Votre crédit relais arrive à échéance et le bien n’est toujours pas vendu ? Vous avez trois voies : demander une prorogation à votre banque, baisser fortement le prix pour déclencher une vente classique, ou céder le bien à un acheteur qui achète comptant, sans condition suspensive de prêt. La troisième est la seule qui donne une date d’encaissement certaine : une offre ferme peut être remise sous 48 heures après visite et l’acte signé chez le notaire en trois à six semaines.
À Marseille, nous rencontrons cette situation toutes les semaines. Un propriétaire achète sa nouvelle maison à Allauch, à Saint-Julien ou dans le 8e en s’appuyant sur un prêt relais de douze ou vingt-quatre mois. L’ancien appartement, lui, n’est pas parti. Voici ce qui se passe réellement à l’échéance, comment chiffrer le coût de l’attente, et à quel moment une vente ferme avec décote devient l’option la moins chère.
Crédit relais à échéance : que se passe-t-il concrètement ?
Le crédit relais est un prêt in fine : vous ne remboursez pas de capital pendant sa durée, seulement les intérêts (parfois différés), et le capital est soldé d’un coup avec le produit de la vente. Sa durée usuelle est de douze mois, renouvelable une fois, soit vingt-quatre mois au total selon les contrats. À l’échéance, la banque attend son capital. Point.
Si des dettes ou une saisie pèsent sur le bien, voyez comment vendre un bien en cas de surendettement à Marseille avant la vente forcée.
Si des dettes ou une saisie pèsent sur le bien, voyez comment vendre un bien en cas de surendettement à Marseille avant la vente forcée.
La prorogation existe, mais elle n’est jamais automatique
Beaucoup de vendeurs pensent qu’un prolongement se demande la veille et s’obtient d’office. C’est faux. La banque réexamine votre dossier comme un nouveau financement : taux d’endettement, revenus actuels, preuves que le bien est réellement commercialisé, historique des baisses de prix. Et lorsque la réponse est positive, elle s’accompagne souvent de conditions : baisse de prix imposée, frais d’avenant, taux révisé. Demandez cette prorogation par écrit, plusieurs mois avant l’échéance, jamais dans les dernières semaines.
Les intérêts courent, et ils ne sont pas anodins
Chaque mois supplémentaire représente des intérêts, auxquels s’ajoutent l’assurance emprunteur, les charges de copropriété du bien invendu, la taxe foncière, l’énergie et l’entretien. Un logement vide depuis plus d’un an au 1er janvier peut en outre entrer dans le champ de la taxe sur les logements vacants : Marseille est en zone tendue, et le taux atteint 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, 34 % ensuite, avec des cas d’exonération (bien réellement mis en vente au prix du marché, travaux lourds nécessaires, vacance indépendante de votre volonté). Des sommes qui s’additionnent silencieusement.
Le vrai risque : la vente sous contrainte
Si le capital n’est pas remboursé et qu’aucun accord n’est trouvé, la banque peut mettre en demeure, appliquer les intérêts de retard prévus au contrat, puis engager le recouvrement du prêt, garanti le plus souvent par une hypothèque ou une caution. On n’en arrive pas là du jour au lendemain. Mais la dynamique est claire : plus le temps passe, moins vous décidez. Pour les modalités propres à votre contrat, votre notaire et votre conseiller bancaire sont les bons interlocuteurs ; le portail service-public.fr recense les règles générales applicables aux crédits immobiliers.
Combien coûte réellement un mois d’attente ?
Faites l’addition sur une feuille : intérêts mensuels du relais, assurance, charges de copropriété, taxe foncière au prorata, énergie et assurance habitation du bien vide, frais éventuels d’avenant bancaire. Sur douze mois supplémentaires, on approche fréquemment de la fourchette basse d’une décote de marchand de biens, sans aucune garantie de vendre au bout.
Ajoutez un paramètre sous-estimé : un bien qui stagne se dévalue aux yeux du marché. Passé quelques mois d’affichage, les acquéreurs supposent un défaut caché et négocient plus durement. Nous développons ce mécanisme dans notre comparatif vendre rapidement ou attendre que le marché remonte, ainsi que dans l’analyse vendre vite ou vendre au meilleur prix.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h : décrivez votre bien et votre échéance bancaire via notre formulaire de contact, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38. Réponse chiffrée après une seule visite, sans engagement.
Décote ou mois d’attente : comment trancher
Soyons transparents. GNE Immobilier est marchand de biens : nous achetons pour notre compte, en l’état, nous rénovons, puis nous revendons. Notre prix d’achat est donc inférieur au prix « marché rénové » affiché sur les portails : généralement de 10 à 25 % selon l’état, le volume de travaux et le délai souhaité. Cette décote finance les travaux, le portage pendant le chantier, la fiscalité propre au métier et notre marge.
En face, les contreparties sont concrètes : achat comptant, sans condition suspensive de prêt, donc sans risque de refus de financement à trois semaines de l’acte. Aucune commission. Vente en l’état, sans travaux ni rafraîchissement. Et un calendrier connu à l’avance, qui vous permet d’annoncer une date précise à votre banque : exactement ce qui manque à un vendeur dont le relais expire. Pour le cadre juridique de cette activité, voyez notre guide du statut de marchand de biens.
La règle de décision est simple : si votre bien est en bon état, correctement estimé et dans un secteur très demandé, une vente classique bien pilotée reste souvent préférable, encore faut-il que le délai tienne dans votre échéance. S’il demande des travaux, s’il est occupé, s’il traîne depuis six mois, ou si l’échéance est à moins de trois mois, la certitude vaut davantage que les derniers points de prix.
Ce que dit le marché marseillais en septembre 2026
Le marché s’est stabilisé après la baisse de 2023-2024, avec une légère reprise en 2026. Marseille se situe autour de 3 350 à 3 500 €/m² toutes surfaces confondues, environ 3 300 €/m² pour les appartements et 4 900 €/m² pour les maisons (estimations à partir des ventes notariales, données au 1er septembre 2026). Les écarts entre arrondissements restent considérables : environ 5 050 €/m² pour un appartement dans le 7e, 4 310 dans le 8e, 3 220 dans le 1er, 2 720 dans le 10e, 1 600 dans le 14e. Les volumes sont revenus de 12 584 ventes en 2023 à 10 850 en 2024, la base des ventes 2025 restant partielle à ce jour.
Traduction pour un vendeur sous relais : dans les secteurs les plus liquides (Périer, Saint-Giniez, Le Camas, Château-Gombert) un bien correctement positionné trouve preneur. Là où l’offre est abondante et le bâti ancien, ou pour un lot avec travaux dans une copropriété du centre, les délais s’allongent nettement et les acquéreurs financés par un prêt fragilisent le calendrier. Le sujet est traité en détail dans notre article combien de temps faut-il pour vendre à Marseille en 2026.
Comment se passe une vente à GNE Immobilier quand la banque presse
Le process est court, volontairement. Vous nous décrivez le bien, son état, son occupation éventuelle et la date butoir de votre relais. Nous visitons une fois, sans défilé d’acquéreurs, et remettons une offre ferme chiffrée sous 48 heures, calendrier à l’appui. Si vous l’acceptez, le compromis part chez le notaire et l’acte se signe généralement en trois à six semaines quand le dossier est prêt : diagnostics à jour, pièces de copropriété, situation hypothécaire connue, accord des éventuels indivisaires.
Nous achetons régulièrement des appartements des années 1960-1970 aux charges élevées, des immeubles à trois fenêtres du centre, des lots occupés, des maisons à rénover en périphérie est. Les biens dégradés ne nous font pas reculer : c’est le sujet de notre guide de la vente d’un bien dégradé à Marseille. Les diagnostics obligatoires restent à votre charge, comme dans toute vente, et les frais de notaire à celle de l’acquéreur.
Les erreurs que nous voyons le plus souvent
- Attendre l’échéance pour prévenir la banque. Une demande de prorogation se prépare trois à quatre mois avant, avec des preuves de commercialisation.
- Baisser le prix par paliers de 5 000 €. Cinq micro-baisses sur huit mois coûtent plus cher qu’une décision nette, et abîment l’image du bien.
- Accepter une offre financée par un prêt fragile. Un refus de crédit à quatre semaines de l’échéance est la pire issue possible.
- Lancer des travaux « pour mieux vendre ». Un chantier lancé sous contrainte de temps rallonge le portage.
- Oublier les frais annexes. Mainlevée d’hypothèque, indemnités de remboursement anticipé, pré-état daté et état daté en copropriété : chiffrez-les avec votre notaire dès le départ (repères utiles sur notaires.fr et dans notre article sur les frais supportés par le vendeur à Marseille).
Un dernier conseil : mettez votre banque, votre notaire et votre acheteur sur le même calendrier. La plupart des crédits relais qui dérapent ne dérapent pas par manque d’acheteurs, mais par manque de coordination.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h : dites-nous la date d’échéance de votre relais, nous calons l’acte dessus. Demandez votre offre en ligne ou appelez-nous au 07 60 66 74 38. Achat comptant, sans commission, sans condition de prêt. Voir aussi notre page vendre un bien à Marseille.
Questions fréquentes
Peut-on prolonger un crédit relais au-delà de 24 mois ?
C’est rare. La durée usuelle est de 12 mois renouvelables une fois, soit 24 mois au total selon les contrats. Au-delà, la banque étudie une restructuration plutôt qu’une simple prorogation, avec de nouvelles conditions de taux et de garanties. La demande doit être formulée par écrit et bien avant l’échéance, preuves de commercialisation à l’appui.
Que se passe-t-il si je ne vends pas avant l’échéance ?
La banque réclame le capital. Elle peut appliquer les intérêts de retard prévus au contrat, proposer un rééchelonnement, ou engager le recouvrement en s’appuyant sur sa garantie. Dans la pratique, un accord est souvent trouvé si vous anticipez. Le danger réel est de perdre la maîtrise du prix et du calendrier de votre vente.
Vendre à un marchand de biens rembourse-t-il directement la banque ?
Oui. Le notaire procède au règlement des créances inscrites sur le bien avec le prix de vente, y compris la mainlevée d’hypothèque le cas échéant, avant de vous verser le solde. Vous n’avancez rien. C’est l’un des avantages d’un acte à date certaine : vous savez quand le relais est soldé.
Quelle décote faut-il prévoir ?
Généralement 10 à 25 % par rapport au prix du marché pour un bien rénové et vendu au terme d’un délai classique. Le curseur dépend de l’état, des travaux à prévoir, de l’occupation et du délai souhaité. En contrepartie : achat comptant, aucune commission, aucune condition suspensive de prêt, vente en l’état.
Puis-je vendre si le bien est encore loué ?
Oui. Un bien occupé se vend, le bail se poursuit avec l’acquéreur. Nous achetons régulièrement des lots loués à Marseille : cela évite d’attendre un congé et sécurise votre calendrier bancaire. La décote d’occupation est à intégrer dans le calcul, mais elle est souvent inférieure au coût de plusieurs mois de portage supplémentaires.
Combien de temps entre l’offre et l’encaissement du prix ?
Comptez 48 heures pour l’offre après visite, puis trois à six semaines jusqu’à l’acte lorsque le dossier est prêt : diagnostics, documents de copropriété, situation hypothécaire, accord de tous les propriétaires. Le prix est versé le jour de la signature chez le notaire. Un dossier incomplet est la seule vraie cause de retard.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
