Donner un bien immobilier à ses enfants avant de le vendre est l’une des stratégies patrimoniales les plus efficaces pour purger une plus-value latente et transmettre en franchise de droits. Bien orchestrée, l’opération combine l’abattement de 100 000 € par enfant et par parent tous les 15 ans (article 779 du CGI) avec la revalorisation du prix d’acquisition des donataires (article 150 V CGI), ce qui peut annuler totalement la fiscalité sur la cession ultérieure. À Marseille, où les biens familiaux acquis dans les années 1980-2000 ont souvent doublé ou triplé de valeur (Bompard, Roucas-Blanc, La Pomme, Saint-Loup, Mazargues), cette stratégie est largement pratiquée. Notre équipe vous explique précisément le mécanisme, ses limites et ses pièges.
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Le mécanisme de la donation-cession
L’idée est simple : au lieu de vendre un bien et donner le prix à ses enfants (ce qui implique de payer d’abord la plus-value), on donne d’abord le bien aux enfants, qui le vendent ensuite. La plus-value étant calculée sur la différence entre prix de vente et valeur retenue dans la donation (et non plus le prix d’acquisition originel), elle est purgée ou drastiquement réduite.
Pour les biens reçus en héritage, notre page dédiée explique comment vendre un bien en succession à Marseille, avec l’accord des héritiers et le notaire de la succession.
Étape 1 : La donation
Le parent donne le bien (ou une quote-part) à un ou plusieurs enfants. La donation est notariée (acte authentique obligatoire pour un immeuble, article 931 du Code civil) et donne lieu à perception des droits de mutation à titre gratuit (DMTG).
Étape 2 : La revente
Les enfants vendent le bien (ou leur quote-part). La plus-value imposable est calculée selon l’article 150 V du CGI :
Prix de cession − valeur déclarée dans la donation
Si la vente intervient peu après la donation au même prix que la valorisation, la plus-value est nulle : elle a été purgée.
L’abattement clé : 100 000 € par enfant et par parent
L’article 779 I du CGI prévoit, pour les donations en ligne directe (parent → enfant), un abattement de 100 000 € par enfant et par parent, renouvelable tous les 15 ans.
Concrètement :
- Un couple avec 2 enfants peut donner 400 000 € en franchise tous les 15 ans (2 parents × 2 enfants × 100 000 €).
- Un couple avec 3 enfants : 600 000 € en franchise.
- Un parent seul avec 1 enfant : 100 000 €.
Au-delà de l’abattement, le barème progressif des droits de donation s’applique (article 777 CGI), allant de 5 % (jusqu’à 8 072 €) à 45 % (au-delà de 1 805 677 €).
Autres abattements cumulables
- Donation aux petits-enfants : abattement 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant (art. 790 B CGI), cumulable avec la donation parents-enfants.
- Donation aux arrière-petits-enfants : abattement 5 310 € (art. 790 D CGI).
- Don familial Sarkozy : 31 865 € en numéraire (uniquement, pas pour immobilier).
- Personne handicapée : abattement supplémentaire de 159 325 € (art. 779 II CGI).
Exemple type : Marseille 7e (Roucas-Blanc)
Situation initiale. M. et Mme M., 68 et 65 ans, propriétaires d’une villa de 180 m² au Roucas-Blanc, acquise 290 000 € en 1998. Valeur actuelle : 1 250 000 €. Plus-value latente : 960 000 €. Deux enfants majeurs.
Scénario 1 : Vente directe par les parents
- Plus-value imposable : 960 000 € (avant abattements durée détention).
- Abattements (1998 → 2026, 28 ans) : IR exonéré à 22 ans → exonération IR totale. PS exonérés à 30 ans → 28/30 ≈ 93,3 % d’abattement PS.
- Plus-value PS résiduelle imposable : 960 000 × 6,7 % = 64 320 €.
- PS dus : 64 320 × 17,2 % = 11 063 €.
- Surtaxe art. 1609 nonies G CGI : sur 64 320 €, 0 € (en-dessous de 50 K€ après abattements).
- Total fiscal vendeur : 11 063 €.
- Reste à donner aux enfants : 1 250 000 − 11 063 ≈ 1 238 937 €.
- DMTG sur 1 238 937 € donné, abattement 400 000 € → 838 937 € taxables → ≈ 158 000 € de droits.
- Coût global : 11 063 + 158 000 ≈ 169 000 €.
Scénario 2 : Donation préalable puis vente par les enfants
- Donation de la villa aux 2 enfants à valeur de marché 1 250 000 €.
- Abattements : 400 000 € (4 abattements de 100 000 €).
- Base taxable DMTG : 850 000 €.
- Droits DMTG : environ 162 000 € (barème art. 777).
- Réduction Dutreil-type ou pacte adjoint : non applicable ici, mais possibles selon montage.
- Les enfants revendent le bien 1 250 000 € → plus-value = 0 → fiscalité plus-value : 0 €.
- Coût global : 162 000 € (DMTG uniquement).
Économie
Le scénario 2 économise environ 7 000 €, mais surtout :
- les enfants reçoivent un bien net ;
- la transmission est anticipée (moins d’incertitudes successorales) ;
- les parents ne supportent plus la fiscalité personnelle.
Quand la plus-value n’est pas encore atténuée (bien détenu moins de 22 ans), l’économie est massivement supérieure.
Exemple 2 : Marseille 6e (Castellane)
Situation. M. R., 60 ans, propriétaire d’un T3 acquis 180 000 € en 2018, valeur actuelle 380 000 €. Plus-value latente 200 000 €. Trois enfants.
Vente directe
- PV : 200 000 €.
- Abattements (8 ans détention) : aucun (commence à 6e année, ratio 6 % par an au-delà). Au bout de 8 ans : abattement IR 6 % × 3 = 18 %, PS 1,65 % × 3 = 4,95 %.
- PV imposable IR : 200 000 × 82 % = 164 000 €.
- PV imposable PS : 200 000 × 95,05 % = 190 100 €.
- IR : 164 000 × 19 % = 31 160 €.
- PS : 190 100 × 17,2 % = 32 697 €.
- Surtaxe : sur 164 000 € PV IR, environ 6 % = 9 840 €.
- Total : ≈ 73 700 €.
Donation-cession
- Donation aux 3 enfants à 380 000 €. Abattement 300 000 € (3 × 100 000). Base taxable 80 000 €. Droits ≈ 8 500 €.
- Revente immédiate à 380 000 € → PV = 0.
- Total : 8 500 €.
Économie : 65 200 €, et le bien sort du patrimoine des parents (effet IFI et succession).
Précautions essentielles
1. Ordre chronologique strict : donner AVANT de vendre
La donation doit être antérieure à toute promesse, compromis ou démarche commerciale formalisée. Sinon, l’administration peut requalifier en donation déguisée du prix et imposer la plus-value sur la tête du parent.
Jurisprudence clé : Conseil d’État, 30 décembre 2011, n° 330940, la donation-cession est licite à condition que la donation soit réellement parfaite et l’intention libérale réelle avant toute négociation de vente engagée.
2. La donation doit être réelle
Pas de réserve d’usufruit anormale, pas de clause de retour conventionnel abusive, pas de rétrocession du prix de vente au parent. Les enfants doivent réellement disposer du prix.
3. Pas de revente “préprogrammée” avant la donation
Si un compromis est déjà signé au nom du parent, trop tard. Le fisc considère la donation comme un montage artificiel. Idéal : 6 mois minimum entre donation et compromis, sans engagement formel préalable.
4. Réserve d’usufruit possible
On peut donner la nue-propriété seulement, en conservant l’usufruit. Avantages : DMTG calculés sur la nue-propriété seule (barème art. 669 CGI), donateur garde l’usage. Mais la vente du bien démembrée nécessite l’accord usufruitier + nu-propriétaires.
5. Pacte adjoint, démembrement, donation-partage
Selon les configurations, les outils d’ingénierie patrimoniale (donation-partage art. 1075 Code civil, démembrement, conventions de quasi-usufruit) optimisent encore l’opération. Notaire et avocat fiscaliste indispensables.
Les pièges classiques
Vendre trop vite après la donation
Si la vente intervient quelques semaines après la donation à un prix très supérieur, le fisc peut soupçonner une sous-évaluation de la donation. Conseil : évaluer précisément au prix de marché documenté.
Sous-évaluer la donation pour réduire DMTG
Tentation classique mais piège majeur : la sous-évaluation diminue les DMTG mais ré-augmente la plus-value à la cession. Pire, en cas de contrôle, redressement DMTG + intérêts + majorations 40 % (manquement délibéré).
Donner à un mineur sans précaution
Donation à un enfant mineur : vente ultérieure soumise à autorisation du juge des tutelles (article 387-1 du Code civil), procédure lourde. Le passage par une SCI familiale est souvent plus simple.
Ignorer l’IFI
Donner à ses enfants majeurs sort le bien de l’assiette IFI des parents (gain), mais peut faire entrer le bien dans l’assiette IFI des enfants si ces derniers franchissent le seuil de 1,3 M€.
Combiner donation et apport en SCI
Une stratégie particulièrement efficace consiste à :
- Apporter le bien à une SCI familiale (parents seuls associés).
- Donner les parts SCI aux enfants progressivement, avec une décote (5-15 %) liée à l’illiquidité.
- Vendre les parts SCI ultérieurement.
Cela combine le report d’imposition par apport et la souplesse de la donation progressive.
Notre rôle de marchand de biens
Chez GNE Immobilier (carte T, garantie financière, RCP, conformité loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970), nous accompagnons souvent les familles qui finalisent une stratégie de donation-cession. Notre estimation gratuite, confidentielle et sous 72 heures fournit la valeur de marché documentée, indispensable au notaire pour sécuriser l’acte de donation. Nous rachetons aussi en direct, dans certaines configurations, pour finaliser rapidement la cession après donation.
Pour aller plus loin
- Apporter son bien en société (SCI) avant vente
- Vente à soi-même (OBO) à Marseille
- Pacte Dutreil immobilier (société immobilière)
- Vendre sa résidence principale : exonération plus-value
- Vendre une résidence secondaire : fiscalité 2026
- Vendre une succession à 3 générations
- Marchand de biens à Marseille
Conclusion : la donation-cession, l’outil patrimonial #1 si elle est bien orchestrée
Donner avant de vendre est l’une des stratégies fiscales les plus puissantes du Code général des impôts. Mais elle exige rigueur juridique, antériorité réelle et accompagnement notarial expert. À Marseille, les biens familiaux à forte plus-value latente sont les premiers candidats. GNE Immobilier vous accompagne sur la partie cession et chiffrage marché.
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