En bref : à Marseille, les « frais de notaire » d’un achat dans l’ancien représentent environ 7,5 à 8 % du prix. L’essentiel correspond aux droits de mutation : 6,32 % depuis que les Bouches-du-Rhône appliquent le taux départemental de 5 % (1er mai 2025), 5,81 % pour un primo-accédant. Un marchand de biens qui s’engage à revendre sous cinq ans paie 0,715 %.
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Quand un acquéreur signe un compromis à Marseille, l’addition finale des « frais de notaire » dépasse presque toujours ses estimations initiales. Derrière cette formule fourre-tout se cache une mécanique fiscale précise, faite de plusieurs strates votées par l’État, le Département des Bouches-du-Rhône et la Ville. Les droits de mutation à titre onéreux, dits DMTO, en représentent la part la plus lourde. En 2026, le taux global qui frappe la majorité des transactions dans le département s’établit à 6,32 % (5,81 % pour un primo-accédant), et ce chiffre regroupe trois composantes que peu de vendeurs et d’acheteurs identifient correctement. Chez GNE Immobilier, marchand de biens basé intra-muros à Marseille, nous voyons passer ces lignes chaque semaine sur les actes notariés. Voici la décomposition réelle, les calculs précis sur quatre paliers de prix, les dispositifs d’allègement, et ce que l’État, le Département et la Ville récupèrent sur chaque opération.
Décomposition réelle des DMTO en Bouches-du-Rhône en 2026
Les DMTO ne sont pas un impôt unique. Ils regroupent trois prélèvements, chacun avec son bénéficiaire et son fondement légal. Le taux départemental est celui publié par la DGFiP dans son tableau des droits applicables au 1er mai 2026.
| Composante | Taux 2026 | Bénéficiaire | Fondement légal |
|---|---|---|---|
| Taxe départementale | 5,00 % (4,50 % pour un primo-accédant) | Département des Bouches-du-Rhône | Art. 1594 D CGI et art. 116 de la loi de finances pour 2025 |
| Taxe communale | 1,20 % | Commune du bien | Art. 1584 CGI |
| Frais d’assiette et de recouvrement | 2,37 % de la part départementale | État | Art. 1647 CGI |
| Total DMTO | 6,32 % environ (5,81 % pour un primo-accédant) |
Le plafond historique de 4,50 % a été relevé à 5,00 % par la loi de finances pour 2025, pour les ventes conclues d’avril 2025 à mars 2028. Le Département des Bouches-du-Rhône applique ce taux de 5 %. Les primo-accédants en sont exclus : un acquéreur qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, et qui achète pour y habiter, reste au taux de 4,50 %.
À ces lignes s’ajoute la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % au profit de l’État, qui finance la tenue du fichier immobilier (anciennement « salaire du conservateur des hypothèques »). Elle est techniquement distincte des DMTO mais figure systématiquement sur les actes d’acquisition et alourdit la facture finale.
Ce que représente chaque ligne pour le vendeur et l’acheteur
Toutes ces lignes sont payées par l’acquéreur, pas par le vendeur. La part départementale est la plus lourde : 5 % du prix, soit 10 000 € sur un achat à 200 000 €. Elle constitue une recette importante du Département, ce qui explique que son taux suive de près la conjoncture budgétaire.
La part communale de 1,20 % revient à la commune où se situe le bien, ici la Ville de Marseille. Les frais d’assiette et de recouvrement, calculés à 2,37 % de la part départementale, représentent environ 0,12 % du prix : une ligne discrète, mais systématique.
Pour le vendeur, ces montants comptent quand même : ils pèsent sur le budget total de l’acheteur, donc sur le prix qu’il peut offrir.
Quatre exemples de calcul détaillés à Marseille
Pour mesurer concrètement l’impact des DMTO, prenons quatre profils d’acquisition représentatifs du marché marseillais en 2026, depuis le studio en cœur de ville jusqu’à la villa du littoral sud. Les calculs ci-dessous portent uniquement sur les DMTO ; à cela s’ajoutent les émoluments du notaire et les débours, abordés en fin d’article.
Cas n°1 : appartement T2 dans le 13006 à 200 000 €
Sur un T2 de 38 m² dans le secteur Castellane-Lodi, acquis 200 000 € net vendeur par un particulier, on additionne 10 000 € de part départementale (5 %), 2 400 € de part communale (1,20 %) et 237 € de frais d’assiette (2,37 % de la part départementale). Total DMTO : 12 637 €, soit 6,32 %. Un primo-accédant paierait 11 613 €. Pour le même bien acquis par un marchand de biens sous engagement de revente (article 1115 CGI), le taux tombe à 0,715 %, soit 1 430 € de DMTO.
Cas n°2 : appartement T3 dans le 13005 à 500 000 €
Un T3 de 75 m² rénové secteur Saint-Pierre, prix net vendeur 500 000 € : 25 000 € de part départementale, 6 000 € de part communale et 593 € de frais d’assiette. Total DMTO : 31 593 € pour un acquéreur particulier non primo-accédant. Avec une acquisition par un marchand de biens : 3 575 €, soit 28 018 € d’écart.
Cas n°3 : maison de ville dans le 13007 à 1 000 000 €
Une maison de ville rénovée vers Endoume-Saint-Victor à 1 000 000 € : 50 000 € de part départementale, 12 000 € de part communale et 1 185 € de frais d’assiette. Total DMTO : 63 185 €. Le passage à 0,715 % en régime marchand de biens ramène les DMTO à 7 150 €, soit 56 035 € d’écart.
Cas n°4 : villa du Roucas-Blanc à 2 000 000 €
Pour une villa familiale vue mer à 2 000 000 € : 100 000 € de part départementale, 24 000 € de part communale et 2 370 € de frais d’assiette. Total DMTO : 126 370 €. Sous régime marchand de biens, 14 300 €, soit 112 070 € d’écart.
Le régime de l’article 1115 CGI : pourquoi le MDB paie 0,715 %
L’article 1115 du Code général des impôts a été conçu pour faciliter le recyclage du parc immobilier ancien. Le législateur a considéré qu’un opérateur professionnel acquérant un bien pour le rénover et le remettre rapidement sur le marché ne devait pas être pénalisé par une fiscalité de mutation conçue pour les acquisitions patrimoniales. En contrepartie de cet avantage (6,32 % ramené à 0,715 %), le marchand de biens s’engage à revendre le bien dans un délai de cinq ans.
Concrètement, l’acte d’acquisition d’un marchand de biens fait apparaître une taxe de publicité foncière réduite, qui aboutit à 0,715 % frais d’assiette compris (au lieu de 6,32 %), la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, toujours due, ainsi que les émoluments du notaire et les débours.
L’engagement de revente est formalisé directement dans l’acte authentique. Sa rupture entraîne le rappel intégral des droits qui auraient été dus au taux plein, majorés des intérêts de retard et d’une éventuelle majoration de 10 %. Voir notre guide détaillé sur l’engagement de revente 5 ans CGI.
Cette mécanique nécessite une rigueur opérationnelle que tous les marchands de biens ne maîtrisent pas. Chez GNE Immobilier, chaque acquisition fait l’objet d’un plan de revente daté et d’un suivi calendaire afin d’éviter le franchissement involontaire du délai.
Primo-accédants : un taux maintenu à 5,81 %
La hausse votée en 2025 ne s’applique pas aux primo-accédants. Pour en bénéficier, l’acquéreur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, et il doit acheter pour y habiter. Il reste alors au taux départemental de 4,50 %, soit environ 5,81 % au total, contre 6,32 % pour les autres acheteurs. En couple, la règle s’apprécie pour chaque acquéreur selon sa quote-part, sauf pour les époux mariés sous un régime de communauté, qui doivent être tous les deux primo-accédants.
Côté financement, le prêt à taux zéro ne finance pas l’achat d’un logement ancien à Marseille, classée en zone A : il reste possible dans le neuf, sous conditions de ressources. Votre notaire ou votre banque vous confirmera les aides auxquelles vous avez droit.
Exonérations totales : acquisitions sociales, HLM et EPF
Certaines acquisitions échappent intégralement aux DMTO ou bénéficient d’un taux ultra-réduit. Cette niche fiscale concerne principalement les opérateurs du logement social et de l’aménagement public. Les organismes HLM (offices publics, ESH, SCIC d’HLM) bénéficient d’une exonération totale sur les acquisitions destinées à la location sociale (article 1594 G CGI). L’Établissement Public Foncier PACA, lorsqu’il préempte ou acquiert pour le compte de communes, peut bénéficier d’une exonération ou d’un taux réduit selon la nature de l’opération.
Les sociétés d’économie mixte agréées pour le logement social bénéficient de régimes équivalents. Les acquisitions dans le cadre d’un bail réel solidaire (BRS) auprès d’un organisme de foncier solidaire bénéficient d’un DMTO ramené à 0,715 %. Enfin, les collectivités territoriales acquérant pour cause d’utilité publique ne paient ni taxe départementale ni taxe communale. Ces exonérations ne sont jamais automatiques : elles requièrent un visa de l’administration et figurent explicitement dans l’acte authentique.
Quand un héritier rachète les parts des autres, ce ne sont pas les DMTO mais le droit de partage de 2,50 % qui s’applique, sur la valeur nette de tout le bien : notre simulateur de rachat de parts en succession en donne le montant.
Comparatif avec d’autres départements français
Depuis 2025, la grande majorité des départements appliquent le taux plafond de 5 %, dont les Bouches-du-Rhône, le Var et Paris. Un achat dans le sud de la France supporte donc presque partout les mêmes droits. Le taux exact de chaque département est publié par la DGFiP sur impots.gouv.fr, dans le tableau des droits d’enregistrement mis à jour plusieurs fois par an. Pour la fiscalité propre aux professionnels, voir notre guide complet.
Comment les DMTO sont prélevés et reversés
Le notaire est l’unique collecteur des DMTO. Au moment de la signature de l’acte authentique, l’acquéreur règle la totalité du prix d’acquisition augmenté des frais (DMTO, émoluments, débours) sur le compte de l’étude. Le notaire procède à la publication de l’acte au service de la publicité foncière et au reversement des sommes à la DGFiP dans un délai légal de quinze jours.
La quittance des droits figure en pied de l’acte authentique. Sa conservation est essentielle : en cas de revente ultérieure, c’est cette quittance qui servira à reconstituer le prix de revient pour le calcul d’éventuelles plus-values, mais aussi à prouver le respect des obligations fiscales en cas de contrôle.
En cas d’acquisition en démembrement (achat de l’usufruit ou de la nue-propriété séparément), les DMTO sont calculés sur la valeur économique de chaque droit, déterminée par le barème de l’article 669 du CGI en fonction de l’âge de l’usufruitier. Un usufruit acquis par un acquéreur de 55 ans vaut 50 % de la pleine propriété ; à 65 ans, 40 % ; à 75 ans, 30 %. Les DMTO suivent ce barème.
Émoluments du notaire, débours et coût total réel
Les DMTO ne représentent qu’une partie des « frais de notaire » au sens où l’acquéreur les perçoit. Le coût total d’acquisition se compose en réalité de trois blocs distincts : les DMTO (6,32 % du prix, 5,81 % pour un primo-accédant) détaillés ci-dessus, les émoluments du notaire fixés par décret selon un barème dégressif par tranches, et les débours administratifs (cadastre, hypothèques, certificats d’urbanisme).
Les émoluments du notaire suivent un barème national dégressif, fixé par arrêté. Sur une acquisition de 500 000 €, ils représentent environ 4 400 € HT, soit un peu plus de 5 000 € TTC.
Les débours couvrent les frais avancés par le notaire pour les démarches obligatoires : demande d’état hypothécaire, certificat d’urbanisme, extrait cadastral, demande de pièces d’état civil, frais de publication. Comptez 800 à 1 500 € selon la complexité du dossier.
Total réel pour un particulier non primo-accédant sur 500 000 € à Marseille : 31 593 € de DMTO, environ 5 300 € d’émoluments TTC, 500 € de contribution de sécurité immobilière et 1 200 € de débours, soit environ 38 600 € de frais d’acquisition, près de 7,7 % du prix. Pour un marchand de biens, le total descend à environ 2 % grâce au taux réduit, ce qui change l’équilibre économique des opérations de portage et de revente. Voir notre analyse comparée frais MDB et particulier.
Évolution prévisible des taux DMTO en 2026 et 2027
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à porter leur taux jusqu’à 5,00 %, soit 0,5 point au-dessus du plafond historique, pour les ventes conclues d’avril 2025 à mars 2028. Les Bouches-du-Rhône l’appliquent. Sauf nouvelle loi, le taux de 5 % restera donc en vigueur à Marseille jusqu’au printemps 2028, avec l’exception des primo-accédants.
Avant de signer, vérifiez le taux en vigueur à la date de l’acte dans le tableau publié par la DGFiP, ou demandez-le à votre notaire.
FAQ
Le taux DMTO à Marseille est-il différent de celui de Martigues ou d’Aix-en-Provence ?
Non, le taux global de 6,32 % (5,81 % pour un primo-accédant) s’applique uniformément dans les Bouches-du-Rhône. Seule la part communale de 1,20 % revient à la commune de situation du bien, mais le taux reste identique d’une commune à l’autre du département. Les écarts éventuels portent uniquement sur les aides locales primo-accédants ou rénovation.
Un marchand de biens qui revend avant deux ans paie-t-il vraiment 0,715 % ?
Oui. Le taux réduit s’applique dès la signature de l’acte d’acquisition, sous réserve que l’engagement de revente dans les cinq ans figure explicitement dans l’acte authentique. Si la revente intervient effectivement avant cinq ans, l’engagement est respecté et il n’y a aucun rappel.
Que se passe-t-il si le marchand de biens ne revend pas dans les cinq ans ?
Le rappel des droits intervient automatiquement. Le MDB doit régler la différence entre le taux de droit commun et 0,715 % sur le prix d’acquisition, majorée des intérêts de retard légaux (0,20 % par mois) et éventuellement d’une majoration de 10 % en cas de mauvaise foi.
Les DMTO sont-ils déductibles fiscalement pour un MDB ?
Oui. Pour un marchand de biens soumis à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu en BIC, les DMTO acquittés constituent un élément du prix de revient comptabilisé en stock. Ils sont déduits du résultat au moment de la revente du bien.
Existe-t-il une exonération de DMTO pour les rachats familiaux à Marseille ?
Pas d’exonération, mais le régime des donations-partages et des successions bénéficie d’un cadre fiscal distinct. Pour une acquisition entre vifs au sein de la famille, le taux DMTO classique s’applique sauf montage spécifique en SCI familiale ou en démembrement.
Les frais d’assiette de 2,37 % s’appliquent-ils à toutes les transactions ?
Oui, ils sont calculés sur la part départementale, quel que soit son taux. Pour une acquisition au taux plein, ils représentent environ 0,12 % du prix. Pour un marchand de biens au taux réduit, ils sont intégrés au taux global de 0,715 %.
Les DMTO sont-ils calculés sur le prix net vendeur ou sur le prix mobilier inclus ?
Sur le prix net vendeur. Le mobilier détaché ou les éléments d’équipement amovibles peuvent être valorisés séparément dans l’acte et échappent aux DMTO, dans la limite du raisonnable (en pratique entre 1 % et 3 % du prix global, selon la consistance documentée des meubles).
Comment vérifier le détail exact des DMTO sur son acte de vente ?
Le détail figure systématiquement en pied de l’acte authentique, dans une rubrique intitulée « État des sommes versées » ou « Quittance des droits ». Le notaire fournit également un décompte détaillé sur demande. Conservez ce document : il sera utile en cas de revente ultérieure ou de contrôle fiscal.
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