Vous possédez un appartement ou un immeuble à Marseille, par exemple à la Belle-de-Mai (3e), à Saint-Antoine (15e) ou à Malpassé (13e), et l’un de vos locataires accumule plusieurs mois, voire plusieurs années d’impayés. La procédure d’expulsion s’enlise, les huissiers tournent, le commandement de payer reste lettre morte, et chaque mois qui passe vous fait perdre des centaines d’euros. La tentation est forte de vendre le bien tel quel, locataire en place avec sa dette, plutôt que de continuer une procédure incertaine. Bonne nouvelle : c’est juridiquement possible et fiscalement encadré. Cet article, rédigé par les marchands de biens GNE Immobilier, explique en détail le mécanisme de cession de créance article 1689 du Code civil, l’impact sur le prix de vente, le sort de la procédure en cours, et illustre par des exemples marseillais. Vous trouverez la marche à suivre pour vendre un bien pour solder ses dettes sur notre page consacrée à ce sujet. Sur ce point, voyez aussi notre article consacré à ce thème : jurisprudence sur les loyers impayés à Marseille.
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Le cadre juridique : deux contrats distincts mais simultanés
1. La vente du bien immobilier
Comme pour toute vente, le bien est cédé à l’acquéreur, qui devient nouveau bailleur dès la signature de l’acte authentique. En application de l’article 1743 du Code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le bail se poursuit avec l’acquéreur, et le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux.
Si des locataires sont en place, voyez comment vendre un immeuble occupé à Marseille, baux en cours repris par l’acquéreur. Si des dettes ou une saisie pèsent sur le bien, voyez comment vendre un bien en cas de surendettement à Marseille avant la vente forcée.
2. La cession de la créance d’impayés : article 1689 du Code civil
La créance d’impayés (loyers, charges, intérêts, dépens de procédure) appartient au bailleur au jour de la vente. Elle est juridiquement distincte du bail et n’est pas automatiquement transférée à l’acquéreur. Pour que celui-ci puisse récupérer les sommes dues, le vendeur doit lui céder la créance par un acte spécifique : la cession de créance régie par les articles 1321 à 1326 du Code civil (anciennement article 1689 avant la réforme du 10 février 2016).
Le mécanisme :
- Le cédant (le vendeur) transfère au cessionnaire (l’acquéreur) la créance détenue sur le débiteur cédé (le locataire).
- Cette cession peut être à titre onéreux (l’acquéreur paie un prix pour reprendre la créance, souvent décoté de 30 à 90 % selon les chances de recouvrement) ou à titre gratuit (intégrée dans la négociation globale de la vente immobilière).
- La cession doit être notifiée au débiteur cédé par exploit de commissaire de justice (huissier) ou être acceptée dans un acte authentique pour être opposable (article 1324 du Code civil).
Pourquoi céder la créance ?
Sans cession formelle, l’acquéreur ne peut pas réclamer les loyers échus avant la vente. Le vendeur garde la titularité de la créance mais perd l’effet de levier que représentait le bien occupé. Concrètement, il devient plus difficile pour le vendeur d’engager seul une expulsion (puisqu’il n’est plus bailleur), et le locataire défaillant peut profiter du flou pour ne plus rien payer du tout.
Comment se négocie la cession de créance
Évaluation de la créance
La créance n’a pas la valeur nominale des impayés. Elle vaut ce que l’on peut raisonnablement en recouvrer. On applique une décote qui dépend de :
- La solvabilité du locataire : présence d’une caution physique ou bancaire (Visale), revenus saisissables, patrimoine ;
- L’ancienneté de la dette : plus elle est ancienne, plus elle se prescrit (la prescription des loyers est de 3 ans, article 2224 du Code civil) ;
- L’état de la procédure : commandement de payer délivré ? Assignation en cours ? Jugement de résiliation obtenu ? Concours de la force publique demandé ?
- L’existence de garanties : caution, GLI, Visale, dépôt de garantie.
Décote typique
| Configuration | Décote sur la créance |
|---|---|
| Locataire en place avec caution solvable, jugement obtenu, expulsion programmée | 10 à 30 % |
| Locataire en place sans caution, jugement obtenu, prêt à signer un échéancier | 40 à 60 % |
| Locataire en place sans caution, procédure enlisée depuis > 2 ans | 70 à 90 % |
| Locataire fantôme, adresse inconnue, dette ancienne | 95 à 100 % |
Exemple chiffré : Vente d’un T3 à Marseille 14e (Saint-Joseph)
Le locataire ne paie plus depuis 18 mois. Loyer + charges 760 € × 18 = 13 680 € d’arriérés. Frais d’huissier déjà engagés : 1 240 €. Commandement de payer délivré, assignation au TJ programmée.
- Valeur de marché du T3 occupé : 138 000 €.
- Créance d’impayés : 14 920 €.
- L’acquéreur propose : prix bien occupé 132 000 € + cession de créance à 30 % de sa valeur, soit 4 476 €.
- Total encaissé par le vendeur : 136 476 €.
- L’acquéreur récupère le pouvoir d’expulser ET la créance de 14 920 € à recouvrer pour son propre compte.
Le vendeur évite de poursuivre une procédure longue, hasardeuse et coûteuse. L’acquéreur, marchand de biens ou investisseur aguerri, dispose des outils (équipe juridique, huissier dédié, négociation directe) pour transformer 4 476 € en 8 000 ou 10 000 € recouvrés.
Impact sur le prix de vente du bien
Au-delà de la cession de créance, la présence d’un locataire défaillant en place fait elle-même chuter la valeur du bien. Cette décote bien occupé défaillant se cumule à la classique décote bien occupé (10 à 30 % selon les baux loi 1989) :
| Profil locataire | Décote vs valeur libre |
|---|---|
| Locataire à jour, bail récent, loyer aligné marché | 10 à 15 % |
| Locataire à jour, loyer sous-évalué (bail ancien) | 15 à 25 % |
| Locataire en impayés, procédure en cours, jugement obtenu | 20 à 35 % |
| Locataire en impayés, sans procédure, situation conflictuelle | 30 à 45 % |
| Squatteur ou occupant sans droit ni titre | 40 à 60 % |
Procédures en cours : qui en hérite ?
Si une procédure d’expulsion est en cours
L’acquéreur, devenu nouveau bailleur, peut :
- Reprendre la procédure : il devient demandeur en lieu et place du vendeur, par signification d’intervention forcée ou substitution de partie ;
- Abandonner la procédure s’il préfère négocier amiablement ou attendre l’amélioration de la situation du locataire ;
- Engager une nouvelle procédure si l’ancienne est mal engagée techniquement.
Le coût de cette reprise (frais d’avocat, d’huissier, droits de greffe) doit être anticipé dans le prix d’achat ou dans la décote de la créance.
Si un jugement de résiliation a été rendu
Le bail est résilié de plein droit. L’expulsion peut être poursuivie par l’acquéreur, qui doit obtenir le concours de la force publique auprès du préfet (article L. 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution). Délai habituel à Marseille : 3 à 8 mois selon les zones et la trêve hivernale.
Si l’huissier a déjà signifié le commandement de quitter les lieux
L’acquéreur peut directement requérir l’expulsion avec le concours du préfet, en justifiant de sa qualité de nouveau propriétaire par l’acte authentique.
Le sort des cautions et garanties
Caution physique (personne se portant caution)
L’acte de cautionnement est strictement personnel. La caution s’engage envers le bailleur initial, identifié dans l’acte. Le transfert au nouveau bailleur n’est pas automatique et exige soit :
- Une clause expresse dans l’acte de cautionnement prévoyant la transmission au nouveau bailleur en cas de mutation ;
- Le consentement exprès de la caution.
À défaut, l’acquéreur perd le bénéfice de la caution. Cette perte doit être anticipée dans la négociation (décote supplémentaire).
Visale et garanties d’État
La garantie Visale (Action Logement) prévoit le transfert automatique au nouveau bailleur. Vérifier l’attestation et la durée résiduelle de la garantie.
Garantie loyers impayés (GLI)
Les contrats GLI privés (Galian, Macif, Solly Azar…) prévoient généralement le transfert au nouveau bailleur sous condition de notification dans les 30 jours suivant la vente. Vérifier les CGV du contrat.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie versé par le locataire reste acquis au bailleur jusqu’à la restitution. Si le locataire est défaillant, le dépôt sera imputé sur la dette finale. À la vente, le dépôt doit être transféré au nouveau bailleur (ou déduit du prix). En cas de non-restitution finale, le nouveau bailleur est seul tenu envers le locataire ou ses successeurs.
Fiscalité de la cession de créance pour le vendeur
Si le bien est détenu en nom propre ou via une SCI à l’IR
La cession de créance à titre onéreux est traitée comme une opération patrimoniale. La somme perçue (le prix de cession de la créance) s’ajoute aux revenus du vendeur, sans plus-value dès lors que la créance est cédée à un prix inférieur à sa valeur nominale.
Si le bien est détenu via une société à l’IS
La créance d’impayés est inscrite au bilan en créance client, souvent avec une provision pour dépréciation. La cession à un prix décoté génère :
- Une perte définitive déductible du résultat (à concurrence de la décote) ;
- Une reprise de la provision auparavant constituée (neutralisant fiscalement la perte si la provision était dotée).
TVA
Le bail d’habitation est hors champ TVA. La cession de créance est également hors champ. Pour un bail commercial soumis à TVA, la cession suit le régime applicable.
Exemples types : Marseille et Bouches-du-Rhône
Exemple 1 : Petit immeuble dans le 15e (Saint-Antoine)
3 lots loués, dont 2 en impayés (24 mois pour l’un, 11 mois pour l’autre). Dette totale : 28 600 €. Procédures séparées en cours, jugements obtenus mais expulsions enlisées (concours préfectoral en attente).
- Valeur libre estimée : 285 000 €.
- Valeur occupée décotée : 198 000 €.
- Cession des deux créances à 25 % de leur valeur nominale : 7 150 €.
- Total encaissé : 205 150 € en 6 semaines (rachat direct par GNE Immobilier).
Exemple 2 : Studio étudiant à La Timone (Marseille 5e)
Locataire impayé depuis 9 mois (loyer 540 €). Dette : 4 860 €. Pas de procédure encore engagée (vendeur découragé). Caution parentale présente mais coordonnées erronées dans le bail.
- Valeur libre : 105 000 €.
- Valeur occupée défaillant : 78 000 €.
- Cession de créance à 15 % (caution potentiellement actionnable mais identification incertaine) : 729 €.
- Total : 78 729 €, signature 5 semaines.
Exemple 3 : Immeuble entier en bloc à Marseille 3e (Belle-de-Mai)
8 lots loués, dont 5 en impayés cumulés. Dette cumulée : 92 400 €. Procédures en cours pour 3 d’entre eux. Copropriété en mandat ad hoc. Vendeur SCI familiale épuisée.
- Valeur libre théorique : 1 250 000 €.
- Valeur occupée dégradée : 720 000 €.
- Cession de l’ensemble du portefeuille de créances pour 18 000 € (forfait global, ~ 20 % de la dette nominale).
- Total encaissé : 738 000 € en 8 semaines.
Exemple 4 : Maison familiale à Marseille avec un locataire fantôme
Maison de 110 m² louée à un occupant qui ne paie plus depuis 31 mois et qui s’est volatilisé (adresse de signification inconnue). Dette : 24 800 €. Vendeur : héritier excédé.
- Valeur libre : 285 000 €. Valeur “occupée fantôme” (procédure abandon de logement art. 14-1 loi 1989 à initier) : 215 000 €.
- Créance cédée à 5 % de sa valeur (recouvrement quasi impossible) : 1 240 €.
- Total : 216 240 €. GNE Immobilier engage immédiatement la procédure d’abandon manifeste de domicile et reprend possession en 8 mois.
Pièges à éviter
- Vendre sans céder formellement la créance : le vendeur reste créancier d’une dette qu’il ne pourra plus exiger via le levier locatif (puisqu’il n’est plus bailleur).
- Oublier de notifier la cession au locataire (article 1324 CC) : la cession est inopposable, le locataire peut continuer à payer le vendeur.
- Surévaluer la créance dans le calcul du prix : les chances de recouvrement réelles sont souvent bien inférieures aux espoirs du vendeur.
- Cacher des procédures en cours à l’acquéreur : dol potentiel (article 1137 CC) et nullité de la vente.
- Négliger la prescription triennale des loyers (article 2224 CC) : les loyers échus depuis plus de 3 ans sont prescrits et juridiquement inexigibles, sauf actes interruptifs documentés.
Pourquoi confier la vente à GNE Immobilier ?
- Spécialisation biens occupés et conflictuels : nous traitons quotidiennement des dossiers d’impayés à Marseille (3e, 13e, 14e, 15e arrondissements majoritairement), Marseille.
- Reprise des procédures en cours : notre équipe juridique et notre réseau d’huissiers/avocats permettent de reprendre rapidement les contentieux.
- Cession de créance structurée : nos actes notariés intègrent une cession de créance opposable, notifiée au locataire et fiscalement optimisée.
- Rachat sous 4 à 8 semaines, sans condition suspensive de financement, prix net déclaré et chiffré ligne à ligne.
- Carte T, garantie financière Galian, RCP MMA, conformité loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970.
Pour aller plus loin
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Conclusion : transformer un fardeau en transaction
Garder un bien avec impayés, c’est continuer à perdre de l’argent chaque mois sans certitude d’issue. Vendre avec cession de créance article 1321 du Code civil transfère le combat à l’acquéreur, contre une décote raisonnable. C’est souvent la voie la plus rapide pour sortir d’une situation enlisée et récupérer du capital mobilisable.
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Pour approfondir le sujet
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