Pour vendre une maison aux Camoins, à La Treille ou à Éoures (13011), deux voies : le circuit classique, avec visites, acquéreurs sous condition de prêt et délais qui s’étirent, ou la vente directe à un marchand de biens qui achète en l’état, comptant, avec une offre ferme sous 48 heures après visite. La seconde suppose une décote, généralement de 10 à 25 % selon l’état et le délai, mais supprime la commission, les conditions suspensives et les travaux préalables. Dans ces villages de l’est marseillais, faits de bastides, de mas et de maisons de village sur terrains en pente, l’arbitrage se pose à presque chaque dossier.
Les Camoins, La Treille, Éoures : trois villages, un seul marché
On est à l’extrémité du 11e arrondissement, au pied du Garlaban, à la frontière d’Aubagne. La route des Camoins (D44a) monte depuis Saint-Menet, dessert l’ancien établissement thermal, puis se prolonge vers La Treille et Éoures. Le bus 12 relie le secteur au métro, mais la voiture reste la règle. Marseille administrativement, la campagne dans les faits.
Ce statut hybride explique le reste. Les acquéreurs veulent ici du calme, un terrain, de la pierre. Ils sont moins nombreux qu’en cœur de ville, plus exigeants sur l’état, souvent dépendants d’un prêt. La conséquence est mécanique : délais plus longs, négociation plus dure dès que des travaux s’imposent.
Les prix de référence en 2026
À l’échelle du 11e arrondissement, les maisons se situent autour de 4 640 €/m², les appartements autour de 2 740 €/m² (données DVF/notariales, au 1er septembre 2026). Pour situer : la moyenne marseillaise tourne autour de 3 350 à 3 500 €/m², environ 4 900 €/m² pour les maisons. Côté Aubagne, derrière la colline, les maisons se négocient plutôt autour de 4 470 €/m² (estimations portails, août 2026).
Le marché s’est stabilisé après la baisse de 2023-2024, avec une légère reprise en 2026. Les volumes ont reculé : environ 12 580 ventes à Marseille en 2023, 10 850 en 2024, la base DVF restant partielle pour 2025. Moins de transactions, c’est moins de comparables pour un bien atypique, et une bastide ancienne sur grand terrain en pente l’est par définition.
Pourquoi une moyenne au mètre carré ne dit presque rien ici
Un prix au m² fonctionne pour un T3 des années 1970. Il fonctionne mal pour un mas dont la valeur tient au terrain, à l’exposition, à l’accès et à la toiture. Entre une maison de village d’Éoures à rafraîchir et une bastide restaurée face au Garlaban, l’écart dépasse largement ce que suggère une moyenne d’arrondissement.
Ne partez donc pas d’un chiffre trouvé en ligne, mais de trois questions : l’état réel du gros œuvre, la surface constructible restante, et le délai auquel vous êtes tenu. La dernière pèse souvent plus sur le prix que les deux autres.
Ce qui ralentit une vente dans l’est marseillais
L’accès et la pente
Beaucoup de biens du secteur sont sur des chemins étroits, parfois en indivision de voirie, avec un stationnement difficile et une déclivité marquée. Pour l’acquéreur, c’est un sujet quotidien. Pour l’entreprise qui chiffre les travaux, c’est un surcoût direct : approvisionnement, benne, échafaudage, engin qui ne passe pas. Cela se retrouve dans les offres reçues.
L’assainissement non collectif
Une partie des maisons du secteur n’est pas raccordée au tout-à-l’égout. Le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif fait alors partie du dossier de diagnostics à remettre au plus tard à l’avant-contrat. Une installation non conforme n’empêche pas de vendre, mais l’acquéreur devra la reprendre et en tiendra compte dans son offre. Même logique pour l’absence de gaz de ville sur certaines portions : chauffage au fioul, au propane ou à l’électricité, avec ce que cela implique sur le DPE.
Le risque incendie et le débroussaillement
Le massif du Garlaban est exposé au risque de feu de forêt : les secteurs concernés relèvent d’un plan de prévention des risques d’incendie de forêt, et l’obligation légale de débroussaillement autour des habitations s’applique. Ce n’est pas un obstacle à la vente, mais une information à intégrer au dossier, avec l’état des risques et pollutions de moins de six mois. À Marseille, cet état mentionne aussi la sismicité et le retrait-gonflement des argiles : utile à savoir quand la maison présente des fissures.
Les terrains en zone naturelle
Une grande partie du foncier des collines est classée en zone naturelle ou agricole au plan d’urbanisme. Un terrain non constructible se vend, mais à un prix sans rapport avec un terrain à bâtir. Vérifiez le zonage avant d’annoncer un prix : c’est l’erreur la plus coûteuse du secteur. Notre guide complet sur la vente d’un terrain à Marseille détaille les points à contrôler.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h. Décrivez votre bien en deux minutes, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38, nous nous déplaçons aux Camoins, à La Treille et à Éoures.
Vendre à un marchand de biens : ce que vous perdez, ce que vous gagnez
Soyons directs. GNE Immobilier n’est pas une agence : nous achetons pour notre propre compte, nous rénovons, nous revendons. Nous n’achetons donc pas au prix « marché rénové ». Nous appliquons une décote, généralement de 10 à 25 % selon l’état et le délai, parce que nous prenons à notre charge les travaux, le portage sur plusieurs mois, la fiscalité de notre activité et une marge sans laquelle il n’y a pas d’opération.
En face, ce que vous obtenez est concret : aucune commission, aucune condition suspensive de prêt, une offre ferme sous 48 heures après visite, une signature chez le notaire en trois à six semaines quand le dossier est prêt, et un bien racheté en l’état, vous ne videz rien, ne repeignez rien, ne demandez aucun devis. Vous restez redevable des diagnostics obligatoires, comme dans toute vente.
Est-ce le bon choix ? Pas toujours. Si votre maison est en bon état et que vous acceptez plusieurs mois de visites, le circuit classique rapportera davantage : nous l’expliquons dans notre comparatif vendre rapidement ou au meilleur prix. Notre offre a du sens quand le temps, l’état du bien ou une situation familiale pèsent plus lourd.
Trois situations que nous rencontrons souvent dans le secteur
La bastide en succession. Plusieurs héritiers, une maison de famille occupée quarante ans, des travaux jamais faits, des positions qui divergent sur le prix. Tant que l’indivision n’est pas réglée, le bien se dégrade et les charges courent. Une offre ferme et chiffrée sert souvent de base objective entre héritiers. Nous détaillons la méthode dans notre guide de la vente en succession à Marseille, et un cas concret d’indivision à Saint-Marcel (13011) montre le déroulé complet dans le même arrondissement.
La maison de village à travaux lourds. Toiture à reprendre, planchers bois fatigués, électricité d’origine, humidité en pied de mur. À titre indicatif, une rénovation complète se situe entre 700 et 1 200 €/m², une rénovation lourde touchant structure et réseaux entre 1 200 et 2 000 €/m² (fourchettes usuelles, août 2026) ; Marseille reste environ 23 % moins chère que la moyenne nationale, mais l’accès en colline annule une partie de cet écart. Avancer cette somme pour espérer la récupérer à la revente est un pari rarement gagnant.
Le terrain avec ruine ou cabanon. Un bâti ancien sur parcelle en pente, zonage à vérifier, parfois des constructions jamais déclarées. Ces dossiers rebutent particuliers et banques. Ils font partie de notre quotidien.
Les erreurs les plus fréquentes des vendeurs
- Partir d’un prix affectif. Un prix trop haut au départ grille le bien : après trois mois sans offre, les visiteurs négocient sur l’ancienneté de l’annonce.
- Engager des travaux « pour mieux vendre ». Une cuisine à 10 000 € ne se retrouve presque jamais intégralement dans le prix, surtout si l’acquéreur refait tout à son goût.
- Attendre la fin de la succession pour se renseigner. Le notaire avance sur le règlement pendant que vous préparez la vente : les deux calendriers ne s’opposent pas.
- Oublier un diagnostic. Son absence vous fait perdre l’exonération de garantie des vices cachés sur le point concerné. Ce n’est pas un détail administratif.
- Ignorer la fiscalité. Sur une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention. Faites chiffrer votre net vendeur par votre notaire ; le site des notaires de France détaille le mécanisme.
Comment se déroule concrètement une vente avec nous
Vous nous décrivez le bien : adresse, surface, terrain, état, situation juridique. Nous visitons sous quelques jours, puis remettons une offre d’achat ferme sous 48 heures, écrite, sans condition suspensive de prêt. Si vous l’acceptez, le compromis est signé chez le notaire de votre choix et l’acte intervient en trois à six semaines. Aucune commission ne vous est facturée.
Si vous hésitez entre vendre maintenant ou attendre, lisez notre analyse vendre rapidement ou attendre le marché. Nos pages à propos et vendre un bien détaillent notre fonctionnement. Pour les obligations générales du vendeur, service-public.fr reste la référence.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h, sans commission et sans condition de prêt. Demandez votre offre aux Camoins, à La Treille ou à Éoures, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38.
Questions fréquentes
Combien vaut une maison aux Camoins ou à Éoures en 2026 ?
À l’échelle du 11e arrondissement, les maisons se situent autour de 4 640 €/m² (données DVF/notariales, au 1er septembre 2026). Mais dans ce secteur de collines, la moyenne est peu représentative : l’état du gros œuvre, la surface et le zonage du terrain, l’accès et l’exposition font varier fortement la valeur. Une visite sur place reste le seul moyen d’obtenir un chiffre fiable.
Puis-je vendre une maison dont l’assainissement n’est pas conforme ?
Oui. Le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif doit figurer au dossier de diagnostics remis au plus tard à l’avant-contrat, mais une non-conformité n’interdit pas la vente. L’acquéreur sera tenu de faire les travaux dans le délai réglementaire après l’acte, et il en tiendra compte dans son offre. Nous achetons ce type de bien en l’état.
Combien de temps faut-il pour vendre dans ce secteur ?
Par le circuit classique, comptez plusieurs mois : la clientèle est plus restreinte qu’en ville et dépend souvent d’un financement bancaire. En vente directe à un marchand de biens, le calendrier est différent : offre ferme sous 48 heures après visite, compromis dans la foulée, acte authentique en trois à six semaines si le dossier est prêt et la succession réglée.
Faut-il faire les travaux avant de vendre une bastide ancienne ?
Rarement. Une rénovation complète représente 700 à 1 200 €/m², davantage si l’accès est difficile, ce qui est fréquent sur les chemins de colline. Cette dépense n’est presque jamais récupérée intégralement au prix de vente, et elle immobilise votre trésorerie pendant des mois. Vendre en l’état à un acheteur qui prend le chantier à sa charge évite cette avance.
Y a-t-il des frais à ma charge si je vous vends mon bien ?
Aucune commission : nous achetons pour notre propre compte, il n’y a pas d’honoraires d’agence. Vous restez redevable des diagnostics obligatoires et, le cas échéant, d’une mainlevée d’hypothèque. Les frais de notaire sont supportés par l’acquéreur. La contrepartie de cette simplicité est la décote, généralement de 10 à 25 % selon l’état du bien et le délai.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
