La transparence sur nos critères d’acquisition est la première marque de respect que nous devons aux vendeurs qui nous contactent. Trop de marchands de biens entretiennent un flou stratégique : ils laissent espérer une offre quelle que soit la nature du bien, puis se rétractent ou cassent les prix au dernier moment, faisant perdre des semaines précieuses au propriétaire.
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Chez GNE Immobilier, nous publions et tenons à jour nos critères. Si votre bien correspond, nous nous engageons à transmettre une offre ferme sous 7 jours. S’il ne correspond pas, nous le disons dès le premier appel et nous vous orientons, lorsque c’est possible, vers une solution alternative (agence partenaire, mise en location, autre dispositif).
Cet article détaille les quatre piliers de nos critères : typologies de biens, périmètre géographique, fourchettes de prix, états acceptés. Pour aller plus loin sur cette question, lisez notre article : vendre après un désamiantage à Marseille.
Pilier 1 : les typologies de biens que nous rachetons
Notre activité de marchand de biens repose sur la transformation et la valorisation de biens à fort potentiel. Cela définit naturellement notre périmètre typologique.
Immeubles de rapport (4 lots et plus)
C’est notre coeur de métier. Nous rachetons régulièrement des immeubles entiers de 4 à 30 lots, qu’ils soient mis en copropriété ou en monopropriété, loués partiellement, totalement ou totalement vacants, soumis ou non à la loi de 1948 ou à des baux anciens, avec ou sans locaux commerciaux en rez-de-chaussée.
Ce sont typiquement les immeubles haussmanniens ou bourgeois marseillais des 1er, 2e, 6e et 7e arrondissements, les immeubles d’angle des quartiers de la Joliette ou de la Plaine, et les immeubles modernes des années 1960-1970 sur le 8e et le 10e.
Maisons de ville et villas
Nous rachetons des maisons de ville (typiquement marseillaises, parfois sur deux ou trois niveaux avec patio) et des villas individuelles dans le 7e, le 8e, le 9e et le 11e arrondissement. Le critère clé est le potentiel de valorisation : extension, division foncière, rénovation lourde, changement d’usage.
Une maison sans levier (PLU restrictif, terrain non divisible, bâti déjà optimisé) n’entre pas dans notre périmètre opérationnel. Nous le disons dès la première lecture du dossier pour ne pas faire perdre de temps.
Terrains constructibles et à bâtir
Nous étudions les terrains constructibles dans nos arrondissements d’intervention, dès lors qu’ils permettent une opération de promotion à taille humaine (typiquement 2 à 12 logements). Nous travaillons aussi sur des terrains plus complexes avec certificat d’urbanisme positif ou en attente de modification du PLUi de la métropole Aix-Marseille-Provence.
Biens à problème
C’est probablement notre spécialité. Nous rachetons les biens dont peu d’acquéreurs veulent, ou qui font fuir les particuliers et les agences classiques : biens en succession non liquidée parfois depuis plusieurs années, indivisions conflictuelles, biens occupés par des locataires en place avec impayés ou squat avéré, biens insalubres ou frappés d’un arrêté de péril, biens en démembrement, copropriétés en difficulté financière avec procédures collectives, biens hypothéqués ou sous procédure de saisie.
Pour ces cas, notre accompagnement juridique du vendeur est conçu pour absorber l’intégralité des problèmes en interne, sans coût pour vous.
Locaux mixtes et locaux commerciaux
Nous étudions également les locaux commerciaux en pied d’immeuble, les locaux mixtes (commerce et logements supérieurs) et les anciens locaux d’activité convertibles en logement au titre de la loi ELAN. Ces opérations exigent un traitement urbanistique précis et une lecture fine du bail commercial éventuel en cours.
Pilier 2 : notre périmètre géographique
Nous intervenons exclusivement à Marseille intra-muros, sur dix arrondissements précis : 13001, 13002, 13005, 13006, 13007, 13008, 13009, 13010, 13011 et 13012. Pas de communes de la couronne, pas de Bouches-du-Rhône au-delà, pas de département voisin.
Ce périmètre n’est ni un minimum ni un maximum : c’est la zone que nos équipes connaissent rue par rue, où notre réseau notarial et nos prestataires techniques opèrent au quotidien. Pour le détail des prix au m², des quartiers et des typologies par arrondissement, consultez notre page zone d’intervention.
Tout bien situé en dehors de ce périmètre est, par principe, refusé. Nous ne dérogeons pas à cette règle parce qu’elle conditionne la qualité de notre offre. Pour comprendre les autres motifs de refus, voir ce que nous ne rachetons pas.
Pilier 3 : nos fourchettes de prix
Nos opérations s’inscrivent dans une fourchette large mais bornée : plancher à 50 000 € environ pour un studio ou un petit lot isolé, plafond à 5 000 000 € pour un immeuble entier ou un terrain à fort potentiel, ticket moyen entre 250 000 € et 1 200 000 €.
En deçà de 50 000 €, les frais fixes d’opération (notaire, audits, gestion, fiscalité) rendent l’équation économique intenable. Au-delà de 5 000 000 €, nous étudions au cas par cas en mobilisant des co-investissements via nos partenaires bancaires.
Pourquoi cette fourchette ?
La fourchette n’est pas arbitraire. Elle correspond à notre capacité de portage simultané (plusieurs opérations en parallèle), à nos lignes bancaires confirmées, et à notre seuil de rentabilité par opération.
Au-delà de la fourchette brute, nous évaluons la cohérence du prix demandé avec la valeur de marché objective. Un écart supérieur à 15-20 % entre l’attente du vendeur et notre lecture de marché est rédhibitoire : nous préférons décliner que d’engager une négociation qui n’aboutira pas. Voir notre article sur le financement comptant sans condition suspensive.
Pilier 4 : les états de bien acceptés
C’est sans doute le critère le plus différenciant. Nous acceptons des biens dans tous les états, du plus dégradé au plus présentable.
État acceptable, prêt à louer
Biens en bon état général, avec rafraîchissements légers à prévoir. Décote limitée, prix proche du marché classique mais avec la rapidité et la certitude d’un rachat GNE.
État à rénover
Biens nécessitant une rénovation lot par lot ou une remise à niveau globale (électricité, plomberie, isolation, ouvertures). C’est la zone de confort historique du marchand de biens, et celle où notre marge industrielle est la plus stable.
État à rénover lourd
Biens en très mauvais état : toiture à reprendre, structure à conforter, désamiantage, déplombage, ravalement complet. Notre pôle technique chiffre précisément ces postes pour proposer un prix juste, ni surévalué (illusoire) ni cassé (déloyal).
Bien insalubre, arrêté de péril, occupation illicite
Nous rachetons même les biens sous arrêté municipal de péril ordinaire ou imminent, et les biens occupés sans titre. Le traitement juridique de ces situations est pris en charge en interne par notre pôle juridique en lien avec nos études notariales partenaires.
Bien vacant depuis plusieurs années
Aucune contrainte. Un bien fermé depuis 5, 10 ou 20 ans ne nous pose aucun problème, tant que la situation juridique permet une vente sans aléa.
Critères annexes pris en compte
En plus des quatre piliers principaux, plusieurs critères secondaires entrent dans notre décision : possibilité de purger un droit de préemption urbain dans des délais raisonnables, absence de servitudes lourdes non capitalisables, compatibilité avec le PLUi local pour les opérations de transformation ou division, historique fiscal et urbanistique propre.
Ces critères ne sont pas éliminatoires en eux-mêmes mais ils impactent le prix d’offre et les délais. Sur des dossiers complexes, ils peuvent allonger la phase d’études préalables d’une à trois semaines, ce qui modifie notre planning d’engagement.
Et si mon bien ne rentre pas dans ces critères ?
Si votre bien ne rentre pas dans nos critères, nous vous le dirons dès le premier appel. Cette honnêteté évite des semaines de faux espoirs et de visites inutiles. Voir notre article sur nos critères de rejet.
Dans ces cas, nous orientons régulièrement les vendeurs vers nos partenaires (agences spécialisées, gestionnaires locatifs, conseils en patrimoine) qui pourront proposer une solution adaptée. La mise en relation est gratuite et nous ne percevons aucune commission de la part de ces partenaires.
Un cadre clair, des engagements précis
Nos critères ne sont pas négociables sur l’essentiel (périmètre intra-muros, plafond, plancher) mais ils sont volontairement larges sur la typologie et l’état du bien. Si votre situation correspond, vous bénéficiez de notre process en 7 jours et de notre engagement contractuel ferme.
Pour vérifier en quelques minutes si votre bien correspond, demandez un rachat rapide. Premier diagnostic gratuit et sans engagement sous 24 heures.
