L’encadrement des loyers est l’un des sujets qui inquiète le plus les investisseurs immobiliers depuis 2018. Codifié à l’article 140 de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, ce dispositif autorise les villes situées en zone tendue à plafonner les loyers à la relocation. Marseille n’est, à ce jour, pas concernée, mais les autres grandes métropoles le sont (Paris, Lille, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble), et la question revient régulièrement à l’agenda municipal marseillais. Pour les propriétaires bailleurs envisageant de vendre, comprendre les enjeux est crucial : impact sur la valeur, perspective réglementaire, comparaison entre villes. Notre équipe vous livre l’état du droit, les chiffres et les perspectives.
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Le mécanisme de l’encadrement des loyers
Cadre légal
L’article 140 de la loi ELAN réintroduit, à titre expérimental, l’encadrement des loyers que la loi ALUR de 2014 avait instauré puis le Conseil d’État avait remis en cause pour Paris en 2017. Le dispositif prévoit :
Les droits des locataires et la reprise des baux sont détaillés sur notre page pour vendre un immeuble occupé à Marseille.
- Demande de la commune ou de l’EPCI ;
- Autorisation par décret ;
- Fixation par le préfet d’un loyer de référence par catégorie de bien et secteur ;
- Plafond = loyer de référence + 20 % maximum ;
- Plancher = loyer de référence − 30 % (rarement utilisé) ;
- Sanctions : amendes administratives jusqu’à 5 000 € (personne physique), 15 000 € (morale) en cas de dépassement (article 140 IX loi ELAN).
Mode de calcul
L’observatoire local des loyers (OLL) collecte les loyers réels par :
- type de bien (T1, T2, T3, T4+) ;
- époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990) ;
- meublé ou non meublé ;
- secteur géographique (zonage fin).
Le préfet publie chaque année un arrêté fixant le loyer médian de référence par catégorie. Le bailleur doit respecter le plafond +20 % sauf à appliquer un “complément de loyer” justifié par des caractéristiques exceptionnelles du bien (vue, terrasse, prestations haut de gamme).
Les villes actuellement concernées
Au 1er janvier 2026 :
| Ville / EPCI | Mise en œuvre | Particularités |
|---|---|---|
| Paris | Depuis juillet 2019 (puis confirmé 2020) | Premier territoire, dispositif arrivé à maturité |
| Lille (et MEL : Lille, Hellemmes, Lomme) | Depuis mars 2020 | Premier hors Paris |
| Plaine Commune (9 villes 93) | Depuis juin 2021 | Banlieue parisienne nord |
| Est Ensemble (9 villes 93) | Depuis décembre 2021 | Banlieue parisienne est |
| Lyon-Villeurbanne | Depuis novembre 2021 | Métropole de Lyon |
| Bordeaux | Depuis juillet 2022 | Centre urbain |
| Montpellier (commune) | Depuis juillet 2022 | Centre urbain |
L’encadrement est expérimental jusqu’à fin 2026 selon la loi ELAN, avec prolongations probables ou pérennisation envisagée.
Et Marseille ?
À ce jour (mai 2026), Marseille n’a pas mis en place d’encadrement des loyers. Plusieurs raisons :
1. La zone tendue, oui, mais…
Marseille est classée en zone tendue au sens du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (zone A pour certains arrondissements), ce qui ouvre la possibilité légale d’encadrer. Mais la demande doit émaner de la commune ou de la métropole.
2. Une volonté politique fluctuante
Le sujet revient régulièrement à l’agenda du Conseil municipal et de la Métropole Aix-Marseille-Provence. Plusieurs études ont été lancées (notamment par l’AdiL 13 et l’observatoire des loyers PACA), mais aucune décision politique tranchée n’a été prise à ce jour pour 2026-2027.
3. Un marché locatif hétérogène
Marseille présente des écarts considérables entre arrondissements : un T2 se loue 460 € dans le 14e, 1 100 € dans le 8e. Construire un référentiel applicable à toute la ville est techniquement complexe. Les opposants à l’encadrement soulignent qu’un plafond uniforme pénaliserait l’investissement dans les quartiers déjà fragilisés.
4. Une perspective réelle à moyen terme
Plusieurs élus marseillais et métropolitains se sont prononcés favorablement à l’expérimentation. Une mise en œuvre horizon 2027-2028 n’est pas exclue, notamment si la pression locative continue à augmenter (Euroméditerranée, attractivité post-2030).
Impact concret sur la valeur d’un bien
Là où l’encadrement existe : effet sur le prix de vente
Les études (notamment ANIL, Observatoire Clameur, IPSOS) montrent un impact mesuré :
- Décote moyenne 3-7 % sur les biens locatifs (vs équivalents en zone non encadrée).
- Stagnation/ajustement à la baisse des loyers sur 2-3 ans, puis stabilisation.
- Marché de la vente paradoxalement actif : les investisseurs déçus revendent à des particuliers en résidence principale.
À Marseille (non encadrée) : opportunité ou risque ?
Pour un investisseur bailleur :
- Si l’encadrement n’arrive pas : statu quo, marché libre, possibilité de monter les loyers à chaque relocation selon le marché.
- Si l’encadrement arrive en 2027-2028 : risque de perte de valeur 3-7 %, mais étalé sur 2-3 ans.
Pour les vendeurs envisageant de céder en 2026-2027 : profiter du marché non encadré actuel peut être pertinent, surtout si vos loyers actuels sont bas (et qu’un acquéreur pourrait raisonnablement les augmenter à la relocation).
Comment l’encadrement affecterait-il le marché marseillais ?
Scénario simulé sur des biens types
T2 Préfecture (6e)
- Loyer actuel libre : 850 €.
- Loyer médian observé : 720 €. Plafond hypothétique +20 % : 864 €. Effet ≈ neutre.
- Décote prix : faible (1-2 %).
T2 La Joliette (2e)
- Loyer actuel libre : 920 €.
- Loyer médian : 750 €. Plafond +20 % : 900 €. Légère contrainte.
- Décote prix : 3-5 %.
T3 Saint-Mauront (3e)
- Loyer actuel libre : 780 €.
- Loyer médian : 580 €. Plafond +20 % : 696 €. Contrainte forte (84 € de moins par mois).
- Décote prix : 5-8 %.
T3 Roucas-Blanc (8e)
- Loyer actuel libre : 1 850 €.
- Loyer médian : 1 350 €. Plafond +20 % : 1 620 €. Contrainte (230 € de moins par mois), mais complément de loyer probable (vue, prestations).
- Décote prix : 3-5 %.
Conclusion : impact très variable selon arrondissement et qualité du bien.
Conseils pour les propriétaires bailleurs marseillais
1. Suivre l’actualité réglementaire
Surveillez les délibérations du Conseil municipal de Marseille et du Conseil de la Métropole. Une consultation publique précédera toute mise en œuvre.
2. Stabiliser les loyers actuels
Si l’encadrement arrive, les loyers en vigueur au moment de la mise en place sont rapportés à leur référence : si vous facturez trop haut, vous devrez baisser à la prochaine relocation. Anticiper en alignant progressivement sur les références observatoire.
3. Documenter les compléments de loyer
Si votre bien a de vraies particularités (vue mer, terrasse, dernier étage, prestations haut de gamme), photographiez et conservez les preuves : elles justifieront un complément de loyer si l’encadrement arrive.
4. Privilégier la qualité du bien
Les biens bien situés, bien rénovés subissent moins de décote en cas d’encadrement. Les biens à problèmes (DPE F/G, copropriété dégradée) sont les premiers à voir leur valeur chuter.
5. Étudier la vente en marché libre maintenant
Si vous envisagez de vendre dans les 2-3 ans, vendre avant l’encadrement maximise le prix.
Exemple Marseille 2e (La Joliette)
Situation. M. F., investisseur depuis 2015 sur un T2 à La Joliette acquis 175 000 €, valeur actuelle 245 000 €. Loyer actuel 880 €/mois.
Hypothèse 1 : Conservation, encadrement arrive en 2027.
- Loyer ramené à 850 € (plafond +20 %).
- Perte loyers : 360 €/an.
- Décote prochaine vente (en 2030) : ≈ 4 %, soit 10 000 € de moins.
- Coût total estimé : 11 000 €.
Hypothèse 2 : Vente en 2026 à GNE Immobilier.
- Prix net vendeur : ≈ 230 000 € (légère décote pour rapidité).
- Économie vs encadrement : 0-5 000 € selon prix.
- Capital re-déployable immédiatement.
Le calcul dépend de chaque dossier. Un audit personnalisé est indispensable.
Et la loi Lemaire 2024 / Le Meur sur les meublés touristiques ?
À noter : la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite “loi Le Meur”) sur les meublés de tourisme renforce considérablement les contraintes sur les biens en location courte (Airbnb), avec autorisation préalable de changement d’usage, abaissement du plafond de nuits, fiscalité durcie. Ces nouvelles règles réduisent l’attractivité du locatif touristique à Marseille, ce qui peut renforcer l’argumentation d’une éventuelle régulation des loyers à terme. Voir notre article dédié.
Notre intervention
GNE Immobilier (carte T, garantie financière, RCP, conformité loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970) accompagne les investisseurs marseillais et provençaux dans leurs arbitrages. Notre estimation gratuite et confidentielle prend en compte les perspectives réglementaires et la qualité réelle du bien dans son micro-marché.
Pour aller plus loin
- Vendre un bien locatif : calculer le rendement net-net
- Vendre un bien meublé touristique Airbnb à Marseille
- Vendre un bien loué loi 1989
- Vendre un bien loué occupé difficile
- Vendre une résidence secondaire : fiscalité 2026
- Acquisition d’immeuble locatif à Marseille
- Marchand de biens à Marseille
Conclusion : Marseille reste libre, mais préparez l’avenir
L’encadrement des loyers ne s’applique pas à Marseille en 2026. Mais le sujet est en discussion politique récurrente. Si vous êtes investisseur, profitez du marché actuel pour optimiser votre patrimoine, soit en arbitrant en faveur de la vente, soit en sécurisant vos baux et la qualité de vos biens. GNE Immobilier vous y aide.
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