Mis à jour le 05/09/2026
Attendre que le marché remonte n’a de sens que si la hausse espérée dépasse ce que l’attente vous coûte. Le marché marseillais s’est stabilisé après la baisse de 2023-2024 et repart légèrement en 2026 : environ +2,8 % sur douze mois, mais encore −3,3 % sur deux ans en données DVF glissantes (1er septembre 2026). La reprise existe, mais elle est lente : sur la plupart des dossiers, elle ne compense pas une année de charges, de taxe foncière, de vacance et de capital immobilisé.
Où en est vraiment le marché marseillais en 2026 ?
Les repères, estimés à partir des ventes notariales DVF au 1er septembre 2026 : environ 3 350 à 3 500 €/m² toutes surfaces confondues à Marseille, autour de 3 300 €/m² pour un appartement. L’écart entre arrondissements pèse bien plus lourd que la variation annuelle : environ 5 050 €/m² pour un appartement dans le 13007 et 4 310 dans le 13008, contre 1 600 dans le 13014 et 1 460 dans le 13015. Attendre douze mois rapporte quelques points de pourcentage ; changer de rue peut changer le prix du simple au triple.
Les tendances divergent selon la source : le même marché est « en hausse de 2,8 % » sur douze mois, « en baisse de 3,3 % » sur deux ans, en hausse d’environ 11 % sur cinq ans. Aucune ne prédit les deux prochaines années. Côté volumes, la base DVF recense 12 584 ventes en 2023 et 10 850 en 2024 ; les 5 117 de 2025 restent partielles, la base n’étant pas close. Le marché est moins liquide qu’en 2021-2022, ce qui allonge les délais sur les biens moyens : c’est aussi ce qui détermine le meilleur moment pour vendre.
Si vous êtes pressé, comparez les quatre façons de vendre rapidement son appartement à Marseille : agence, marchand de biens, enchères ou investisseur.
Combien coûte réellement une année d’attente ?
Quelles dépenses courent pendant que vous attendez ?
Faites la liste avec vos propres montants : taxe foncière, charges de copropriété (chauffage collectif, ascenseur et gardien pèsent lourd dans les copropriétés des années 1960-1970), assurance propriétaire non occupant si le bien est vide, entretien, appels de fonds pour travaux votés, échéances de prêt. Ajoutez le coût d’opportunité : ce capital immobilisé ne travaille pas ailleurs.
Si le logement est vacant, deux lignes s’ajoutent : le loyer que vous ne percevez pas, et la taxe sur les logements vacants. Marseille est en zone tendue : un logement habitable vacant depuis au moins un an au 1er janvier est taxé à 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, puis 34 % ensuite. Des exonérations existent (occupation de plus de 90 jours consécutifs, travaux supérieurs à 25 % de la valeur, bien mis en vente au prix du marché sans trouver preneur, indivision bloquée). La loi de finances 2026 fusionne TLV et THLV en une taxe unique applicable en 2027, que les communes pourront majorer.
Comment comparer « vendre maintenant » et « vendre plus tard » ?
La méthode tient en une soustraction : d’un côté la plus-value espérée sur la période d’attente, de l’autre le total des coûts ci-dessus, moins les loyers nets encaissés si le bien est loué. Si le premier terme ne dépasse pas nettement le second, attendre ne rapporte rien, et vous portez un risque de marché.
Un exemple d’école, à remplacer par vos chiffres. Hypothèse : un appartement valorisé 300 000 €, vacant, avec 1 500 € de taxe foncière et 2 400 € de charges annuelles, soit près de 4 000 € par an avant taxe sur les logements vacants et coût d’opportunité. Deux ans d’attente exigent alors plus de 3 % de hausse rien que pour couvrir ces frais. Sur un bien loué au prix du marché, l’arbitrage est bien plus équilibré : c’est la vacance qui fait basculer le calcul, pas la prévision de prix.
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Quels biens ne peuvent pas se permettre d’attendre ?
Sur certains dossiers, l’attente ne coûte pas que de l’argent : elle détruit de la valeur.
Les logements classés F ou G au DPE. Le calendrier de la loi Climat est fixé : G interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 (nouveaux baux, renouvellements, reconductions), F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. Chaque année réduit le nombre d’acquéreurs. Une nuance en votre faveur : la réforme du DPE de janvier 2026 a abaissé le coefficient d’énergie primaire de l’électricité de 2,3 à 1,9, et environ 850 000 logements chauffés à l’électricité gagnent une classe sans travaux, via une attestation de recalcul gratuite de l’ADEME. Vérifiez-le avant de conclure que votre bien est bloqué ; notre cas concret d’un DPE G dans le 13010 montre comment se déroule la vente.
Les successions et indivisions vacantes. Aucun loyer n’entre, les charges courent, la taxe sur les logements vacants peut tomber et les désaccords s’installent. Le Code civil rappelle que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision : la sortie est un droit. Notre guide de la vente en succession à Marseille détaille les étapes et les pièces à réunir.
Les immeubles fragilisés ou sous arrêté. La Ville mène environ 2 300 interventions de contrôle par an et publie les arrêtés de mise en sécurité par arrondissement sur le site de la Ville de Marseille ; la délibération du 18 décembre 2025 impose des diagnostics structurels décennaux sur quatre périmètres. Un arrêté suit le bien : la vente reste possible, mais les travaux prescrits, astreintes ou travaux d’office aux frais du propriétaire ne disparaissent pas avec le temps. Voir notre guide pour vendre un bien dégradé.
Quels biens peuvent attendre sereinement ?
L’attente est souvent raisonnable pour un bien loué au prix du marché, avec un locataire solvable et une copropriété saine : le rendement encaissé compense le portage et il n’y a pas de vacance. Elle l’est aussi dans les secteurs les plus recherchés : le sud et le littoral, où l’on atteint environ 9 240 €/m² au Roucas-Blanc (estimations d’août 2026) et où la demande reste structurellement supérieure à l’offre.
Elle se justifie aussi si un chantier ciblé et court est réellement finançable : à Marseille, les coûts sont environ 23 % inférieurs à la moyenne nationale, de 250 à 500 €/m² pour un rafraîchissement et de 700 à 1 200 €/m² pour une rénovation complète (août 2026). Attention : un chantier qui s’éternise cumule les deux coûts. Nous comparons les deux logiques dans notre article vendre rapidement ou au meilleur prix.
La fiscalité peut-elle justifier d’attendre ?
Parfois, mais rarement pour quelques mois. Sur une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value est taxée à 36,2 % avant abattements (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), avec une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette. L’abattement est nul les cinq premières années : l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. La résidence principale reste exonérée.
Si vous approchez d’un palier, faites calculer l’écart par votre notaire : il dépend de votre prix d’acquisition et des forfaits retenus (7,5 % de frais, 15 % de travaux après cinq ans). Les fiches de service-public.fr donnent le cadre ; seul le notaire chiffre votre cas.
Quelles erreurs de raisonnement reviennent le plus souvent ?
- L’ancrage au prix d’achat. Le marché ne connaît pas votre prix d’acquisition ; il ne regarde que l’offre et la demande d’aujourd’hui.
- Confondre patrimoine et liquidité. Un bien estimé 400 000 € ne vaut ce montant que le jour où l’acte est signé. Une estimation n’est pas une offre.
- Oublier les visites qui n’aboutissent pas. Un bien affiché trop longtemps se dévalue : les acquéreurs y voient un défaut caché.
- Attendre sans critère de sortie. Fixez à l’avance la date et le prix qui déclencheront votre décision : sinon, l’attente n’est plus une stratégie, mais une absence de décision.
Vendre à un marchand de biens : la voie médiane
GNE Immobilier achète pour son compte, comptant, sans condition suspensive de prêt et sans commission pour vous : une visite, une offre ferme écrite sous 48 h, puis la signature chez le notaire en trois à six semaines si le dossier est prêt. Le bien est repris en l’état, avec ses travaux, son locataire, son DPE et ses contraintes de copropriété.
La contrepartie est claire : le prix est inférieur à celui qu’atteindrait le bien rénové et vendu à un particulier, généralement de 10 à 25 % selon l’état et le délai. Cette décote couvre les travaux, le portage, la fiscalité et la marge. Elle se compare non au prix affiché, mais au net encaissé après des mois de mise en vente, de charges et de négociation. Sur un bien vacant, dégradé ou bloqué, l’écart est souvent bien plus faible qu’imaginé. La page vendre un bien résume la marche à suivre. Pour chiffrer l’écart entre les deux options sur votre bien, utilisez notre comparateur agence ou marchand de biens.
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Questions fréquentes
Le marché immobilier marseillais va-t-il remonter en 2027 ?
Personne ne peut vous le garantir. Au 1er septembre 2026, le marché est stabilisé après la baisse de 2023-2024 et en légère reprise, avec des lectures divergentes : environ +2,8 % sur douze mois, mais −3,3 % sur deux ans en DVF glissant. Une reprise lente ne couvre pas le coût d’une année d’attente sur un bien vacant.
Combien coûte une année d’attente sur un bien vacant ?
Additionnez taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, entretien, appels de fonds, loyers non perçus et taxe sur les logements vacants (17 % de la valeur locative cadastrale la première année, 34 % ensuite). Ajoutez le rendement que ce capital produirait ailleurs : le total dépasse souvent la hausse espérée.
Vaut-il mieux louer en attendant de vendre ?
Louer supprime la vacance et la taxe sur les logements vacants, mais engage : le bail se poursuit avec l’acquéreur, un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficie d’une protection en cas de congé pour vente, et un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025.
Faut-il attendre 22 ans de détention pour vendre ?
Seulement si l’échéance est proche et l’écart significatif. L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans, avec des abattements dès la 6e année. Faites chiffrer le gain par votre notaire et comparez-le au coût de portage.
Vendre à un marchand de biens, c’est perdre combien ?
Généralement 10 à 25 % par rapport au prix qu’atteindrait le bien rénové et vendu à un particulier, selon l’état et le délai. En face : aucune commission, aucune condition suspensive de prêt, une offre ferme sous 48 h, un acte en trois à six semaines et un bien repris en l’état. Comparez en net encaissé, pas en prix affiché.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
