Pour vendre un immeuble à Marseille, deux voies existent : le vendre en bloc à un investisseur ou à un marchand de biens, ou le diviser et vendre les appartements un par un. La vente en bloc est plus simple et plus sûre, mais se fait sous la somme des lots, car l’acquéreur reprend les travaux, les baux et le risque. GNE Immobilier, marchand de biens indépendant à Marseille (129 rue Paradis, 13006), achète des immeubles entiers, occupés ou vides, avec ou sans travaux, dans tous les arrondissements. Cette page détaille ce qui fait la valeur d’un immeuble, puis les particularités de chaque arrondissement.
Vendre en bloc ou lot par lot ?
Vendre lot par lot rapporte davantage sur le papier. En pratique, il faut mettre l’immeuble en copropriété (règlement et état descriptif de division établis par un géomètre et un notaire), refaire les diagnostics lot par lot, financer la remise à niveau des parties communes, puis vendre les appartements un à un, avec à chaque fois un acheteur qui emprunte. Cela demande de la trésorerie et du temps, et suppose des lots libres ou libérables.
Vendre en bloc transfère ce travail et ce risque à l’acheteur : vous signez une seule vente, à une date connue. Quatre critères aident à trancher : la part de lots réellement libres, le DPE moyen des logements, l’état des parties communes et votre horizon personnel. Si la plupart sont défavorables, la vente en bloc est souvent la meilleure solution nette. Notre comparateur agence ou marchand de biens vous aide à chiffrer les deux options.
Ce qui fait la valeur d’un immeuble entier
Il n’existe pas de prix public des immeubles entiers : les ventes en bloc sont trop rares pour produire une moyenne fiable. Le seul repère solide est le prix des appartements vendus à l’unité dans l’arrondissement (base DVF des ventes notariales, donnée dans chaque section ci-dessous). Un acquéreur en bloc part de la valeur des lots une fois rénovés, puis retire :
- les travaux de clos et couvert : toiture, façade, planchers, colonnes montantes, réseaux électriques ;
- la remise à niveau des logements, surtout ceux classés F ou G : un logement G ne peut plus être loué à un nouveau locataire depuis le 1er janvier 2025, et ce sera le cas des F en 2028 et des E en 2034 ;
- l’occupation : les baux se poursuivent avec l’acquéreur ; des loyers anciens et bas pèsent sur le prix, et un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est protégé contre le congé pour vendre ;
- les frais et le portage : mise en copropriété, diagnostics, taxe foncière, assurance, intérêts pendant les travaux et la revente ;
- les contraintes administratives : arrêté de mise en sécurité, secteur protégé avec avis de l’Architecte des Bâtiments de France, droit de préemption de la commune.
C’est ce calcul que notre offre écrite détaille, poste par poste, pour que vous puissiez le vérifier. Le guide complet pour vendre un immeuble à Marseille reprend les documents, la fiscalité et la vente des parts de SCI.
Vendre un immeuble, arrondissement par arrondissement
Les prix indiqués sont les prix médians des appartements anciens vendus en 2025 dans l’arrondissement (base DVF, ventes notariales publiées par Etalab). Ils décrivent des lots vendus à l’unité, pas des immeubles entiers : ils servent de point de départ au calcul, jamais de prix de vente d’un immeuble.
1er arrondissement (13001)
Le 1er juxtapose plusieurs marchés en quelques centaines de mètres : immeubles bourgeois de la fin du XIXe siècle autour des Réformés et du haut de la Canebière, bâti très ancien et dense de Belsunce et de Noailles, secteur Thiers et Saint-Charles porté par la gare, et la Plaine, où le commerce en rez-de-chaussée pèse autant que les logements. L’arrondissement est au cœur de l’action publique contre l’habitat dégradé : Noailles est soumis au permis de louer, et un arrêté de mise en sécurité suit l’immeuble lors de la vente (l’acquéreur doit en être informé). Repère DVF 2025 : environ 3 200 €/m² pour un appartement, sur 627 ventes.
2e arrondissement (13002)
Au Panier, le tissu ancien, aux parcelles étroites, est en grande partie protégé : toute intervention visible sur façade, toiture ou menuiseries passe par l’Architecte des Bâtiments de France, ce qui allonge et renchérit les chantiers. À la Joliette et rue de la République, le bâti est plus homogène et la demande locative profite d’Euroméditerranée, du métro M2 et du tramway. À Arenc, la mutation est plus récente et plus contrastée d’une rue à l’autre. Un immeuble déjà restauré dans les règles se vend mieux, parce que le risque administratif est purgé. Repère DVF 2025 : environ 3 240 €/m² pour un appartement, sur 394 ventes.
5e arrondissement (13005)
Le 5e, de la place Jean-Jaurès et du cours Lieutaud au boulevard Baille, à la Conception, à la Timone et à la Blancarde, est un arrondissement habité, bien desservi par le métro. On y trouve beaucoup d’immeubles de rapport du XIXe siècle, dont l’« immeuble à trois fenêtres » marseillais (façade étroite, un appartement traversant par étage, planchers bois), notamment autour du boulevard Chave et de Camas, et des copropriétés béton des années 1960 et 1970 vers la Blancarde, avec leurs questions d’amiante et de réseaux. Repère DVF 2025 : environ 3 440 €/m² pour un appartement, sur 954 ventes.
6e arrondissement (13006)
Entre la Préfecture, le boulevard Baille, le cours Lieutaud et les pentes de Notre-Dame de la Garde (rue Paradis, rue de Rome, Castellane, Vauban, Lodi, Notre-Dame-du-Mont), le bâti dominant est l’immeuble de rapport de 1860 à 1900 : pierre de taille, quatre ou cinq étages, un ou deux appartements par palier, ascenseur souvent absent. Le nombre d’acheteurs chute dès qu’on passe de l’appartement à l’immeuble entier, et les baux anciens et les DPE faibles pèsent sur les offres. Repère DVF 2025 : environ 3 880 €/m² pour un appartement (3 750 €/m² en 2022), sur 855 ventes ; les maisons sont trop rares pour un repère fiable.
7e arrondissement (13007)
Saint-Victor et le Pharo concentrent un bâti dense et ancien adossé au Vieux-Port, en partie en secteur protégé. Endoume, le vallon des Auffes et Malmousque forment un tissu de village où les comparables sont rares, d’où des écarts fréquents entre estimation et offre réelle. Bompard, le Roucas-Blanc et la Corniche sont surtout pavillonnaires, avec peu d’immeubles collectifs. La vue et l’exposition font la valeur des lots hauts, beaucoup moins celle des lots bas. Repère DVF 2025 : environ 5 020 €/m² pour un appartement (638 ventes) et 8 160 €/m² pour une maison, les niveaux les plus élevés de la ville.
8e arrondissement (13008)
Le 8e est le plus contrasté : au nord, autour du Rouet et de Michelet, immeubles de rapport du début du XXe siècle et constructions des années 1960 et 1970 ; au centre, Périer et le Prado, avec des immeubles bourgeois en pierre de taille ; au sud, Sainte-Anne et Bonneveine, de l’Art déco aux copropriétés d’après-guerre, jusqu’à la Vieille-Chapelle et la Pointe-Rouge. Deux immeubles distants de quelques centaines de mètres peuvent donc se négocier à des niveaux très différents. Repère DVF 2025 : environ 4 270 €/m² pour un appartement (1 246 ventes, le marché le plus actif de la ville) et 7 300 €/m² pour une maison.
9e arrondissement (13009)
Vaste et hétérogène, le 9e mêle l’ancien village de Mazargues (maisons de village, petits collectifs, bâti provençal qui peut réserver des surprises structurelles), Sainte-Marguerite et le Dromel autour du terminus du métro M2 (copropriétés des années 1960 à 1980, amiante possible avant juillet 1997) et des secteurs plus pavillonnaires vers le Cabot et la Panouse. L’adresse précise pèse ici davantage que la moyenne d’arrondissement. Repère DVF 2025 : environ 3 110 €/m² pour un appartement (801 ventes) et 5 370 €/m² pour une maison.
10e arrondissement (13010)
La Capelette et Menpenti, au contact du 5e et du 6e, mêlent anciens ateliers, immeubles de faubourg, petites copropriétés d’après-guerre et programmes neufs ; les immeubles avec un commerce en rez-de-chaussée y intéressent les acquéreurs, le bail commercial sécurisant une part du revenu. Pont-de-Vivaux et Saint-Loup ont gardé un tissu pavillonnaire entrecoupé de petits collectifs de trois à huit lots. L’indivision et les DPE faibles sont les freins les plus fréquents. Repère DVF 2025 : environ 2 660 €/m² pour un appartement (763 ventes) et 4 580 €/m² pour une maison.
11e arrondissement (13011)
Le 11e compte d’abord de petits immeubles de village, de un à trois étages, en pierre, souvent avec un local en rez-de-chaussée et une cour, autour de Saint-Marcel et de la Pomme. Ils arrivent sur le marché après une longue détention familiale, souvent lors d’une succession, avec des diagnostics (plomb, amiante, électricité) qui font reculer les particuliers alors que ces postes se chiffrent. S’y ajoutent les petits collectifs des années 1960 à 1990 de la Valentine, des Caillols ou de Saint-Menet, parfois en monopropriété. Repère DVF 2025 : environ 2 740 €/m² pour un appartement (407 ventes) et 4 560 €/m² pour une maison.
12e arrondissement (13012)
Ancien territoire de bastides et de villages (Saint-Barnabé, Saint-Julien, Montolivet, les Trois-Lucs, les Caillols), le 12e a un bâti très hétérogène : petits immeubles de deux ou trois étages dans les anciens cœurs de village, souvent sans ascenseur et avec des lots de tailles inégales, copropriétés des années 1960 à 1980 sur les axes, puis du pavillonnaire. Les acheteurs y cherchent surtout une maison avec jardin, ce qui rend le vivier d’acquéreurs d’un immeuble entier étroit. Repère DVF 2025 : environ 3 360 €/m² pour un appartement (684 ventes) et 5 550 €/m² pour une maison.
Pour un immeuble situé dans un autre arrondissement, consultez notre page zone d’intervention : elle précise les secteurs où nous achetons et ce que nous faisons pour un bien situé ailleurs.
Comment GNE Immobilier achète un immeuble
- Vous nous transmettez l’adresse, la surface, le nombre de lots, l’état locatif (baux, loyers, impayés éventuels) et les diagnostics disponibles.
- Nous visitons l’immeuble, parties communes et logements accessibles, en accord avec les locataires.
- Nous vous remettons une offre écrite qui détaille la valeur des lots, les travaux, les frais et notre marge, sans condition de prêt.
- Le compromis puis l’acte sont signés chez le notaire ; les baux en cours sont repris, les locataires restent en place.
Un immeuble loué ? Voyez notre page sur la vente d’un immeuble occupé. Des travaux lourds ? Voyez vendre un immeuble à rénover en l’état. Un immeuble hérité ou en indivision ? Voyez vendre un bien en succession à Marseille et vendre un bien en indivision à Marseille.
Proposer votre immeuble
Décrivez votre immeuble ci-dessous ou appelez le 07 60 66 74 38. L’étude est gratuite, confidentielle et sans engagement, sans commission si vous acceptez notre offre. GNE Immobilier, 129 rue Paradis, 13006 Marseille.
Questions fréquentes
Combien vaut mon immeuble à Marseille ?
Aucune moyenne publique ne donne le prix d’un immeuble entier. On part du prix des appartements comparables vendus dans le secteur (base DVF), on estime la valeur des lots une fois rénovés, puis on retire les travaux, les frais de division et de revente, le portage et la marge de l’acquéreur. Plus les loyers en place sont bas et les travaux lourds, plus l’écart avec la somme des lots est important.
Peut-on vendre un immeuble occupé par des locataires ?
Oui. Les baux se poursuivent avec l’acquéreur, qui reprend les locataires aux mêmes conditions : vous n’avez pas à attendre la fin des baux. Lorsque la vente en bloc porte sur plus de cinq logements, chaque locataire bénéficie en principe d’un droit de préemption, sauf si l’acquéreur s’engage à prolonger les baux pour six ans. Le notaire vérifie ces formalités avant la signature.
Faut-il mettre l’immeuble en copropriété avant de le vendre ?
Non. Un immeuble en monopropriété peut être vendu tel quel, en bloc. La mise en copropriété n’est utile que si vous voulez vendre les appartements séparément : elle demande un règlement de copropriété et un état descriptif de division, établis par un géomètre et un notaire, puis des diagnostics par lot. En vente en bloc, c’est l’acquéreur qui s’en charge s’il décide de diviser.
Quelle fiscalité sur la vente d’un immeuble ?
Pour un particulier, la plus-value est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention : exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s’applique aux plus-values imposables de plus de 50 000 €. Un immeuble détenu par une SCI à l’impôt sur les sociétés suit d’autres règles, que le notaire ou l’expert-comptable calcule.
