Au sud de Marseille, le quartier Redon-Cayolle incarne un certain art de vivre marseillais : pavillons des années 1960-1980, copropriétés discrètes, vue mer ponctuelle et accès direct au Parc National des Calanques. Pour un marchand de biens, vendre un bien à Redon (13009) en 2026, c’est entrer sur un marché résidentiel mature, peu spéculatif, où la valeur se construit par la qualité du produit plus que par la rareté pure.
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Chez GNE Immobilier, nous opérons sur le 9e arrondissement depuis plus d’une décennie. Nous savons que Redon ne se “flippe” pas comme un quartier en pleine mutation : il se travaille avec méthode, en ciblant les lots fatigués des copropriétés réputées et les pavillons à requalifier sur les hauteurs. Ce guide vous livre notre lecture 2026 du marché, les micro-quartiers à privilégier, les prix au m² actualisés et les opérations qui dégagent réellement de la marge.
Pourquoi Redon (13009) reste un actif solide en 2026
Redon-Cayolle s’étire entre l’avenue de Hambourg, le boulevard du Redon et les contreforts boisés qui mènent à Sormiou. C’est un quartier que les Marseillais qualifient de “résidentiel familial” : peu de commerces de centre-ville, mais des écoles, des collèges réputés, des résidences sécurisées, et surtout cette proximité des Calanques qui constitue son ADN.
Pour un marchand de biens, trois éléments structurent l’opportunité :
- Une demande acquéreur stable portée par des familles CSP+ marseillaises et des cadres en mobilité (zone industrielle de la Pointe-Rouge, hôpitaux Sud, université d’Aix-Marseille).
- Un parc bâti hétérogène : copropriétés des années 1970 souvent énergivores, pavillons individuels parfois mal isolés, qui appellent une vraie valeur ajoutée artisanale.
- Une liquidité de revente correcte dès lors que le produit est calibré T3 ou T4 familial avec extérieur.
C’est exactement ce profil que nous ciblons dans nos opérations marchand de biens à Marseille.
Prix m² à Redon (13009) en 2026 : ce que dit le marché
Les prix au m² à Redon en 2026 se situent globalement dans une fourchette de 3 500 à 4 500 €/m² pour l’appartement standard, avec des écarts significatifs selon le micro-quartier, l’étage, la vue et le DPE.
Voici notre grille de lecture interne, issue de nos rachats et reventes récents :
- Copropriétés années 1970 boulevard du Redon : 3 400 à 3 800 €/m² à l’achat, 4 100 à 4 500 €/m² après rénovation lourde.
- Petites résidences années 1990-2000 secteur Cayolle : 4 000 à 4 500 €/m², jusqu’à 4 800 €/m² avec terrasse vue collines.
- Pavillons individuels Redon-haut : 4 200 à 5 200 €/m² habitable, terrain compris, selon la qualité du jardin et l’orientation.
- Studios et T1 (rares) : 3 800 à 4 200 €/m², marché secondaire car le quartier n’a pas vocation étudiante.
À titre de comparaison, on reste en dessous des prix de Mazargues ou de la Pointe-Rouge (souvent 4 800-5 500 €/m²) tout en restant dans la même logique de “Marseille Sud résidentiel”. C’est précisément cet écart qui crée le potentiel d’arbitrage.
Micro-quartiers de Redon : où acheter en 2026
Redon-centre (boulevard du Redon)
C’est le cœur historique du quartier, dense en copropriétés des années 1960-1980. Les programmes types “résidence du Parc”, “Les Hauts de Redon” offrent un gisement régulier de lots à rafraîchir. La cible idéale : un T3 de 65-75 m² au 3e ou 4e étage, vue dégagée, à rénover intégralement. Prix d’achat cible : 3 500-3 700 €/m². Revente travaillée : 4 200-4 400 €/m².
Cayolle
Plus haut, plus calme, plus boisé. Cayolle est un hameau dans le quartier : petites copropriétés, maisons mitoyennes, ambiance presque villageoise. Les biens y sont rares et les rotations lentes : on y vise plutôt la maison de village ou le petit pavillon à 350 000-500 000 €, avec un travail de revalorisation par l’extérieur (terrasse, piscine, cuisine d’été).
Redon-haut (vers Sormiou)
Secteur pavillonnaire pur, avec des maisons individuelles des années 1970-1990 sur terrains de 300 à 600 m². Le ticket d’entrée monte à 550 000-750 000 €, mais la marge se fait sur l’aménagement extérieur, l’extension RT2012 et le repositionnement énergétique (passage d’un DPE E ou F à C).
Stratégies marchand de biens à Redon en 2026
Stratégie 1 : la rénovation de copropriété énergivore
C’est notre terrain de jeu favori à Redon. De nombreuses copros des années 1970 affichent encore des DPE F voire G. La nouvelle réglementation interdit ou contraint progressivement la location de ces biens, ce qui crée une décote à l’achat de 8 à 15 %. Un T4 acheté 280 000 €, rénové à 65 000 € (cuisine, salle de bains, sols, électricité, menuiseries, ventilation), peut se revendre 395 000-410 000 € à une famille primo-accédante.
Stratégie 2 : la division pavillonnaire maîtrisée
Certains pavillons des années 1970 disposent de surfaces sous-exploitées (sous-sol semi-enterré, garage double, combles aménageables). Quand le PLUi le permet, créer une seconde unité de vie autonome (T2 ou studio) en complément du logement principal débloque une valeur supplémentaire de 80 000 à 120 000 € sur l’ensemble.
Stratégie 3 : la maison à requalifier “vue Calanques”
Plus rare, plus exigeant : il s’agit d’identifier les maisons des hauteurs avec vue partielle ou totale sur les massifs, souvent mal entretenues. Le travail porte sur l’ouverture des volumes, la création d’une terrasse panoramique, et un parti pris architectural fort. Marge brute visée : 18 à 25 % du prix de revente.
Exemple type à Redon
Prenons un T4 de 82 m² dans une copropriété années 1975 du boulevard du Redon. Prix d’acquisition : 295 000 € (3 600 €/m²), DPE F, cuisine et salle de bains d’origine, parquet flottant années 1990, électricité aluminium.
Notre intervention :
- Reprise complète de l’électricité et de la plomberie.
- Création d’une cuisine ouverte sur séjour avec verrière.
- Isolation par l’intérieur des murs nord, remplacement de toutes les menuiseries en aluminium à rupture de pont thermique.
- Salle de bains avec douche à l’italienne et WC séparé.
- Sol stratifié chêne clair, peintures, électricité, VMC double flux.
Budget travaux : 68 000 € TTC. Délai chantier : 11 semaines. Revente : 405 000 €, à un couple de cadres travaillant à Luminy. DPE post-travaux : C. Marge nette opération : environ 28 000 € après frais, fiscalité et commissions.
Pourquoi passer par un marchand de biens local à Redon
Redon est un quartier technique. Les copropriétés y ont des règlements anciens, parfois rigides sur les travaux extérieurs ; les pavillons cachent souvent des désordres structurels (humidité, toitures-terrasses, anciens vide-sanitaires). Sans connaissance fine du terrain, on achète cher et on revend en perte.
Notre équipe combine :
- Une expertise technique bâti (diagnostic structurel, chiffrage travaux à la main).
- Une lecture juridique des copropriétés (procès-verbaux, fonds travaux, contentieux).
- Un réseau acheteurs local qui permet de revendre vite, souvent avant publication.
Découvrez notre approche complète sur GNE Immobilier ou consultez nos articles sur les opportunités du 13008 Marseille et Mazargues pour comparer les arbitrages.
Conclusion : Redon en 2026, un marché de précision
Vendre un bien à Redon (13009) en 2026 n’est pas une opération de masse : c’est un travail d’orfèvre sur un quartier résidentiel mature, où la marge se gagne par la qualité de la rénovation, la justesse du prix d’achat et la connaissance des micro-quartiers. Les fondamentaux restent solides : demande familiale CSP+, proximité Calanques, parc bâti rénovable.
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