Malpasse, souvent associé au secteur Beaumont-Malpasse, est l’un des quartiers les plus discrets et pourtant les plus actifs du 12e arrondissement de Marseille. Coincé entre Saint-Just (13012), Saint-Jean-du-Désert et Saint-Barnabé, ce secteur résidentiel mêle lotissements pavillonnaires, copropriétés des années 60-80 et quelques maisons individuelles. Sa position centrale dans l’est marseillais, sa desserte par les bus et la proximité de la rocade L2 en font un quartier qui monte régulièrement en valeur.
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Chez GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille, nous y intervenons régulièrement sur des opérations d’achat-revente, en particulier sur les copropriétés à moderniser et les maisons en succession. Voici notre lecture 2026 du marché de Malpasse.
Malpasse en 2026 : un quartier qui se réveille
Malpasse s’organise autour de l’avenue de Saint-Just et de l’avenue de Beaumont, deux axes qui structurent le quartier. Historiquement, c’était un secteur péri-urbain, fait de bastides marseillaises et de terres agricoles. Le développement urbain s’est fait à partir des années 50-60 avec des lotissements pavillonnaires, puis dans les années 70-80 avec des copropriétés en R+4 à R+8.
Le quartier a longtemps souffert d’une certaine désaffection, mais il bénéficie depuis quelques années de plusieurs facteurs positifs :
- Mise en service de la L2 (rocade qui désenclave tout l’est marseillais)
- Renouvellement progressif des copropriétés (façades, ascenseurs, isolation)
- Effet de report depuis Saint-Barnabé (plus cher) et Saint-Just (en évolution)
- Demande locative soutenue par la proximité des facs et hôpitaux
Prix au m² à Malpasse en 2026
Les fourchettes constatées sur les signatures 2026 :
- Appartements en copro années 70-80 à rénover : 2 900 à 3 300 €/m²
- Appartements rénovés en copro années 70-80 : 3 400 à 3 800 €/m²
- Maisons individuelles avec jardin : 3 600 à 4 200 €/m²
- Maisons en lotissement : 3 500 à 4 000 €/m²
- Résidences récentes (rares) : 3 800 à 4 200 €/m²
Malpasse se situe dans la moyenne du 13012, avec un potentiel de revalorisation lié aux travaux en cours dans plusieurs grandes copropriétés du secteur.
Micro-secteurs de Malpasse
Beaumont-Malpasse “village”
Cœur historique avec quelques commerces, école, médecin de quartier. Tissu mixte avec petits collectifs et maisons mitoyennes. Demande locative et résidentielle stable.
Lotissements pavillonnaires (vers Saint-Julien)
Tissu pavillonnaire homogène des années 70-90, avec parcelles de 350 à 600 m². Maisons familiales de 100-120 m². Prix entre 420 000 et 550 000 €.
Grandes copropriétés (vers Saint-Just)
C’est la zone qui nous intéresse le plus comme marchand de biens : grandes résidences des années 70-80, parfois 100 à 200 lots, où les opportunités d’achat-revente sont nombreuses. Décote significative à l’achat sur les biens à moderniser.
Malpasse haut (vers les hauteurs)
Quelques villas de standing sur les pentes, avec vue dégagée. Marché de niche, peu de rotation.
Pourquoi Malpasse est intéressant pour un marchand de biens
Quatre leviers nous intéressent particulièrement à Malpasse :
- Décote à l’achat importante sur les copropriétés moyennement entretenues (jusqu’à 25 %)
- Réservoir de successions : population de propriétaires âgés qui transmettent
- Demande locative en croissance : étudiants, jeunes actifs, profils CAF
- Effet rocade L2 : meilleur accès, secteur en revalorisation tendancielle
Exemple type : un T3 à Malpasse
Prenons un T3 de 70 m² dans une grande résidence des années 1976 à Malpasse. Vendeur : un héritier unique qui voulait clore une succession compliquée (sa mère décédée trois ans plus tôt, bien resté inhabité). Charges courantes en retard, copropriété avec gros travaux votés (ravalement + ascenseur).
- Valeur de marché travaux faits : 215 000 €
- Offre de rachat : 145 000 € net vendeur, charges et travaux copro à notre charge
- Travaux appartement : 28 000 €
- Travaux copro : 12 000 € (notre quote-part)
- Revente envisagée à 218 000 €
Marge nette après tous frais : environ 18 000 €. Pour le vendeur, soldé une succession qui traînait depuis trois ans en moins de deux mois.
Quel rendement à Malpasse ?
Le rendement marchand de biens à Malpasse est dans la fourchette moyenne du 13012 (6 à 7 %), avec un point fort : la décote à l’achat plus importante qu’à Saint-Barnabé ou aux Caillols, ce qui permet d’absorber des aléas (travaux copropriété, prolongement délai de revente).
Voir notre synthèse marchand de biens 13012 pour le détail des opérations types.
Ce que nous rachetons à Malpasse
GNE Immobilier rachète à Malpasse :
- T1, T2, T3 dans grandes copropriétés (toutes époques)
- Maisons individuelles avec ou sans travaux
- Lots loués avec ou sans locataire
- Successions avec ou sans indivision
- Biens avec dette, hypothèque ou procédure
- Biens en mauvais état (humidité, structure, etc.)
Notre méthode de rachat
- Premier contact par formulaire ou téléphone
- Estimation gratuite sous 48 h
- Offre ferme sous 72 h
- Compromis sous 2 semaines
- Signature notaire sous 4 à 6 semaines
Pas de mandat, pas d’engagement, pas de commission. Si vous refusez l’offre, vous ne nous devez rien.
Quartiers voisins du 13012
- Vendre un bien à Saint-Barnabé (13012)
- Vendre un bien à Saint-Jean-du-Désert (13012)
- Vendre un bien aux Caillols (13012)
- Marchand de biens 13012 Marseille : prix et rendement
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