En bref : en indivision, nul ne peut être contraint de rester indivisaire (article 815 du Code civil). Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent demander, devant notaire puis au tribunal, l’autorisation de vendre le bien (article 815-5-1). L’indivisaire qui occupe seul le bien doit une indemnité d’occupation, et celui qui a payé seul des dépenses de conservation, comme un emprunt, a une créance sur l’indivision. GNE Immobilier achète les biens et les quotes-parts en indivision, en l’état.
Héritiers, ex-conjoints, concubins séparés : l’indivision immobilière est une source fréquente de blocages à Marseille dès qu’un indivisaire refuse de vendre. Cet article rappelle les règles du Code civil qui permettent d’en sortir, puis deux décisions de la Cour de cassation sur l’indemnité d’occupation et sur le remboursement des dépenses payées par un seul indivisaire.
Méthode : chaque décision citée a été vérifiée sur Légifrance (juridiction, date, numéro de pourvoi). Mis à jour le 28 octobre 2026 par L’équipe GNE Immobilier.
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Les règles de base : qui décide quoi en indivision ?
- Le droit au partage (article 815) : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué, sauf sursis ordonné par le juge ou convention d’indivision.
- Les actes conservatoires (article 815-2) : chaque indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation du bien, comme une réparation urgente.
- Les actes d’administration (article 815-3) : ils se décident à la majorité des deux tiers des droits indivis.
- La vente du bien : elle exige en principe le consentement de tous les indivisaires, sauf les procédures décrites ci-dessous.
Comment vendre quand un indivisaire s’oppose ?
La vente à la majorité des deux tiers (article 815-5-1)
Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis expriment devant notaire leur intention de vendre. Le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires dans le mois. Si l’un d’eux s’oppose ou ne répond pas dans les trois mois, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente par licitation, s’il estime qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La procédure est exclue notamment en cas de démembrement de propriété ou si un indivisaire est présumé absent ou hors d’état de manifester sa volonté.
L’autorisation judiciaire demandée par un seul indivisaire
Depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, l’article 815-6 du Code civil permet à un indivisaire de demander au juge l’autorisation de vendre seul un bien indivis, à charge pour lui de prouver l’urgence et l’intérêt commun. Les conditions sont appréciées au cas par cas par le juge.
Le partage judiciaire
À défaut d’accord, tout indivisaire peut demander le partage judiciaire (article 840 du Code civil). Si le bien ne peut pas être partagé en nature, il est vendu aux enchères (licitation), souvent à un prix inférieur à celui d’une vente amiable.
La vente de sa seule quote-part
Un indivisaire peut aussi céder sa quote-part à un tiers. Il doit alors notifier le projet aux autres indivisaires, qui disposent d’un mois pour exercer leur droit de préemption (article 815-14 du Code civil).
Ce que juge la Cour de cassation : deux décisions vérifiées
Détenir seul les clés suffit à devoir une indemnité d’occupation
Cass. 1re civ., 22 juin 2016, n° 15-20.766. L’indivisaire qui jouit privativement du bien indivis doit une indemnité, sauf convention contraire (article 815-9, alinéa 2). Dans cette affaire, la cour d’appel avait écarté toute indemnité pour une période où l’immeuble n’était pas occupé. La Cour de cassation casse l’arrêt sur ce point : il résultait des constatations des juges que l’indivisaire était en possession des clés de l’immeuble, ce qui caractérisait la jouissance privative.
En pratique : l’indemnité ne suppose pas une occupation effective ; il suffit que les autres indivisaires soient privés de l’accès au bien. Attention au délai : aucune recherche relative aux fruits et revenus, dont l’indemnité d’occupation, n’est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être (article 815-10, alinéa 3).
Le remboursement d’un emprunt payé seul : une créance qui se prescrit
Cass. 1re civ., 14 avril 2021, n° 19-21.313, publié au Bulletin. Un indivisaire avait payé seul pendant des années les échéances de l’emprunt finançant le bien. La Cour de cassation juge que l’indivisaire qui a conservé à ses frais un bien indivis peut revendiquer une créance sur l’indivision (article 815-13) et être payé par prélèvement sur l’actif indivis avant le partage. Cette créance est immédiatement exigible et se prescrit selon le droit commun (article 2224 du Code civil, cinq ans).
En pratique : n’attendez pas le partage pour réclamer ce que vous avez avancé. Conservez les relevés et échéanciers, et faites valoir la créance dans les cinq ans de chaque paiement.
Combien coûte la sortie d’indivision ?
Le partage donne lieu à un droit de partage de 2,5 % de l’actif net partagé, ramené à 1,10 % pour les partages consécutifs à un divorce ou à la rupture d’un PACS (article 746 du Code général des impôts). S’y ajoutent les émoluments du notaire et, en cas de procédure, les frais d’avocat et d’expertise.
Pour mettre des chiffres sur ces coûts, notre simulateur de sortie d’indivision calcule pour chaque indivisaire le droit de partage, la plus-value et le net perçu.
Vendre un bien ou une quote-part en indivision à Marseille
Lorsque les indivisaires sont d’accord, la vente du bien entier à un acheteur professionnel évite la licitation. Lorsqu’un seul veut sortir, il peut céder sa quote-part, sous réserve du droit de préemption des autres. GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille, achète des biens entiers et, selon les situations, des quotes-parts indivises, en l’état.
Exemple type : trois frères et sœurs héritent d’un appartement. Deux veulent vendre, le troisième occupe le logement et refuse. Les deux premiers peuvent proposer une vente amiable globale, engager la procédure de l’article 815-5-1 s’ils détiennent ensemble deux tiers des droits, ou céder leurs quotes-parts. Dans tous les cas, l’indemnité d’occupation due par l’occupant entre dans les comptes du partage.
À lire aussi : vendre un bien en indivision à Marseille, le cas concret d’une indivision bloquée à Saint-Marcel et notre guide complet pour vendre une succession à Marseille.
FAQ : sortir d’une indivision à Marseille
Peut-on forcer la vente d’un bien indivis ?
Oui. Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal, après une procédure devant notaire, l’autorisation de vendre par licitation (article 815-5-1 du Code civil). À défaut, tout indivisaire peut demander le partage judiciaire (article 840), qui aboutit à une vente aux enchères si le bien ne peut pas être partagé en nature.
L’indivisaire qui occupe seul le bien doit-il une indemnité ?
Oui, sauf convention contraire (article 815-9 du Code civil). La Cour de cassation retient la jouissance privative dès lors que l’indivisaire détient seul les clés, même sans occupation effective (1re civ., 22 juin 2016, n° 15-20.766). La demande doit porter sur les cinq dernières années au plus (article 815-10, alinéa 3).
Un indivisaire peut-il vendre seul sa quote-part ?
Oui, à un autre indivisaire ou à un tiers. Il doit notifier le projet de cession aux autres indivisaires, qui disposent d’un délai d’un mois pour exercer leur droit de préemption (article 815-14 du Code civil). Faute de préemption dans ce délai, la cession au tiers peut être signée chez le notaire.
Celui qui a remboursé seul l’emprunt peut-il récupérer sa part ?
Oui. Il a une créance sur l’indivision au titre des dépenses de conservation (article 815-13 du Code civil). La Cour de cassation juge que cette créance est immédiatement exigible et se prescrit par cinq ans selon le droit commun (1re civ., 14 avril 2021, n° 19-21.313). Il ne faut donc pas attendre le partage pour la réclamer.
Combien coûte un partage d’indivision ?
Le droit de partage est de 2,5 % de l’actif net partagé, ou 1,10 % pour un partage consécutif à un divorce ou à la rupture d’un PACS (article 746 du Code général des impôts). S’ajoutent les émoluments du notaire et, en cas de procédure judiciaire, les honoraires d’avocat et les frais d’expertise.
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