Oui, vous pouvez vendre un appartement dont le locataire ne paie plus son loyer, et vous n’avez pas besoin d’attendre la fin de la procédure pour le faire. Le bail se poursuit avec l’acquéreur, la dette de loyers reste la vôtre sauf clause contraire, et rien n’oblige à vendre vide. L’obstacle est ailleurs : ce type de bien n’intéresse plus les acheteurs particuliers, qui achètent avec un prêt et ne veulent pas hériter d’un contentieux. Restent les acheteurs professionnels, qui paient sans condition de prêt et reprennent le dossier en l’état.
Un locataire qui ne paie plus : pourquoi le temps joue contre vous
Un loyer manque, puis un deuxième. On vous promet un virement. Trois mois plus tard, vous appelez un commissaire de justice. La procédure enchaîne alors plusieurs étapes : mise en demeure, commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, délai légal pour régulariser, signalement aux services sociaux, puis assignation devant le juge des contentieux de la protection. Le juge peut constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou accorder des délais de paiement, ce qui remet le compteur à zéro. Vient ensuite le commandement de quitter les lieux, puis la demande de concours de la force publique. Sans oublier la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, qui suspend les expulsions.
Si des dettes ou une saisie pèsent sur le bien, voyez comment vendre un bien en cas de surendettement à Marseille avant la vente forcée. Les solutions et les documents à préparer sont réunis sur notre page pour vendre rapidement son appartement à Marseille.
Si des dettes ou une saisie pèsent sur le bien, voyez comment vendre un bien en cas de surendettement à Marseille avant la vente forcée. Les solutions et les documents à préparer sont réunis sur notre page pour vendre rapidement son appartement à Marseille.
Résultat observé sur le terrain : entre le premier impayé et la libération réelle du logement, comptez souvent plus d’un an, parfois deux. Pour le détail applicable à votre bail, appuyez-vous sur service-public.fr ou sur l’ADIL, et faites-vous accompagner par un professionnel du droit. Nous sommes acheteurs, pas conseils juridiques.
Ce que l’impayé vous coûte vraiment, mois après mois
Le loyer perdu n’est que la partie visible. S’y ajoutent :
- les charges de copropriété, appels de fonds pour travaux votés compris ;
- la taxe foncière, due quoi qu’il arrive ;
- les frais de procédure, récupérables sur le papier seulement ;
- l’échéance d’un crédit si le bien est financé ;
- la remise en état à la sortie, souvent sans commune mesure avec le dépôt de garantie : à Marseille, un rafraîchissement se situe entre 250 et 500 €/m², une rénovation complète entre 700 et 1 200 €/m² (fourchettes usuelles, août 2026, le coût local restant environ 23 % sous la moyenne nationale).
Sur un T3 marseillais, dix-huit mois de procédure représentent une perte à cinq chiffres, avant travaux. C’est ce calcul qui décide nos vendeurs.
Peut-on vendre pendant la procédure ?
Oui. La vente d’un logement loué ne suppose aucune autorisation du locataire, et une procédure en cours ne la bloque pas. Trois points structurent le dossier.
Le bail se transmet à l’acquéreur
L’acheteur devient bailleur aux conditions existantes : même loyer, même durée, même dépôt de garantie, qu’il vous reprend. Il récupère aussi la procédure en cours.
La dette reste à vous, sauf accord contraire
Les loyers échus avant la vente restent votre créance : vous pouvez continuer à la recouvrer. Elle peut aussi être cédée à l’acquéreur si l’acte le prévoit expressément. Point à arbitrer avec le notaire avant la signature.
Le locataire n’a pas de droit de préemption ici
Quand la vente porte sur le logement occupé, sans congé pour vendre, le locataire n’est pas prioritaire : ni congé à délivrer, ni offre à lui notifier. C’est ce qui rend la vente occupée plus rapide. Mécanisme détaillé dans notre guide sur la vente d’un bien loué à Marseille.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h, locataire en impayé, procédure en cours, logement dégradé : nous achetons en l’état, sans commission. Décrivez-nous votre situation en 2 minutes, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38.
Pourquoi les acheteurs particuliers refusent ce type de bien
Un investisseur particulier finance avec un prêt. Sa banque regarde le rendement, mais aussi le risque : un locataire en défaut, c’est un revenu à zéro pendant une durée inconnue. L’assurance loyers impayés, elle, ne couvre pas un sinistre déjà déclaré.
Deux autres freins jouent. La visite : on ne peut pas exiger d’un locataire en conflit qu’il ouvre sa porte, donc l’acheteur achète souvent sans avoir vu l’intérieur. Et le DPE : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction ; les F suivront en 2028, les E en 2034. Qui reprend un G occupé sait qu’il devra rénover avant de relouer.
En pratique, l’annonce reste en ligne, le prix baisse par paliers, et les seules offres sérieuses viennent de professionnels : c’est l’arbitrage décrit dans vendre rapidement ou au meilleur prix.
Le marchand de biens : ce que nous reprenons, et ce que nous ne promettons pas
GNE Immobilier n’est pas une agence : nous sommes l’acheteur. Nous achetons sur fonds propres ou sur une ligne bancaire dédiée, sans condition suspensive de prêt, en l’état, avec le locataire, le bail et la procédure. Une visite suffit pour une offre ferme sous 48 h ; l’acte se signe en 3 à 6 semaines quand le dossier est complet. Aucune commission à votre charge : seulement vos diagnostics. Notre statut de marchand de biens emporte un engagement de revente et une fiscalité propre (TVA sur marge, article 1115 du CGI) : cela ne change rien pour vous.
Une chose que nous ne vous dirons jamais : que le locataire partira. Personne ne peut promettre une expulsion, ni un délai. La décision appartient au juge, l’exécution à la préfecture. Ce que nous reprenons, c’est le risque : nous achetons en intégrant l’hypothèse d’une occupation longue, à notre charge.
La décote, expliquée franchement
Nous n’achetons pas au prix du marché rénové et libre. La décote se situe généralement entre 10 et 25 % selon l’état et le délai souhaité, et un bien occupé par un locataire en impayé se place dans le haut de la fourchette : deux décotes se cumulent, celle des travaux et celle de l’occupation.
Elle couvre la remise en état, le portage (charges, taxe foncière, frais de procédure à nos frais), la fiscalité du marchand de biens et notre marge. En face : une date certaine, un prix ferme, zéro commission, aucune condition de prêt, l’arrêt de l’hémorragie mensuelle.
À Marseille, où se concentrent ces dossiers
Ces dossiers sont typés : T2 et T3 des années 1900-1930 ou de copropriétés 1960-1970, dans les 3e, 4e, 10e, 14e et 15e arrondissements, loués de longue date bien en dessous du marché, DPE F ou G, charges doublées.
Les écarts de prix d’un secteur à l’autre sont considérables : autour de 3 300 €/m² pour l’appartement marseillais moyen, mais environ 1 800 €/m² dans le 3e, 1 600 dans le 14e, 1 460 dans le 15e, contre 2 920 dans le 4e, 2 720 dans le 10e et 3 220 dans le 1er (estimations à partir des ventes notariales DVF, 1er septembre 2026). Marché stabilisé après 2023-2024, légère reprise en 2026.
Deux spécificités locales pèsent. D’abord le permis de louer : à Noailles depuis 2019, puis à la Belle de Mai et sur le périmètre Hoche-Versailles-Pelletan, toute nouvelle mise en location suppose une autorisation préalable, sous peine d’amende de 5 000 à 15 000 €, un logement dégradé y devient difficile à relouer, même une fois libéré. Ensuite l’état du bâti : dans le centre ancien, les arrêtés de mise en sécurité sont fréquents et la délibération municipale du 18 décembre 2025 impose des diagnostics structurels décennaux sur quatre périmètres, vendre un bien sous arrêté obéit alors à des règles supplémentaires. À l’inverse, le long du tramway T3 ou près d’Euroméditerranée, un lot occupé se revend bien une fois rénové : c’est ce qui nous permet d’acheter là où d’autres reculent.
Les erreurs qui coûtent le plus cher
- Attendre le jugement pour mettre en vente. Chaque mois d’attente est un mois de charges ; la vente occupée est possible dès maintenant.
- Négocier soi-même un départ contre une somme d’argent sans cadre écrit. Faites acter tout protocole par un professionnel du droit.
- Cacher l’impayé à l’acheteur. Un professionnel le voit au bail et aux actes ; la transparence accélère l’offre au lieu de la freiner.
- Couper l’eau, changer la serrure ou vider le logement. Ces gestes sont lourdement sanctionnés et ruinent votre position.
- Négliger les diagnostics. Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n’est plus valable ; les diagnostics obligatoires sont remis au plus tard à l’avant-contrat.
Concrètement, comment se déroule la vente avec nous
Vous nous décrivez la situation : adresse, surface, loyer, ancienneté de l’impayé, stade de la procédure. Nous visitons : le lot si le locataire l’accepte, sinon sur pièces. Vous recevez une offre écrite et ferme sous 48 h, puis le compromis part au notaire. Réunissez en parallèle : titre de propriété, bail et avenants, décompte de la dette, actes du commissaire de justice, trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, appels de charges, pré-état daté, diagnostics. Notre page vendre un bien à Marseille résume les cas où la vente rapide a du sens. Deux variantes fréquentes : le locataire protégé de plus de 65 ans, et l’occupant à titre gratuit, sans bail.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h : nous achetons avec le locataire, le bail et la procédure en cours, sans condition de prêt et sans commission. Demandez votre offre d’achat, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38.
Questions fréquentes
Puis-je vendre mon appartement si la procédure d’expulsion est déjà lancée ?
Oui. Une procédure en cours n’empêche pas la vente : l’acquéreur devient bailleur et reprend l’instance à son nom, avec les actes déjà délivrés. Signalez-le dès le premier contact et transmettez les actes du commissaire de justice. C’est ce qui permet de chiffrer une offre sérieuse en 48 h.
Qui récupère les loyers impayés après la vente ?
Par principe, les loyers échus avant la signature restent votre créance : vous gardez le droit de les réclamer. L’acte peut toutefois organiser une cession de cette créance à l’acquéreur, avec ou sans contrepartie sur le prix. Point à trancher avec le notaire avant la signature.
Le locataire peut-il s’opposer à la vente ou acheter en priorité ?
Non. Vendu occupé, sans congé pour vendre, le logement n’ouvre au locataire aucun droit de préemption et son accord n’est pas requis. Il est simplement informé de l’identité de son nouveau bailleur et conserve tous ses droits : même bail, même loyer, même durée.
Combien vais-je perdre par rapport au prix du marché ?
La décote se situe généralement entre 10 et 25 % du prix marché rénové, et un bien occupé par un locataire en impayé se place dans le haut de la fourchette. Elle couvre travaux, portage, fiscalité et marge. En contrepartie : prix ferme, aucune commission, aucune condition de prêt, vente en l’état.
Et si le logement est classé F ou G au DPE ?
Cela ne bloque pas la vente. Les G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 : c’est un frein pour un investisseur particulier, pas pour un acheteur qui rénove. La réforme du DPE de 2026 fait d’ailleurs gagner une classe à beaucoup de logements électriques.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
