Pour vendre un logement à Marseille en 2026, vous devez remettre à l’acquéreur un dossier de diagnostics techniques complet, au plus tard à l’avant-contrat. Selon le bien : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, ERP, mesurage Carrez, assainissement, audit énergétique et carnet d’information du logement. C’est le vendeur qui les commande et les paie : comptez, à titre indicatif, 250 à 600 € pour un pack complet.
Marseille ajoute ses particularités : bâti d’avant 1949 très présent dans le centre, copropriétés des années 1960-1970 où l’amiante est fréquente, secteurs sous permis de louer, immeubles sous arrêté de mise en sécurité. Voici la liste exacte, les durées de validité et ce qui change au 1er janvier 2026.
Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre à Marseille en 2026 ?
La liste dépend de l’année du permis de construire, de l’âge des installations, du statut (copropriété ou non) et de la localisation.
- DPE : tous les logements, validité 10 ans. Attention : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables, quelle que soit l’échéance affichée.
- Amiante : permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997. Validité illimitée si le repérage est négatif.
- Plomb (CREP) : logements construits avant 1949. Validité illimitée si négatif, un an s’il est positif.
- Électricité et gaz : si l’installation intérieure a plus de 15 ans. Validité 3 ans chacun.
- Termites : zones délimitées par arrêté préfectoral, et les Bouches-du-Rhône sont concernées. Validité 6 mois.
- ERP (état des risques et pollutions) : partout, validité 6 mois. À Marseille : sismicité, retrait-gonflement des argiles, inondation selon les secteurs, radon faible.
- Loi Carrez : mesurage de la surface privative de tout lot de copropriété. Pas de durée légale, mais il doit refléter l’état réel du bien.
- Assainissement non collectif : seulement si le logement n’est pas raccordé au réseau public. Rare dans le centre, possible sur les collines et en périphérie.
- Audit énergétique : maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés E, F ou G. Extension à la classe D en 2034.
- Carnet d’information du logement : logements ayant fait l’objet d’un permis ou de travaux de rénovation énergétique depuis le 1er janvier 2023.
Point souvent oublié : l’ERP et les termites expirent en six mois. Si la vente traîne, il faut les refaire avant l’acte : l’un des coûts cachés d’une mise en vente longue.
Diagnostics, DPE F ou G et clause de non-garantie sont expliqués sur notre page pour vendre un immeuble à rénover à Marseille.
Ce qui change au 1er janvier 2026 avec la réforme du DPE
C’est la nouveauté de l’année. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient d’énergie primaire de l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Un logement chauffé à l’électricité est donc mieux noté qu’avant, sans le moindre travail. Environ 850 000 logements en France gagnent une classe grâce à ce seul changement de calcul.
Bonne nouvelle : il n’est pas nécessaire de refaire un diagnostic. Une attestation de recalcul est délivrée gratuitement via l’ADEME à partir du DPE existant. Si vous vendez un appartement au chauffage électrique dans le 13004 ou le 13013, vérifiez ce point avant de publier votre annonce : passer de F à E, ou de E à D, change la liquidité du bien.
Elle ne change rien au gaz ou au fioul, ni au calendrier locatif de la loi Climat : les G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Beaucoup de propriétaires marseillais vendent à cause de cette échéance, comme dans notre cas concret d’un DPE G dans le 13010.
Les spécificités marseillaises à anticiper
Le plomb : le centre-ville est massivement concerné
Le CREP vise les logements d’avant 1949. À Marseille, cela couvre une part énorme du parc : le Panier, Noailles, Belsunce, la Belle de Mai, les immeubles à trois fenêtres du boulevard Longchamp, du boulevard Chave ou du Camas, un bâti qui représente environ 20 % du centre. Un CREP positif n’interdit pas la vente, mais réduit sa validité à un an.
L’amiante : les copropriétés des années 60-70
Tout ce qui a été autorisé avant juillet 1997 est concerné, donc l’essentiel des copropriétés béton des années 1960 et 1970 : dalles de sol, colles, conduits, calorifugeages. Ces immeubles cumulent souvent amiante, réseaux vieillissants et plans pluriannuels de travaux. Le repérage n’oblige à aucun retrait ; il oblige à informer.
ERP, permis de louer et arrêtés de mise en sécurité
L’ERP se génère à l’adresse : selon le secteur, il fera apparaître la sismicité, l’aléa argiles ou le risque inondation. Mais il ne dit pas tout. Si votre immeuble fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité : le nouveau nom du péril depuis l’ordonnance de 2020, vous devez en informer l’acquéreur, et l’arrêté suit le bien. La Ville mène environ 2 300 interventions de contrôle par an et publie un registre par arrondissement. Noailles, la Belle de Mai ou Hoche-Versailles sont soumis au permis de louer : cela ne concerne pas la vente, mais pèse sur le profil des acquéreurs. Voir notre guide sur la vente d’un bien sous arrêté de péril à Marseille.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h. DPE F ou G, amiante, électricité non conforme : nous achetons en l’état, sans commission et sans condition suspensive de prêt. Demandez votre offre ou appelez-nous au 07 60 66 74 38.
Quand faut-il les fournir, et qui les paie ?
Le dossier doit être annexé à l’avant-contrat, compromis ou promesse : c’est la date butoir. En pratique, commandez-les dès la décision de vendre. Un acquéreur sérieux les demande avant de faire une offre, et un DPE défavorable découvert au dernier moment fait renégocier, ou fait capoter.
Le coût est à la charge du vendeur, y compris face à un marchand de biens. À titre indicatif, comptez 250 à 600 € pour un pack complet selon la surface et l’ancienneté : un studio récent en copropriété en bas de fourchette, une maison ancienne avec audit énergétique en haut. Ces prix sont libres : demandez deux ou trois devis et vérifiez la certification du diagnostiqueur.
Que risque-t-on si un diagnostic manque ou est faux ?
La sanction n’est pas une amende dans la plupart des cas. Elle est plus sournoise : sans le diagnostic obligatoire, le vendeur perd le bénéfice de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés sur le point concerné. Si l’acquéreur découvre après la vente une électricité dangereuse ou de l’amiante non signalée, il peut demander une réduction du prix, voire l’annulation.
Un diagnostic périmé produit le même effet qu’un diagnostic absent. Un diagnostic erroné engage le diagnostiqueur, mais c’est vous qui subissez d’abord le litige. Votre notaire tranche : c’est lui qui contrôle la complétude du dossier avant l’acte.
DPE F ou G, amiante, électricité HS : cela bloque-t-il la vente ?
Non. Il faut distinguer deux choses. L’obligation de fournir les diagnostics est absolue. En revanche, leur résultat n’interdit pas de vendre : aucune interdiction de céder un logement classé F ou G, aucune obligation de travaux préalables, aucune obligation de retirer l’amiante repérée.
Ce qui change, c’est le marché. Un bien avec un DPE G, une électricité non conforme et des travaux lourds écarte d’emblée les acquéreurs particuliers, souvent bloqués par leur banque. Les visites s’enchaînent sans offre, ou avec des offres sous condition suspensive qui sautent trois mois plus tard.
C’est le type de dossier que nous traitons. GNE Immobilier est marchand de biens à Marseille : nous achetons directement, en l’état, avec un DPE F ou G, de l’amiante repérée, une électricité à refaire ou un immeuble sous arrêté. Vous fournissez les diagnostics : obligatoires, nous prenons le reste en charge.
La contrepartie est transparente : nous achetons avec une décote, généralement de 10 à 25 % selon l’état et les délais. Elle couvre les travaux, le portage, la fiscalité du marchand de biens et notre marge. En face : offre ferme sous 48 h après visite, aucune condition suspensive de prêt, signature chez le notaire en 3 à 6 semaines, zéro commission. Voir notre guide de la vente d’un bien dégradé à Marseille et la page vendre un bien rapidement.
Les trois erreurs les plus fréquentes
Commander les diagnostics trop tard. Beaucoup attendent d’avoir un acquéreur : trois semaines perdues au moment le plus fragile de la négociation, et parfois un audit énergétique découvert in extremis sur une maison classée F.
Réutiliser un vieux DPE. Un DPE d’avant juillet 2021 est caduc, même s’il affiche dix ans de validité. Erreur fréquente sur les biens issus de succession, restés plusieurs années sans mouvement : voir notre guide de la vente en succession à Marseille.
Ignorer l’attestation de recalcul 2026. Sur un logement chauffé à l’électricité, ne pas la demander revient à vendre avec une étiquette injustement mauvaise. C’est gratuit et cela peut changer la classe.
La liste officielle du dossier de diagnostics est consultable sur service-public.fr, et la réforme du DPE est détaillée sur le site du ministère de la Transition écologique.
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Questions fréquentes
Un DPE de 2020 est-il encore valable en 2026 ?
Non. Tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont caducs, même si la mention « valable 10 ans » figure dessus. La méthode de calcul a changé à cette date. Un DPE de 2020 doit être refait par un diagnostiqueur certifié avant la mise en vente, faute de quoi le dossier remis à l’avant-contrat sera incomplet.
Faut-il refaire son DPE après la réforme du 1er janvier 2026 ?
Non. Le passage du coefficient de l’électricité de 2,3 à 1,9 est pris en compte par une attestation de recalcul délivrée gratuitement par l’ADEME, à partir du DPE existant. Aucune nouvelle visite n’est nécessaire. C’est utile surtout pour les logements chauffés à l’électricité, dont beaucoup gagnent une classe sans aucun travail.
Le termite est-il obligatoire à Marseille ?
Oui, les Bouches-du-Rhône font partie des départements couverts par un arrêté préfectoral de délimitation. Le diagnostic termites n’est valable que six mois. Si votre vente s’étire au-delà, il faut le refaire avant la signature de l’acte authentique. Vérifiez la date d’émission avant chaque étape.
Qui paie les diagnostics quand on vend à un marchand de biens ?
Le vendeur, comme dans toute vente. C’est une obligation légale attachée au vendeur, pas au type d’acquéreur. En revanche, vous ne payez aucune commission d’agence en nous vendant directement, ce qui compense largement le coût du pack de diagnostics, de l’ordre de 250 à 600 € à titre indicatif.
Peut-on vendre un appartement classé G à Marseille ?
Oui. L’interdiction issue de la loi Climat porte sur la mise en location, pas sur la vente. Un logement G se vend librement, avec un DPE à jour et, pour une maison ou une monopropriété, un audit énergétique. Le vrai frein est commercial : moins d’acquéreurs, financements plus difficiles, négociations longues.
Que se passe-t-il si un diagnostic manque au compromis ?
Le notaire refusera généralement de laisser le dossier incomplet. Et surtout, l’absence d’un diagnostic obligatoire prive le vendeur de la clause d’exonération de garantie des vices cachés sur le point concerné : l’acquéreur pourra agir après la vente. Faites contrôler la liste applicable à votre bien par votre notaire.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
