TVA sur la marge

Un T6 vétuste boulevard Baille, racheté 480 000 € à un héritier, divisé en trois T2 et revendu 920 000 € après travaux. TVA collectée sur le prix total : 153 333 €. TVA collectée sur la marge : 67 667 €. Différence : 85 666 €, qui passent intégralement dans la marge nette du marchand de biens, donc dans le prix qu’il peut proposer au vendeur. Voilà ce que recouvre l’article 268 du Code général des impôts, le mécanisme de TVA sur la marge immobilière, central pour qui rachète à un particulier non assujetti.

💡 Vous avez un bien à vendre à Marseille ? Présentez-le à GNE Immobilier : étude rapide, offre ferme, signature notariée en 30 jours.

Ce régime n’est pas optionnel : il s’impose dès lors que les conditions sont remplies, et il s’écarte dès qu’elles cessent de l’être. Les arrêts du Conseil d’État du 27 mars 2020 (n° 428234) et la jurisprudence administrative de 2021-2022 sur les transformations substantielles en ont redéfini les contours. Voici comment GNE Immobilier sécurise concrètement le dispositif à Marseille, ce qu’il faut savoir pour comprendre une offre, et où l’administration regarde en priorité.

Ce que prévoit l’article 268 du CGI

Le texte vise les livraisons de terrains à bâtir et les livraisons d’immeubles bâtis mentionnées au 2° du 5 de l’article 261, c’est-à-dire les immeubles achevés depuis plus de cinq ans dès lors qu’une option a été exercée pour les soumettre à la TVA. Dans ces deux configurations, si l’acquisition initiale n’a pas ouvert droit à déduction de TVA, la base d’imposition n’est pas le prix total mais la différence entre :

• le prix de vente exprimé, charges comprises, et
• les sommes versées par le cédant pour acquérir le bien, à quelque titre que ce soit.

Cette base est dite « marge ». Elle est ensuite considérée comme TVA incluse, ce qui conduit à appliquer un coefficient 20/120 pour extraire la TVA effectivement due.

La doctrine administrative de référence est le BOFiP BOI-TVA-IMM-10-20-10, mis à jour pour intégrer la jurisprudence européenne et nationale. Les arrêts décisifs sont CE 27 mars 2020 n° 428234, CE 1er juillet 2020 n° 435463, et plusieurs décisions de cours administratives d’appel en 2022 sur les transformations substantielles, notamment CAA Lyon 28 avril 2022 n° 20LY03000 et CAA Nantes 7 juillet 2022 n° 21NT00027.

Pourquoi ce régime existe : la cohérence européenne de la TVA

La TVA est une taxe sur la valeur ajoutée. Si un marchand de biens achetait un immeuble à un particulier (qui ne facture pas de TVA) et était ensuite tenu de collecter la TVA sur l’intégralité du prix de revente, il taxerait une valeur déjà constituée à l’amont sans avoir aucune TVA d’amont à déduire. Cette double taxation effective contredirait le principe européen de neutralité fiscale. La directive 2006/112/CE (article 392) autorise donc les États membres à appliquer la TVA uniquement sur la marge dans cette configuration. La France a transposé cette faculté à l’article 268 du CGI.

L’enjeu pratique est immense pour le marché de l’ancien à Marseille. Sans la TVA sur la marge, aucune opération d’achat-revente à un particulier ne serait économiquement viable, et les vendeurs marseillais perdraient le seul canal capable d’absorber les biens nécessitant travaux importants.

Les trois conditions cumulatives d’application

Condition 1 : être dans le champ de la TVA immobilière

Le bien revendu doit relever d’une opération soumise à la TVA. Trois situations principales :

Les terrains à bâtir au sens de l’article 257-I-1 du CGI sont automatiquement dans le champ TVA, quel que soit leur historique. Les immeubles bâtis achevés depuis moins de cinq ans sont également dans le champ, sans option à exercer. Les immeubles bâtis achevés depuis plus de cinq ans ne sont dans le champ que si le vendeur exerce une option pour la TVA au sens de l’article 260-5° bis du CGI, formulée à l’acte de vente.

Hors de ces trois cas, l’opération relève uniquement des droits d’enregistrement et la TVA sur la marge ne se pose pas.

Condition 2 : acquisition n’ayant pas ouvert droit à déduction

C’est la condition la plus surveillée. L’acquisition initiale par le MDB ne doit pas avoir ouvert droit à déduction de TVA. Trois configurations typiques satisfont cette condition :

Achat à un particulier non assujetti, situation la plus fréquente sur les successions et divorces marseillais. Achat à un professionnel hors champ TVA (par exemple une SCI patrimoniale qui n’a jamais opté). Achat d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans sans option pour la TVA exercée par le vendeur.

À l’inverse, si l’acquisition a été soumise à TVA sur le prix total (achat d’un terrain à bâtir avec TVA explicite, immeuble neuf), c’est ce dernier régime qui s’applique aussi à la revente : pas de TVA sur la marge possible.

Condition 3 : identité juridique et physique du bien

Depuis CE 27 mars 2020 n° 428234, la troisième condition a été clarifiée. Pour que la TVA sur la marge s’applique, le bien revendu doit présenter une identité juridique et physique avec le bien acquis. L’identité juridique signifie que la qualification fiscale n’a pas changé : un terrain reste un terrain, un immeuble bâti reste un immeuble bâti. L’identité physique signifie qu’aucune transformation majeure (démolition totale, élévation, changement d’usage) n’a fait basculer le bien en immeuble neuf au sens de l’article 257-I-2 du CGI.

Cette dernière condition est devenue le point de friction principal des contrôles fiscaux récents. Les CAA de 2022 ont notamment précisé qu’une division en lots de copropriété, suivie de petits travaux d’embellissement, ne rompt pas l’identité physique. En revanche, une démolition suivie de reconstruction, ou une transformation telle que la consistance d’origine est altérée à plus de 50 %, fait basculer en régime de prix total.

La formule de calcul, ligne par ligne

La base imposable est constituée de la marge, considérée comme TTC :

Marge TTC = Prix de vente TTC − Prix d’acquisition (frais inclus si option exercée)

Marge HT = Marge TTC × 100/120

TVA collectée = Marge HT × 20 %

Ce qu’il faut intégrer au prix d’acquisition :

Le prix payé au vendeur figurant à l’acte. Les frais d’acquisition (émoluments de notaire, DMTO, contribution de sécurité immobilière) uniquement si l’option a été cochée à l’acte d’acquisition. Les commissions d’agence réglées par le MDB à l’occasion de l’achat. Les frais accessoires directement liés (géomètre, diagnostic obligatoire imputé au MDB).

Ce qu’il ne faut pas intégrer : les travaux (qui ouvrent leur propre droit à déduction de TVA en amont), les frais financiers (intérêts d’emprunt), les frais de portage (assurance PNO, taxe foncière pendant la détention), les honoraires d’architecte et de maîtrise d’œuvre.

En cas d’acquisition d’un ensemble immobilier revendu lot par lot, le prix d’acquisition doit être ventilé au prorata de la valeur vénale de chaque lot à la date d’achat. Cette ventilation doit être documentée (rapport d’expertise interne ou expertise indépendante), faute de quoi l’administration retient sa propre clé de répartition.

Exemple chiffré 1 : appartement T3 ancien rue de Lodi (13006)

Acquisition à une succession de particuliers : 350 000 € prix vendeur, 24 500 € frais notaire (option à l’acte), donc prix d’acquisition fiscal 374 500 €. Travaux HT : 80 000 € dont 16 000 € de TVA déductible. Revente après rénovation : 520 000 € TTC.

TVA sur la marge : Marge TTC = 520 000 − 374 500 = 145 500 €. Marge HT = 145 500 / 1,20 = 121 250 €. TVA collectée = 121 250 × 20 % = 24 250 €. TVA déductible travaux = 16 000 €. TVA nette à reverser = 8 250 €.

TVA sur le prix total (hypothèse comparative) : TVA collectée = 520 000 × 20/120 = 86 666 €. TVA déductible = 16 000 €. TVA nette = 70 666 €.

Différentiel en faveur du régime de la marge : 62 416 €. Ramené à la valeur de l’opération, cela représente 12 % du prix de revente, et constitue à lui seul la moitié de la marge nette visée par un MDB sur ce type d’opération.

Exemple chiffré 2 : T6 divisé en 3 T2 boulevard Baille (13005)

Acquisition à un héritier unique : 480 000 € prix vendeur, 34 000 € frais notaire (option exercée), prix d’acquisition fiscal 514 000 €. Travaux de division HT : 180 000 € dont 36 000 € de TVA déductible. Trois T2 revendus séparément pour un total 920 000 € TTC (310 + 305 + 305).

Ventilation du prix d’acquisition au prorata des valeurs estimées par lot à l’origine (rapport interne) : 173 000 € / 170 500 € / 170 500 €. Chaque lot porte ainsi sa fraction.

TVA sur la marge lot par lot : Lot 1 marge TTC 137 000 €, marge HT 114 167 €, TVA 22 833 €. Lot 2 marge TTC 134 500 €, marge HT 112 083 €, TVA 22 417 €. Lot 3 idem 22 417 €. TVA collectée totale : 67 667 €. TVA déductible 36 000 €. TVA nette : 31 667 €.

TVA sur le prix total : 920 000 × 20/120 = 153 333 €. TVA déductible 36 000 €. TVA nette : 117 333 €.

Différentiel : 85 666 € en faveur de la marge. Sur une opération dont la marge nette finale après IS visait 140 000 €, ce différentiel pèse 60 %.

Exemple chiffré 3 : immeuble entier divisé en 8 lots boulevard de la Libération (13001)

Acquisition d’un immeuble entier à des héritiers indivisaires : 920 000 € prix vendeur, 65 800 € frais notaire, prix d’acquisition fiscal 985 800 €. Travaux de division et rénovation HT : 480 000 €, TVA déductible 96 000 €. Huit lots revendus dans les 24 mois pour un total 1 850 000 € TTC.

TVA sur la marge : marge globale TTC = 1 850 000 − 985 800 = 864 200 €. Marge HT = 720 167 €. TVA collectée = 144 033 €. Déductible 96 000 €. TVA nette : 48 033 €.

TVA prix total : 1 850 000 × 20/120 = 308 333 € − 96 000 € = 212 333 €.

Différentiel : 164 300 €. Sur ce type d’opération de division complète, la TVA sur la marge n’est pas un optimisateur : c’est ce qui fait passer le résultat opérationnel du déficit léger à une marge nette IS d’environ 280 000 €.

Les écueils de jurisprudence : ce que tranchent les juges

CE 27 mars 2020 n° 428234 : l’identité juridique pose le cadre

Avant cet arrêt, l’administration considérait que toute transformation, même mineure, faisait perdre le bénéfice de la marge. Le Conseil d’État a recadré : la condition d’identité juridique signifie qu’il n’y a pas eu de changement de qualification fiscale entre achat et revente. Un terrain non bâti acheté et revendu comme terrain à bâtir conserve son identité juridique tant qu’il n’a pas été construit. L’arrêt a libéré nombre d’opérations de division parcellaire que l’administration cherchait à requalifier.

CE 1er juillet 2020 n° 435463 : précisions sur la division en lots

Cet arrêt complète le précédent en confirmant que la division d’un terrain ou d’un immeuble en plusieurs lots, sans transformation physique altérant la consistance d’origine, conserve le bénéfice du régime de la marge. La création de lots de copropriété en application du règlement de copropriété est expressément admise.

CAA Lyon 28 avril 2022 et CAA Nantes 7 juillet 2022 : les transformations substantielles

Ces deux arrêts ont précisé le critère de transformation substantielle. La CAA Lyon a jugé qu’un changement d’usage d’un local commercial en logements, accompagné de modifications structurelles importantes (création de planchers intermédiaires, redistribution complète, mise aux normes incendie), faisait basculer le bien en immeuble neuf au sens de l’article 257-I-2 du CGI : régime de la marge exclu, TVA sur le prix total imposée. La CAA Nantes, à l’inverse, a confirmé le maintien du régime de la marge pour une simple rénovation lourde sans modification de la structure porteuse, même avec changement de cloisons et réfection complète des fluides.

La frontière jurisprudentielle se situe désormais autour de la modification du gros œuvre : si plus de 50 % de la consistance porteuse est refaite à neuf, l’identité physique est rompue. Si les travaux restent dans la peau du bâtiment existant, l’identité est préservée.

Le formalisme : déclaration CA3, mention à l’acte, conservation

La TVA sur la marge se déclare sur la ligne « TVA collectée sur opérations immobilières » de la déclaration CA3 du mois (ou du trimestre selon le régime). Une annexe interne détaillant le calcul de la marge pour chaque opération doit être conservée à l’appui. Cette annexe précise les montants, la ventilation éventuelle entre lots et les justificatifs des frais d’acquisition pris en compte.

L’acte de revente comporte une mention obligatoire indiquant que la livraison est soumise à TVA sur la marge en application de l’article 268 du CGI, précisant le montant de la marge HT et la TVA correspondante. L’absence de mention ne fait pas perdre le bénéfice du régime mais expose à un contrôle de cohérence systématique.

Le MDB doit conserver pendant dix ans : acte d’acquisition complet avec toutes annexes, factures de travaux et leur ventilation TVA, calcul détaillé de la marge par opération, annexes CA3 et bordereaux de paiement, mention notariée à l’acte de revente, éventuelles expertises de ventilation entre lots.

Articulation avec l’article 1115 CGI : les deux dispositifs se complètent

L’article 1115 CGI réduit les droits d’enregistrement à l’acquisition. L’article 268 CGI réduit la TVA à la revente. Sur une opération typique d’achat à particulier suivi de revente après division, les deux dispositifs se cumulent intégralement :

À l’acquisition : DMTO 0,715 % (au lieu d’environ 6,32 %) sous engagement de revente 5 ans. À la revente : TVA calculée sur la marge (au lieu du prix total). Cumul des deux économies sur l’immeuble du boulevard de la Libération de l’exemple 3 : économie DMTO ≈ 51 600 €, économie TVA ≈ 164 300 €, total cumulé ≈ 216 000 €. C’est exactement ce qui rend une offre de marchand de biens compétitive face à un investisseur particulier.

Les contrôles fiscaux : où regarde l’administration

L’administration vérifie dans l’ordre suivant : l’identité juridique et physique du bien à la lumière de la jurisprudence 2020-2022. La réalité du caractère non déductible à l’acquisition (le vendeur initial était-il bien hors champ ou non assujetti ?). La ventilation du prix d’acquisition en cas de revente par lots. La cohérence entre les travaux déductibles déclarés et les marges réalisées (un MDB qui déclare 500 000 € de travaux pour une revente à 600 000 € éveille les soupçons).

En cas de redressement, le rappel porte sur le différentiel entre TVA marge et TVA prix total, majoré des intérêts de retard de 0,20 % par mois (art. 1727 CGI). Les pénalités de 40 % pour manquement délibéré (art. 1729 CGI) ne sont appliquées que si l’administration démontre l’intentionnalité, généralement par un faisceau d’indices (faux justificatifs, montages intra-groupes).

FAQ : huit questions concrètes sur la TVA sur la marge

1. Je vends à un marchand de biens : la TVA me concerne-t-elle ?
Non, en tant que vendeur particulier vous ne facturez aucune TVA. Vous touchez le prix net convenu. La TVA sur la marge est gérée intégralement par le marchand de biens à la revente. En revanche, le fait que votre acquéreur puisse appliquer le régime de la marge lui permet souvent de vous proposer un prix plus élevé qu’un investisseur particulier qui n’aurait pas accès à ce levier.

2. Pourquoi mon prix d’acquisition figure-t-il dans le calcul de la marge du MDB ?
Parce que la TVA frappe la valeur ajoutée entre achat et revente, et non la valeur totale. Le législateur veut éviter la double imposition d’une valeur déjà constituée à l’amont. Cette mécanique est protectrice pour les MDB et leurs vendeurs : sans elle, l’achat-revente à un particulier serait économiquement impossible.

3. Que se passe-t-il si le MDB fait des travaux très lourds ?
Si les travaux atteignent l’ampleur d’une transformation à neuf au sens de l’article 257-I-2 du CGI (modification du gros œuvre, élévation, reconstruction sur les fondations existantes), le bien revendu n’a plus d’identité physique avec le bien acquis. La TVA bascule sur le prix total et le régime de la marge tombe. C’est pourquoi un MDB sérieux dimensionne son programme de travaux en restant en deçà du seuil de neuf.

4. Un MDB peut-il acheter à un autre MDB et appliquer la marge à son tour ?
Oui. Si le MDB vendeur a appliqué la TVA sur la marge, l’acquéreur MDB n’a pas pu récupérer de TVA d’amont (la TVA a été calculée sur la marge du vendeur, pas mentionnée comme déductible pour l’acheteur). À sa propre revente, le MDB acquéreur applique donc à son tour la TVA sur sa marge propre.

5. Comment l’administration vérifie-t-elle que je n’ai pas pu déduire la TVA à l’achat ?
Elle examine l’acte d’acquisition : qualité du vendeur, mention TVA ou non, factures éventuelles. Sur les achats à particuliers, la preuve est immédiate. Sur les achats à des professionnels, il faut documenter pourquoi la TVA n’a pas été déductible (vendeur hors champ, immeuble ancien sans option, etc.).

6. Les frais de notaire sont-ils toujours intégrés au prix d’acquisition pour le calcul de la marge ?
Uniquement si l’option a été exercée à l’acte d’acquisition. Cette option est devenue la pratique standard car elle augmente le prix d’acquisition fiscal, donc diminue la marge taxable. Le notaire la propose systématiquement aux clients MDB.

7. Que faire en cas de revente à perte ?
La marge devient nulle ou négative. La TVA collectée est nulle. La TVA déductible sur les travaux reste néanmoins récupérable, ce qui peut générer un crédit de TVA remboursable. Une revente à perte ne fait pas perdre le bénéfice du régime de la marge.

8. La TVA sur la marge s’applique-t-elle aux locaux commerciaux ?
Oui, sous les mêmes conditions. Si le local commercial est ancien (plus de cinq ans depuis achèvement) et que le MDB a opté pour la TVA à la revente, l’article 268 s’applique à condition que l’acquisition initiale n’ait pas ouvert droit à déduction. Le sujet se complexifie si le local change d’usage (transformation en logement) car la question de l’identité juridique se pose, comme l’a montré la CAA Lyon en 2022.

Vendre à un marchand de biens qui sait calibrer la fiscalité

Un vendeur marseillais n’a pas à devenir fiscaliste pour comprendre l’enjeu : la TVA sur la marge est l’un des trois ou quatre paramètres qui distinguent une offre de MDB sérieuse d’une offre approximative. Un opérateur qui maîtrise la jurisprudence 2020-2022, qui calibre son programme de travaux pour rester en régime de marge, et qui sécurise sa documentation, peut formuler un prix plus haut qu’un investisseur qui se trompe de régime ou se prive du dispositif par excès de prudence.

GNE Immobilier travaille à Marseille intra-muros avec un notaire spécialisé en immobilier d’entreprise et un expert-comptable formé à la fiscalité MDB. Chaque opération fait l’objet d’une note interne qui valide en amont le régime TVA applicable, la nature des travaux envisagés et la conservation du bénéfice de la marge. C’est cette rigueur qui nous permet d’acheter rapidement et à juste prix.

Vendez votre bien à Marseille avec GNE Immobilier : offre ferme sous 7 jours

Pour aller plus loin

• Statut marchand de biens : guide complet
• Fiscalité marchand de biens : IS, IR, TVA
• Article 1115 CGI : engagement de revente 5 ans
• TVA marge vs TVA prix total : comparatif
• Frais de notaire réduits du marchand de biens
• Comptabilité marchand de biens et stock
• Notre méthode d’acquisition

---

Pour approfondir le sujet

• Dmto bouches du rhone 2026
• Vendre meuble vs vide
• Vendre en marchand vs particulier fiscalite