Mis à jour le 05/09/2026
Oui, le logement d’un parent entré en EHPAD peut être vendu, mais tout dépend d’une question préalable : votre parent est-il encore en mesure de signer lui-même ? S’il l’est, la vente se déroule normalement ; sous curatelle, tutelle ou habilitation familiale, la vente est un acte de disposition qui suppose l’accord du juge ou une mission expressément prévue. À Marseille, GNE Immobilier achète ces biens pour son compte, comptant, sans commission ni condition suspensive de prêt : offre ferme sous 48 h après visite, acte en 3 à 6 semaines une fois les autorisations obtenues.
Peut-on vendre le logement d’un parent entré en EHPAD ?
Tout dépend de la capacité. Un enfant, même seul aidant depuis des années, n’a aucun pouvoir automatique sur le patrimoine de son parent. Les situations se ramènent à trois cas.
Votre parent signe lui-même
C’est le cas le plus fréquent quand l’entrée en établissement tient à la perte d’autonomie physique plutôt que cognitive. Votre parent donne son accord et signe, éventuellement par procuration s’il ne peut pas se déplacer. Attention toutefois : si une altération des facultés est manifeste au moment de la signature, l’acte peut être contesté ensuite par les héritiers. En cas de doute, engagez une mesure de protection avant de vendre.
Une mesure de protection est déjà en place
L’habilitation familiale permet au juge de désigner un proche pour représenter le majeur protégé : si la mission couvre expressément la vente immobilière, aucune autorisation supplémentaire n’est nécessaire ; sinon, il faut la faire compléter. La curatelle, simple ou renforcée, laisse le majeur signer avec l’assistance du curateur, mais la vente reste soumise à l’autorisation du juge. Sous tutelle, le tuteur représente le majeur et l’autorisation du juge est indispensable. Le mandat de protection future, signé à l’avance par votre parent, produit ses effets une fois activé par constat médical.
Bouquet, rente et réserve d’usufruit sont expliqués sur notre page pour vendre en viager à Marseille.
Aucune mesure n’existe alors que votre parent ne peut plus décider
C’est la situation la plus longue à débloquer : il faut saisir le juge des contentieux de la protection avec un certificat médical circonstancié établi par un médecin inscrit sur la liste du procureur, puis attendre la décision avant d’aborder la vente. Ne signez rien tant que ce cadre n’est pas posé. Les trois régimes et les pièces à réunir sont décrits sur Service-Public.fr.
Combien de temps prend l’autorisation du juge ?
Le délai varie fortement selon le tribunal saisi et la complexité du dossier. Ce qui se maîtrise, c’est la qualité de la requête : un juge statue plus vite sur un dossier complet, identité de l’acquéreur, prix, avant-contrat signé sous condition suspensive, évaluation du bien, motif clairement exposé (financer l’hébergement, arrêter les charges qui courent).
Un point rassure les familles : l’avant-contrat peut être signé avant la décision, sous condition suspensive d’autorisation judiciaire. Vous ne perdez donc pas votre acquéreur pendant l’instruction, et le juge examine un prix ferme plutôt qu’une intention. C’est ainsi que nous procédons pour un majeur protégé.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h : décrivez le bien de votre proche via notre formulaire de contact, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38. Visite, offre écrite, aucun engagement.
Combien vaut le logement d’un senior marseillais aujourd’hui ?
Ces patrimoines se concentrent souvent là où la génération propriétaire s’est installée : le 5e, le 6e, le 7e et le 8e, mais aussi le 9e, le 12e et les quartiers pavillonnaires de l’est. D’après les estimations tirées des ventes notariales au 1er septembre 2026, l’appartement se situe autour de 3 490 €/m² dans le 13005, 3 870 €/m² dans le 13006, 5 050 €/m² dans le 13007, 4 310 €/m² dans le 13008, 3 130 €/m² dans le 13009 et 3 390 €/m² dans le 13012 ; les maisons montent jusqu’à environ 8 000 €/m² dans le 7e et le 8e. À l’échelle de la ville, comptez environ 3 300 €/m² pour un appartement.
Le marché est stabilisé après la baisse de 2023-2024, avec une légère reprise en 2026 : environ +2,8 % sur douze mois selon la source, mais −3,3 % sur deux ans en données glissantes. Ces repères ne valent pas estimation. Un appartement jamais rénové depuis les années 1970, avec sa salle de bains d’origine, une électricité vétuste et un DPE en F ou G, ne se vend pas au prix moyen de l’arrondissement : c’est précisément le type de bien que nous rachetons.
Quelle fiscalité sur la vente après une entrée en EHPAD ?
Commencez par le régime de droit commun : la plus-value est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Les abattements pour durée de détention aboutissent à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Or un logement acheté dans les années 1970 ou 1980 dépasse largement ces seuils : dans une majorité de dossiers d’entrée en EHPAD, la plus-value est déjà totalement exonérée par la seule durée de détention.
Le code général des impôts prévoit par ailleurs un régime spécifique pour l’ancienne résidence principale d’une personne entrée en établissement d’accueil de personnes âgées : l’exonération peut s’appliquer si la vente intervient dans les deux ans suivant l’entrée, si le logement est resté libre de toute occupation depuis, et si les revenus du vendeur ne dépassent pas un plafond réglementaire. Les conditions et plafonds applicables à l’année de la vente sont à vérifier auprès de votre notaire, qui liquide la plus-value ; les notaires de France publient aussi des fiches à jour.
Deux conséquences pratiques : le délai de deux ans est un couperet, et prêter le logement à un proche, même gratuitement, fait perdre le bénéfice de ce régime.
Vendre vite ou attendre le meilleur prix ?
Le choix dépend surtout de la trésorerie et de la disponibilité de la famille.
- La vente classique par une agence vise le prix le plus élevé. Elle suppose des visites répétées, souvent organisées par des enfants qui habitent loin, une négociation, puis un acquéreur dont le prêt peut être refusé. Le tarif de l’établissement, lui, tombe chaque mois.
- La vente à un marchand de biens inverse la logique : une seule visite, une offre ferme écrite sous 48 h, aucune condition suspensive de prêt, aucune commission, un acte en 3 à 6 semaines dès les autorisations obtenues. En contrepartie, le prix est décoté, généralement de 10 à 25 % par rapport au prix qu’atteindrait le bien rénové et vendu à un particulier.
- La location conserve le bien et génère un revenu, mais suppose des travaux, une gestion à distance et un logement conforme au DPE : les classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F suivront au 1er janvier 2028.
- Le viager perd l’essentiel de son intérêt quand l’entrée en établissement est déjà actée, puisque l’occupation du logement cesse.
Cet arbitrage est détaillé dans notre comparatif vendre rapidement ou au meilleur prix. Si la vente s’inscrit dans une succession déjà ouverte, notre guide de la vente en succession à Marseille traite les blocages fréquents ; pour une famille dispersée, voyez la vente à distance par procuration.
Quels documents préparer ?
Réunir le dossier en amont raccourcit tout le reste, y compris l’instruction judiciaire : pièce d’identité de votre parent, titre de propriété, décision instaurant la mesure de protection le cas échéant, justificatif d’entrée en établissement, dernier avis d’imposition, et en copropriété le règlement, les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années et le pré-état daté.
Le dossier de diagnostics doit être complet au plus tard à l’avant-contrat : DPE, amiante pour un permis antérieur au 1er juillet 1997, plomb avant 1949, électricité et gaz pour des installations de plus de quinze ans, termites, les Bouches-du-Rhône sont concernées par arrêté préfectoral, état des risques et pollutions, surface Carrez en copropriété, et audit énergétique pour une maison classée E, F ou G. Un diagnostic manquant vous prive de l’exonération de garantie des vices cachés sur ce point. Les diagnostics sont à la charge du vendeur ; les frais de notaire incombent à l’acquéreur.
Les erreurs qui coûtent le plus cher
Quatre reviennent constamment. Signer alors que la capacité du parent est douteuse, et exposer la vente à une contestation. Laisser passer le délai de deux ans qui conditionne le régime de plus-value spécifique. Loger gratuitement un proche dans le bien en attendant, ce qui fait tomber ce même régime. Enfin, laisser le logement vide plusieurs années : charges, taxe foncière et entretien continuent de courir, et Marseille étant en zone tendue, un logement vacant depuis au moins un an peut être soumis à la taxe sur les logements vacants, sauf s’il est réellement mis en vente au prix du marché, preuves à l’appui.
Dernier point souvent laissé de côté : si votre parent sollicite l’aide sociale à l’hébergement, les sommes versées par le département sont récupérables sur la succession. Vendre plutôt que de mobiliser cette aide est une décision patrimoniale à prendre en famille, avec l’avis du notaire.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h : présentez le bien via la page vendre un bien ou le formulaire de contact, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38. Une seule visite, offre écrite, sans commission.
Questions fréquentes
Peut-on vendre l’appartement d’un parent en EHPAD sans son accord ?
Non. Sans mesure de protection, seul votre parent peut décider de vendre son bien. S’il n’est plus en état de le faire, il faut faire ouvrir une tutelle, une curatelle ou une habilitation familiale, puis obtenir l’autorisation du juge pour la vente lorsque le régime l’exige. Un mandat de protection future signé antérieurement peut aussi être activé.
Faut-il l’accord de tous les enfants pour vendre ?
Tant que votre parent est vivant, le bien lui appartient : ses enfants n’ont pas de droit de veto. En pratique, mieux vaut néanmoins que la famille soit d’accord, car le juge est attentif aux positions exprimées et un désaccord ouvert ralentit tout. Si le bien est déjà en indivision après un premier décès, l’accord des indivisaires devient nécessaire.
Combien de temps prend la procédure d’autorisation judiciaire ?
Cela dépend du tribunal et de l’état du dossier ; il faut raisonner en mois, pas en semaines. Un dossier complet (avant-contrat signé sous condition suspensive, prix, évaluation, motif de la vente) est instruit plus rapidement qu’une demande de principe. Votre notaire ou l’avocat qui dépose la requête vous donnera l’ordre de grandeur local.
La plus-value est-elle imposable après une entrée en EHPAD ?
Souvent non. La durée de détention suffit fréquemment à exonérer totalement la plus-value, l’impôt sur le revenu disparaissant après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans. Un régime spécifique existe par ailleurs pour l’ancienne résidence principale d’une personne entrée en établissement, sous conditions de délai, de non-occupation et de revenus. La liquidation est faite par votre notaire.
Que se passe-t-il si le logement est très dégradé ?
Il se vend quand même, en l’état. Un logement jamais rénové, avec une électricité vétuste, une salle de bains d’origine ou un DPE en F ou G, intéresse peu les acquéreurs particuliers qui financent à crédit, mais correspond exactement à ce que rachète un marchand de biens. Notre guide de la vente d’un bien dégradé à Marseille détaille la façon dont le chiffrage des travaux se traduit dans le prix.
Achetez-vous avant que le juge ait statué ?
Nous signons l’avant-contrat sous condition suspensive d’obtention de l’autorisation judiciaire, ce qui sécurise le prix pendant l’instruction, puis l’acte authentique après décision favorable. Sans mesure de protection, aucune condition de ce type n’est nécessaire et l’acte se signe en 3 à 6 semaines dès que les diagnostics et les pièces de copropriété sont réunis.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
