Votre acheteur s’est rétracté et la vente tombe à l’eau. Dans la majorité des cas, vous ne pouvez rien réclamer : pendant les dix jours de rétractation, l’acquéreur particulier se retire sans motif et récupère l’intégralité de son dépôt de garantie ; de même si sa condition suspensive de prêt n’est pas levée dans les délais. En revanche, un acheteur qui renonce hors de ces cas engage sa responsabilité, et la clause pénale du compromis (souvent 5 à 10 % du prix) peut être mise en jeu. Le vrai sujet n’est pas là : il est de savoir combien de mois vous venez de perdre, et comment sécuriser la vente suivante.
À Marseille, ce scénario est banal. Le marché s’est stabilisé après la baisse de 2023-2024, avec une légère reprise en 2026, mais les dossiers de financement restent fragiles. Un compromis signé n’est pas une vente. Voici ce qui se passe selon le moment où l’acheteur se retire, ce que vous pouvez récupérer, et comment éviter de revivre la même déception.
À quel moment l’acheteur pouvait-il encore se rétracter ?
Tout dépend du calendrier. Trois séquences très différentes se cachent derrière le mot « rétractation ».
Les 10 jours de rétractation : aucune indemnité pour vous
Après la signature du compromis (ou de la promesse), l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification de l’acte et de ses annexes. Il n’a aucune justification à fournir. Il notifie sa décision, et le dépôt de garantie lui est restitué intégralement, en principe sous trois semaines. Vous ne touchez rien, et vous ne pouvez rien réclamer : ce droit est d’ordre public. Un point à connaître : si les diagnostics ou les documents de copropriété manquaient à la notification, le délai n’a jamais commencé à courir. Les règles applicables sont détaillées sur service-public.fr.
La condition suspensive de prêt : refus bancaire, dossier annulé
C’est la cause d’échec la plus fréquente. Si l’acheteur n’obtient pas son financement dans le délai prévu au compromis (souvent 45 à 60 jours) et qu’il produit une attestation de refus conforme à la demande décrite dans l’acte, la vente est caduque et le séquestre lui revient. Là encore, pas d’indemnité pour vous.
La nuance est importante : la condition doit avoir été correctement exécutée. Un acheteur qui n’a déposé aucune demande, qui a sollicité un montant différent de celui inscrit au compromis, ou qui a laissé passer le délai sans rien produire, peut être considéré comme fautif. Cette appréciation revient à votre notaire, au vu des pièces et de la rédaction exacte de la clause.
L’acheteur défaillant après les délais : la clause pénale
Dernier cas : toutes les conditions sont levées, la date d’acte authentique est fixée, et l’acquéreur ne se présente pas ou annonce qu’il renonce. Il est alors défaillant. Le notaire dresse un procès-verbal de carence, met en demeure l’acheteur, et la clause pénale du compromis s’applique : généralement 5 à 10 % du prix, souvent égale au dépôt de garantie déjà séquestré.
Attention : « s’applique » ne veut pas dire « vous est versée automatiquement ». Tant que l’acheteur conteste, le notaire conserve les fonds et ne peut les libérer sans accord des parties ou décision de justice. Beaucoup de vendeurs découvrent alors qu’il leur faut un an de procédure pour obtenir quelques milliers d’euros, pendant que le bien reste immobilisé. Le juge peut d’ailleurs modérer une clause pénale excessive. Faites le calcul à froid avec votre notaire ; l’annuaire officiel est sur notaires.fr.
Ce que cette vente annulée vous coûte réellement
Le coût visible est nul ou faible. Le coût invisible, lui, s’accumule chaque mois.
- Le temps. Entre le compromis, l’instruction du prêt et l’annulation, il s’écoule couramment trois à quatre mois. Ajoutez la remise en vente et un nouveau cycle : vous repartez pour six à huit mois.
- Les charges qui continuent. Taxe foncière, charges de copropriété, appels de fonds pour travaux votés, assurance, énergie. Sur un appartement marseillais, plusieurs centaines d’euros par mois qui sortent sans contrepartie.
- Le crédit. Si vous avez acheté ailleurs avec un prêt relais, chaque mois perdu rapproche l’échéance. C’est le scénario le plus dangereux, et nous le détaillons dans notre article sur le crédit relais qui arrive à échéance.
- L’usure de l’annonce. Un bien qui revient en ligne après une annulation repart avec son ancienneté. Les acheteurs repèrent les biens qui traînent et négocient plus dur. C’est l’effet décrit dans notre guide sur les biens invendus depuis six mois.
- Le projet bloqué. Succession à partager, séparation à solder, déménagement professionnel : l’annulation gèle tout le reste.
Sur un logement à 200 000 €, quatre mois perdus représentent facilement 3 000 à 5 000 € de charges et d’intérêts, sans compter la négociation supplémentaire au tour suivant. Souvent plus que la clause pénale espérée.
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Faut-il remettre en vente au même prix ?
Non, pas mécaniquement. Reprenez d’abord la cause réelle de l’échec, parce qu’elle se reproduira à l’identique si vous ne changez rien.
Si le prêt a été refusé, interrogez le profil de l’acheteur : apport insuffisant, taux d’endettement, mais aussi bien inéligible au financement. Une banque finance mal un logement avec un DPE F ou G, un immeuble sous arrêté de mise en sécurité, une copropriété en difficulté ou un appartement dont la surface pose problème. Dans le centre-ville (Noailles, Belsunce, la Belle de Mai) les immeubles anciens à trois fenêtres, superbes mais fatigués, effraient les établissements prêteurs autant que les acquéreurs.
Si l’acheteur s’est rétracté dans les dix jours, il a souvent découvert quelque chose : un diagnostic électrique truffé d’anomalies, une assemblée générale annonçant un ravalement, des charges plus élevées qu’annoncé. Mieux vaut le documenter maintenant que le laisser resurgir au troisième compromis.
Si le bien est sain mais qu’il ne se vend pas, c’est le prix ou l’état qui bloque. À Marseille, l’écart entre secteurs est considérable : de l’ordre de 1 500 à 1 800 €/m² pour les appartements dans les 14e et 15e arrondissements, contre plus de 5 000 €/m² dans le 7e (estimations à partir des ventes notariales, au 1er septembre 2026, tous états confondus). Une estimation calée sur la moyenne de l’arrondissement, sans tenir compte de l’état réel, produit le type de dossier qui casse.
La vente à un marchand de biens : supprimer les causes d’annulation
GNE Immobilier n’est pas une agence : nous ne cherchons pas un acquéreur pour vous, nous achetons nous-mêmes, en fonds propres. Concrètement, les trois causes d’annulation évoquées plus haut disparaissent.
- Pas de condition suspensive de prêt. Nous ne dépendons pas de l’accord d’une banque, donc aucun refus ne peut faire tomber la vente.
- Pas de délai de rétractation acquéreur. Nous achetons en tant que professionnel : le délai SRU de dix jours ne s’applique pas à nous. Notre engagement vaut engagement.
- Pas de découverte tardive. Nous achetons en l’état, travaux compris. Un DPE G, une installation électrique hors d’âge, des fissures, un logement occupé : c’est chiffré une fois, avant l’offre, et le prix ne bouge plus.
Le calendrier type : visite, offre ferme sous 48 h, signature chez le notaire en trois à six semaines dès que le dossier est complet. Aucune commission à votre charge ; vous restez redevable des diagnostics, comme dans toute vente.
La contrepartie est claire, et nous préférons l’annoncer avant : notre prix se situe en dessous du prix « marché rénové ». La décote va généralement de 10 à 25 % selon l’état, les travaux à engager et le délai souhaité. Elle couvre la rénovation, le portage du bien, la fiscalité du marchand de biens et notre marge. Nous ne promettons jamais un prix par téléphone : il faut voir le bien. Si votre priorité est le prix maximal et que vous avez le temps, la vente classique reste la bonne option : nous l’expliquons dans notre comparatif vendre rapidement ou au meilleur prix. Si votre priorité est la certitude, l’arbitrage penche de l’autre côté.
Nous rachetons régulièrement, dans tous les arrondissements, des appartements de centre-ville en copropriété ancienne, des lots occupés, des maisons de village de l’est marseillais et des biens issus de successions bloquées. Notre statut et nos obligations sont détaillés dans notre guide du marchand de biens ; la marche à suivre est sur la page vendre un bien.
Les erreurs à ne pas commettre après une annulation
Trois réflexes coûtent cher. Relancer le même dossier, avec les mêmes photos et le même prix, en espérant un acheteur mieux financé. Accepter dans la foulée une offre encore plus fragile, par lassitude. Engager une procédure sur la clause pénale sans avoir chiffré le coût du blocage pendant l’instance, alors que le bien reste invendable tant que le litige n’est pas soldé.
Prenez plutôt trois décisions simples : faites analyser l’annulation par votre notaire, mettez à jour diagnostics et documents de copropriété, puis comparez deux scénarios chiffrés, remise en vente classique avec son aléa, ou vente ferme immédiate avec décote. La bonne réponse dépend de votre échéance.
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Questions fréquentes
Puis-je garder le dépôt de garantie si l’acheteur se rétracte ?
Non, si la rétractation intervient dans le délai légal de dix jours ou si la condition suspensive de prêt n’est pas réalisée : le séquestre est intégralement restitué à l’acquéreur. Vous ne pouvez le conserver que si l’acheteur est défaillant après la levée des conditions, et uniquement dans les conditions prévues par la clause pénale du compromis. Faites vérifier votre acte par votre notaire.
Combien de temps l’acheteur a-t-il pour se rétracter ?
Dix jours calendaires à compter du lendemain de la notification du compromis et de ses annexes. Si un document obligatoire manque (diagnostics, règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblée générale) le délai ne commence pas à courir et l’acquéreur peut se rétracter bien plus tard. D’où l’importance d’un dossier complet dès la signature.
Que se passe-t-il si l’acheteur refuse de signer chez le notaire ?
Le notaire établit un procès-verbal de carence après mise en demeure. Vous pouvez alors demander l’application de la clause pénale, souvent 5 à 10 % du prix, ou l’exécution forcée de la vente. En pratique, les fonds restent bloqués tant que l’acheteur conteste, et seule une décision de justice tranche. Comptez plusieurs mois.
Dois-je informer le prochain acheteur de l’annulation précédente ?
Vous n’avez pas à raconter l’échec du compromis. En revanche, vous devez toujours délivrer une information exacte sur le bien : diagnostics à jour, travaux votés en copropriété, sinistres, arrêtés éventuels. Dissimuler un défaut découvert lors de la première vente vous expose à une action pour vice caché ou dol.
Un marchand de biens peut-il aussi se rétracter ?
Un acquéreur professionnel ne bénéficie pas du délai de rétractation de dix jours réservé aux acquéreurs non professionnels. Chez GNE Immobilier, nous achetons sans condition suspensive de prêt : notre offre ferme engage. Cela reste soumis aux vérifications d’usage du notaire, comme dans toute vente immobilière.
En combien de temps puis-je vendre après une vente annulée ?
En vente classique à Marseille, comptez plusieurs mois entre la remise en ligne et l’acte, avec un nouvel aléa de financement. Avec un rachat direct, le calendrier est plus court : offre ferme sous 48 h après visite, puis signature chez le notaire en trois à six semaines si votre dossier est complet.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
