GNE Immobilier rachète exclusivement dans dix arrondissements de Marseille intra-muros : le 1er, le 2e, et la bande qui va du 5e au 12e. Ce périmètre n’est pas une frontière administrative posée au hasard, c’est la zone que nos équipes connaissent rue par rue, copropriété par copropriété, et où notre réseau d’études notariales, d’architectes et d’artisans opère au quotidien.
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Si votre bien se trouve dans l’un de ces arrondissements, nous pouvons étudier votre dossier dans les 48 heures. S’il est ailleurs, nous le disons franchement et nous orientons sans frais vers un confrère que nous connaissons personnellement.
Pourquoi ce périmètre précis et pas un autre
Le métier de marchand de biens exige une connaissance fine du marché : valeurs réelles à la rue, copropriétés sous plan de sauvegarde, droits de préemption renforcés, projets d’urbanisme en cours, fiscalité locale. Au-delà d’un certain rayon, cette connaissance se dilue et les évaluations deviennent approximatives.
Nous avons fait le choix de l’intra-muros, et plus précisément des arrondissements où nous avons un historique d’opérations, un réseau notarial actif et une logistique de chantier maîtrisée. Concrètement, cela veut dire :
- une étude notariale partenaire dans chacun des arrondissements couverts,
- une équipe technique capable de chiffrer un bien sous 48 heures sans déplacement coûteux,
- un suivi post-acquisition fluide grâce à des prestataires locaux déjà référencés.
Sortir de cette zone, c’est perdre ces appuis et donc dégrader la qualité de l’offre que nous pouvons faire au vendeur. Nous préférons rester précis.
Tableau récapitulatif des 10 arrondissements couverts
| Code postal | Arrondissement | Quartiers principaux | Prix médian appartement 2025 (DVF) | Typologies cibles |
|---|---|---|---|---|
| 13001 | Marseille 1er | Vieux-Port, Belsunce, Noailles, Opéra, Thiers | 3 200 € (627 ventes) | Immeubles haussmanniens, lots commerciaux RDC, copropriétés anciennes à requalifier |
| 13002 | Marseille 2e | Joliette, Arenc, Euroméditerranée, Panier | 3 242 € (394 ventes) | Programmes neufs, immeubles d’angle, locaux mixtes |
| 13005 | Marseille 5e | Le Camas, Baille, La Conception, Saint-Pierre | 3 435 € (954 ventes) | Ancien étudiant, T2-T3 locatifs, immeubles bourgeois |
| 13006 | Marseille 6e | Castellane, Préfecture, Notre-Dame-du-Mont, Vauban | 3 879 € (855 ventes) | Immeubles bourgeois, T3-T4 à rénover, lots premium |
| 13007 | Marseille 7e | Endoume, Bompard, Pharo, Roucas-Blanc, Saint-Lambert | 5 021 € (638 ventes) | Maisons de ville, villas bord de mer, T4 vue mer |
| 13008 | Marseille 8e | Prado, Périer, Bonneveine, Pointe-Rouge, Vieille-Chapelle | 4 274 € (1 246 ventes) | Appartements résidentiels, immeubles années 70, maisons |
| 13009 | Marseille 9e | Mazargues, Cayolle, Sainte-Marguerite, Vaufrèges | 3 111 € (801 ventes) | Maisons individuelles, T4-T5 familiaux, lots à diviser |
| 13010 | Marseille 10e | La Capelette, Saint-Loup, Pont-de-Vivaux, Saint-Tronc | 2 656 € (763 ventes) | Mixte ancien-récent, fortes opportunités d’arbitrage |
| 13011 | Marseille 11e | La Valentine, Saint-Marcel, La Pomme, Les Trois-Lucs | 2 739 € (407 ventes) | Maisons mitoyennes, T3-T4, terrains à bâtir |
| 13012 | Marseille 12e | Saint-Barnabé, Les Caillols, Saint-Julien, Montolivet | 3 356 € (684 ventes) | Familial, copropriétés stables, maisons de village |
Les prix indiqués sont les prix médians au m² des appartements anciens vendus en 2025, avec le nombre de ventes (base DVF des ventes notariales, publiée par Etalab sur data.gouv.fr). Ils varient sensiblement selon la rue, l’étage, l’état et l’exposition, et décrivent des lots vendus à l’unité, pas des immeubles entiers. Pour la méthode de valorisation d’un immeuble, voyez notre page vendre un immeuble à Marseille.
Marseille 1er (13001) : le coeur historique
Le 1er arrondissement couvre le Vieux-Port, Belsunce, Noailles, l’Opéra et la rue Thiers. C’est un marché dense, hétérogène, où coexistent des copropriétés anciennes parfois sous plan de sauvegarde, des immeubles haussmanniens en bon état, et des lots commerciaux en pied d’immeuble. Le droit de préemption urbain renforcé s’applique sur plusieurs artères, ce qui impose une vigilance particulière sur les délais.
Nos opérations types : rachat d’immeubles entiers de 6 à 12 lots dans le triangle Opéra-Saint-Ferréol-Paradis, requalification de lots commerciaux RDC en logements, restructuration de plateaux à l’étage. Ticket moyen observé : 600 000 € à 2,2 millions d’euros.
Marseille 2e (13002) : Joliette, Arenc, Euroméditerranée
Le 2e est marqué par la mutation Euroméditerranée et la cohabitation entre l’ancien du Panier et le neuf de la Joliette. Les programmes récents y croisent des immeubles d’angle des années 1880, parfois divisés en lots disparates. Le marché est liquide, les acquéreurs investisseurs nombreux, ce qui rend la concurrence vive sur les beaux produits.
Nos opérations types : rachat d’immeubles d’angle à requalifier, regroupement de lots dans des copropriétés mal divisées, acquisition de locaux mixtes (commerce + 2 ou 3 logements). Ticket moyen : 500 000 € à 1,8 million d’euros.
Marseille 5e (13005) : quartier universitaire et hospitalier
Le 5e couvre Le Camas, Baille, La Conception et Saint-Pierre. La proximité de l’hôpital de la Conception, de la faculté de médecine et du métro Timone soutient une demande locative étudiante et hospitalière forte. Le bâti est dominé par les immeubles bourgeois 1900 et les immeubles des années 1950-1960.
Nos opérations types : rachat de T3-T4 à diviser en deux T2 destinés au locatif étudiant, immeubles bourgeois de 4 à 8 lots avec rafraîchissement par lot, lots vacants suite à succession. Ticket moyen : 200 000 € à 900 000 €.
Marseille 6e (13006) : la zone la plus liquide de Marseille
Castellane, Préfecture, Notre-Dame-du-Mont, Vauban : le 6e concentre la demande la plus forte de Marseille intra-muros, avec des prix au m² parmi les plus élevés. Les biens y partent vite, parfois en quelques jours, ce qui rend le marché difficile pour les vendeurs pressés qui n’ont pas le temps de mettre en scène leur bien.
Nos opérations types : rachat de T3-T4 à rénover dans les beaux immeubles autour de la Plaine, lots à requalifier dans des copropriétés à syndic complexe, opportunités de regroupement d’appartements mitoyens. Ticket moyen : 350 000 € à 1,4 million d’euros.
Marseille 7e (13007) : haut de gamme et bord de mer
Le 7e regroupe Endoume, Bompard, le Pharo, le Roucas-Blanc et Saint-Lambert. C’est l’arrondissement des maisons de ville, des villas vue mer et des appartements de standing. Le marché est moins liquide qu’au 6e, avec des durées de transaction plus longues mais des valeurs absolues plus élevées.
Nos opérations types : rachat de maisons de ville à rénover avec potentiel d’extension, villas en succession à valoriser, immeubles bourgeois rares en bord de Corniche. Ticket moyen : 700 000 € à 2,5 millions d’euros.
Marseille 8e (13008) : résidentiel premium
Prado, Périer, Bonneveine, Pointe-Rouge : le 8e est le grand arrondissement résidentiel de Marseille, avec une demande familiale et investisseur soutenue. Le bâti mêle de beaux immeubles bourgeois autour du Rond-Point du Prado, des copropriétés des années 1960-1980 vers Bonneveine, et des maisons individuelles vers la Vieille-Chapelle.
Nos opérations types : rachat d’appartements familiaux à requalifier, immeubles années 70 à rénover globalement, maisons en succession sur Bonneveine et Pointe-Rouge. Ticket moyen : 400 000 € à 1,6 million d’euros.
Marseille 9e (13009) : maisons familiales et lots à diviser
Mazargues, Cayolle, Sainte-Marguerite, Vaufrèges : le 9e est dominé par les maisons individuelles avec terrain, les T4-T5 familiaux et les copropriétés des années 1970. La proximité des Calanques et du parc Borély en fait une zone recherchée par les familles.
Nos opérations types : rachat de maisons sur grands terrains avec potentiel de division ou d’extension, T5 à recouper en deux logements indépendants, lots vacants en copropriété. Ticket moyen : 350 000 € à 1,3 million d’euros.
Marseille 10e (13010) : opportunités d’arbitrage
La Capelette, Saint-Loup, Pont-de-Vivaux, Saint-Tronc : le 10e est probablement l’arrondissement où les écarts entre prix d’achat et valeur après travaux sont les plus intéressants. Bâti hétérogène, copropriétés parfois dégradées, secteurs en mutation autour du nouveau tracé du tramway.
Attention au PPRI sur la vallée de l’Huveaune, qui contraint certaines opérations. Nos opérations types : rachat d’immeubles à requalifier complètement, lots vacants à très forte décote, opérations sur copropriétés en difficulté. Ticket moyen : 180 000 € à 800 000 €.
Marseille 11e (13011) : périurbain et terrains
La Valentine, Saint-Marcel, La Pomme, Les Trois-Lucs : le 11e est le plus grand arrondissement de Marseille en superficie. Le tissu est principalement composé de maisons mitoyennes, de petits collectifs et de terrains constructibles. La demande locative y est moins tendue, ce qui invite à la prudence sur les opérations purement locatives.
Nos opérations types : rachat de maisons à rénover avec division foncière, terrains constructibles pour micro-promotion (2 à 6 logements), petits collectifs en succession. Ticket moyen : 220 000 € à 900 000 €.
Marseille 12e (13012) : familial et stable
Saint-Barnabé, Les Caillols, Saint-Julien, Montolivet : le 12e est un arrondissement résidentiel familial, à la bonne tenue des prix et à la rotation modérée. Bâti dominé par les copropriétés des années 1960-1980 et les maisons de village dans les anciens noyaux.
Nos opérations types : rachat de T3-T4 dans des copropriétés bien tenues, maisons de village à rénover dans les noyaux anciens, lots vacants à rafraîchir. Ticket moyen : 250 000 € à 850 000 €.
Exemples types d’opérations
Pour rendre concrète notre pratique, voici quelques exemples types d’opérations dans le périmètre couvert. Les chiffres sont des hypothèses, à titre d’illustration.
Dans le 1er arrondissement, rue Saint-Ferréol, rachat en septembre d’un immeuble bourgeois de 9 lots (R+4) dont 3 lots commerciaux en pied. Signature en 6 jours après premier contact, prix net vendeur 1,4 million d’euros, succession non liquidée gérée par notre pôle juridique en lien avec l’étude notariale de l’héritier principal.
Dans le 6e, secteur Notre-Dame-du-Mont, acquisition d’un T4 de 92 m² à rénover lourdement (succession bloquée depuis 4 ans, deux héritiers résidant en région parisienne). Prix net vendeur 320 000 €, signature 8 jours après accord, prise en charge par GNE de la déclaration de succession complémentaire et de la purge des inscriptions hypothécaires.
Dans le 7e, secteur Endoume, rachat d’une maison de ville de 145 m² avec terrasse, héritage indivis entre trois soeurs aux relations dégradées. Prix net vendeur global 720 000 € (240 000 € par quote-part), signature 11 jours après premier appel, médiation interne sur la répartition des frais et la date de prise de possession.
Dans le 10e, secteur Pont-de-Vivaux, acquisition d’un immeuble entier de 6 lots dégradé, occupé partiellement par deux locataires en place et un occupant sans titre. Prix net vendeur 480 000 €, signature 9 jours après accord, prise en charge des procédures de régularisation locative post-acquisition.
Dans le 12e, secteur Saint-Barnabé, rachat d’une maison de village de 110 m² avec petit jardin, succession après décès du dernier occupant âgé. Prix net vendeur 295 000 €, signature 7 jours, accompagnement des héritiers (4 personnes) pour les formalités successorales et la coordination avec le notaire.
Ces exemples illustrent ce que nous faisons : des opérations modestes ou significatives, toujours dans les dix arrondissements couverts, avec une logique de prise en charge globale du dossier.
Arrondissements non couverts : 13003, 13004, 13013 à 13016
Nous n’intervenons pas dans le 3e, le 4e, ni dans les arrondissements nord (13e, 14e, 15e, 16e). Ce choix n’est pas une appréciation négative de ces secteurs, c’est un choix opérationnel : nos appuis locaux n’y sont pas assez denses pour garantir le niveau de service que nous nous engageons à tenir.
Le 3e (Saint-Mauront, Belle-de-Mai) et le 4e (Chartreux, Cinq-Avenues, La Blancarde) présentent des marchés en mutation forte mais des particularités techniques (copropriétés dégradées, périmètres ANRU et NPNRU) qui demandent des partenariats locaux que nous n’avons pas développés à ce jour. Les arrondissements nord (Le Merlan, Saint-Antoine, Verduron, l’Estaque) sont sur des dynamiques de marché qui sortent de notre cible.
Repères DVF 2025 pour ces arrondissements (prix médian au m² des appartements anciens) : 3e, environ 1 780 € ; 4e, environ 2 890 € ; 13e, environ 2 600 € ; 14e, environ 1 670 € ; 15e, environ 1 500 € ; 16e, environ 3 080 €.
Si votre bien est dans l’un de ces arrondissements, contactez-nous quand même : nous avons un réseau de confrères marchands de biens spécialisés sur ces zones, et nous transmettons les dossiers sans frais pour vous. La mise en relation est gratuite et nous ne percevons aucune commission de rétrocession.
Spécificités locales que nous maîtrisons
Marseille intra-muros est un marché à pièges. Voici les sujets que notre pôle juridique et technique traite régulièrement :
- droits de préemption urbains renforcés sur certaines artères du 1er et du 2e arrondissement,
- copropriétés sous plan de sauvegarde ou en administration provisoire, notamment dans le 1er,
- servitudes de cours communes héritées de l’urbanisme marseillais ancien,
- zones inondables PPRI dans le 10e et le 11e (vallées de l’Huveaune et du Jarret),
- périmètres de protection des monuments historiques dans le 1er, le 2e, le 6e et le 7e,
- règles spécifiques du PLUi de la métropole Aix-Marseille-Provence par secteur,
- copropriétés mixtes avec lots commerciaux en RDC et baux commerciaux à reprendre.
Comment vérifier l’éligibilité de votre bien
Trois étapes simples :
- Vérifiez votre code postal dans le tableau ci-dessus. S’il figure parmi les dix listés, votre bien est dans notre périmètre.
- Décrivez en quelques lignes la typologie, l’état et la situation juridique (succession, indivision, occupation).
- Demandez un rachat rapide : nous vous répondons sous 48 heures ouvrées sur l’éligibilité, et sous 7 jours sur l’offre ferme si le dossier avance.
Si votre bien est hors zone, dites-le nous quand même : nous orientons gratuitement vers un confrère.
Pour déclencher l’étude de votre bien dans l’un des dix arrondissements couverts, demandez un rachat rapide. Réponse sous 48 heures, sans engagement.
