
- Immeubles 1900-1930, trois à cinq étages, souvent sans ascenseur. Le charme se vend, mais planchers bois et ravalements coûtent cher. L’« immeuble à trois fenêtres » marseillais (façade d’environ 7 mètres, un appartement traversant par étage) représente près de 20 % du bâti du centre.
- Copropriétés des années 1960-1970 : béton, ascenseur, parfois espaces verts et parking. Rassurantes pour les acquéreurs, mais l’amiante est possible avant 1997 et les plans pluriannuels de travaux font grimper les charges.
Ce clivage commande le chiffrage des travaux : 250 à 500 €/m² pour un rafraîchissement, 700 à 1 200 €/m² pour une rénovation complète, 1 200 à 2 000 €/m² dès qu’on touche à la structure et aux réseaux, Marseille étant environ 23 % sous la moyenne nationale. Détail dans notre guide du coût de rénovation au m² à Marseille.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h. Décrivez-nous votre bien du 13010 via notre formulaire de contact, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38. Réponse chiffrée après visite, sans engagement ni commission.
Les trois situations qui bloquent le plus les ventes dans le secteur
Un T3 loué depuis longtemps
C’est le cas le plus fréquent : un trois-pièces occupé depuis dix ou quinze ans, à un loyer très inférieur au marché. Les acquéreurs qui cherchent leur résidence principale passent leur chemin ; les investisseurs calculent sur le loyer actuel et proposent bas. Si le locataire a plus de 65 ans avec des ressources sous les plafonds réglementaires, le congé pour vente exige une offre de relogement adaptée dans le même secteur.
Vendre occupé reste toujours possible : le bail se poursuit avec l’acquéreur. C’est souvent la meilleure option, à condition de s’adresser à un acheteur qui sait valoriser un bien loué. Voir notre guide complet pour vendre un bien loué à Marseille.
Un lot à rénover, parfois classé F ou G
Les logements non rénovés depuis les années 1980 sortent régulièrement en F ou G. La vente reste libre quelle que soit l’étiquette : seule la location est visée par la loi Climat, G interdits depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028. L’effet sur la demande est réel, une partie des investisseurs disparaissant.
À noter : la réforme du DPE du 1er janvier 2026 a abaissé le coefficient d’énergie primaire de l’électricité de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements chauffés à l’électricité gagnent une classe sans travaux, via une attestation de recalcul gratuite de l’ADEME. Si votre bien est électrique et classé G, vérifiez ce point. Pour les biens très abîmés, voir notre guide de la vente d’un bien dégradé à Marseille.
Un immeuble de rapport familial ou une indivision
Le quartier compte encore de petits immeubles de rapport détenus depuis deux ou trois générations : quatre à six lots, des locataires anciens, parfois un commerce en pied d’immeuble. Le jour où la famille vend, il faut réunir les indivisaires, reconstituer les baux, régler des travaux votés jamais faits. Un particulier ne finance pas ce type d’actif : le marché se réduit à quelques professionnels.
Vendre à un marchand de biens : la décote et ses contreparties
Soyons directs. GNE Immobilier n’est pas une agence et ne prend aucun mandat : nous achetons pour notre compte, nous rénovons, nous revendons. Notre offre se situe donc sous le prix « marché rénové », généralement de 10 à 25 % selon l’état du bien et le délai. Cette décote finance les travaux, le portage pendant le chantier, la fiscalité de l’activité (TVA sur la marge, engagement de revente de l’article 1115 du CGI) et notre marge.
En face :
- Zéro commission à votre charge : ni mandat, ni honoraires d’agence.
- Aucune condition suspensive de prêt : nous achetons sur fonds propres ou ligne bancaire dédiée. Pas de vente qui s’effondre huit semaines plus tard.
- Un bien vendu en l’état : ni travaux préalables, ni visites à répétition, ni négociation de dernière minute.
- Un calendrier tenu : offre ferme sous 48 h après visite, signature notaire en 3 à 6 semaines, dossier complet.
Cet arbitrage mérite d’être posé à froid : voir notre article vendre rapidement ou au meilleur prix. Si rien ne presse et que le bien est en bon état, une vente classique sera souvent plus avantageuse : nous vous le dirons.
Comment se déroule une vente avec nous
Vous nous décrivez le bien depuis la page Vendre un bien ou par téléphone. Nous visitons sous quelques jours, locataire présent si besoin, puis remettons une offre chiffrée, écrite et ferme sous 48 h, sans condition de prêt. Compromis et acte se signent chez le notaire de votre choix, sans surcoût.
Côté frais, les diagnostics restent à votre charge ; les frais de notaire incombent à l’acquéreur. En copropriété, pré-état daté et état daté sont au vendeur, ce dernier plafonné à 380 € TTC. Sur la fiscalité de votre plus-value, la référence reste votre notaire ; le site notaires.fr propose des fiches fiables.
Les erreurs que nous voyons le plus souvent à Menpenti
- Aligner son prix sur le 6e. La proximité de Castellane ne fait pas le prix de Castellane : un bien surévalué de 15 % reste six mois en ligne, puis part sous sa valeur.
- Lancer l’annonce sans diagnostics. Le dossier doit être complet au plus tard à l’avant-contrat : DPE, amiante (permis antérieur au 1er juillet 1997), plomb (avant 1949), électricité et gaz au-delà de 15 ans, termites, les Bouches-du-Rhône sont en zone délimitée par arrêté préfectoral, et état des risques et pollutions. Un diagnostic manquant fait perdre l’exonération de garantie des vices cachés sur ce point.
- Laisser un logement vacant. Marseille est en zone tendue : un logement habitable vacant depuis un an au 1er janvier entre dans le champ de la taxe sur les logements vacants, 17 % de la valeur locative cadastrale la première année puis 34 %. Des exonérations existent (travaux lourds, vacance subie).
- Ignorer un arrêté visant l’immeuble. La Ville mène environ 2 300 contrôles par an et publie un registre des arrêtés de mise en sécurité par arrondissement sur marseille.fr. Un arrêté n’interdit pas de vendre, mais il suit le bien et doit être signalé à l’acquéreur.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h. T3 loué, lot à rénover, immeuble de rapport ou succession dans le 13010 : nous étudions tous les dossiers, même compliqués. Demandez votre offre d’achat, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38.
Questions fréquentes
Combien vaut un appartement à Menpenti aujourd’hui ?
La référence utile est celle du 10e arrondissement : environ 2 720 €/m² pour un appartement en bon état, environ 4 550 €/m² pour une maison (ventes notariales, 1er septembre 2026). L’écart réel entre un rez-de-chaussée sur boulevard et un traversant rénové au calme dépasse souvent 40 %. Une visite reste indispensable pour chiffrer sérieusement.
Puis-je vendre un appartement encore loué à Menpenti ?
Oui. La vente d’un bien occupé est parfaitement légale et le bail se poursuit avec l’acquéreur, aux mêmes conditions. Vous n’avez ni congé à donner, ni locataire à faire partir. Le marché est simplement plus étroit : nous achetons régulièrement des lots occupés dans le 10e, avec le bail et l’historique des loyers.
Le tramway T3 a-t-il fait monter les prix du quartier ?
La mise en service de la phase 1, entre Gèze et La Gaye, le 7 janvier 2026, a amélioré la desserte du sud-est marseillais et élargi le public d’acheteurs. L’effet se lit surtout sur la durée de commercialisation et sur l’intérêt des primo-accédants, plus que sur une flambée des prix : le 13010 progresse doucement, sans envolée.
Faut-il rénover avant de vendre à un marchand de biens ?
Non, surtout pas. Nous achetons en l’état, travaux compris dans notre calcul. Vider, repeindre ou refaire une salle de bain avant la vente représente une dépense rarement récupérée. Laissez le bien tel qu’il est, y compris encombré : c’est notre métier de chiffrer le chantier et de le porter.
Prenez-vous une commission sur la vente ?
Non. GNE Immobilier n’est pas une agence immobilière : nous achetons pour notre propre compte. Ni mandat, ni honoraires, ni commission à votre charge. Le montant de notre offre est celui qui vous revient, hors diagnostics à la charge du vendeur et hors remboursement éventuel d’un prêt en cours.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
