En bref : le BOFiP réunit la doctrine de l’administration fiscale, qui lui est opposable (article L. 80 A du livre des procédures fiscales). Pour un marchand de biens, les références essentielles portent sur les droits réduits de l’article 1115 du CGI, la TVA sur la marge et l’imposition des bénéfices en BIC. Les maîtriser sécurise ses opérations, donc le prix qu’il peut proposer au vendeur.
Le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts (BOFiP-Impôts) constitue la doctrine administrative opposable à l’administration fiscale, codifiée selon la systématique fonctionnelle (BOI = Bulletin Officiel des Impôts). Pour un marchand de biens, la maîtrise de ces références conditionne la sécurité fiscale des opérations d’achat-revente, l’application des droits réduits de l’article 1115 du CGI, la TVA sur marge, l’imputation des charges et la déclaration des résultats.
💡 Vous avez un bien à vendre à Marseille ? Présentez-le à GNE Immobilier : étude rapide, offre ferme, signature notariée en 30 jours.
Cet article synthétise les références BOFiP essentielles à connaître en 2026 par tout marchand de biens opérant à Marseille intra-muros, avec analyse pratique appliquée aux opérations GNE Immobilier dans les arrondissements 13001, 13002 et 13005-13012.
La doctrine BOFiP : nature et portée juridique
Le BOFiP-Impôts a remplacé en 2012 l’ensemble des documentations administratives antérieures (DB, instructions, réponses ministérielles). Sa portée est définie par l’article L.80 A du Livre des procédures fiscales : la doctrine publiée engage l’administration et peut être opposée par le contribuable, à condition que les faits soient strictement conformes à ceux décrits.
L’arrêt fondateur Conseil d’État, 22 décembre 1989, Cercle Militaire de la Caserne Mortier a précisé que cette opposabilité ne joue qu’en faveur du contribuable, jamais contre lui. La doctrine récente (BOI-SJ-RES-10) précise les modalités de rescrit fiscal pour sécuriser une opération atypique.
Les BOI fondamentaux pour le marchand de biens
Droits de mutation à titre onéreux : BOI-ENR-DMTOI
La série BOI-ENR-DMTOI (droits de mutation à titre onéreux d’immeubles) couvre :
- BOI-ENR-DMTOI-10 : champ d’application des DMTO sur immeubles
- BOI-ENR-DMTOI-10-10 : opérations imposables (vente, échange, apport en société)
- BOI-ENR-DMTOI-10-20 : exonérations et régimes spéciaux
- BOI-ENR-DMTOI-10-30 : tarif des droits (environ 6,32 % à Marseille en 2026)
- BOI-ENR-DMTOI-10-40 : liquidation et paiement
Le tarif appliqué dans les Bouches-du-Rhône est de 5,00 % (droit départemental, 4,50 % pour un primo-accédant) + 1,20 % (taxe communale) + frais d’assiette égaux à 2,37 % de la part départementale = environ 6,32 % global. Pour une acquisition à 400 000 €, droits ≈ 25 274 €.
Régime de faveur marchand de biens : BOI-ENR-DMTOI-10-50
La référence centrale est le BOI-ENR-DMTOI-10-50-10 : engagement de revendre dans 5 ans (article 1115 CGI). Le marchand de biens bénéficie d’un taux réduit de 0,715 % (au lieu d’environ 6,32 %), à condition de :
- Avoir la qualité d’assujetti au sens de l’article 256 A CGI
- Prendre l’engagement express de revendre dans le délai de 5 ans
- Justifier de l’inscription au RCS et de la régularité fiscale
L’engagement non tenu entraîne rappel des droits au taux normal plus intérêts de retard (article 1727 CGI : 0,20 %/mois). Voir notre analyse détaillée du BOFiP article 1115 CGI.
TVA immobilière : BOI-TVA-IMM
La série BOI-TVA-IMM couvre :
- BOI-TVA-IMM-10 : champ d’application TVA opérations immobilières
- BOI-TVA-IMM-10-10 : assujettissement des marchands de biens
- BOI-TVA-IMM-10-20 : immeubles neufs et terrains à bâtir
- BOI-TVA-IMM-20 : TVA sur marge (article 268 CGI)
- BOI-TVA-IMM-30 : déduction et droit à déduction TVA
Le marchand de biens est, en règle générale, assujetti à la TVA au taux de 20 % sur la marge pour les immeubles anciens revendus (article 268 CGI), et sur le prix total pour les immeubles neufs ou les terrains à bâtir. Voir notre analyse complète du BOFiP TVA marge immobilière.
Régime BIC : BOI-BIC
Le marchand de biens exerce une activité commerciale par nature (article L.110-1 du Code de commerce) imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :
- BOI-BIC-CHG : charges déductibles
- BOI-BIC-PVMV : plus-values et moins-values professionnelles
- BOI-BIC-AMT : amortissements (limité pour le MDB, les biens revendus n’étant pas immobilisés)
- BOI-BIC-DECLA : déclaration des résultats Pour aller plus loin, voir notre guide complet.
Pour une société à l’IS (SAS, SARL), les bénéfices sont taxés à 25 % au-delà de 42 500 € (taux normal) et à 15 % jusqu’à 42 500 € sous conditions (article 219 CGI). Les opérations GNE Immobilier en SAS relèvent du taux normal.
Plus-values immobilières des particuliers : BOI-RFPI-PVI
Pour les vendeurs particuliers (clients GNE Immobilier), les références utiles :
- BOI-RFPI-PVI-10 : champ d’application
- BOI-RFPI-PVI-20-20 : abattement pour durée de détention
- BOI-RFPI-PVI-30 : exonérations (résidence principale, etc.)
- BOI-RFPI-PVI-40 : déclaration et paiement
Voir notre article sur la fiscalité plus-value immobilière à Marseille.
Contribution économique territoriale : BOI-IF-CFE
Le marchand de biens est redevable de la CFE (cotisation foncière des entreprises) au titre de chaque immeuble détenu, conformément à l’article 1467 CGI :
- BOI-IF-CFE-10 : champ d’application
- BOI-IF-CFE-20 : base d’imposition
- BOI-IF-CFE-30 : exonérations
BOI spécifiques aux opérations courantes
Acquisition de biens dans l’ancien
BOI-ENR-DMTOI-10-30 § 50 : taux global d’environ 6,32 % dans les Bouches-du-Rhône en 2026. Bénéfice du régime 1115 CGI sur engagement de revente sous 5 ans.
Acquisition avec engagement de construire
BOI-ENR-DMTOI-10-50-20 : taux réduit à 125 € sous engagement de construire dans 4 ans (article 1594-0 G A du CGI). Régime alternatif au 1115, utilisé pour les terrains à bâtir ou immeubles à reconstruire.
Revente d’immeuble ancien
BOI-TVA-IMM-20 : TVA sur marge si l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction. Calcul : (prix de revente − prix d’acquisition) × 20/120.
Travaux de rénovation lourde
BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 80 : si les travaux conduisent à un immeuble considéré comme « neuf » au sens fiscal (surélévation, modification structurelle d’au moins deux des éléments du bâti), passage en régime de TVA sur prix total et passage de l’immeuble en catégorie « neuf » (DMTO à 0,71 % au lieu d’environ 6,32 % pour le sous-acquéreur).
Détention via SCI ou société commerciale
BOI-IS-CHAMP-10-30 : exclusion des SCI à objet exclusivement civil. BOI-IS-CHAMP-10-30-20 : assujettissement à l’IS des SCI ayant opté ou exerçant à titre habituel des opérations commerciales.
Cas pratique chiffré : opération GNE Immobilier dans le 13002
Acquisition d’un immeuble ancien rue de la République (13002) à 850 000 €, travaux de rénovation 320 000 € HT (TVA 20 % = 64 000 €), revente à 1 480 000 €.
Fiscalité acquisition
- DMTO réduit article 1115 CGI : 0,715 % de 850 000 € = 6 078 € (engagement de revente sous 5 ans), au lieu d’environ 53 700 € au taux de droit commun
- Frais d’acte notarial : environ 7 000 €
- Économie 1115 CGI : environ 47 600 €
Fiscalité revente
- TVA sur marge (article 268 CGI) : marge = 1 480 000 − 850 000 = 630 000 € (les travaux n’entrent pas dans la marge, leur TVA se déduit séparément)
- TVA collectée : 630 000 × 20/120 = 105 000 €
- DMTO payés par l’acquéreur final (particulier) : environ 6,32 % de 1 480 000 ≈ 93 500 €
Résultat opération
- Recette HT (hors TVA) : 1 480 000 − 105 000 = 1 375 000 €
- Coût HT total : 850 000 + 6 078 + 7 000 + 320 000 = 1 183 078 €
- Marge HT : 191 922 €
- IS à 25 % (calcul simplifié) : 47 981 €
- Résultat net : 143 941 € (soit 9,7 % du prix de revente)
Cette analyse simplifiée illustre l’importance des références BOFiP : un MDB qui ne bénéficierait pas du régime 1115 paierait environ 47 600 € de droits en plus, soit un tiers de son résultat net.
Veille fiscale 2026
Les évolutions notables 2025-2026 :
Mise à jour BOI-ENR-DMTOI-10-50 (avril 2025) sur les justificatifs d’engagement de revente
Précisions BOI-TVA-IMM-20 sur la qualification d’immeuble « neuf » après rénovation lourde
Loi de finances 2026 : maintien des taux DMTO et IS
Décret n° 2025-XXX (à venir) sur la dématérialisation des engagements 1115 CGI
L’expertise fiscale GNE Immobilier
GNE Immobilier dispose d’une cellule fiscalité interne et d’un cabinet d’avocats fiscalistes référent, garantissant à ses clients (vendeurs particuliers) une parfaite traçabilité fiscale de l’opération et l’application optimale des dispositifs.
Garanties professionnelles GNE Immobilier :
Carte T CCI Aix-Marseille-Provence (loi Hoguet du 2 janvier 1970)
Garantie financière Galian
RCP marchand de biens
Inscription RCS Marseille
Liens internes complémentaires
- BOFiP article 1115 CGI : analyse détaillée
- BOFiP TVA marge immobilière
- Fiscalité plus-value immobilière à Marseille
- Responsabilité civile marchand de biens
- Garantie décennale marchand de biens en rénovation lourde
- Vendre rapidement à Marseille : guide 2026
- Vendre un bien à rénover Marseille
- Comparatif vente agence vs marchand de biens
FAQ BOFiP marchand de biens
Qu’est-ce que le BOFiP ?
Le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts est la doctrine administrative consolidée de l’administration fiscale française, opposable en faveur du contribuable conformément à l’article L.80 A du LPF.
Le BOI-ENR-DMTOI-10-50-10 est-il opposable à l’administration ?
Oui, à condition que l’opération soit strictement conforme aux faits décrits dans la doctrine. Le rescrit fiscal permet de sécuriser les opérations atypiques (BOI-SJ-RES-10).
Quelle TVA s’applique aux opérations de marchand de biens ?
TVA sur marge (article 268 CGI) au taux de 20 % pour les immeubles anciens revendus dont l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction. TVA sur prix total pour les immeubles neufs ou terrains à bâtir.
Quel est le taux DMTO appliqué à Marseille en 2026 ?
environ 6,32 % global (5,00 % département, 1,20 % commune et frais d’assiette de 2,37 % de la part départementale), conformément aux articles 1594 D et suivants CGI et délibérations du conseil départemental des Bouches-du-Rhône.
Que se passe-t-il si l’engagement de revente n’est pas tenu ?
Rappel des droits au taux normal (environ 6,32 %) plus intérêts de retard à 0,20 %/mois (article 1727 CGI) et majoration éventuelle de 5 à 40 % selon les circonstances (article 1729 CGI).
Quelle est la fiscalité IS pour un marchand de biens en SAS ?
15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices (sous conditions article 219 b CGI), puis 25 % au-delà. GNE Immobilier en SAS relève du taux normal.
Un marchand de biens peut-il déduire la TVA sur les travaux ?
Oui, sous réserve de l’affectation à une opération imposable à la TVA (BOI-TVA-DED). Pour la revente en TVA sur marge sans déduction préalable, les travaux ne sont pas récupérables au sens TVA mais sont des charges déductibles BIC.
Quelle référence BOFiP pour les opérations de rénovation lourde ?
BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 80 sur la qualification d’immeuble neuf après travaux. Voir aussi notre article sur la garantie décennale du marchand de biens en rénovation lourde.
Vendez à un marchand de biens fiscalement sécurisé. GNE Immobilier applique rigoureusement les BOFiP, carte T, garantie financière, RCP. Écrivez-nous via notre formulaire de contact ou au 07 60 66 74 38.
