En bref : Pour vendre un appartement avenue de Toulon à Marseille, comptez une référence autour de 3 490 €/m² côté 5e et 2 720 €/m² côté 10e en bon état (ventes notariales, septembre 2026). L’axe traverse trois arrondissements aux réalités différentes ; GNE Immobilier achète en l’état, offre ferme sous 48 h, acte en 3 à 6 semaines, sans honoraires.
Mis à jour le 26 octobre 2026 par L’équipe GNE Immobilier
Pour vendre un appartement avenue de Toulon, à Marseille, comptez une référence de marché autour de 3 490 €/m² côté 5e arrondissement et plutôt 2 720 €/m² côté 10e, pour un bien en bon état (estimations à partir des ventes notariales, 1er septembre 2026). L’axe traverse trois arrondissements et les écarts de valeur y sont considérables d’un carrefour à l’autre. Si votre bien est loué, bruyant, à rénover, ou s’il mélange un local commercial en pied d’immeuble et un logement au-dessus, GNE Immobilier l’achète directement en l’état : offre ferme sous 48 h après visite, sans commission ni condition suspensive de prêt, en contrepartie d’une décote.
Combien vaut un appartement avenue de Toulon en 2026 ?
L’avenue part de la place Castellane et file vers le sud-est, longe le bas du 5e et du 6e, traverse le secteur de Menpenti puis rejoint Pont-de-Vivaux avant de devenir la route de Toulon. Sur ce parcours, vous changez trois fois de marché. Les repères utiles :
- 13005, appartements : ~3 490 €/m² ; maisons ~5 330 €/m².
- 13006, appartements : ~3 870 €/m² ; maisons ~6 830 €/m².
- 13010, appartements : ~2 720 €/m² ; maisons ~4 550 €/m².
- Secteur Castellane : ~5 250 €/m² (estimations portails, août 2026).
- Marseille : appartements ~3 300 €/m², toutes surfaces confondues ~3 350 à 3 500 €/m².
Ces chiffres sont des ordres de grandeur, pas des prix garantis. Ils disent l’essentiel : entre un T3 situé à deux cents mètres de Castellane et le même T3 après le carrefour de Menpenti, l’écart peut dépasser 40 %. Le numéro de rue compte ici plus que l’arrondissement.
Le contexte général reste celui d’un marché stabilisé après la baisse de 2023-2024, avec une légère reprise en 2026. Mais les volumes se contractent : 12 584 ventes à Marseille en 2023, 10 850 en 2024 (base DVF encore partielle pour 2025). Moins d’acheteurs en circulation, cela signifie des délais plus longs sur tout ce qui demande un effort, et l’avenue de Toulon en compte beaucoup.
Ce qui fait : ou défait, la valeur d’un bien avenue de Toulon
La position sur l’axe
Le haut de l’avenue, côté Castellane et bas du 6e, bénéficie de la centralité : commerces, restaurants, correspondances de transport, clientèle d’acquéreurs large. En descendant vers Menpenti et Pont-de-Vivaux, on entre dans un tissu plus mélangé, avec de l’ancien modeste, des ensembles des années 1950-1970 et des activités en rez-de-chaussée. Les prix suivent. Situez donc votre bien précisément : « avenue de Toulon » est une adresse trop large pour un acquéreur.
Le bruit et l’exposition
C’est le point que les vendeurs sous-estiment le plus. L’avenue est un axe de pénétration très circulé, avec du trafic tôt le matin et tard le soir. Un appartement côté avenue, aux premiers étages, avec des menuiseries d’origine simple vitrage, se vend systématiquement en dessous du même bien sur cour ou sur l’arrière. À l’inverse, un lot traversant ou orienté cour intérieure conserve toute sa valeur. Le double vitrage acoustique change la donne, et cela se voit dans les négociations.
Les transports
Le secteur est bien desservi : la station de métro M1 Baille est proche du haut de l’avenue, Castellane assure la correspondance M1/M2, et le prolongement sud du tramway T3, inauguré le 7 janvier 2026 entre Gèze et La Gaye (6 km, 11 stations), a rapproché tout le sud-est de la ville du centre. S’y ajoutent plusieurs lignes de bus structurantes. Le métro entre par ailleurs en phase de renouvellement, avec les nouvelles rames automatisées à partir de 2026. Mais la desserte valorise un bien correct : elle ne rachète pas un immeuble sans travaux votés depuis vingt ans.
Le bâti
Deux familles dominent le long de l’axe. Les immeubles de rapport 1900-1930, de trois à six étages, souvent sans ascenseur, avec des parties communes patinées, des réseaux électriques d’origine et des commerces en pied d’immeuble. Et les copropriétés des années 1950-1970, en béton, aux plans efficaces et aux surfaces généreuses, mais où l’amiante est possible dans les matériaux d’avant 1997, où les ascenseurs et les colonnes vieillissent et où les plans pluriannuels de travaux commencent à produire des appels de fonds significatifs. Les deux se vendent. Ils ne s’évaluent pas de la même façon, comme le détaille notre comparaison entre immeuble haussmannien et copropriété des années 60-70.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h. Décrivez-nous votre bien avenue de Toulon (surface, étage, état, occupation) via notre formulaire de contact, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38. Nous visitons sous quelques jours et vous repartez avec un prix écrit, sans commission et sans condition de prêt.
Les trois situations que nous rencontrons le plus sur cet axe
Le bien loué depuis longtemps
Beaucoup de lots de l’avenue sont occupés par des locataires en place depuis dix ou quinze ans, à des loyers très en dessous du marché. Vendre occupé reste toujours possible : le bail se poursuit avec l’acquéreur. Mais la clientèle se réduit aux investisseurs, qui appliquent une décote de rendement. Si votre locataire a plus de 65 ans et des ressources sous les plafonds réglementaires, le congé pour vente n’est valable qu’avec une proposition de relogement adapté dans le même secteur : un point à faire vérifier par votre notaire avant toute démarche. Nous achetons régulièrement des lots occupés, sans demander le départ du locataire ; notre guide sur la vente d’un bien loué à Marseille détaille les mécanismes.
Le mixte commerce + logement
Configuration très fréquente sur l’avenue : un local en rez-de-chaussée, parfois vacant depuis des années, et un ou deux logements au-dessus. Ces ensembles rebutent les particuliers et se financent mal en banque. Résultat : des mois de mise en vente sans offre sérieuse. C’est un dossier standard pour un marchand de biens, avec parfois un changement de destination du local en logement à la clé. Nos repères sont réunis dans le guide de la vente d’un local commercial à Marseille.
Le lot à rénover
Appartement resté en l’état depuis trente ans, cuisine et salle de bain d’époque, électricité sans terre, DPE en F ou en G. Pour un acquéreur particulier, cela signifie un chantier, un crédit travaux et six mois d’attente. Pour nous, c’est un dossier standard. Les ordres de grandeur de rénovation à Marseille, environ 23 % moins cher que la moyenne nationale, vont de 250 à 500 €/m² pour un rafraîchissement, de 700 à 1 200 €/m² pour une rénovation complète, et de 1 200 à 2 000 €/m² pour une rénovation lourde touchant à la structure et aux réseaux. Ces montants expliquent l’essentiel de l’écart entre le prix « marché rénové » affiché sur les portails et l’offre posée sur un bien en l’état. Voir aussi notre guide de la vente d’un bien dégradé.
Pourquoi une offre de marchand de biens est plus basse : et ce que vous obtenez en échange
Soyons directs. Notre offre se situe généralement 10 à 25 % sous le prix qu’atteindrait votre bien rénové, libre et vendu à un particulier après plusieurs mois de marché. Cet écart n’est pas une marge cachée : il couvre les travaux, les frais de portage entre l’achat et la revente, la fiscalité propre à l’activité (TVA sur la marge, engagement de revente prévu à l’article 1115 du CGI) et la marge d’exploitation. Le pourcentage dépend de l’état, de l’occupation et du délai.
En contrepartie, vous obtenez quatre choses concrètes : une offre écrite sous 48 h après visite ; une vente sans condition suspensive de prêt, donc sans le risque de refus bancaire qui fait échouer tant de compromis ; aucune commission à votre charge, puisque nous sommes l’acheteur et non un intermédiaire ; et une vente en l’état, sans travaux préalables ni home staging. Le passage chez le notaire intervient généralement en 3 à 6 semaines quand le dossier est prêt. De votre côté, restent les diagnostics obligatoires, l’éventuelle mainlevée d’hypothèque et, en copropriété, le pré-état daté et l’état daté (ce dernier plafonné à 380 € TTC). Les frais d’acte, eux, sont à la charge de l’acquéreur.
Trois erreurs reviennent chez les vendeurs de l’avenue. Partir d’un prix calé sur Castellane alors que le bien est à Pont-de-Vivaux. Attendre huit mois, baisser trois fois, et vendre sous le prix proposé au départ. Engager des travaux lourds sans les récupérer à l’arrivée. Pour arbitrer, lisez vendre rapidement ou au meilleur prix et notre page vendre un bien à Marseille. Enfin, pour les questions d’acte, de fiscalité ou de succession, l’information officielle est disponible sur notaires.fr et service-public.fr.
À noter si votre lot est vide depuis longtemps : Marseille est en zone tendue, et un logement habitable vacant depuis au moins un an au 1er janvier peut être soumis à la taxe sur les logements vacants, avec des cas d’exonération. Une raison de plus pour ne pas laisser traîner un dossier.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h. Appartement loué, ensemble commerce + logement, lot à rénover : nous étudions tous les cas avenue de Toulon, du 5e au 10e. Demandez votre offre d’achat, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38. Réponse rapide, sans engagement et sans commission.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² avenue de Toulon à Marseille ?
Il n’existe pas un prix unique pour cet axe. Les références d’arrondissement donnent environ 3 490 €/m² dans le 13005, 3 870 €/m² dans le 13006 et 2 720 €/m² dans le 13010 pour les appartements (ventes notariales, 1er septembre 2026). Le haut de l’avenue, proche de Castellane, se négocie nettement plus haut que la portion vers Pont-de-Vivaux. L’étage, l’exposition à la circulation et l’état pèsent ensuite lourdement.
Le bruit de l’avenue fait-il vraiment baisser le prix ?
Oui, et c’est mesurable. Un appartement en étage bas, exposé plein axe, avec des fenêtres simple vitrage, se vend sensiblement moins cher qu’un lot équivalent sur cour ou traversant. Le double vitrage acoustique et une chambre côté arrière limitent fortement cette décote. À l’inverse, un bien en étage élevé avec vue dégagée retrouve de la valeur.
Puis-je vendre mon appartement s’il est loué ?
Oui. Le bail se poursuit avec l’acquéreur, sans démarche particulière de votre part. Vous vendez alors à des investisseurs, avec une décote liée au rendement, surtout si le loyer est ancien et bas. Si vous envisagez au contraire un congé pour vente, faites vérifier les conditions de forme, de délai et la situation du locataire par votre notaire avant d’agir.
Que faire d’un local commercial vide sous mon logement ?
Un ensemble commerce + logement se vend mal aux particuliers et se finance mal en banque. Deux voies existent : trouver un investisseur qui accepte la vacance, ou vendre l’ensemble à un opérateur qui repositionnera le local, éventuellement via un changement de destination en logement. Cette seconde piste suppose des vérifications d’urbanisme et de règlement de copropriété.
Combien de temps prend une vente à un marchand de biens ?
Une offre écrite est possible sous 48 h après la visite. La signature chez le notaire intervient généralement en 3 à 6 semaines lorsque le dossier est complet : titre de propriété, diagnostics, documents de copropriété, situation locative. Il n’y a pas de condition suspensive de prêt, ce qui supprime le principal motif d’échec des compromis classiques.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
