En bref : Un marchand de biens à Marseille achète votre bien pour le rénover et le revendre : il paie comptant, sans condition de prêt, sans commission pour vous, et signe chez le notaire en 30 à 45 jours. Son prix est inférieur de 10 à 25 % à une vente classique réussie, parce qu’il porte les travaux, les délais et le risque ; GNE Immobilier présente ce calcul en toute transparence.
Mis à jour le 26 octobre 2026 par L’équipe GNE Immobilier
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Le téléphone sonne, une voix vous propose de racheter votre bien en trois semaines, cash, sans condition suspensive. Première réaction quasi systématique du vendeur marseillais : c’est trop beau, on cherche à m’avoir. Deuxième réaction, parfois quelques semaines plus tard, quand la succession traîne ou que les deux compromis successifs sont tombés à cause d’un refus de prêt : peut-être que j’aurais dû écouter. La vérité tient entre les deux. Un marchand de biens n’est ni un sauveur ni un rapace, c’est un commerçant qui achète pour transformer et revendre. Encore faut-il comprendre ce qu’il fait, ce qu’il gagne et ce qu’il peut raisonnablement vous offrir, pour décider en connaissance de cause si son chèque vaut ou non l’effort d’une vente classique.
Marseille intra-muros, en 2026, est redevenue un marché vendeur. La baisse des taux à 3,15 % sur vingt ans en mai a relancé la demande, les volumes ont progressé de 12 % sur un an dans les Bouches-du-Rhône, et le nombre d’acheteurs actifs a gagné 7 %. Côté offre, la prudence des propriétaires bride les mises en vente. Ce contexte change tout, y compris la manière dont les professionnels de l’achat-revente formulent leurs prix.
Le métier en deux mots, pour qu’on parle de la même chose
Un marchand de biens est un commerçant inscrit au RCS sous le code APE 6810Z. Il achète des immeubles, des appartements, parfois des terrains, en son nom propre et avec ses fonds, dans l’intention de les transformer puis de les revendre rapidement. Diviser un plateau haussmannien en deux T2 vendables, rénover un studio classé G pour le faire sortir de l’interdiction locative, racheter un immeuble entier pour le mettre en copropriété et écouler les lots un par un, ou tout bonnement réhabiliter une maison de ville pour la remettre sur le marché : c’est le quotidien.
La nuance avec l’agent immobilier est essentielle, et beaucoup de vendeurs marseillais la découvrent au moment de signer. L’agent met en relation, perçoit une commission (autour de 5 % à Marseille en 2026), n’engage pas un centime de fonds propres et n’a pas vocation à acheter. Le marchand, lui, signe à son nom au moment de l’acte authentique. Il prend le risque, il porte les travaux, il vit ou meurt sur sa marge de revente.
Un marchand sérieux, et c’est le cas de GNE Immobilier, cumule les deux statuts : il est inscrit au RCS de Marseille au tribunal de commerce du palais Monthyon pour son activité d’achat-revente, et il détient la carte T délivrée par la CCI Aix-Marseille-Provence pour pouvoir agir comme intermédiaire le cas échéant. Cette double appartenance n’est pas un détail cosmétique : elle l’oblige à respecter la loi Hoguet, à tenir un registre des mandats, à souscrire une RCP et une garantie financière, à se former 14 heures par an. Méfiez-vous des prospecteurs sans Kbis qui glissent des plaquettes dans les boîtes aux lettres du 13006 : sans cadre, sans assurance, vous n’avez aucun recours si l’opération capote entre le compromis et l’acte.
Combien il peut vraiment payer, et pourquoi
C’est la seule question qui compte vraiment côté vendeur. La réponse honnête : entre 75 % et 90 % du prix marché particulier-particulier 2026, selon trois variables que tout marchand pondère silencieusement avant de poser un chiffre.
D’abord l’état du bien et le coût de remise à niveau. Un T3 à Périer en bon état décote peu. Un immeuble de 8 studios à Saint-Mauront classés F et G, à reprendre du sol au plafond, décote beaucoup. Ensuite la complexité juridique : un bien libre, en pleine propriété, sans copropriété en difficulté, se paie au plus haut de la fourchette ; une indivision conflictuelle à six têtes ou un bail commercial à purger justifie l’inverse. Enfin le potentiel de valorisation : plus le marchand voit de marge après transformation, plus il peut être agressif sur le prix d’achat.
Pour fixer les idées sur le marché marseillais en 2026, voici les ordres de grandeur particulier-particulier qui servent de base au calcul d’offre. Le 13001 entre Belsunce, Noailles et l’Opéra tourne autour de 3 232 €/m², avec des immeubles de rapport début XIXe idéaux pour la division. Le 13002 oscille selon le micro-quartier : 3 644 €/m² côté Joliette-Arenc-Panier, 2 850 €/m² côté Belle-de-Mai et Saint-Mauront. Le 13005 sur Chartreux et Cinq-Avenues s’établit autour de 3 950 €/m², et grimpe à 4 100 €/m² sur Baille, Conception et Camas, portés par la demande médicale et étudiante. Le 13006 cœur de ville, Castellane, Préfecture, Lodi, s’affiche à 4 950 €/m². Le 13007 reste le plus cher, 5 574 €/m² en moyenne, avec des pointes au-delà sur les micro-secteurs vue mer d’Endoume et du Roucas. Le 13008 sur Prado, Périer et Bonneveine est à 5 200 €/m². Le 13009 vers Mazargues et Sainte-Marguerite tient 4 400 €/m². Le 13010 autour de Saint-Loup et Pont-de-Vivaux affiche 3 250 €/m², le 13011 sur la Valentine et Saint-Marcel 3 100 €/m², et le 13012 sur Saint-Barnabé et les Quatre-Chemins 3 600 €/m².
Sur un appartement de Noailles vendu particulier 2 700 €/m², l’offre marchand atterrira typiquement entre 2 500 et 2 900 €/m² selon la lourdeur des travaux. Sur un Haussmannien rénovable du Panier, plutôt 2 800 à 3 300 €/m². Sur du T3-T4 vue mer à Vauban-Endoume, 4 500 à 5 100 €/m². Sur une maison de ville à Périer à diviser en lots, 3 800 à 4 500 €/m² avec une décote sensible si le DPE est F ou G. Ces chiffres ne sont pas des grilles, ce sont des points de repère ; le vrai prix se construit dossier par dossier.
Pourquoi la fiscalité du métier change tout pour vous
Beaucoup de vendeurs imaginent que le marchand “gagne sur leur dos”. La réalité est plus nuancée : il gagne sur la marge entre son prix d’achat tout frais inclus et son prix de revente, après IS, TVA sur marge et coût de portage. Trois mécanismes fiscaux structurent l’équation.
L’impôt sur les sociétés d’abord. La marge nette d’une opération est soumise à l’IS au taux normal de 25 % en 2026, ou au taux réduit de 15 % pour les 42 500 premiers euros de bénéfice si la structure est éligible. Ce n’est pas neutre. Sur une opération qui dégage 80 000 € de marge brute, il reste rarement plus de 55 000 € net après IS, charges de structure et coût de financement.
La TVA sur marge ensuite, prévue à l’article 268 du CGI. Quand le marchand revend un bien acheté à un particulier, donc à un vendeur qui ne lui a pas facturé de TVA, il applique la TVA non pas sur le prix total mais sur la seule marge brute. Sur un immeuble divisé en lots dans le 13002, cette TVA sur marge peut représenter 10 à 15 % du chiffre d’affaires final, à intégrer dans le pricing dès l’offre.
L’article 1115 du CGI enfin, qui mérite qu’on s’y arrête parce qu’il vous concerne directement. Quand un marchand acquiert un bien en s’engageant à le revendre dans les cinq ans, et qu’il fait mentionner cet engagement dans l’acte authentique, ses droits de mutation tombent à 0,715 % au lieu d’environ 6,32 % pour un particulier (5,81 % pour un primo-accédant) dans les Bouches-du-Rhône. Sur un immeuble à 1 200 000 € dans le 13007, l’économie est de l’ordre de 67 000 € (75 822 € de droits au taux normal contre 8 580 €). Cette économie ne tombe pas dans la poche du professionnel : elle entre directement dans le calcul d’offre, et un marchand bien organisé en répercute une part dans le prix qu’il vous propose. Pour creuser, le mécanisme est détaillé dans notre dossier sur l’article 1115 CGI et les DMTO réduits.
La sécurité juridique, plus solide qu’on ne le croit
On entend encore “et s’il disparaît entre le compromis et la signature ?”. La réponse est dans le cadre légal. Un marchand titulaire de la carte T est soumis à la loi Hoguet du 2 janvier 1970 : mandat écrit obligatoire avant toute négociation, inscription au registre des mandats avec numéro chronologique, garantie financière souscrite auprès d’un organisme agréé (Galian, CEGC, banque), RCP couvrant les fautes professionnelles, formation continue de 14 heures par an depuis la loi ALUR.
Concrètement, si l’opération déraille à cause du professionnel, la garantie financière protège les fonds que vous auriez pu remettre, et la RCP indemnise les préjudices liés à une erreur de conseil, un défaut d’information ou un loupé sur les diagnostics. Le compromis lui-même est sécurisé par le notaire qui séquestre le dépôt de garantie. Bref, le risque n’est pas du côté qu’on imagine : il est plutôt côté vente classique avec emprunt, où 8 à 12 % des compromis tombent en raison d’un refus de prêt. Côté marchand sérieux, ce taux passe sous 1 %.
Le déroulé concret, jour par jour
L’idée que “ça va trop vite, je n’aurai pas le temps de réfléchir” est un mythe. Le tempo est rapide, certes, mais structuré.
Au premier contact, par téléphone ou formulaire, on vous pose huit à dix questions précises : adresse exacte, surface, étage, état général, présence de locataires ou de baux en cours, situation juridique (succession ouverte, indivision, divorce, EHPAD), urgence réelle, prix espéré, DPE si disponible. Sous 48 heures, vous savez si le dossier nous intéresse.
Entre le troisième et le septième jour, visite physique avec prise de notes techniques et photos, en parallèle de l’étude documentaire : consultation du PLUi de la métropole pour la constructibilité, étude de la copropriété (procès-verbaux d’AG, état daté, charges, travaux votés), vérification de la situation juridique chez le notaire (succession liquidée ou non, hypothèques, servitudes), chiffrage des travaux nécessaires.
Entre le septième et le dixième jour, vous recevez une offre écrite, ferme, sans condition suspensive de prêt puisque le financement est en propre. Le document précise le prix, le délai de signature, les conditions particulières (reprise des locataires en place, achat en l’état, purge des baux, etc.). Vous prenez le temps de l’étudier, de la faire relire par votre notaire ou un proche.
Entre le quatorzième et le vingt-et-unième jour, signature du compromis chez le notaire, le plus souvent celui du vendeur. Versement du dépôt de garantie séquestré, généralement entre 5 et 10 %. L’acquéreur conserve son délai de rétractation SRU de dix jours, qu’un marchand sérieux purge rapidement pour vous prouver sa détermination.
Entre le trentième et le soixantième jour, signature de l’acte authentique, virement du solde, remise des clés. Pour un dossier sans complication, nous tournons à 30 jours en moyenne, contre 90 à 120 pour une vente classique avec prêt bancaire.
Quand c’est la bonne option, quand ça ne l’est pas
Soyons honnête : un marchand ne se justifie que dans trois cas de figure, et il faut savoir le reconnaître pour ne pas brader.
L’urgence d’abord. Succession à liquider rapidement parce que les frais courent, divorce où la liquidation du régime matrimonial bloque la suite, parent qui entre en EHPAD et dont la facture commence à arriver, mutation professionnelle qui impose une date butoir. Notre dossier vendre un bien en succession à Marseille détaille ce cas de figure.
La complication ensuite. Indivision conflictuelle où un héritier refuse de signer, bail commercial à reprendre, copropriété en difficulté financière, locataire en place qui rend le bien invendable au particulier acquéreur d’usage. Tout ce qui fait fuir l’acheteur amateur fait travailler le professionnel. Sur les indivisions spécifiquement, voir vendre sa part d’indivision à Marseille.
Le potentiel de valorisation enfin. Immeuble entier à diviser, plateau divisible en deux lots, maison à surélever quand le PLUi l’autorise, passoire thermique classée F ou G qui décote brutalement chez les particuliers depuis l’interdiction locative des G en 2025 et bientôt des F en 2028. Sur ce dernier sujet, la décote particulier-particulier atteint régulièrement 20 à 25 %, alors qu’un marchand qui sait chiffrer la rénovation accepte le bien en l’état. Voir vendre un bien classé DPE F ou G à Marseille.
Hors de ces trois cas, soyons clairs : si votre T3 est en bon état dans le 13006 et que vous avez six mois devant vous, vous gagnerez plus en passant par une agence ou en vendant entre particuliers. Le marchand n’a aucun avantage à vous offrir un prix marché sur un bien sans friction, parce qu’il n’a alors aucune marge à dégager. C’est la règle.
Pourquoi 2026 change la donne côté vendeur
Le marché marseillais a basculé à l’automne 2025. Les stocks sont rares, les acheteurs reviennent, les délais de revente après travaux se sont réduits de 8-12 mois en 2023 à 3-5 mois aujourd’hui. Côté marchand, cette tension se traduit par une compétition pour trouver des opérations, ce qui pousse les prix d’achat vers le haut de la fourchette.
Conséquence pratique : si vous êtes en position de vendre, sollicitez deux ou trois professionnels. Une offre seule ne reflète jamais le marché. Trois offres écrites mises côte à côte vous donnent une fourchette réelle, et un levier de négociation. Refusez aussi les estimations gratuites par mail sans visite : un chiffre posé sans avoir vu le bien et lu le PLU n’a aucune valeur, c’est un accroche-client, pas une offre.
Un cas récent illustre bien ce point. Une succession dans le 13008 sur un T4 à Périer, valeur marché estimée 525 000 €, trois marchands consultés. Les offres reçues : 425 000, 458 000, 472 000. Différentiel de 47 000 € entre la plus basse et la plus haute, sur le même bien. La famille a négocié à 480 000 € avec le mieux-disant, signature en 34 jours. Sans la consultation parallèle, ils signaient à 425 000 € en pensant avoir un bon prix.
Le rôle du notaire, pas accessoire
Toute cession passe par un notaire et il vaut la peine d’en dire un mot. Vous pouvez garder le vôtre, ou celui de la famille en succession, ou désigner deux notaires (le vôtre + celui du marchand) sans surcoût puisque les émoluments sont alors partagés entre les deux études. Le notaire vérifie l’origine de propriété, contrôle la chaîne successorale, purge les inscriptions hypothécaires, calcule les droits dus, publie l’acte au Service de la publicité foncière. C’est lui qui sécurise l’opération de bout en bout. Un marchand qui rechigne à travailler avec votre notaire est un signal d’alerte.
Foire aux questions
Combien de temps entre le premier contact et le virement final ? Pour un dossier sans complication, entre 30 et 45 jours en moyenne. Sur une succession non liquidée ou une indivision à débloquer, comptez 60 à 90 jours, dont l’essentiel est consacré aux formalités notariales (attestation immobilière, notification 815-14, etc.) plus qu’à la décision elle-même.
Le prix proposé est-il négociable ? Oui, dans la fourchette de ce que l’opération peut supporter. Un marchand sérieux justifie son chiffre par un calcul (prix de revente cible, travaux, frais, marge cible). Si vous apportez des éléments nouveaux, comparables, devis travaux plus bas, l’offre peut bouger de 3 à 8 %. Au-delà, c’est que l’opération ne tient plus.
Vais-je payer des frais d’agence ? Non. Le marchand achète à son nom, vous n’avez pas de commission à régler. Vos seuls frais sont les éventuels diagnostics obligatoires, et la fiscalité de la vente (plus-value le cas échéant) qui ne dépend pas de l’identité de l’acquéreur.
Faut-il accepter la première offre ? Jamais. Demandez deux à trois offres écrites, comparez-les point par point (prix, délai, conditions suspensives, garanties), et négociez. Un professionnel honnête vous encouragera à le faire, parce qu’il sait que c’est le seul moyen pour vous d’être sûr du juste prix.
Je ne suis pas sûr de vouloir vendre, est-ce que je peux quand même demander une offre ? Oui, et c’est même conseillé. Une offre écrite sous 7 jours, sans engagement, vous donne un repère chiffré. Vous décidez ensuite, à tête reposée, si vous signez, si vous attendez, ou si vous partez sur une agence classique.
Que se passe-t-il si je découvre un problème sur le bien après signature ? La vente à un marchand de biens se fait souvent “en l’état”, ce qui exclut la garantie des vices cachés du vendeur particulier. C’est précisément ce qui permet d’aller vite : le professionnel assume les surprises. Pour vous, c’est une protection.
Vous travaillez sur tout Marseille ? GNE Immobilier intervient sur Marseille intra-muros uniquement, dans les arrondissements 13001, 13002, 13005, 13006, 13007, 13008, 13009, 13010, 13011 et 13012. Les autres communes des Bouches-du-Rhône ne font pas partie de notre périmètre.
Et si je suis en désaccord avec mon notaire sur le choix de l’acquéreur ? Vous restez maître de la décision. Le notaire conseille, vérifie, sécurise, mais c’est vous qui signez. Demandez-lui un avis écrit si vous hésitez, c’est son rôle.
Pour aller plus loin
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Pour approfondir
Pour approfondir le sujet
Questions fréquentes
Combien un marchand de biens peut-il vraiment payer ?
La valeur rénovée moins les travaux, les frais (dont droits de mutation à taux réduit), le portage et une marge de 10 à 15 %.
La vente est-elle sûre ?
Oui : offre écrite, compromis et acte chez votre notaire, fonds sécurisés, pas de condition suspensive de financement.
Comment se déroule la vente ?
Appel ou formulaire, visite sous quelques jours, offre ferme sous une semaine, compromis puis acte en 30 à 45 jours.
