À Marseille comme partout en France, les frais de notaire sont payés par l’acheteur, pas par le vendeur : environ 8 % du prix dans l’ancien, 3 à 4 % dans le neuf. Le vendeur, lui, n’a rien à verser au notaire pour la mutation elle-même. En revanche, il supporte d’autres frais bien réels : diagnostics, mainlevée d’hypothèque si le bien est encore financé, pré-état daté et état daté en copropriété, indemnités de remboursement anticipé, commission d’agence si un mandat le prévoit.
C’est cette confusion qui fausse la plupart des calculs de « net vendeur ». Beaucoup de propriétaires marseillais raisonnent en prix affiché, découvrent les retenues à la signature, et repartent avec quelques milliers d’euros de moins que prévu. Voici, poste par poste, ce que vous payez réellement quand vous vendez un appartement à Menpenti ou une maison de ville à Saint-Julien.
Qui paie les frais de notaire lors d’une vente à Marseille ?
La règle est posée par l’article 1593 du Code civil : les frais d’acte sont à la charge de l’acquéreur, sauf convention contraire. Aucune vente ordinaire ne déroge à cet usage. L’acheteur provisionne les frais chez le notaire avant la signature, et le notaire en reverse l’essentiel à l’État et aux collectivités. Le terme est d’ailleurs trompeur : sur les 8 % payés dans l’ancien, la rémunération du notaire ne représente qu’une petite fraction. Le gros part en droits de mutation à titre onéreux (DMTO).
Le cas particulier des Bouches-du-Rhône
Le département applique le taux le plus élevé autorisé. La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de porter leur droit à 5 % pour les ventes signées jusqu’au 31 mars 2028 ; les Bouches-du-Rhône l’appliquent depuis le 1er mai 2025. Les droits atteignent donc environ 6,32 % du prix (5,81 % pour un primo-accédant, exonéré de la hausse), auxquels s’ajoutent émoluments, contribution de sécurité immobilière et débours : environ 8 % au total dans l’ancien marseillais. Le calcul ligne par ligne, avec des exemples de 200 000 € à 2 M€, est détaillé dans notre guide des DMTO dans les Bouches-du-Rhône ; ici, on s’intéresse à ce qui reste à la charge du vendeur.
Pour vous, vendeur, l’information n’est pas neutre : ces frais pèsent sur l’enveloppe globale de votre acheteur. C’est l’une des raisons pour lesquelles les négociations se durcissent sur les biens à travaux, où le futur propriétaire doit financer à la fois les frais et le chantier.
Le barème des émoluments, pour comprendre la mécanique
Les émoluments du notaire suivent un barème dégressif fixé par décret, identique partout en France :
- 3,870 % jusqu’à 6 500 € ;
- 1,596 % de 6 500 à 17 000 € ;
- 1,064 % de 17 000 à 60 000 € ;
- 0,799 % au-delà de 60 000 €.
Le tout majoré de la TVA à 20 %. Au-delà de 100 000 €, le notaire peut consentir une remise allant jusqu’à 20 % sur la part d’émoluments concernée. Le barème officiel et les simulateurs sont consultables sur notaires.fr.
Ce que le vendeur paie vraiment
Voilà la liste concrète des postes qui sortent de votre poche, ou qui sont retenus sur le prix au moment de l’acte.
Les diagnostics techniques
Le dossier de diagnostics techniques est à votre charge et doit être complet au plus tard à l’avant-contrat. À Marseille, la note grimpe vite : DPE, amiante pour tout permis antérieur au 1er juillet 1997, plomb pour les immeubles d’avant 1949, l’immense majorité du centre-ville, électricité et gaz au-delà de quinze ans, termites (les Bouches-du-Rhône sont couvertes par arrêté préfectoral), état des risques et pollutions, loi Carrez en copropriété. Ajoutez l’audit énergétique pour les maisons et monopropriétés classées E, F ou G. Chaque pièce est détaillée dans notre guide des diagnostics obligatoires pour vendre à Marseille en 2026.
Un diagnostic manquant n’est pas une formalité oubliée : vous perdez l’exonération de garantie des vices cachés sur le point concerné, et la porte reste ouverte à un recours après la vente.
La mainlevée d’hypothèque
Si le bien est grevé d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers encore inscrit, il faut lever la garantie. L’acte de mainlevée est rédigé par le notaire et son coût est retenu sur le prix. Avec une caution mutuelle plutôt qu’une hypothèque, ce poste disparaît.
Les indemnités de remboursement anticipé
Vous soldez votre crédit avec le produit de la vente : la banque peut appliquer des indemnités de remboursement anticipé, plafonnées à six mois d’intérêts sur le capital remboursé sans dépasser 3 % du capital restant dû. Certains contrats prévoient une exonération (mutation professionnelle, décès, cessation d’activité). Vérifiez votre offre de prêt.
Le pré-état daté et l’état daté en copropriété
Deux documents distincts, tous deux à votre charge. Le pré-état daté accompagne l’avant-contrat ; son prix est libre, souvent entre 150 et 400 € selon le syndic. L’état daté, remis pour l’acte authentique, est plafonné à 380 € TTC. Comptez aussi les charges exigibles avant l’acte et le fonds de travaux ALUR : les sommes versées restent attachées au lot, sauf accord inscrit dans l’acte. Voir notre article sur le fonds de travaux et les charges au moment de la vente.
La commission d’agence, si mandat
Elle n’a rien d’obligatoire : tout dépend du mandat signé. « À la charge du vendeur », elle est retenue sur le prix chez le notaire. « À la charge de l’acquéreur », elle sort du calcul des droits de mutation mais reste prélevée sur l’enveloppe de l’acheteur.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h : décrivez votre bien via notre formulaire de contact, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38. Achat comptant, sans commission ni condition de prêt.
Et la plus-value ? Le poste le plus lourd, souvent oublié
Ce n’est pas un frais de notaire, mais c’est le notaire qui la calcule, la retient et la reverse au Trésor. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, l’imposition atteint 36,2 % de la plus-value nette avant abattements (19 % d’impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux).
Les abattements pour durée de détention adoucissent la note : rien les cinq premières années, puis 6 % par an de la 6e à la 21e et 4 % la 22e pour l’impôt sur le revenu, exonération après vingt-deux ans. Le rythme est plus lent pour les prélèvements sociaux (1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,6 % la 22e, 9 % de la 23e à la 30e) : exonération après trente ans. Surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
Deux forfaits jouent en votre faveur : 7,5 % du prix d’achat au titre des frais d’acquisition, et 15 % au titre des travaux après cinq ans de détention, sans facture à produire. La résidence principale est totalement exonérée. Les règles figurent sur service-public.fr, mais seul votre notaire peut chiffrer votre cas : c’est lui qui établit la déclaration.
Si le bien est vendu par plusieurs héritiers ou indivisaires, le simulateur de vente en succession ou en indivision fait ce calcul pour chacun d’eux.
Calculer son net vendeur : la méthode
Partez du prix de vente et retranchez : capital restant dû, indemnités de remboursement anticipé, mainlevée éventuelle, diagnostics, pré-état daté et état daté, charges de copropriété exigibles, commission d’agence le cas échéant, impôt sur la plus-value. Ce qui reste est votre net vendeur.
Deux erreurs reviennent sans cesse. La première : intégrer les frais de notaire au calcul du vendeur, alors qu’ils ne le concernent pas, on sous-évalue son net et on refuse des offres correctes. La seconde : oublier le coût du temps. Chaque mois de commercialisation, ce sont des charges, une taxe foncière au prorata, une assurance et des intérêts d’emprunt qui courent. Sur un bien qui met neuf mois à partir, la facture dépasse souvent l’écart entre deux offres. C’est l’arbitrage détaillé dans vendre rapidement ou vendre au meilleur prix.
Vendre à un marchand de biens : ce que ça change côté frais
Nous sommes marchand de biens à Marseille : nous achetons directement, en fonds propres ou sur ligne bancaire, sans condition suspensive de prêt. Aucune commission ne vous est facturée, l’offre est ferme sous 48 heures après une seule visite, et l’acte se signe en trois à six semaines quand le dossier est prêt. Vous restez redevable des diagnostics, de la mainlevée et de la plus-value : ces postes ne disparaissent pas.
Un marchand de biens achète en général sous le régime de l’engagement de revente de l’article 1115 du CGI, avec des droits de mutation réduits. Cela ne change strictement rien pour vous : ni économie répercutée, ni coût supplémentaire. Le métier est décrit dans notre guide du statut de marchand de biens.
La contrepartie, nous la disons franchement : notre prix est décoté par rapport à un prix « marché rénové », généralement entre 10 et 25 % selon l’état du bien et le délai souhaité. Cette décote couvre les travaux, le portage, la fiscalité de l’opération et notre marge. En face : une date certaine, aucune commission, aucun financement qui capote, et une vente en l’état, sans repeindre, vider ni mettre aux normes. Pour situer les ordres de grandeur, le prix moyen à Marseille tourne autour de 3 300 €/m² pour les appartements et 4 900 €/m² pour les maisons, avec de fortes disparités entre arrondissements (estimations portails à partir des ventes notariales, 1er septembre 2026).
La logique vaut surtout pour les successions, où plusieurs héritiers doivent se répartir un net vendeur clair : voir le guide pour vendre un bien en succession à Marseille. La page vendre un bien détaille la démarche.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h, un formulaire, une visite, un prix ferme : page contact, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38.
Questions fréquentes
Le vendeur paie-t-il des frais de notaire à Marseille ?
Non. Les frais d’acte sont à la charge de l’acquéreur, selon l’usage consacré par l’article 1593 du Code civil. Le vendeur ne verse rien au notaire pour la mutation. Il supporte en revanche ses propres frais : diagnostics, mainlevée d’hypothèque éventuelle, pré-état daté et état daté en copropriété, indemnités de remboursement anticipé et, le cas échéant, la commission d’agence prévue au mandat.
À combien s’élèvent les frais de notaire dans les Bouches-du-Rhône ?
Environ 8 % du prix dans l’ancien, contre 3 à 4 % dans le neuf. Ces frais sont à la charge de l’acheteur. Les droits de mutation y représentent environ 6,32 % du prix (5,81 % pour un primo-accédant) depuis que le département applique le taux plafond, le 1er mai 2025. S’y ajoutent les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours.
Combien coûtent les diagnostics pour vendre un appartement marseillais ?
Le montant dépend du nombre de diagnostics requis, de la surface et de l’ancienneté du bien. Un appartement du centre nécessite souvent DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques et loi Carrez. Demandez plusieurs devis à des diagnostiqueurs certifiés : les écarts sont réels à prestation identique.
Le fonds de travaux est-il remboursé au vendeur ?
Non. Les sommes versées au fonds de travaux instauré par la loi ALUR restent attachées au lot et sont transmises à l’acquéreur avec l’appartement. Le vendeur ne peut pas en demander la restitution au syndicat des copropriétaires. Une compensation financière peut toutefois être négociée avec l’acheteur et inscrite dans l’acte de vente : c’est un point à évoquer tôt avec votre notaire.
Les frais de notaire réduits d’un marchand de biens changent-ils quelque chose pour moi ?
Non, rien du tout. Le régime de l’engagement de revente de l’article 1115 du CGI permet au marchand de biens d’acquérir avec des droits de mutation réduits, mais ces frais sont à sa charge et ne transitent pas par votre net vendeur. Votre prix de vente, vos propres frais et votre imposition sur la plus-value sont calculés exactement comme avec n’importe quel autre acquéreur.
Quel est le délai entre l’offre et l’encaissement du prix ?
Avec un acquéreur qui a besoin d’un prêt, comptez trois à quatre mois entre le compromis et l’acte, sans garantie que le financement aboutisse. Avec un marchand de biens qui achète comptant, l’offre ferme peut être remise sous 48 heures après visite et l’acte signé en trois à six semaines si le dossier est complet.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
